Sanierungsobjekt: Wohnfläche auf einmal nur noch Nutzfläche?

Hallo zusammen,

ich bin mir nicht sicher in welchem Forum ich das posten soll, daher denke ich es passt hier am besten:

nehmen wir folgende Situation: Wir möchten eine Immobilie in Baden-Württemberg erwerben, Kaufpreis nach erster Verhandlung 420.000 mit 150qm Wohnfläche / 550qm Grundstück aus Baujahr 1973. Zu der Wohnfläche kommt nochmal eine Garage und 80qm Nutzfläche mit 2,4m Höhe Rohbau und nicht ausgebautem Schwimmbad (das schreckt wohl viele ab...), d.h. nicht ausgebauter Raum.

Das Haus ist nach Stand erster Verhandlung sanierungsbedürftig

1. Vorrausraum eine Fließe abgesprungen -> Feuchtigkeit
2. in einem anderen Kellerraum sieht man Feuchtigkeit auf der abgehängten Decke (Terasse ist darüber)
3. Dach muss neu gedeckt / isoliert werden
4. Hauswand / Kellerwand muss isoliert werden
5. Heizungsanlage
6. Elektrik
7. Bäder (klar, uralt..)
8. ...

Nach der ersten Verhandlung (mit Mängeln oben, Schwager kommt aus der Baubranche und hat sie beurteilt) stellt sich bei der Einsicht in die Bauakte folgendes heraus:
Zwei Räume und der Dachstuhl wurden bei der Wohnfläche dazugezählt. Dies ist aber nicht zulässig ist da Wohnfläche ein Aufenthaltsraum ist und laut Landesbauordnung die Höhe von 2,3m für Aufenthaltsräume und 2,2m für Aufenthaltsräume im Dachrraum nicht eingehalten wird. Dadurch reduziert sich die Wohnfläche von 150qm auf 100qm und Nutzfläche ist logischerweise um 50qm höher. Zusätzlich hat die fehlende Höhe die Konsequenz, dass der Dachstuhl zwar ausgebaut ist aber nicht hätte zu Wohnraum ausgebaut werden dürfen. Im Normalfall ist so eine Nutzungsänderung ohne die Behörde möglich (verfahrensfrei), wenn die Regeln / das Gesetz eingehalten wird, aber da die Höhe eine Voraussetzung ist, ist es ein Dachausbau ohne Baugenehmigung. Bei der Einsicht in die Bauakte ist die Behörde darauf aufmerksam geworden und hat gemeint "jetzt müssen wir eigentlich aktiv werden", d.h. Nutzungsuntersagung / Bußgeld / Rückbau / ...

Bei dem Gespräch mit dem Makler, war dieser sehr überrascht und sagte, dass er dies nochmal mit dem Besitzer besprechen will. Hinweis: die Verhandlung über den Preis wird ebenfalls vom Makler gemacht. Im Gespräch wurde ein preislicher Gegenvorschlag gemacht, der Makler hatte eher gelacht.

Da wir ein enorm hohes Risiko eingehen (z.B. zwingende Aufstockung beim Dach anstelle von Dachisolierung / neue Ziegel), würde mich folgendes für die finale Verhandlung interessieren:

1. Ist es eigentlich normal, dass eine Bank für ein Darlehn immer eine Wohnflächenberechnung vom Verkäufer haben will? Sie sollte doch etwas stutzig werden, wenn auf einmal 400.000 für ein EFH mit 100qm verlangt werden. Oder kann der Käufer eine Wohnflächenberechnung einfach selbst aufstellen und es gibt genug Idioten die nicht genau hinschauen?
2. Welchen preislichen Faktor kann man eigentlich in den Raum stellen, wenn man zwischen Wohnfläche und Nutzfläche unterscheidet? Wohnfläche doppelt soviel wert die Nutzfläche?
3. Wir hatten einfach den Kaufpreis 440.000 minus Grundstückswert 100.000 (bei Bodenrichtwert=180€) gerechnet und dann 33% der Immobilienwertes (33% der qm)abgezogen. Ergo ca. 326.000 inklusive Grundstückswert. Unser Gegenangebot war 350.000€, worauf der Makler geschmunzelt hatte. Will der Makler hier einfach nur verhandeln oder ist der Bodenrichtwert wirklich eine falsche Kennzahl (auch wenn z.B. überall bei Wertermittlungen danach gefragt wird)?

Über euer Feedback würde ich mich freuen.
Viele Grüße