Sanierungskosten für DHH realistisch?

Diskutiere Sanierungskosten für DHH realistisch? im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hallo zusammen, ich lese schon seit einiger Zeit hier mit und finde das Forum echt klasse. Ich hoffe mir kann hier auch so gut geholfen werden...

  1. dani86

    dani86

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    Hallo zusammen,

    ich lese schon seit einiger Zeit hier mit und finde das Forum echt klasse. Ich hoffe mir kann hier auch so gut geholfen werden :)

    Meine Frau und ich wollen die Doppelhaushälfte ihrer Großeltern übernehmen. Sie ist von 1961 und müsste saniert werden. Momentan sind wir dabei, uns ein Bild der Kosten zu machen, um einfach mal ne Hausnummer für die Finanzierung zu haben. Leider haben wir kaum Ahnung, was was ungefähr kostet. Da bau ich jetzt auf euch :D
    Die Eckdaten: BJ: 1961, neues Dach: 1993 und Fassadendämmung von 1991, Wintergarten von 2005. Wohnfläche beträg ca. 105 qm auf 2 Vollgeschossen und dem Dachgeschoss. Dazu kommen Bad, Flur, Treppenhaus und eben die Nutzfläche im Keller.

    Unsere Planung der Arbeiten sieht nun wie folgt aus:

    20.000€ für Heizung. Möchten gerne (zumindest im EG und 1.OG) Fußbodenheizung
    25.000€ für Fenster (jetzigen sind von 89, sollte denke ich schon gemacht werden)
    10.000€ für Böden (Wenn FBH möglich, Fliesen im EG legen lassen, OGs selbst verlegen (Laminat/Kork/whatever))
    10.000€ für Wände versetzen (im EG möchten wir die Wand zwischen Küche und Wohn/Esszimmer teilweise rausreißen. Am stehenbleibenden Rest kommt ein Heizkamin hin, im 1.OG möchten wir die "gleiche" Wand wie im EG versetzen, damit das eine Zimmer größer, das andere dafür kleiner wird. Sind 11,5er Wände (mehr Details hab ich nicht))
    15.000€ fürs Bad (hat nur 4,7qm)
    15.000€ für Malerarbeiten (hier habe ich noch garkeinen Anhaltpunkt was da überhaupt anfällt)
    15.000€ für Elektrik (auch hier noch keine Idee, was alles nötig ist. Aber ich denke die von 1961 ist überfällig)
    Außerdem müssten das Treppenhaus (Holztreppe) etwas überarbeitet werden. Ich dachte da laienhaft an Stufen abschleifen und neue Geländer. Kostenpunkt: keinen blassen Schimmer.

    Unterm Strich sind wir damit bei ca. 110.000€ Renovierungs/Sanierungskosten. Bewegen wir uns hier in realistischen Kategorien?

    Vielen vielen Dank schon mal für eure grobe Einschätzung :)

    Gruß
    Dani
     
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  3. Julius

    Julius

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    Einschätzung eines halbwegs erfahrenen Laien:
    In Summe könnte das über der groben Daumen ganz gut hinkommen.
    Vermutlich wird Elektrik und Maler billiger, evtl. auch Fenster und Bad (oder sind da komplett neue Waser-/Abwasserleitungen eingerechnet?) , dafür Heizung/FBH teurer. Hinzu kommen bestimmt noch einige Verputzarbeiten etc., vielleicht Innentüren.

    Allerdings hast Du arg wenig Details geliefert.
    Fenster dieses Alters können noch gut brauchbar oder wegwerfreif sein.
    Material? Zustand?
    Wie wird bisher geheizt? Energieträger?
    Welcher Energieträger kann/darf/soll zukünftig genutzt werden?
    Woraus sind die Geschoßdecken?
    Wie sind die Raumhöhen und Sturzhöhen?
     
  4. #3 Gast036816, 9. April 2013
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    wie willst du das bewerten Julius, z. b. sind für 25 t€ für fenster eingeplant, niemand kennt material, abmessungen, welches glas etc.
     
