Sanierungskosten EFH von 1982

Puh, etwas dürftige Informationen. Ich versuch mal, an ein paar Stellen für Erhellung zu sorgen.

Erstmal: Die tatsächlichen Kosten hängen teils sehr stark von der Lage/Region ab.

- Kernsanierung: Irgendwo zwischen 3000 und 4000€/m2. Durch viel Eigenleistung kann der Preis deutlich reduziert werden
- Für ein komplettes Dach mit Aufsparrendämmung, Eindeckung, Dachflächenfenster und PV-Anlage kannst du locker ab 80k rechnen. Das Ding scheint ja nicht so klein zu sein
- Ob man Wasser/Abwasser/Elektrik macht hängt vom Zustand ab. Wenn an kernsaniert üblicherweise alles. Mit den Maßnahmen sind meist auch neue Bäder fällig. Wie sieht denn die Hauptverteilung aus? FIs? Getrennte Stromkreise? Wenn du über PV nachdenkst kann dir die Sanierung der Elektrik auch zwangsweise blühen - je nach Zustand. Wasser/Abwasser auf jeden Fall machen, wenn du Bäder machst
- Fußbodenheizung: Komfortgewinn, Wärmepumpentauglich - bei einer Kernsanierung würde ich sagen ja, gibt aber auch andere Möglichkeiten
- Außendämmung/Fenster: Lass das mal von einem Energieberater rechnen
- Anziehen tut der Mark bei uns hier nicht (Nähe Stuttgart/Karlsruhe), die Immobilienangebote werden eher mehr und die Sanierungsbuden sind nicht mehr so gefragt
- Wohnflächenberechnung: Achtung, unbedingt mit der Bank sprechen. Kommt die Bank auf einen niedrigeren Wert wird deine Beleihung höher, ergo höherer Zins oder nicht darstellbare Finanzierung
- Ausgebautes Dachgeschoss: Ist das genehmigt? Fall nicht bekommst du da ein Problem, das wird die Bank nicht anerkennen und wenn du das Ding bewohnen willst heißt es genehmigen nach heutigen (!) Regeln - incl. Brandschutz, Flucht/Rettungswege (...)

Die Heizung könnte auch noch zehn Jahre schaffen. Früher oder später müsst ihr halt ran und dann wird es eine umfangreiche Sanierung. Einzelne Gewerke da auszulassen hilft nicht. Ihr könnt natürlich überlegen, ob ihr erst innen hübsch und in ein paar Jahren außen hübsch macht (oder umgekehrt).

 

Kleine Randbemerkung: EFHs mit >200m² WF sind m.E. heute weniger gefragt (außer im Premium-Segment /Architektenhäuser)
Brauchst du wirklich so viel Fläche, oder willst du das Haus teilen, also eine Mietwohnung zur Hauptwohnung realisieren?

 

EFHs mit >> 200m² sind für größere Familien interessant (>2 Kinder)... Kaum eines der neuen Häuser hat heute noch die Möglichkeit mehr als 3 Kinderzimmer und 1-2 Arbeitszimmer zu realisieren..... Da muss man sich meist entscheiden 3 Kinderzimmer oder 2 Kinderzimmer und ein Arbeitszimmer... Das stand eigentlich nicht zur Debatte...
Ich habe ewig gesucht nach einem Haus mit >> 200m² und Keller, das ist wirklich kaum noch zu finden und wenn doch wie gesagt so teuer dass man schnell deutlich über einen 7-stelligen Betrag raus kommt...

Wir haben jetzt den Nachteil, dass ich jetzt nach und nach Sanieren muss und wir erst zum Schluss das Haus mit der Einliegerwohnung im EG zusammenlegen können, bis dahin muss die Einliegerwohnung noch mit das Haus abzahlen. Dann kommen noch einmal knapp 50m² hinzu. Dann haben wir 5 Kinderzimmer und 2 Arbeitszimmer die nicht irgendwo (Keller) versteckt sind und von der Größe her dann auch so genannt werden dürfen..... Aber wir passen halt gar nicht in das deutsche System mit der 1 Kind Familie oder als DINKS. Da reicht in der Tat ein Haus mit 120m² ohne Keller und Dachboden vollkommen aus...

