Sanierung oder Ersatzneubau im Außenbereich

Hallo,
wir überlegen im Außenbereich in Niedersachsen ein Haus zu kaufen mit ca. 2000m2 Grundstück. Das Haus ist seit wenigen Jahren unbewohnt und stark renovierungsbedürftig (Dach, Kernsanierung innen, energetische Sanierung etc.).

Grundsätzlich wäre für uns ein Ersatzneubau am attraktivsten, aber auch eine Sanierung möglich.

Nun sehe ich mehrere Stolpersteine:
1) Ein Ersatzneubau scheint nur möglich sein, wenn man das Haus länger als Eigentümer nutzt was wohl im allgemein nach 2 Jahren Nutzung als Eigentümer möglich sein soll.
1a) gibt es hier Ausnahmen?
1b) muss man die Immobilie wirklich bewohnen oder reicht auf dem Papier der Erstwohnsitz dort?

2) Ist eine umfangreiche Sanierung vorher möglich (Dach etc. siehe oben), damit das Haus überhaupt erst sinnvoll bewohnbar ist? Wie ich gelesen habe, könnte einem unterstellt werden, dass es sich um einen Neubau handelt, wenn Innenwände, Dach, Leitungen usw. erneuert werden. Habt ihr da Erfahrung?

3) Das Dach/Obergeschoss ist aktuell nicht ausgebaut, wäre eine Erweiterung der Wohnfläche zulässig?


Über Hilfe und eure Erfahrungen zu dem Thema würde ich mich sehr freuen.

 

Danke für deine Antwort.

Wäre das nicht automatisch der Fall? Also warum sollte das nicht erlaubt sein?

 

Ok danke. Bewohnt wurde es wie gesagt bis vor Wenigen Jahren, auch wenn das wahrscheinlich nichts heißen muss?

Zur "gesicherten Erschließung" hab ich mich auch schon gefragt. Es führt ein öffentlicher Weg (Feldweg, geteert, kein Schotter, aber mit Grünwuchs in der Mitte) zum Haus, Stromleitung ist vorhanden, Brunnen und dezentrale Kläranlage.

Hilft das weiter? Was sagt ihr zu den anderen Fragen?

 

Meinst Du explizit Neubau und nicht Sanierung? Also würde es sich um einen Neubau handeln, wenn ich das Dach saniere und weitere Maßnahmen wie Kernsanierung inkl. Entfernung von Innenwänden vornehme?

Mir ist schon klar, dass es viele Fallstricke gibt. Das Objekt ist aufgrund der Lage sehr interessant für uns und auch preislich nicht abwegig.

Das ist definitiv eine Option. An anderer Stelle habe ich gelesen, dass davon abgeraten wird dort selbst anzurufen und schlafende Hunde zu wecken. Dort wurde empfohlen dies einen Architekten machen zu lassen.
Wie würdet ihr vorgehen? Dort anrufen und unter Nennung der Adresse die genannten Fragen stellen?

Danke euch für euren Rat.

 

Ok danke. Ja, einfach "machen" würden wir auf keinen Fall. Und soll ich dann schon erwähnen um welche Immobilie es geht?

 

Ich habe mit dem Bauamt telefoniert, man war dort sehr nett:

- Er würde sich vor Ort anschauen ob das Gebäude überhaupt erhaltenswert ist von der Bausubstanz und Bestandschutz genießt. Da es bis vor wenigen Jahren bewohnt wurde und 2018 eine neue Gasheizung eingebaut wurde, gehe ich doch mal davon aus?!
- Dach erneuern ist nicht möglich, nur sanieren, aber andere Dachziegel seien wohl ok
- Außenwände müssen stehen bleiben, Außenwanddämmung ist möglich. Neue Fenster, auch bodentief etc. sind möglich
- im Innenraum wäre es wohl kein Problem tragende Wände einzureißen und die Wohnfläche zu vergrößern (Deele etc.)

Das klingt alles doch alles erstmal sehr positiv, findet ihr nicht?

 

Ja, da hat er jetzt kein Problem gesehen.

Steht nicht unter Denkmalschutz und er sah da jetzt auch nicht die Gefahr, dass noch jemand auf die Idee kommt...

 

Schriftlich geben lassen wird schwer, müsste eine Bauvoranfrage machen. Diese Woche sind Besichtigungstermine, es gibt mehrere Interessenten. Ich fürchte wenn man nicht zeitnah zusagt, wird man keinen Zuschlag bekommen.