Sanierung vor Verkauf sinnvoll ?

Diskutiere Sanierung vor Verkauf sinnvoll ? im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hallo, meine Freundin hat Ihr Elternhaus geerbt und ist nun wohl leider gezwungen, zu verkaufen. Verkaufs(preis)-fördernd sind hierbei: - sehr...

  1. Donald72

    Donald72

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    Hallo,
    meine Freundin hat Ihr Elternhaus geerbt und ist nun wohl leider gezwungen, zu verkaufen.
    Verkaufs(preis)-fördernd sind hierbei:
    - sehr gefragte Lage im Vordertaunus, direkt am Wald gelegen

    Verkaufs(preis)-hemmend sind:
    - erheblicher Sanierungs- und Modernisierungsstau (Haus von 1972)
    - Doppelhaushälfte, daher u.U. erschwerte Bedingungen bei vielleicht geplantem Abriss

    Letzte Massnahmen: 1981: Innenräume modernisiert, neuer Terrassenbelag; 2006 neue Ölheizung, neue Tankinnenhülle, Kaminsanierung

    Die Frage, die sich für meine Freundin nun stellt, ist, ob und wenn, in welchem Umfang, noch vor einem Verkauf gewisse Massnahmen erfolgen sollten.
    Sie hängt noch sehr an dem Haus und da sie auch noch recht hohe Kredite bedienen muss, ist sie besonders darauf angewiesen, einen fairen Preis zu erzielen - d.h. das Haus im Ganzen zu verkaufen.
    Der GAU wäre wohl, wenn sie nur einen Käufer für das Grundstück fände, der das Haus statt zu sanieren, abreissen will und dann den Verkaufspreis auch noch um die Abbruchkosten drücken will. Dabei ist die Frage überhaupt offen, ob ein Abbruch so ohne Weiteres möglich ist, denn es handelt sich um eine DHH! Derart eingreifende Massnahmen erfordern die (sehr fragliche!!) Zustimmung der unmittelbaren Nachbarn, Ämter, etc; darüberhinaus würden bei Schäden an der anderen DHH durch die Abrissarbeiten auch Schadensersatzansprüche auf den neuen Eigentümer zukommen, etc.) - also auch diese Variante schreckt sicherlich potentielle Interessenten ab, die man nur durch einen erheblich niedrigeren als marktüblichen Verkaufspreis locken könnte...

    Folgende Hauptpunkte und Schwachstellen am Objekt sind bereits mir als Laien aufgefallen - und vielleicht gibt es ja jemanden, der uns raten kann, welche Vorgehensweise sinnvoll ist:
    1. Feuchter Keller durch defektes Fallrohr und kleinen Riss im Bereich des Übergangs Bodenplatte zur ersten Ziegelsteinreihe:
    Problem ->defekte Stelle liegt in der zur anderen DHH angrenzenden Aussenmauer
    2. Verdacht auf zu flaches Gefälle der Kanalisation (mit den entsprechenden Konsequenzen!):
    Problem -> Höhendifferenz zwischen Abflussrohren (Fundament) und Anschluss zu öffentlichem Kanal zu niedrig und damit nicht wohl korrigierbar!
    3. zum Teil noch einfach verglaste Fenster; doppelverglaste Fenster zum Teil "blind" (da große, kaum "normierte" Fensterflächen Austausch mit ca. 25 TEUR geschätzt!)
    4. Riss in Bodenplatte in einem Kellerraum mit Schimmelbildung
    5. Defekter Zementestrich Garage
    6. 160 qm Einfahrt (Waschbetonplatten) mit streckenweise abgesacktem Boden und entsprechend gebrochenen Platten
    7. nicht ausgebauter Dachboden, teilweise undichte Dachflächenfenster, ungedämmt
    8. Dacheindeckung nur stellenweise "geflickt", ansonsten sehr ausgewaschene Frankfurter Pfannen
    9. Putzschäden im Sockelbereich

    Lohnt es sich, die wesentlichen Bereiche anzugehen und zu reparieren?
    Uns ist bewusst, dass so umfassende Sanierungen und Modernisierungsmassnahmen umgerechnet auf den Quadratmeter u. U. sogar teurer ausfallen, als ein Abriss und Neubau!
    Meine Freundin hat dennoch die Hoffnung, bei erfolgten Reparaturen, vielleicht doch einen Interessenten zu finden, der das Haus zu einem fairen Preis kaufen möchte, um es mit dem eingesparten Betrag dann sanieren und nach eigenen Wünschen modernisieren zu lassen.