Was man aber dann wirklich braucht, ist eine Frau die es längere Zeit toleriert, dass im Haus neben dem Wohnen auch umgebaut wird... Das führt meist zu viel Ungemach, wenn das vorher nicht klar besprochen und akzeptiert wird. Nicht ohne Grund stehen viele Neubauten und Altbauten nach ein paar Jahren wieder auf dem Markt wegen Scheidung etc....

Aber ich würde bei Besichtigung jemand mitnehmen der sich mit Energetischer Sanierung auskennt. gut ist wenn es gerade kalt ist und man eine Wärmebildkamera zur Hand hat..... für einen ersten Eindruck wie sieht es so mit der Dämmung aus, wo sind die Schwachstellen....
Wenn ihr nicht alles auf einmal machen könnt müsst ihr euch entschieden habt, müsst ihr euch erst einen Energieberater holen der euch einen Sanierungsfahrplan erstellt.
Für mich wäre bei der Besichtigung die Bestandsaufnahme wichtig.
# Sprich alter der Heizung, Wärmequelle Wenn da akut was zu tun ist würde ich es wohl tun, ansonsten so lange raus zögern bis das Haus energetisch so ist, dass man eine kleine Wärmepumpe etc. benötigt... Meist reicht auch erst einmal das richtige einstellen der Heizung.... Das brachte uns richtig voran.... Wir haben so 30% an Gas eingespart... Da die Heizung vom Vorbesitzer total verstellt war... Wichtig ist da auf den eigen Bedarf die Heizung einzustellen.... Den Verbrauch der Vorbesitzer könnt ihr nicht verwenden. Grobe Richtung 1.000kWh pro Person im Haus für Warmwasser im Haus und für ein unsaniertes Haus aus Anfang der 80-iger würde ich einen Bedarf von 200kWh/m²*a erst einmal rechnen und ich würde an die Sache einmal so heran gehen, dass dieser Bedarf bei euch bei ca. 20.000kWh im Jahr mit Warmwasser euch das Haus zurecht saniert. Dem Haus ist es erst einmal egal wie die Wärme hergestellt wird. Eine zu große Wärmepumpe, weil ihr den Bedarf am Anfang habt aber später nicht mehr drückt die Effizienz immens und jeder unnötige Heizungstakt bedeutet in der Regel erhöhten Verschließ an der Heizung.... Gerade in der Übergangszeit wird die Heizung richtig viel Takten wenn die Abnahme zu gering ist und die Heizung nicht weiter automatisch runter regeln kann. Wenn ihr aber deutlich zu klein auf den Zielwert die WP auslegt müsst ihr in der ersten Zeit wohl zu heizen Ofen etc. Dann würde aber nur der Raum in dem der Ofen steht die Wunschtemperatur erhalten... die Anderen ggf. nicht dann wäre das Thema Feuchtigkeit/Schimmel in den Räumen in denen es zu Kühl ist ein Problem... Da man mit dem Lüften und Heizen nicht nachkommt.

# Alter Bad/Küche, wenn das Bäder/Küche neu sollen würde ich auch die Wasserleitungen neu machen.....

# Elektro würde ich so oder so neu machen. Die Häuser benötigen heute deutlich mehr Strom als in den 80igern... Die Leitungen sind für die Menge in der Regel nicht ausgelegt. Außerdem werden euch ohne Ende Steckdosen fehlen.... Wir haben für jedes Zimmer mind. 1 Licht-, 1 Steckdosen- und 1 Stromkreis für die Rollläden/Klimaanlage/ etc. eingeplant und fahren alle Zimmer mit 3 Leitungen mit 2,5mm² und 3 Phasen an. Das macht Elektro arbeiten teuer... Smart Home aber auch wenn ihr da was plant....

