Schaden durch unsachgemäßen DG-Ausbau, Verkäufer haftbar?

Diskutiere Schaden durch unsachgemäßen DG-Ausbau, Verkäufer haftbar? im Bauvertrag Forum im Bereich Rund um den Bau; Beim DG-Ausbau vom Vorbesiter (Erstellung 2013) zeigen sich nach Erwerb der Immobilie (unser Eigentum 03.2014) nun erste Schäden. 12m...

  1. fordjens

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    Beim DG-Ausbau vom Vorbesiter (Erstellung 2013) zeigen sich nach Erwerb der Immobilie (unser Eigentum 03.2014) nun erste Schäden.

    12m Mittelpfette ohne Abstützung, bei Dachausbau wurden von 4 Ständern 3 entfernt

    Im letzten Jahr wurde bei dieser Immobilie das DG ausgebaut. Im Zuge dieses Ausbaus wurden von vier Stützen (ursprüngliche Statik und Baupläne liegen vor) 3 entfernt. Somit ist eine 12m Mittelpfette komplett ohne Unterstützung und eine halt nur noch mit einem Ständer.

    Nun zeigen sich erste Schäden.

    Statiker wurde hinzugezogen. Die drei Stützen wurden von Zimmerei wieder installiert. Räume quasi nicht mehr nutzbar. 2 stehen im Flur und reduzieren die Durchgangsbreite auf 50cm, eine steht fast mitten im Schlafraum.

    Ist der Verkäufer haftbar zu machen?

    KV mit Standard Ausschlussformulierungen
     
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  3. #2 Gast943916, 3. Oktober 2014
    Gast943916

    Gast943916 Gast

    auch bei Mehrfachposting wird die Frage nicht schneller beantwortet werden
     
  4. Neutal

    Neutal

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    Wenn Statik und Pläne vor dem Kauf einsehbar waren, warum hat niemand VOR den Kauf gemurrt? Im Normalfall nimmt man sich einen unabhängigen Sachverständigen an die Seite und macht eine ausführliche begehung. Im Regelfall steht im Vertrag die Klausel: Gekauft wie besehen. Es handelt sich wohl auch nicht um Arglistig verschwiegene Mängel. Pfetten lassen sich auf verschiedene Weisen abfangen, unterstützen oder stabilisieren. Es wird also keine Stütze mitten im Flur stehen müssen.
     
  5. #4 wasweissich, 3. Oktober 2014
    wasweissich

    wasweissich Gast

    Nu hat man sich angemeldet ,und 2 (in worten zwei )stunden gewartet ...

    Da wirds aber zeit das die erwarteten antworten eintrudeln !!!!?
     
  6. #5 Ralf Wortmann, 3. Oktober 2014
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    Das könnte schwierig werden.

    Der Verkäufer kann nur dann haftbar gemacht werden, wenn er dich arglistig getäuscht hat. Dafür musst du den Beweis führen. Das geht nur, wenn du beweisen kannst, dass der Verkäufer positiv wusste, dass der von ihm veranlasste DG-Ausbau mangelhaft war (direkter Vorsatz), oder wenn er wenigstens fest mit der Möglichkeit der Mangelhaftigkeit rechnete und dies in Kauf nahm (bedingter Vorsatz).

    Nachstehend, auf die Schnelle, drei Urteils-Auszüge, die sich mit dem Thema Arglist beim Dachgeschossausbau befassen und jeweils (leider) Arglist verneinen. Dort geht es zwar um Baugenehmigungen, aber beim Verschweigen von Mängeln ist die Rechtslage grundsätzlich diesselbe.

    Ob der DG-Ausbau nach der hess. BauO einer Baugenehmigung bedurft hätte, solltest du prüfen. Ich habe gerade keine Zeit, nachzuschauen, vermute aber, ja.

    Vielleicht findest du Pläne, von denen bewusst abgewichen wurde, oder findest Kontakt zu Architekten oder Baufirmen, mit denen der Verkäufer im Zuge des Ausbaus Kontakt hatte (z.B. Einholung von Angeboten) und kannst daraus informationen zur Arglist herleiten.

