Sanierung oder Ersatzneubau im Außenbereich

Diskutiere Sanierung oder Ersatzneubau im Außenbereich im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, wir überlegen im Außenbereich in Niedersachsen ein Haus zu kaufen mit ca. 2000m2 Grundstück. Das Haus ist seit wenigen Jahren unbewohnt und...

  1. #1 SLongus, 21.01.2024
    Zuletzt bearbeitet: 22.01.2024
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    Hallo,
    wir überlegen im Außenbereich in Niedersachsen ein Haus zu kaufen mit ca. 2000m2 Grundstück. Das Haus ist seit wenigen Jahren unbewohnt und stark renovierungsbedürftig (Dach, Kernsanierung innen, energetische Sanierung etc.).

    Grundsätzlich wäre für uns ein Ersatzneubau am attraktivsten, aber auch eine Sanierung möglich.

    Nun sehe ich mehrere Stolpersteine:
    1) Ein Ersatzneubau scheint nur möglich sein, wenn man das Haus länger als Eigentümer nutzt was wohl im allgemein nach 2 Jahren Nutzung als Eigentümer möglich sein soll.
    1a) gibt es hier Ausnahmen?
    1b) muss man die Immobilie wirklich bewohnen oder reicht auf dem Papier der Erstwohnsitz dort?

    2) Ist eine umfangreiche Sanierung vorher möglich (Dach etc. siehe oben), damit das Haus überhaupt erst sinnvoll bewohnbar ist? Wie ich gelesen habe, könnte einem unterstellt werden, dass es sich um einen Neubau handelt, wenn Innenwände, Dach, Leitungen usw. erneuert werden. Habt ihr da Erfahrung?

    3) Das Dach/Obergeschoss ist aktuell nicht ausgebaut, wäre eine Erweiterung der Wohnfläche zulässig?


    Über Hilfe und eure Erfahrungen zu dem Thema würde ich mich sehr freuen.
     
  2. #2 Fred Astair, 21.01.2024
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    Ist denn überhaupt sichergestellt, dass Ihr da wohnen dürft?
     
  3. #3 SLongus, 21.01.2024
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    Danke für deine Antwort.

    Wäre das nicht automatisch der Fall? Also warum sollte das nicht erlaubt sein?
     
  4. #4 Gast 85175, 21.01.2024
    Gast 85175

    Gast 85175 Gast

    Weil es nicht nach Wohnraum aussieht und Du im Aussenbereich keinen neuen Wohnraum schaffen darfst? Ausserdem habe ich da so meine Zweifel mit der "gesicherten Erschließung"...

    § 35 BauGB - Einzelnorm (gesetze-im-internet.de)
     
  5. #5 SLongus, 21.01.2024
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    Ok danke. Bewohnt wurde es wie gesagt bis vor Wenigen Jahren, auch wenn das wahrscheinlich nichts heißen muss?

    Zur "gesicherten Erschließung" hab ich mich auch schon gefragt. Es führt ein öffentlicher Weg (Feldweg, geteert, kein Schotter, aber mit Grünwuchs in der Mitte) zum Haus, Stromleitung ist vorhanden, Brunnen und dezentrale Kläranlage.

    Hilft das weiter? Was sagt ihr zu den anderen Fragen?
     
  6. #6 hanghaus2000, 21.01.2024
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    Das Dach sieht nach einem notwendigen Neubau aus.
     
  7. #7 Gast 85175, 21.01.2024
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    Du weigerst dich zu sehen, wie viel dagegen spricht, dass da überhaupt irgendwas zulässig ist, das keine Vollerwerbslandwirtschaft ist... Tu dir selbst eine Gefallen und ruf am Montag die Stadtverwaltung/Landratsamt (Baurechtsbehörden) an und frag mal da nach...
     
    seaway gefällt das.
  8. #8 JohnBirlo, 21.01.2024
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    Würde dir auch dringend raten vorab mit dem Bauamt Kontakt aufzunehmen. Könnte sein, dass da nur Land/Forstwirte die beruflich mit diesem Hof verbunden sind, wohnen dürfen
     
  9. #9 SLongus, 21.01.2024
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    Meinst Du explizit Neubau und nicht Sanierung? Also würde es sich um einen Neubau handeln, wenn ich das Dach saniere und weitere Maßnahmen wie Kernsanierung inkl. Entfernung von Innenwänden vornehme?

    Mir ist schon klar, dass es viele Fallstricke gibt. Das Objekt ist aufgrund der Lage sehr interessant für uns und auch preislich nicht abwegig.


