Sanierungsobjekt: Wohnfläche auf einmal nur noch Nutzfläche?

Diskutiere Sanierungsobjekt: Wohnfläche auf einmal nur noch Nutzfläche? im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hallo zusammen, ich bin mir nicht sicher in welchem Forum ich das posten soll, daher denke ich es passt hier am besten: nehmen wir folgende...

  1. #1 h0nIg, 22.04.2019
    Zuletzt bearbeitet: 22.04.2019
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    Hallo zusammen,

    ich bin mir nicht sicher in welchem Forum ich das posten soll, daher denke ich es passt hier am besten:

    nehmen wir folgende Situation: Wir möchten eine Immobilie in Baden-Württemberg erwerben, Kaufpreis nach erster Verhandlung 420.000 mit 150qm Wohnfläche / 550qm Grundstück aus Baujahr 1973. Zu der Wohnfläche kommt nochmal eine Garage und 80qm Nutzfläche mit 2,4m Höhe Rohbau und nicht ausgebautem Schwimmbad (das schreckt wohl viele ab...), d.h. nicht ausgebauter Raum.

    Das Haus ist nach Stand erster Verhandlung sanierungsbedürftig
    1. Vorrausraum eine Fließe abgesprungen -> Feuchtigkeit
    2. in einem anderen Kellerraum sieht man Feuchtigkeit auf der abgehängten Decke (Terasse ist darüber)
    3. Dach muss neu gedeckt / isoliert werden
    4. Hauswand / Kellerwand muss isoliert werden
    5. Heizungsanlage
    6. Elektrik
    7. Bäder (klar, uralt..)
    8. ...

    Nach der ersten Verhandlung (mit Mängeln oben, Schwager kommt aus der Baubranche und hat sie beurteilt) stellt sich bei der Einsicht in die Bauakte folgendes heraus:
    Zwei Räume und der Dachstuhl wurden bei der Wohnfläche dazugezählt. Dies ist aber nicht zulässig ist da Wohnfläche ein Aufenthaltsraum ist und laut Landesbauordnung die Höhe von 2,3m für Aufenthaltsräume und 2,2m für Aufenthaltsräume im Dachrraum nicht eingehalten wird. Dadurch reduziert sich die Wohnfläche von 150qm auf 100qm und Nutzfläche ist logischerweise um 50qm höher. Zusätzlich hat die fehlende Höhe die Konsequenz, dass der Dachstuhl zwar ausgebaut ist aber nicht hätte zu Wohnraum ausgebaut werden dürfen. Im Normalfall ist so eine Nutzungsänderung ohne die Behörde möglich (verfahrensfrei), wenn die Regeln / das Gesetz eingehalten wird, aber da die Höhe eine Voraussetzung ist, ist es ein Dachausbau ohne Baugenehmigung. Bei der Einsicht in die Bauakte ist die Behörde darauf aufmerksam geworden und hat gemeint "jetzt müssen wir eigentlich aktiv werden", d.h. Nutzungsuntersagung / Bußgeld / Rückbau / ...

    Bei dem Gespräch mit dem Makler, war dieser sehr überrascht und sagte, dass er dies nochmal mit dem Besitzer besprechen will. Hinweis: die Verhandlung über den Preis wird ebenfalls vom Makler gemacht. Im Gespräch wurde ein preislicher Gegenvorschlag gemacht, der Makler hatte eher gelacht.

    Da wir ein enorm hohes Risiko eingehen (z.B. zwingende Aufstockung beim Dach anstelle von Dachisolierung / neue Ziegel), würde mich folgendes für die finale Verhandlung interessieren:

    1. Ist es eigentlich normal, dass eine Bank für ein Darlehn immer eine Wohnflächenberechnung vom Verkäufer haben will? Sie sollte doch etwas stutzig werden, wenn auf einmal 400.000 für ein EFH mit 100qm verlangt werden. Oder kann der Käufer eine Wohnflächenberechnung einfach selbst aufstellen und es gibt genug Idioten die nicht genau hinschauen?
    2. Welchen preislichen Faktor kann man eigentlich in den Raum stellen, wenn man zwischen Wohnfläche und Nutzfläche unterscheidet? Wohnfläche doppelt soviel wert die Nutzfläche?
    3. Wir hatten einfach den Kaufpreis 440.000 minus Grundstückswert 100.000 (bei Bodenrichtwert=180€) gerechnet und dann 33% der Immobilienwertes (33% der qm)abgezogen. Ergo ca. 326.000 inklusive Grundstückswert. Unser Gegenangebot war 350.000€, worauf der Makler geschmunzelt hatte. Will der Makler hier einfach nur verhandeln oder ist der Bodenrichtwert wirklich eine falsche Kennzahl (auch wenn z.B. überall bei Wertermittlungen danach gefragt wird)?

    Über euer Feedback würde ich mich freuen.
    Viele Grüße
     
  2. #2 chillig80, 22.04.2019
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    Natürlich kann man da allerlei Richtwerte hernehmen und irgendeinen Wert zusammenphantasieren, das ist dann aber halt nur eine selbst berechnete Wunschvorstellung, der Verkaufspreis ist weiterhin nur Verhandlungssache. Bietet jemand anderes mehr oder unterschreitet ihr die Schmerzgrenze des Verkäufers wird aus dem Geschäft nichts, genau so wenn der Verkäufer eure Schmerzgrenze überschreitet oder ihr was besseres findet. Ist eigentlich ganz einfach. Ohne genaue Angaben zur Lage und zum Zustand kann man da eh nicht viel dazu sagen und selbst mit den Angaben ist ein zutreffendes Wertgutachten halt nichts was es kostenlos in einem Forum gibt (ist aufwändig).

    Die Banken wurden nach der Krise 2008 übrigens etwas an die Kandarre genommen, die müssen zusehen, dass die Kredite einigemaßen besser besichert sind als noch vor der Krise und da verlangen die halt allerlei sinnlose Zettel, weil was auf einem Zettel steht muss ja stimmen. Bei 400K € steht euch wohl ohnehin der Besuch des bankeigenen Wertgutachters bevor und wenn der meint es sei weniger wert, dann steht euch wohl die Nachbesicherung oder Verschlechterung der Konditionen bevor. Ob da eine vom Käufer zusammengeschusterte Berechnung hilft ist fraglich, aber versuchen kann man es ja mal...
     
  3. #3 simon84, 22.04.2019
    simon84

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    Bei einem Haus brauchst du überhaupt nicht nach Quadratmeter gehen, sondern je nach Objekt ist das eine Einzelfallentscheidung.

    Rein rechtlich erwirbst du ein Grundstück. In diesem Fall ein bebautes Grundstück.

    Du kannst verhandeln wie du willst.

    Als Verkäufer musst du bei einem Haus genau einen einzigen Käufer finden.
    Als Käufer musst du (in der Regel) ein einziges Haus finden.

    Du brauchst dein Angebot oder deinen Preis auch gar nicht verargumentieren, entweder es passt und es kommt zum Geschäft oder eben nicht.

    Sehe das Objekt auch eher als risikoreich an und würde genau wie du "niedrig" bieten.
     
    Mijo, arch und Fabian Weber gefällt das.
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