    -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
    BGH, Urteil vom 26. April 1991 – V ZR 73/90 –, BGHZ 114, 260-263
    Auszug aus den Urteilsgründen:
    Fehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch eine Arglist des Beklagten bejaht.
    Arglistig handelt der offenbarungspflichtige Verkäufer, der weiß, daß der von ihm ohne Baugenehmigung durchgeführte Ausbau eines Dachgeschosses bauordnungswidrig ist, und dieses Wissen nicht an den Käufer weitergibt (direkter Vorsatz) oder der wenigstens mit der Möglichkeit einer Unzulässigkeit der Nutzung der Räumlichkeiten zu Wohnzwecken rechnete und dies in Kauf nahm (bedingter Vorsatz).
    Der Beklagte hat vorgetragen, er sei von der Vorstellung ausgegangen, eine baubehördliche Genehmigung für den von ihm veranlaßten Ausbau des Dachgeschosses sei nicht erforderlich gewesen. Traf diese Vorstellung zu, so würde der Beklagte die Kläger weder mit direktem noch indirektem Vorsatz über die Bauordnungswidrigkeit des Dachgeschoßausbaus getäuscht haben. Das Berufungsgericht hat nun ohne Durchführung einer Beweisaufnahme die Arglist des Beklagten nur damit begründet, auch ein Laie wisse um die Notwendigkeit einer behördlichen Genehmigung für die Umgestaltung eines Trockenspeichers zu Wohnzwecken. Ein solcher Satz der Lebenserfahrung ist in dem vom Berufungsgericht zitierten Urteil des Senats vom 10. Juni 1983, V ZR 292/81, WM 1983, 990, nicht aufgestellt worden. Er findet sich auch nicht in anderen Senatsentscheidungen und läßt sich in dieser Allgemeinheit nicht halten. Es mag sein, daß auch ein nicht fachkundiger Bauherr im allgemeinen weiß, daß in die Bausubstanz nachhaltig einwirkende Umbaumaßnahmen genehmigungspflichtig sind. Das Wissen um die Genehmigungsbedürftigkeit kann aber nicht schon ohne weiteres dann bejaht werden, wenn ein Hauseigentümer in einem Dachgeschoß, in welchem nach seinem Vortrag bereits Wasserleitungen und ein Wasserbecken vorhanden sind, nur Spanplatten verlegt, um ein Gästezimmer herzurichten.
    Das auf der fehlerhaften Bejahung der Arglist beruhende Berufungsurteil ist daher aufzuheben.
    ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
    Oberlandesgericht Saarbrücken, Urteil vom 01. Dezember 2005 – 8 U 588/04 -, juris:
    1. Ein Laie muss nicht notwendiger Weise um die Erforderlichkeit einer Baugenehmigung für die Durchführung eines Dachausbaus zu Wohnzwecken wissen, weshalb der Käufer eines bauordnungswidrig umgebauten Objekts die positive Kenntnis des Verkäufers über die Genehmigungbedürftigkeit nachweisen muss, um die Schadensersatzpflicht wegen arglistigen Verschweigens darzulegen.
    2. Der Besitz der Bauunterlagen führt nicht automatisch dazu, dass dem Verkäufer unterstellt werden kann, die wahren Genehmigungsverhältnisse bezüglich eines Umbaus gekannt zu haben.
    3. Aus dem Umstand, dass das erworbene Hausgrundstück gegen baurechtliche Vorgaben verstößt, kann nicht automatisch die Unwirksamkeit eines Gewährleistungsausschlusses wegen Verstoßes gegen den Grundsatz von Treu und Glauben abgeleitet werden.
    ------------------------------------------------------------------------------------------------------------
    LG Köln, Urteil vom 01. Dezember 2009 – 5 O 321/09 –, juris
    1. Eine arglistige Täuschung kann auch dann vorliegen, wenn der Täuschende zwar keine positive Kenntnis von der Unrichtigkeit seiner Vertragserklärung hat, mit ihr aber wenigstens rechnet oder diese in Kauf nimmt, und durch Erklärungen "ins Blaue hinein" überspielt.
    2. Beim Verschweigen von vertragswesentlichen Umständen ist Maßstab dabei das, was der Gegner nach der Verkehrssitte billigerweise an Aufklärung - selbst unter Berücksichtigung der gegenläufigen Parteiinteressen - hätte erwarten können.
    3. Der Verkäufer eines Grundstücks ist nicht verpflichtet, dem Käufer bei den Vertragsverhandlungen mitzuteilen, dass er über die baurechtliche Zulässigkeit des Spitzbodenausbaus keine behördliche Auskunft eingeholt hat, wenn er sich über die Genehmigungsbedürftigkeit des Ausbaus überhaupt keine Gedanken gemacht hat.
    -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
     
  7. fordjens

    fordjens

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    @gipser und wasweissich es ist halt alles sehr zeitnah und wer sich vielleicht in die Lage versetzt, kann erahnen, dass es um ne Menge Kohle geht.

    Die Immobilie ist zum Großen Teil fremdfinanziert. Somit ist ein Schätzer der Finanzierenden Bank, als auch ein separater durch uns beauftragter Immobilienbewerter durchs Haus. Beiden ist hier nix aufgefallen.



