Sanierung und Steuern

Hallo zusammen,

wir haben zwei Häuser mit Grundstück. Eines war bisher vermietet. Nun sollen die Schwiegereltern dort einziehen. Dafür wird es derzeit umfangreich renoviert / saniert (Leitungen, Bodenbeläge, Tapezieren, Bad…).

Nun gibt es ja die Möglichkeit, das Haus an die Schwiegereltern zu vermieten. Das lohnt sich in unserem Fall nicht, da die Einnahmen (min 66% der ortsüblichen Miete) die Ausgaben (wenig Werbungskosten bzw. Aktivierungspflicht als anschaffungsnahe Herstellkosten, da in der Dreijahresfrist nach Erwerb) übersteigen und das in der Einkommensteuererklärung unvorteilhaft wäre.

Also werden die Schwiegereltern dort unentgeltlich wohnen.

Es stellt sich jetzt in Hinblick auf eine Optimierung der Einkommensteuer die Frage, ob die Schwiegereltern (die dort einziehen werden, aber zum Zeitpunkt des Anfalls der Kosten noch nicht in dem Haushalt wohnen) oder aber wir (als Eigentümer) die Renovierungskosten tragen sollten.

Hat jemand Erfahrungen mit einer vergleichbaren Konstellation und erlebt, was hinsichtlich Steuern und Finanzamt „machbar“ oder „schlau“ ist?

Bevor der gutgemeinte Hinweis kommt, zum Steuerberater zu gehen: bis wir da einen Termin bekommen, ist die Sanierung schon abgeschlossen und die Rechnungen sind bezahlt. Dann lässt sich nichts mehr optimieren. Leider denkt man an das Thema Steuern ja manchmal erst spät…

Danke!

 

@Fred Astair: wenn die ganzen Millionäre bei uns die Steuerberater blockieren, gibts halt keine freien Termine. ;-)

In Steuerforen bekommt man übrigens auch keine lebenspraxisnahen Antworten.

@nordanney: Auch wenn es dein Vorstellungsvermögen übersteigen mag, geht es halt nicht darum, den Schwiegereltern möglichst viel Geld aus der Tasche zu ziehen. Die wohnen bisher mit uns im anderen Haus und räumen jetzt netterweise das (von Ihnen einst gebaute) Haus, damit wir dort als Familie mehr Platz haben. Zum Dank renovieren wir denen das künftige Haus.

Wenn du an Fremde vermietest, mag ja jeder Euro, der nach Steuern bleibt, gut sein. Hier geht es aber um enge Verwandte und die Miete wäre "linke Tasche, rechte Tasche" - mit dem Nachteil, dass das Finanzamt die Hand aufhält, weil der Überschuss besteuert wird. Das hat nichts mit "reich" zu tun, sondern das wäre finanziell gesehen einfach nur "dumm", jedenfalls wenn man sich als Familie begreift.

Die Alternative ist eben, dass sie unentgeltlich dort wohnen. Dann können wir selbst die Kosten nicht absetzen, weil kein Mietverhältnis besteht. Frage ist, ob es dann eine steuerlich begünstigte Option wäre, dass die Schwiegereltern die Renovierung selbst zahlen. Für den eigenen Haushalt ist das ja möglich (wie Handwerkerkosten), aber geht das wenn sie da noch nicht wohnen?!

Meine Frage richtet sich an Forenteilnehmer, die dazu etwas wissen, weil sie es vielleicht ähnlich gemacht haben wie wir jetzt.

 

Wir müssten bei der Miete schon recht tief stapeln, um die anfallenden Kosten zu unterbieten. Das wäre ja der Anreiz: Verluste aus Vermietung mit anderen Einkunftsarten verrechnen können. Und dann hängt es vom Finanzamt bzw. Sachbearbeiter ab, ob er das wie bei dir durchgehen lässt oder fehlende Einkunftserzielungsabsicht unterstellt.