  5. dani86

    dani86

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    Hallo,

    danke für die Antworten.

    Ich erwarte hier keine Beurteilung, ob die Fenster ausgetauscht werden müssen oder nicht. Das muss der Fachmann VorOrt, wenns dann soweit ist entscheiden. Da kann ich leider auch keine genaueren Details liefern, was da momentan genau verbaut ist. Mir ging es nur um eine preisliche Hausnummer, für den Fall dass sie ausgetauscht werden müssen. Was dann einfach derzeit aktuelle (nicht die besten vom Besten, aber auch nicht die Billigsten) Fenster dann ungefähr kosten. Dass ich mehr als 25T€ als auch weniger ausgeben kann ist mir schon bewusst. Ich möchte nur vermeiden, dass wir eine Planung mit Preisen aufstellen und wenn dann die Handwerker irgendwann für KVs anrücken deren Preise allesamt ein vielfaches höher sind und die dann meinen: "Ja für Ihren geplanten Preis hätten sie maximal ne Hundehütte mit Fenstern ausstatten können, da gibts grad mal 3 Fenster für das Geld".

    Innentüren hast du Recht. theoretisch sind ja welche drin. Die Frage ist, ob wir die behalten möchten? Kann gut passieren, dass sich da auch was ändern soll. im EG soll eine Tür verschwinden und eine durch eine Schiebetür ersetzt werden. im 1. OG wären 4 Zimmer/Türen. Eine davon müsste versetzt werden, weil die sonst mit der versetzten Wand kollidiert. Aber auf den Tausender genau kommts mir hier jetzt nicht an. Diese Kosten waren in dem Posten "Wand versetzen" angedacht, weils ja mehr oder weniger direkt zusammen hängt.

    Heizung: Bisher Ölheizung. Meine Planung basiert auf jeden Fall darauf, den Energieträger beizubehalten.Sprich höchstens neuer Brenner. Wenn mir jetzt natürlich geraten wird, dass bei den geplanten Umbaumaßnahmen die kosten sowieso viel höher sind (bspw. 50TEUR) und dann ein Umstieg auf einen anderen Energieträger das Kraut auch nicht mehr fett macht (+/- 1000€) (Einfach um Zahlen zu nennen), dann wäre das genau das, was ich mir von dem Thread erhofft hätte. :)

    Geschossdecken sind Massivdecken. in den Plänen sind 275cm Höhe eingezeichnet. Darauf liegt dann ja vermutlich noch der Estrich etc. Also wenn man drin steht hat man meines Erachtens "normale" Deckenhöhen von ca. 2,40m

    Danke nochmals.
     
  6. Neutal

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    Bei den Sanierungen den Anteil für eine eventuelle Dachneueindeckung, Wärmedämmung, Rinnen und evtl WDVS nicht vergessen
     
  7. uban

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    Hallo Flocke,

    das Haus hat bereits ein WDVS (1991, knapp über 20 Jahre) und ein neues Dach (1993). Da sollte doch alles noch locker 20-30 Jahre halten, meinste nicht?
    Ob die Ölheizung (wie hoch war denn der jährliche Verbrauch ungefähr?) behalten werden kann? Nicht immer, denn bei niedrigen Vorlauftemperaturen ( da mit den Flächenheizungen grössere Übertragunsgflächen zur Verfügung stehen kann die Temperatur abgesenkt werden) können ältere Kessel durchrosten. Momentan sind Ölheizungen, neben direkten E-Heizungen, die grössten Geldverbrenner.

    Ganz ohne planerische Untersützung würde ich da nicht rangehen, gibt ja (leider) auch einige Subventionen die abgegriffen werden können.
     
  8. Neutal

    Neutal

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    Das hatte ich irgendwie überlesen. Soweit vernünftig hergestellt sollte es noch halten.
     