# Wenn ihr Budget habt würde ich eine Fußbodenheizung legen und zwar im ganzen Haus.... Wenn ihr keine Heizkörper mehr benötigt spart das Energie ein.... da nicht 2 Heizkreise benötigt werden mit unterschiedlicher Temperatur

# Fenster wenn noch original werdet ihr im ersten Winter feststellen, dass es an den Fenstern nicht so warm ist und "zieht". Wir haben uns nachdem mehrere Fenster durch selbst Reparaturen irreparabel geschädigt waren. Diese als erstes zu tauschen und Rollläden nach zu rüsten. (Wichtig Lüftungskonzept!). Zusätzlich haben wir die Laibungen der Fenster gedämmt...

# Da das Haus Klinker und Zweischaliges bereits gedämmtes Mauerwerk hat haben wir noch davon abgesehen die Außenwände zu sanieren. Da der Aufwand zum Nutzen zu groß ist.

# Wenn das Dach dicht ist und keine Schäden hat, würde ich den Aufbau einmal anschauen (wirkliches ist) und in den UBAKUS eingeben. Dann seht ihr was ihr theoretisch einsparen könntet... die Oberste Geschossdecke kann man gut in Eigenleistung machen da würde man zumindest schon einmal was tun und auch vom Verbrauch her spüren....
Bei Schäden am Dach würde ich es neu machen lassen, wenn eine PV drauf soll würde ich auch das Dach vorher einmal auf Stand bringen.... bevor ich da die Platten drauf lege...die dann ggf. bei einer Sanierung des Daches später wieder runter müssten...

zu den Kosten zum sanieren wird es ohne viel schnick Schnack auf 3.000€/m² hinaus laufen.... Gerade Sanitär/Küche sind starke Kostentreiber.

 

Notwendig ist keines von beidem zwingend.
Wenn, dann Kellerdecke, Fenster, Dach, Außenwände. In dieser Reihenfolge.
Eine neue Heizung auf Basis der tatsächlich geplanten Maßnahmen.

Kernsanierung = Rückbau des Hauses auf Rohbauzustand und dann alles neu. Dann landest Du ohne Eigenleistungen nur unwesentlich unter den Kosten für einen Neubau. Also eher bei 2,5-3k je qm.

Anschauen. Ich habe noch super Kupferleitungen für meine Mieterin im ZFH aus dem Bj. 1967. Würde ich auch die nächsten 25 Jahre nicht ändern, wenn nichts besonderes passiert. Elektro sollte grds. modern, aber nicht ausreichend sein für heutigen Standard. Aber auch dort muss der Elektriker schauen, was vorhanden ist, was zwingend ist und was ihr möchtet.
Bei einer Kernsanierung kommt das natürlich alles komplett neu.

Du kaufst ein Haus, was Dir passt und gefällt. Die qm-Berechnung ändert nichts am Haus. Und am Ende auch nichts am Preis.

Hihi, ihr wollt einen Palast kaufen und habt Platzprobleme? Witzig.

Der hängt vom Haus und den Interessenten ab. Die Wohnfläche auf dem Papier ist nicht so viel wert. Da gibt es so viele Berechnungsmethoden.
Nehme ich die WoFlV und habe eine tolle 80qm Terrasse, so sind es direkt 40qm Wohnfläche, in denen Du gar nicht wohnst. Hast Du die DIN 277, so ist die Terrasse gar keine Wohnfläche, sondern zu 100% Nutzfläche. Und dann kannst Du auch noch frei im Rahmen des Verkaufes die Fläche der Wohnfläche zuordnen, was den Eindruck eines großen Hauses erweckt. Ist aber eine Grauzone.
Welches Haus ist dann mehr wert?

Wenn Du damit ankommst, darfst Du einmal fragen. Bekommst die Antwort "das Haus ist noch immer dasselbe, der Preis daher auch". Und dann darfst Du zuschlagen oder mein Interesse an Dir als Käufer ist vorbei.

Mit Energieeffizienz D gehört das Haus nicht zu den "Schrottimmobilien", ist aber auch nicht extrem gefragt. Da dürfte nichts passieren. Maximal eine Top-Lage kann und wird den Preis beeinflussen.

 

Man muss es sich halt einfach leisten können... auch im Hinblick auf Ressourcen etc.