    Gibt es vielleicht auch spezielle Experten für derartige Fragen? Bausachverständige? Makler? ...?

    Ich danke Euch schon mal im Voraus für Eure Mühe und Hilfe!

    Mit einem lieben Gruss aus dem Taunus :konfusius,
    Donald
     
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  3. Kalle88

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    Wo soll das Geld für die Investitionen herkommen? Also unter 100.000 Euro, nach Bauchgefühl wirst du da wohl nicht wegkommen. Um ein attraktives Haus anbieten zu können.
     
  4. Julius

    Julius

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    Sowas lohnt sich in den seltensten Fällen.
    Müßte ja den Verkaufspreis um mindestens die investierte Summe erhöhen. Das klappt üblicherweise nicht annähernd.

    Daher lieber im Ist-Zustand anbieten!

    Das ist ein Denkfehler:
    Der Käufer würde ja nichts sparen, sondern im Gegenteil manches doppelt bezahlen müssen!
     
  5. Donald72

    Donald72

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    @Kalle88:
    nun ja... - ich dachte jetzt nur an das aller-allernötigste... und ich würde meine Freundin unterstützen... - natürlich geht es mir nur darum, die absolut wichtigsten Dinge machen zu lassen, um das Haus nicht abruchreif erscheinen zu lassen und die Bausubstanz zu schützen...
     
  6. Donald72

    Donald72

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    @Julius:
    Naja... - der Hautpunkt ist eben der, dass wir das Haus vielleicht gar nicht wegbekommen:
    wenn wir nichts machen, dann kommen Käufer, die es wohl am ehesten abreissen lassen wollen.
    Diesen müssen wir dann aber sagen, dass das nicht so ohne weiteres möglich ist (DHH-Bebauung, nicht ganz einfacher Nachbar, Vorschriften, etc.)... - im Endeffekt denke ich, sollte das Haus nur als abruchreif durchgehen ist es unter Umständen erst gar nicht verkäuflich...
    Also meine Idee, Geld hineinzustecken, um es überhaupt erst verkaufen zu können...
    Ein bisschen schwer zu verstehen - gebe ich zu...
     
  7. #6 wasweissich, 8. September 2013
    wasweissich

    wasweissich Gast

    zu verstehen ist es schon , aber ziemlich sinnfrei .

    mit bisschen geld reinstecken wird der effekt aufwertung nicht gelingen . und mit richtig durchstylen wird es zu teuer . ausserdem wird es ein problem sein , den geschmack der potentiellen käufer zu treffen .
     
  8. helge2

    helge2

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    @Donald72,

    Wie schon von allen vorher gesagt-Du mußt die Investitonen wieder beim Kaufpreis reinholen müßen.
    Kostenaufwand/Nutzenrechnung.

    Ich würde dir aus dem Bauch herraus abraten.Ihr steckt evtl.mehr rein als der Verkaufserlös.

    Klar kann man eine Doppelhaushälfte abreißen lassen-und neu aufbauen.(Statik erstellen lassen etc)
    Ab einer bestimmten Investsumme lohnt es sich einfach nicht mehr-dann einfach nur noch zum Grundstückspreis.

    Gruß helge2
     
  9. Donald72

    Donald72

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    :lock
    Ok... - ich fasse es noch mal genauer zusammen:
    Szenario 1:
    Ich mache nichts, es bleibt der Ist-Zustand:
    Befürchtete Konsequenz-> das Haus ist nicht als "Haus", sondern nur als "Grundstück mit aufstehendem abbruchreifen Haus" in den Verkauf zu setzen. Verkauf ist jedoch nicht möglich, da ein Abriss des abruchreifen Hauses nicht ohne weiteres möglich ist.

    Szenario 2:
    Ich mache das Allernotwendigste, um einen Abrisseindruck zu verhindern; muss entsprechend Geld investieren; kann dann aber das Objekt als "Haus" in den Verkauf schicken und finde vielleicht am Ende einen Käufer...

    Szenario 3:
    Haus wird aufgewertet, um so einem Käufer in Gänze zu gefallen, ohne dass er noch was investieren muss... - kam mir überhaupt nicht in den Sinn...