  9. dani86

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    Genau, Dach und Außendämmung war bewusst nicht eingeplant.

    Der jährliche Verbrauch lag bei ca. 1600Litern. Vor der Fassadendämmung warens ca. 2200L. Der Optik zufolge würde ich sagen ist der Brenner sicher keine 50 Jahre alt. Aber wie alt er genau ist kann ich leider nicht sagen. Am Verbauch kann man leider außer der Fassadendämmung nichts ablesen :(

    Was mir gerade zu dem Thema Heizung auch im Zusammenhang mit Bad und Wasserleitungen einfällt: Derzeit gibts keine zentrale Warmwasserversorgung :/ Nur nen Boiler im Bad und Durchlauferhitzer an den Waschbecken. Das soll natürlich nicht so bleiben. Also der Boiler im Bad muss auf jeden Fall weg. Das ist eh schon viel zu klein. Ich könnte mir vorstellen, dass sich damit die Frage erledigt, ob die Heizung behalten werden kann?
     
  10. githero

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    Schau mal auf den Heizkessel, da ist i.d.R. irgendwo ein Schild drauf, auf dem das Baujahr und der Typ vermerkt ist. Vermutlich ist es am sinnvollsten, den Wärmeerzeuger komplett zu tauschen.
    Ich würde Dir aber grundsätzlich empfehlen, einen Fachmann (Archi oder SV) zu Rate zu ziehen, der sich das Haus anschaut und mit dem Ihr Eure Vorstellungen und Wünsche besprecht. Er wird Euch deutlich besser und genauer sagen könne, was geht, was nicht geht und was unbedingt gemacht werden muss. Vermutlich sind bei dem Baujahr auch nahezu alle Leitungen (Strom, Wasser, Heizung) zu erneuern. Dann seid ihr mit dem was Du schon geschrieben hast fast so weit, dass ihr das Haus komplett entkernen und nahezu von Rohbaustand aus neu aufbauen müsst. Ohne einen Planer, der dafür ein Gesamtkonzept entwickelt, wird das nicht vernünftig zu stemmen sein. Der kann euch auch vorab zumindest einen groben Anhaltspunkt geben, welche Kosten damit auf euch zukommen.
     
  11. #10 Alfons Fischer, 10. April 2013
    Alfons Fischer

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    Das Baujahr des Heizkessels kann man auch sehr oft und leicht aus dem Kaminkehrerprotokoll ablesen...
     
  12. R.B.

    R.B.

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    Die Größenordnung könnte schon passen, aber an den Details muss man noch feilen. Dafür gibt es aber noch zu viele Fragezeichen in der Liste. Einige Positionen erscheinen mir auf den ersten Blick etwas üppig geplant, andererseits lehrt die Erfahrung, dass man bei größeren Umbaumaßnahmen selten eine Punktlandung erzielt. Da kann es gut passieren, dass Arbeiten erforderlich werden an die man im Moment noch gar nicht denkt. Die Sache mit den Wänden versetzen ist so ein Punkt. Das kann evtl. deutlich günstiger werden, aber auch viel teurer als gedacht. Ein Statiker findet vermutlich immer eine Lösung, aber wenn Du Pech hast, zieht das einen Rattenschwanz hinter sich her, und es wird richtig teuer.

    Das gilt in ähnlicher Form auch für alle anderen Positionen. Deswegen muss man das Objekt begutachten, ein Sanierungskonzept erstellen, und dann kann man loslegen. Evtl. zeigt sich dann, dass es sinnvoll wäre auch Energiesparmaßnahmen zu ergreifen, womit man wiederum Zugriff auf zinsgünstige Fördermittel bekommt. Oder Du hast den Sanierungsbetrag unter´m Kopfkissen liegen, dann würde man halt anders planen.