    Für das Haus gibt es eine Statik. Nur, wer fordert denn vor einer Hausbesichtigung vom potentiellen Verkäufer diese ein, und kontrolliert Maße, Wände oder ebend statisch relevante Bauteile auf Vorhandensein ab?

    Gerade weil es ja verschiedenste Möglichkeiten zur Verstärkung/Abfangung gibt, wurden die von niemanden hinterfragt.

    Zimmermann und Statiker waren beide vor Ort und konnten kein Erklärung finden. Bericht.jpg get-attachment1.jpg IMG_5116.jpg IMG_5117.jpg IMG_5118.jpg IMG_5119.jpg
     
  8. #7 Gast943916, 3. Oktober 2014
    Gast943916

    Gast943916 Gast

    das mag ja stimmen, aber durch Doppelpostings wird es auch nicht besser
     
  9. #8 wasweissich, 3. Oktober 2014
    wasweissich

    wasweissich Gast

    Vor allem reisst du behördenseits bis montag 9uhr nicht viel .und bei zweieinhalb tagen vorlauf brauchts nach 2h kein drängeln :D
     
  10. fordjens

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    Danke an Herrn Wortmann!

    Statiker und Zimmermann sprachen beide von grober Fahrlässigkeit.

    Was ist damit?

    Wer so massiv in die Statik eingreift und von 4 Stützen 3! wegnimmt und dies ohne Überprüfung durch einen Fachmann und somit Gefahr an Substanz und hier ja nun wirklich auch für Leib und Leben provoziert, muß sich doch in irgendeiner Weise strafbar und greifbar machen?!?

    (Wäre wirklich das schlimmste im Folge diese Eingriffs passiert (Einsturz, Verletzung von Personen) wäre er aus der Verantwortung und wir als Hausherren haftbar)

    Was ist mit Betrug?

    Es wurde ein Haus mit EG, OG und ausgebautem DG präsentiert.Wie auf den Fotos unschwer erkennbar ist. dies nun ohne weitere Maßnahmen/Umbauten nicht mehr gegeben.

    Der Statiker sprach davon, dass der Hausherr immer die Verantwortung führt. Weiter ist es auch so, dass die Nutzung bei Entwurf 1964 einen Trockenboden vorsah. Allein durch den Ausbau sei er in deru Pflicht gewesen, die statisch prüfen zu lassen, da wohl solch ein Ausbau pauschal schon mit einer Mehrbelastung von ca. 30kg/m2 gerechnent wird.

    Ich bringe also mehr Masse auf und nehm dann noch Stützen weg?!?!

    Ich vergleich das mal laienhaft.. Ich nehm von vier Radmuttern 3 weg und lade nun den Kofferraum noch voll.. ohne Worte
    IMG_5120.jpg IMG_5128.jpg IMG_5140.jpg IMG_5212.jpg IMG_5213.jpg IMG_5215.jpg
     
  11. sniper

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  12. fordjens

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    ..sorry ..ist alles in Eile entstanden ..weil ich mir hier vorab schon mal so gut wie möglich Infos holen will..
     
  13. Baufuchs

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    @fordjens
    Den Beitrag von Ralf Wortmann magst Du zwar gelesen haben, verstanden hast Du ihn offenbar nicht.

    Grundsatz:
    Verkäufer haftet nur bei arglistigem Verschweigen eines Mangels.
    Ist dem Verkäufer ein Mangel gar nicht bewusst, kann Arglist nicht unterstellt werden.

    Fazit:
    Keine Haftung des Verkäufers.
     
  14. Julius

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    Sehe ich hier nicht als ausgemachte Sache.
    Denn schon der (sehr wahrscheinlich ungenehmigte) nachträgliche Ausbau dieses Trockenbodens zu Wohnraum ist an sich fragwürdig.
    Aber beim Wegnehmen dieser Stützen muß ME jedem Laien klar sein, daß in gefährlicher Weise in die Statik eingegriffen wird!
    Da dies erst vor kurzem erfolgte, wird der Verkäufer sich nicht glaubhaft darauf berufen können, daß er davon nichts wußte.
     
  15. baufix 39

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    ich hab auf den Bildern kein Schaden gesehen wo sind denn Schäden ?
     
  16. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Könnte man dann annehmen, wenn der Eingriff in die Substanz vom Verkäufer selbst vorgenommen wurde.

    hat der ein Unternehmen beauftragt und von diesem kamen keine Hinweise auf Statik/Genehmigungspflicht etc. ist der Verkäufer raus.
     
  17. baufix 39

    baufix 39

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    ich seh nur immer Bilder mit den Mittelpfetten, Firstpfette ist nichts zu sehen.
     