    So... - trotz der aufsteigenden Müdigkeit hoffe ich, die Sache genauer differenziert zu haben, meine Schuld, dass es zu Missverständnissen kam...
    :konfusius
     
  10. helge2

    helge2

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    pS:wieso ist Deine freundin evtl.gezwungen zu verkaufen ?Erbengemeinschaft ? Auszahlung ?
     
  11. Donald72

    Donald72

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    @helge2,

    glücklicherweise keine Erbengemeinschaft, aber sie muss den Pflichtteil auszahlen... - alles etwas schwierig, bin nicht so der Steuerexperte, aber der Pflichtteil bemisst sich wohl nach dem theoretischen Steuerwert - und nicht nach der tatsächlichen Summe, die sie im worst case bekäme... - und das wäre: Summe X=Grundstückswert - Abbruchkosten...
    Natürlich will jeder für seine Immobilie einen fairen Preis - was auch immer das bedeutet... - aber ich befürchte, dass sie echt Verluste machen wird... - und als erwerbsunfähige nach einem Schlaganfall geht es um ihre Altersvorsorge...
    Mag sein, dass das in mancher Ohren als Jammern auf hohem Niveau klingt... - aber darum soll es hier nicht gehen...

    Ich will ihr einfach nur helfen und ein "Verschlimm-Bessern" vermeiden.

    Gruss, Donald
     
  12. helge2

    helge2

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    Gut Ok-ich bin kein Fachanwalt.Pflichtanteile etc.
    Fragt mal einen Fachanwalt für Erbrecht.

    Aber ganz ehrlich-und sei mir bitte nicht böse.
    Wenn Ihr das Haus aufhübschen wollt um den potentiellen Käufer zu beeindrucken-mag das alles mit Schönheitsreparaturen gehen.

    Wehe er hat einen eigenen guten Sachverständigen dabei.

    Alles andere lohnt nicht-meine Meinung-wenn ihr die DHH nach Sanierung nicht weiter nutzen könnt-selbst.
    Nur meine Meinung.

    Gruß helge 2
     
  13. wasweissich

    wasweissich Gast

    mit dem pflichtteil wirst du wahrscheinlich die erbschaftssteuer meinen , die dürfte sich bei einer alten DHH wegen dem freibetrag ~0,00€ betragen


    und verstanden habe ich dich schon , nur halte ich scenario 2 für nicht zielführend , weil du mit 50T€ nur mit ganz viel glück eine 50T€ aufwertung erreichst.

    scenario 3 ist noch sinnfreier .

    mit etwas geduld wirst du bei 1 den meisten erlös erzielen können . nicht die höchste summe , aaber den meisten erlös , weil der einsatz bei 0€ liegt .
     
  14. Donald72

    Donald72

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    @wasweissich, @helge2, @julius
    Danke - für Euer Engagement und Ratschläge :bierchen:
    Ich werde sie beherzigen, nachdem ich meiner Freundin die - wahrscheinlich ernüchternden Fakten - mitgeteilt habe...
    Gute Nacht alle zusammen!

    Gruss, Donald
     
  15. #14 Ralf Dühlmeyer, 8. September 2013
    Ralf Dühlmeyer

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    Ein Tipp noch:
    Lasst Euch Angebote für die wesentlichsten Arbeiten geben. Dann können Interessenten nicht mit Horrorabzügen argumentieren!
     
  16. #15 Der Bauamateur, 8. September 2013
    Der Bauamateur

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    Ich würde eher ein bisschen Geld in eine gründliche Reinigung und eine Gartenpflege investieren. So traurig es ist: die meisten Interessenten schauen doch nur aufs Äußere. Da Hauskauf bei vielen - trotz (oder gerade wegen?) der hohen Geldsummen - ein gerütteltes Maß an Irrationalität und Baugefühl beinhaltet, sollte man immer bedenken: Das Auge isst mit!
    Thema Käufer finden: Das ist im Großraum Frankfurt wirklich nur noch eine Frage der Lage. Zustand etc. spielt im derzeitigen "Betongoldfieber" nicht die ausschlaggebende Rolle - Geld für Sanierungen ist ja billig.
    Und ein letztes: Der Käufer wird immer versuchen den Preis zu drücken. Ist doch klar. Wir haben erst kürzlich gekauft und haben rd. 60 TEUR Nachlass rausgehandelt. ABER wir haben in einer nachfragefreundlichen Gegend gekauft, bei Euch ist das vermutlich anders herum. Deshalb: nicht unter Druck setzen lassen und ruhig mehrere Interessenten Angebote abgeben lassen, wenns geht.
     