    Gruß
    Ralf
     
  13. #12 Gast036816, 10. April 2013
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    die vorgehensweise ist nicht rational. ich stell mal 25 t€ ein für fenster, ob ich sie benötige oder nicht, überlasse ich der aussage des fensterbauers. natürlich wird er dir sagen, die fenster gehören getauscht. er wittert ja ein geschäft. ein neutraler berater/planer ist der zielgerichtete weg.
     
  14. dani86

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    Ich werde sicher nicht einen Fensterbauer befragen und wenn der sagt, dass sie getauscht werden müssen, lasse ich ihn das machen. Am besten teile ich ihm auch noch mit, dass ich 25TEUR einplant habe. Nene, so läuft das nicht. Es soll ja auch noch eine Detailplanung stattfinden, wenns soweit ist. Aber wenn ich grob überschlagen schon auf 300T€ Renovierungskosten komme, dann überlege ich mir das Projekt nochmal.

    Ich möchte damit ja auch nur Wissen, um welche Gesamtsumme für die Finanzierung wir hier sprechen. Es ist schon ein Unterschied ob ich 50T, 100T oder 200T von der Bank möchte. Abgängig davon ist nämlich ob der ganze Spaß überhaupt in unserem Budget liegt, oder ob wir das Thema lieber gleich erden bzw. auf in ein paar Jahren verschieben sollten. Die Renovierung sind schließlich nicht die einzigen Kosten die hier anfallen. Es müssen auch noch Familienmitglied ausgezahlt werden. Es handelt sich hier nicht um eine Erbschaft, die nur noch renoviert werden muss.

    Die genannten Posten sind nun die, die wir glauben, dass notwendig sind. Ob das alle sind, steht auf einem anderen Blatt und das könnt ihr von hier aus sicherlich nicht beurteilen. Aber ich dachte grobe Durchschnittskosten wie sie für ein Haus dieser Art/Größe anfallen, sofern nicht irgendwelche groben Hämmer hinter der Wand versteckt sind, könntet ihr evtl. beurteilen.

    Wenn ich jetzt. bspw. geschrieben hätte, ich plane für neue Fenster einer DHH 2000€ ein und für die Heizung mit FBH 5T und ein Bad plane ich mit 3T, dann hättet ihr mir mit Sicherheit mitgeilt, dass ich in einer Traumwelt lebe.
    Den ersten Aussagen zufolge glaube ich entnehmen zu können, dass ich mich mit meinen Kalkulationen durchaus in realistischen Bereichen befinde. Dass da immer noch was verborgen sein kann, was Zusatzkosten verursacht ist mir bewusst.
     
  15. #14 Gast036816, 10. April 2013
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    deinen angaben zufolge wird die kostenschätzung etwa 50 : 50 passen.
     
  16. Julius

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    Also gibt es derzeit eine Warmwasserumlaufheizung mit Heizkörpern und Ölkessel, die schon keinen allzuhohen Verbrauch hat.

    Da sehe ich zwei sinnvolle Wege:
    1) wenn die Heizkörper beibehalten werden sollen, würde ich auch den Kessel noch weiterbetreiben, bis er eines natürlichen Todes stirbt
    2) wenn aber FBH ausdrücklich gewollt ist, dann JETZT die Heizanlage komplett herausreißen (samt aller Rohre) und eine neue Anlage einbauen. Ob die dann auf Basis Öl, Gas, Pellets oder Wärmepumpe arbeitet, muß man nach Abwägung entscheiden

    Es steht zu vermuten, daß der Verbrauch auch gerade wegen der (sehr verlustarmen) dezentralen Trinkwassererwärmung so gering ist.
    Deswegen sollte man diese NICHT mit der bestehenden Anlage koppeln.
    Wenn der Ölkessel bleibt, würde ich für die Trinkwassererwärmung eine LW-WP mit Speicher installieren. Die kann dann zentral alle Zapfstellen versorgen.

    Wenn man hingegen Weg 2 wählt, könnte es sinnvoller sein, den Trinkwasserspeicher von der Zentralheizung mit speisen zu lassen. Muß man sehen.