  18. fordjens

    fordjens

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    chäden:
    -Fliesenablösungen der Bodenfliese im Bad (mittlere Tür Flur)
    -Badtür läßt sich nicht mehr schließen (hält sich nicht im Schloss, springt sofort wieder auf, weil "Druck" aufliegt)
    -Gips drückt aus Fugen hervor (Bild Badtür)
    -Wie auf Bildern nach der provisorischen Abstützung erkennbar, Räume nicht wie präsentiert, nutzbar
    Schaden natürlich und vor allem: Rück/Umbau und die hierdurch entstehenden Kosten
    -Wertminderung (Wir haben jetzt Kenntnis von der Sache und könnt ja wohl so nicht wiederverkaufen.. was wir nicht wollen)

    Gesetzestext.jpg

    Aus der HBO.

    So wie ich das lese, ist der Bauherr in der Verantwortung.. und wenn er keine Ahnung hat, muss er sich Wissen einholen..
     
  19. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Das von Ralf Wortmann zitierte BGH Urteil hast Du gelesen?
    Danach kommt es darauf an, dass der Verkäufer wusste, dass der Ausbau genehmigungspflichtig war.

    Kannst Du das dem Verkäufer nachweisen?

    Wohl kaum.
    ,
     
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  21. fordjens

    fordjens

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    ..hier nochmal ein wenig größer.. was ist mit den Grundpflichten? ..oder §48 Abs. 4?


    VIERTER TEILDie am Bau Beteiligten

    § 47
    Grundpflichten
    Bei Errichtung, Aufstellung, Anbringung oder Änderung, Nutzungsänderung, Abbruch oder Beseitigung von baulichen Anlagen oder von Teilen baulicher Anlagen sowie von anderen Anlagen und Einrichtungen nach § 1 Abs. 1 Satz 2 sind die Bauherrschaft sowie im Rahmen ihres Wirkungskreises die anderen am Bau Beteiligten dafür verantwortlich, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die Anordnungen der Bauaufsichtsbehörden eingehalten werden.
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    § 48
    Bauherrschaft
    (1) Der Bauherrschaft obliegen gegenüber der Bauaufsichtsbehörde die nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften erforderlichen Anträge, Anzeigen und Nachweise; sie muss außerdem die Pflichten nach diesem Gesetz erfüllen, soweit sie nicht anderen auferlegt sind.
    (2) 1 Bei Bauvorhaben, bei denen die Bauherrschaft aus mehreren Personen besteht, kann die Bauaufsichtsbehörde verlangen, dass eine Person benannt wird, die ihr gegenüber stellvertretend die Pflichten der Bauherrschaft zu erfüllen hat. 2 Im Übrigen finden § 18
    Abs. 1 Satz 2 und 3 und Abs. 2 des Hessischen Verwaltungsverfahrensgesetzes Anwendung.
    (3) Wechselt die Bauherrschaft, hat die neue Bauherrschaft dies unverzüglich der Bauaufsichtsbehörde schriftlich mitzuteilen.
    (4) 1 Die Bauherrschaft hat zur Planung, Überwachung und Ausführung von Vorhaben, die nicht nach § 55 oder aufgrund des § 80 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 baugenehmigungsfrei sind, geeignete am Bau Beteiligte, Nachweisberechtigte und Sachverständige nach den §§ 49 bis 51 und § 59 zu beauftragen. 2 Satz 1 gilt nicht bei Nutzungsänderungen ohne bauliche Änderungen. 3 Bei Bauarbeiten in Selbsthilfe oder Nachbarschaftshilfe ist die Beauftragung von Unternehmen nicht erforderlich, wenn genügend Fachkräfte mit der nötigen Sachkunde, Erfahrung und Zuverlässigkeit mitwirken. 4 Abbrucharbeiten dürfen nicht in Selbsthilfe oder Nachbarschaftshilfe ausgeführt werden.
    (5) 1 Sind von der Bauherrschaft beauftragte Personen für ihre Aufgabe nach Sachkunde und Erfahrung nicht geeignet, kann die Bauaufsichtsbehörde vor und während der Bauausführung verlangen, dass sie durch geeignete Personen ersetzt oder dass geeignete Fachleute hinzugezogen werden. 2 Die Bauaufsichtsbehörde kann die Einstellung der Bauarbeiten anordnen, bis geeignete am Bau Beteiligte oder Fachleute beauftragt sind.
     
  22. fordjens

    fordjens

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    ..was könnte an der Firstpfette verändert worden sein, das man sich die entfernten Stützen hätte sparen können?
     
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Schaden durch unsachgemäßen DG-Ausbau, Verkäufer haftbar?

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