  17. R.B.

    R.B.

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    Ich bin noch etwas verwirrt. Pflichtteil hat mit Steuern jetzt herzlich wenig zu tun, und wenn es um ein Erbe geht, greifen in ihrem Fall sowieso keine Steuern, weil der Wert viel zu gering ist. Wenn ich Dich richtig verstanden habe, dann muss sie an Geschwister den Pflichtteil ausbezahlen. Für so eine Konstellation kann es mehrere Gründe geben, die hier aber nicht so wichtig sind. Wichtiger wäre, ob die Höhe des Pflichtteils schon festgelegt ist, und wenn ja, wie dieser festgelegt wurde.

    Hintergrund der Frage, so lange der Wert des Erbes noch nicht feststeht, steht üblicherweise auch der Wert des Pflichtteils noch nicht fest. Sicher ist nur, dass der Pflichtteil der Hälfte des gesetzlichen Erbes entspricht. Wenn also durch den Verkauf nur der Grundstückswert erlöst würde, dann wäre der Pflichtteil niedriger.

    Oder aber Du redest nicht vom Pflichtteil, sondern von einer anderen Vereinbarung die beispielsweise vor dem Todesfall vertraglich getroffen wurde (Schenkungen, Verzicht auf Erbteil oder was weiß ich).

    Geht es tatsächlich um den Pflichtteil, dann würde ich das Haus so verkaufen wie es ist. Ob man hier noch Geld investiert, hängt entscheidend vom Zustand ab. Bei kleineren Schönheitsreparaturen sieht das halt ganz anders aus als bei einer Komplettsanierung.
    Geht es darum, dass einem Geschwisterteil noch eine Summe x zusteht, dann müsste man zuerst einmal prüfen, was durch einen Verkauf erzielt werden kann und welche Forderung dieses Geschwisterteil geltend machen kann. Hier wäre theoretisch sogar denkbar, dass ein Verzicht auf das Erbe der bessere Weg wäre.

    Klingt alles ziemlich kompliziert, und das ist es auch. Deswegen würde ich zuerst einmal die Beratung durch einen Fachanwalt in Anspruch nehmen. Parallel dazu schnellstens den aktuellen Wert ermitteln lassen. Erst wenn Zahlen auf dem Tisch liegen kann man weiter entscheiden.

    Achtung, auch daran denken, dass es Fristen gibt die einzuhalten sind. Wenn Sie diese Fristen verstreichen lässt, hat sie unter Umständen ein echtes Problem an der Backe.

    Gruß
    Ralf
     
  18. wasweissich

    wasweissich Gast

    ralf
    ich glaube , das ich richtig vermutet habe ...
     
  19. R.B.

    R.B.

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    Ich glaube nicht, dass es um Erbschaftssteuer geht. Der TE schreibt "ausbezahlen", das deutet darauf hin, dass ein Geschwisterteil ausbezahlt werden soll. Erbschaftssteuer würde aber nicht an Geschwister ausbezahlt, die kassiert Vater Staat. Abgesehen davon würde im o.g. Fall keine Erbschaftssteuer anfallen, so wertvoll kann die Bude gar nicht sein.

    Gruß
    Ralf
     
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  21. rotstift68

    rotstift68

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    Warum soll der Käufer das erworbene Haus nicht oder nur mit Schwierigkeiten abreissen können?
    Selbstverständlich kann ein Käufer einer DHH diese abreissen lassen, nur muss dann die "offene" Wand des Nachbarn fachgerecht verschlossen werden.
    Ich habe das Ganze durch und es gab zwar anfänglich wenig Begeisterung bei dem Nachbarn, jedoch hat er jetzt ein EFH statt einer DHH und ich habe ihm die Außenwand wärmegedämmt vom Fachbetrieb machen lassen.
     
  22. feelfree

    feelfree Gast

    Und warum soll der Käufer das erworbene Haus nicht ebenfalls sanieren können, so wie Du es in Erwägung ziehst?
     
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Sanierung vor Verkauf sinnvoll ?

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