    Das ist definitiv eine Option. An anderer Stelle habe ich gelesen, dass davon abgeraten wird dort selbst anzurufen und schlafende Hunde zu wecken. Dort wurde empfohlen dies einen Architekten machen zu lassen.
    Wie würdet ihr vorgehen? Dort anrufen und unter Nennung der Adresse die genannten Fragen stellen?

    Danke euch für euren Rat.
     
  10. #10 JohnBirlo, 21.01.2024
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    Solange ihr es noch nicht gekauft habt, würde ich erstmal ganz unverbindlich beim örtlichen Bauamt anrufen und fragen. Wenn die sofort sagen, dass das nix für dich wird, kannste dir die Architektenkosten sparen.

    Einfach kaufen und hoffen, dass das in den nächsten 50 Jahre niemand bemerkt wär grob fahrlässig
     
  11. #11 SLongus, 21.01.2024
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    Ok danke. Ja, einfach "machen" würden wir auf keinen Fall. Und soll ich dann schon erwähnen um welche Immobilie es geht?
     
  12. #12 Fabian Weber, 21.01.2024
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    Seid Ihr denn Bauern oder Landwirte?

    Im Außenbereich darf ja sonst niemand neu wohnen.
     
  13. #13 chris84, 21.01.2024
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    Meine Meinung: Wenn es dir diese "Perle" angetan hat, erkundige dich in der Gemeinde (Bürgermeister, Ortsvorsteher etc) nach dem Interesse des Ortes an diesem Objekt.
    Wenn das Objekt der Behörde jetzt schon ein Dorn im Auge ist, geht da m.E. quasi gar nix.
    Wenn es aber ein Ort mit Geschichte ist, den die Dorfgemeinschaft schätzt, dann wird man auch Möglichkeiten finden.

    Auf regulären Wegen gilt alles zuvor gesagte. Da dürfte kaum eine bauliche Tätigkeit genehmigt werden. Insbesondere nicht die Vergrößerung irgendwelcher Wohnfläche, geschweige denn die Nutzung des Anwesens oder der Nutzflächen zu irgendetwas anderem als dem privilegierten Zweck (Landwirtschaft)
     
  14. #14 SLongus, 22.01.2024
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    Ich habe mit dem Bauamt telefoniert, man war dort sehr nett:

    - Er würde sich vor Ort anschauen ob das Gebäude überhaupt erhaltenswert ist von der Bausubstanz und Bestandschutz genießt. Da es bis vor wenigen Jahren bewohnt wurde und 2018 eine neue Gasheizung eingebaut wurde, gehe ich doch mal davon aus?!
    - Dach erneuern ist nicht möglich, nur sanieren, aber andere Dachziegel seien wohl ok
    - Außenwände müssen stehen bleiben, Außenwanddämmung ist möglich. Neue Fenster, auch bodentief etc. sind möglich
    - im Innenraum wäre es wohl kein Problem tragende Wände einzureißen und die Wohnfläche zu vergrößern (Deele etc.)

    Das klingt alles doch alles erstmal sehr positiv, findet ihr nicht?
     
  15. #15 Fabian Weber, 22.01.2024
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    Hast Du den Typ auch wegen dem Außenbereich und dass Ihr keine Bauern seid gefragt?

    Das wäre doch das erste, was ich fragen würde.

    Wenn das Haus nicht unter Denkmalschutz steht, welches denn dann?

    Das wäre ja obertraurig.
     
  16. #16 SLongus, 22.01.2024
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    Ja, da hat er jetzt kein Problem gesehen.

    Steht nicht unter Denkmalschutz und er sah da jetzt auch nicht die Gefahr, dass noch jemand auf die Idee kommt...
     
  17. #17 Fabian Weber, 22.01.2024
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    Ich vielleicht, hahaha.

    Na lass Dir das mal alles schriftlich geben.
     
  18. #18 SLongus, 22.01.2024
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    Schriftlich geben lassen wird schwer, müsste eine Bauvoranfrage machen. Diese Woche sind Besichtigungstermine, es gibt mehrere Interessenten. Ich fürchte wenn man nicht zeitnah zusagt, wird man keinen Zuschlag bekommen.
     
  19. #19 Fabian Weber, 22.01.2024
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    Dann frag wenigstens den Makler. Mit Außenbereich ist nicht zu spaßen, das wird in der Regel rigoros abgelehnt.
     
  20. #20 chris84, 22.01.2024
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    Die Aussage von Maklern kann dann aber auch gleich in die Rundablage, weil die ist mal gar nix wert :mega_lol:
     
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