(ich selbst entstamme einer 6-köpfigen Familie, die auf 120m² gelebt hat, im gleichen Haus noch die Großeltern auf 70m² und noch 50m² Keller, das wars. Ich habs überlebt.)

Einen Bestand >40Jahre alt, auch wenn er noch so gut ist, auf Neubauzustand zu bringen, kostet neben dem Erwerb halt einfach eine riesige Stange Geld. Nach 40 Betriebsjahren komplett kernzusanieren ist halt unterm Strich auch teurer, als es nach 50 oder 60 Jahren zu machen...

 

Nein. So ist es nicht.

Ohne Bauakte hättet Ihr das großzügige Haus über den Klee gelobt. Jetzt ist es plötzlich - nur weil Du eine wie auch immer berechnete Zahl vor Augen hast - ein Problemfall.
So schnell ändern sich Blickwinkel. Aber nicht das Objekt, auf das man blickt.

Wenn ich aber so einige Dinge von Dir lese, gefällt Euch das Haus sowieso nicht besonders...

 

Stell Dir doch einfach mal die Frage, was wirklich gemacht werden MUSS.
Ihr müsst das Haus nicht kernsanieren und auf Neubaustandard bringen. Prüft, mit was ihr gut leben könnt. Wir haben auch ein wunderschönes (Achtung, Ironie) Gäste-Bad aus den 80ern, weil wir das Geld gerade in wichtigere Dinge stecken.

Man muss nicht immer gleich alles auf einmal haben und immer mit höchstem Standard. Prüft, was technisch notwendig, was für Euch wichtig und was unwichtig ist.

 

Und: Stelle dir die Frage, was ihr wirklich braucht!

 

Was soll der Palast denn kosten, was wollt ihr dafür bezahlen und wieviel Budget habt ihr für die Sanierung? So ist das alles ziemlich "im Trüben fischen"...

 

Nö. Fenster gehen jetzt. Fassade geht auch später. Muss das Dach gedämmt werden oder geht auch die oberste Geschossdecke Dann würde z.B. auch eine Neueindeckung reichen.
WP umstellen muss man nicht, kann man. Und die Dämmung ist dafür kein MUSS. Fenster, Kellerdecke, neue Heizkörper reichen dann schon aus. Und schon schrumpft das nötige Budget deutlich zusammen.

 

Die Euros kommen m.M.n. vor den qm, die man nicht (zwingend) braucht. Deshalb erstmal eine Kostenrechnung (Schätzung) aufstellen.

Weiterhin: wenn ihr doch schon länger (4 Jahre) sucht, bekommt man doch auch ein „Gefühl“ für die qm. Und wenn ihr im aktuellen Projekt schon mehrfach gewesen seid, sollte eine qm-Angabe +/- 10 qm möglich sein. Zur Not mit Meterstab.

Bei einem ordentlichen Objekt aus 1982 müssen Elektrik und Sanitär (Bäder natürlich schon) nicht zwingend erneuert werden.

@titan1981: dass die Häuser heute mehr „Strom“ benötigen, halte ich für ein Gerücht. Die Bewohner sind die Verursacher. Aber, das was heutige Spielereien/Luxus (Gaming, 3 Fernseher etc.) benötigen, haben früher alleine die Glühbirnen „geschluckt“.
Es gab auch früher schon Häuser mit zig-Steckdosen.

 

Nein. Muss man nicht wissen. Da hat die Dicke der Dämmung nicht viel mit zu tun.

Meinst die Außenfensterbänke. Und wenn du einfach die alten lässt, bis mal eine Dämmung kommt? Also einfach die Fenster austauschen wie tagtäglich in allen möglichen Wohnungen und Häusern.