    Für FBH wäre die mögliche Aufbauhöhe zu prüfen. 2,4m ist schon nicht viel und das dürfte mit dem Heizestrich noch deutlich wenigier werden. Dabei auch auf die Sturzhöhen achten (Fenster und Türen) - das kann eine Menge teurer Änderungen am Rohbau nach sich ziehen!
     
  17. manno79

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    Vergiss nicht die Option mit der KFW, evtl ist eine Finanzierung als Einzelmaßnahme z.B. Heizungstausch oder Fenster interessant. Dafür brauchst Du allerdings einen Fachberater welchen ich in deinem Fall aber sowieso dazu holen würde....
     
  18. R.B.

    R.B.

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    Ich hatte bewusst keine Zahlen genannt, weil man aus der Ferne einfach nicht konkreter werden kann. Es ist aber zwingend notwendig, dass Du hier eine detaillierte Planung machst, denn es geht um viel Geld. Um mal ein Beispiel zu nennen, Deine Elektrik kann für 3T€ erledigt sein, je nach Ansprüchen und Aufwand sind aber auch 30T€ denkbar. Die Differenz, schlappe 27T€, also fast 30% Deiner Kalkulationssumme. Für die anderen Positionen gilt das in ähnlicher Form, und plötzlich stehen unter´m Strich anstatt 100T€ nun 200T€.

    Das ist korrekt, weil diese Zahlen genau so wenig fundiert sind wie die Zahlen in Deiner obigen Aufstellung.

    Gibt es überhaupt eine verlässliche Wertermittlung? Die würde ich auf jeden Fall in Auftrag geben, allein schon um späterem Ärger aus dem Weg zu gehen. Es wäre nicht das erste Mal, dass sich Familienmitglieder über Jahrzehnte streiten, weil jeder meint man hätte ihn über den Tisch gezogen.

    Gruß
    Ralf
     
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  20. dani86

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    Aber die Elektrik für 3T ist halt machbar, wenn man keine besonderen Ansprüche stellt und alles optimal oder gar besser als geplant läuft. Und die für 30T wird dann eher die Luxusausführung sein, oder meinst du ernsthaft, dass eine "normale"/durchschnittliche Elektroinstallation einer DHH auf 30T kommen kann? Natürlich unter der Voraussetzung, dass nicht irgendein extremer Pfusch/sonstiger Schaden zum Vorschein kommt, der erst ausgebessert werden muss. Der ist denke ich einfach nicht kalkulierbar und ist nach oben hin offen. Da bleibt einfach nur zu hoffen, dass das mit einem Puffer, den man auf die Gesamtsumme aufschlägt abgedeckt werden kann. Das ist denke ich immer das Risiko eines Altbaus.

    Ja, verlässliche Wertermittlung des Hauses zum jetzigen Zeitpunkt im jetzigen Zustand existiert. Der Großteil gehört ihren Eltern, die uns den Wert als Familienkredit abzahlen lassen werden. Wird natürlich auch vertraglich festgehalten werden.
     
  21. #19 Rudolf Rakete, 14. April 2013
    Rudolf Rakete

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    Da ich genau so etwas vor einiger Zeit selber gemacht habe (Doppelhaushälfte aus 56 saniert), nur der Tipp nimm dir wirklich einen unabhängigen Sachverstand zur Hilfe. Hast Du nicht in der Bekanntschaft jemanden aus dem Handwerk der dich beraten kann.
    Ich habe es z.B so gemacht dass nicht alles auf einmal gemacht wurde. So sind einige Fenster erst mal drinnen geblieben, und auch ein Bad wurde erst später saniert. Jedoch würde ich bei diesem Alter immer mit einzuplanen ABwasser, Wasserleitungen und Elektro komplett zu erneuern.

    Ach ja und vergiss die Luft Wasser Wärmepumpe, Julius heizt zwar gerne mit Strom doch wirtschaftlich ist was anderes.
     
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Sanierungskosten für DHH realistisch?

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