 

@titan1981: dass die Häuser heute mehr „Strom“ benötigen, halte ich für ein Gerücht. Die Bewohner sind die Verursacher. Aber, das was heutige Spielereien/Luxus (Gaming, 3 Fernseher etc.) benötigen, haben früher alleine die Glühbirnen „geschluckt“.
Es gab auch früher schon Häuser mit zig-Steckdosen.[/QUOTE]

Ich glaube nicht dass eine 100W Glühbirne und gerne mal 2 Steckdosen die alten Besitzer vor 40 Jahren mal bis heute geplant und bis heute genutzt haben sich dem heutigem Verbrauch und Bedarf auch nur ansatzweise gleich sind. Das der Tausch der Birne gegen 5W LED ggf. den Verbrauch reduziert keine Frage aber der Verbrauch über die ganze Hauselektrik wird sich durch den Einzug eines neues Besitzers der wohl nicht altersbedingt einzieht grundsätzlich ändern. Schon alleine wenn mehr Menschen in einem Haus leben als vorher steigt der Verbrauch an Strom an. Der Mehrverbrauch wird zwar pro Person mehr immer etwas weniger mehr werden aber es wird definitiv mehr verbraucht. Das merke ich mit jedem weiterem Zuzug im Haus an der Stromrechnung.... Vorbesitzer 2 Personen > 75J Jahresverbrauch 2.500kWh mit Heizung für Haus und die Einliegerwohnung. Jetzt sind es knapp 4.300kWh für 6 Personen.... Bei 6 Personen wird deutlich mehr gewaschen, Geschirr gespült besonders wenn 4 davon Kinder sind... Da geht durch die Kabel deutlich mehr in kürzerer Zeit durch.... und in den 80igern wurde zumindest bei den Häusern die ich angeschaut hatte kein 2,5mm² genommen... für Trockner und Waschmaschine.
Wenn da jetzt noch E-Auto dazu wollen ist der Verbrauch zu vorher eine ganz andere Liga zu den zwei älteren Menschen die mal ein Licht von mir aus auch 2 100W Birnen an hatten und den Fernseher und den Kühlschrank.... Aber nichts zu dem Stromhunger der kommt wenn eine Junge Familie einzieht und technisch aufrüstet, WP, E-Auto, PV, Wäschetrockner, Waschmaschine usw. Da ist die Elektrik aus den 80igern nicht für ausgelegt gewesen. Das sieht man alleine am Schaltschrank wie viele Zimmer über einen Leitungsschutzschalter laufen..... Manchmal an einer Sicherung einen ganzen Keller....

 

Ich würde am Anfang nur die energetischen Maßnahmen durchführen, die in einem Zusammenhang mit der Kernsanierung und anderen geplanten Maßnahmen stehen.

Ich sehe da folgende Maßnahmen:

1. Da sowieso einige Fenster getauscht werden sollen, könnte man mal schauen, ob es sich lohnen würde alle Fenster (einschließlich Rollladenkästen) zu tauschen. Dazu könnte man den U-Wert der bestehenden Fenster anhand des Baujahrs schätzen und dann überschlagen, um wieviel die Heizlast reduziert werden würde, wenn die bestehenden Fenster durch neue Fenster mit einem U-Wert <= 0,95 W/m²K ersetzt werden würden.
2. Wenn man eine PV-Anlage auf dem Dach installiert, würde es sich auch anbieten eine Sanierung von außen am Dach durchzuführen. Dabei würde es sich anbieten die Dachdeckung, die Dachlattung, die Aufsparrendämmung und die Unterdeckbahn zu erneuern oder erstmalig anzubringen.
3. Wenn die Fußbodenaufbauten oberhalb von unbeheizten Räumen einschließlich FBH erneuert werden, bietet es sich an, die Dämmung zwischen Decke und Estrich/Heizestrich zu verbessern.
4. Da die Heizung vor 20 Jahren erneuert wurde, sollte man den Austausch der Heizung zumindest schon mal grob planen.
5. Wenn du das Dach und die Fenster als Einzelmaßnahme gemäß den Einzelbauteilanforderungen des GEG oder BAFA EM gedämmt hast und die Heizung tauschst, dann erfüllt das Haus möglicherweise in seiner Gesamtheit bereits die Anforderungen des GEG (siehe § 50 GEG) und du kannst dann z. B. die Außenwände und die Kellerdecke nach eigenem Ermessen dämmen.