schadensszenario

Diskutiere schadensszenario im Sanierung konkret Forum im Bereich Altbau; eigentlich gehört die frage wohl eher in ein juristenforum, aber ich hab ja fast volles vertrauen in euch :-) der fall: privatmann A verkauft...

  1. mls

    mls Bauexpertenforum

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    eigentlich gehört die frage wohl eher in ein juristenforum, aber ich hab ja fast volles vertrauen in euch :-)

    der fall:
    privatmann A verkauft sein haus an privatmann B.
    beide haben von bautechnik keine ahnung. es gibt keine gewährleistung der hersteller mehr und es kommt wie es kommen muss:
    B behauptet schäden, die A zu vertreten hätte und die beim kauf verdeckt gewesen wären.

    dazu gibt es durchaus extreme meinungsunterschiede:
    "B hat recht, denn das haus muss mängelfrei sein" - wirklich?
    "A hat (stillschweigend) "verkauft wie gesehen", B hätte sorgfältiger prüfen müssen" - wo steht das? :-)

    und? wie isses?
     
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  3. MAB

    MAB Gast

    Wo?

    Mir der Frage wo meine ich vor welchem Gericht (AG, LG, OLG) und in welchem gebiet (Stadt, Land Fluß :) im Ernst: Gemeinde, Kreis, Landkreis, Bundesland).

    Ich kenne solche Fälle aus der Rechtsprechung. Bei (mir als juristischem Laien) exakt identischem Sachverhalt wird unterschiedlich geurteilt.

    Hier ein länger zurückliegender Fall, der bis zum OLG kam. Fall wie oben, mit der Verschärfung, daß der Mangel (nicht zu verwechseln mit Schaden!!!!!!) erst von einem Sachverständigem NACH Kauf festgestellt wurde.

    Es wurde noch aberwitziger: es kam zu einem Gutachterstreit. Insgesamt 5 Gutachter (ich war wieder das Letzte :) ) konnten sich nicht einigen.

    Und nu?

    Ratet mal, wie das Urteil lautete, was ich zufällig erfahren habe?
     
  4. mls

    mls Bauexpertenforum

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    is doch klar!
    wer dich kennt is anderer meinung :-))))
    im ernst, wenn du der oder das letzte warst, dann gilt das wohl als letzte instanz.
    nur, mich würde eigentlich die generelle begründung interessieren. müsste doch irgendwelche rechtsgrundsätze für den immo-verkauf geben...
    gut, zur not könnte ich´s noch an beispielen festmachen (gründung, abdichtung... kennste eh) - aber nicht mehr heute ;-)
     
  5. MAB

    MAB Gast

    Nee, im falschen Mädchen

    Ich hab ja nur die tatsächlichen Mängel und die Schäden neu sortiert.

    Ich spreche doch keine Urteile! Ich hab jedenfalls klar zeigen können, daß die Schäden dem Verkäufer gar nicht bekannt sein konnten (Die Mängel auch nicht, aber die waren schon außen vor).

    Und nu?
     
  6. mls

    mls Bauexpertenforum

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    geh weida ...

    ich denke, du warst vom gericht bestellt? ob oder ob nicht - das is der feine unterschied ;-)

    aber gut, machen wir´s mal an ein paar einzelfällen fest, vielleicht wird´s dadurch transparenter:

    1.
    altes haus, feuchter keller ohne wesentliche nutzung.
    also, klarer fall, abdichtungsfehler.
    käufer will im keller ein büro einrichten. seine möbel verschimmeln.
    ich würde (als juristischer laie) denken: pech gehabt! kellernutzung zu wohn-/bürozwecken war keine zugesicherte eigenschaft. muss der käufer den feuchten keller tolerieren?
    2.
    altes haus, undichtes dach, z.b. tröpfelwasser am kamin.
    sei dem verkäufer unbekannt. entbindet ihn das, nach verkauf des hauses, von der sanierung?
    3.
    es geht wieder hinunter: diesmal "schlechte" gründung.
    das haus steht meinetwegen 30 jahre nahezu schadensfrei, wird verkauft, der käufer veranlasst grabungsarbeiten, in der folge entstehen setzungsschäden. statik gibts natürlich nicht.
    beweisfrage: wer ist schuld? ;-)

    ich denke, das sind griffige beispiele!
    in allen fällen sei dem verkäufer keine !! arglist unterstellt.
    wie kann man das im einzelnen einschätzen?
     
  7. JDB

    JDB

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    Das ist doch nicht 'unser' mls...
    *stirnrunzel*
    Für mich als Rechtslaien ganz klar

    1. Pech gehabt (Käufer)
    2. Pech gehabt (Käufer)
    3. Pech gehabt (Käufer)

    Es sei denn , er hat vertraglich 'Besonderes' vereinbart.
     
  8. MAB

    MAB Gast

    Das giltet nicht

    Wenn es denn immer so einfach wäre! So einfache Beispiele sind doch an der Wirklichkeit vorbei.

    JDB's Antworten sind in diesen Fällen korrekt und nachvollziehbar.

    Jetzt ein Fall aus der Praxis, wie es wirklich aussieht:

    Verkäufer verkauft Haus mit nur einem Fehler: das Dach muß innerhalb der nächsten 5 Jahre erneuert werden. Soweit sogut.

    Zwischenzeitlich wird der Käufer aus unerfindlichen Gründen krank. Spielt aber jetzt noch keine Rolle. KOMMT ABER NOCH!

    Dach wird umgedeckt und dabei wird hinter dem Drempel Schimmel entdeckt.Auch soweit noch nicht tragisch.

    Aber jetzt! Es stellt sich heraus, daß der Schimmel beim Käufer Allergie ausgelöst hat. Käufer verklagt Verkäufer................
    Und nu?

    (Ich hab als SV nur zu klären gehabt, wie der Schimmel entstand und ob das absehbar war: war es nicht)
     
  9. Bruno

    Bruno

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    Dann schreite ich mal zur Rechtsberatung:

    Ein schönes Gesetz zum Immobilienkauf gibt es nicht. Man muss Paragrafen aus dem BGB und diverse Rechtssätze bemühen.

    Eine automatische Rundum-Gewährleistung bei gebrauchten Immobilien gibt es nicht. Man kann höchstens eine vereinbaren. Im notariellen Kaufvertrag wird sie i.d.R. explizit ausgeschlossen.

    Grundsätzlich kann Schrott und Unbewohnbares verkauft werden, wenn beide Partner die gleiche Sichtweise haben.

    Der Verkäufer darf nichts arglistig verschweigen (arglistige Täuschung, 123 BGB), hier: keine ihm bekannten Mängel verschweigen. Die Beweislast für das Verschweigen dürfte aber der Käufer haben. Er will ja Ansprüche ableiten (anerkannter Rechtsgrundsatz im deutschen Recht). Bezüglich nachgewiesenermaßen verschwiegener Mängel treffen den Verkäufer die Standard-Gewährleistungsverpflichtungen nach BGB. In gravierenden Fällen (Einzelfallentscheidung) ist die Anfechtung des gesamten Vertrags möglich.

    Der Verkäufer muss nicht auf einen Mangel hinweisen, "der für jeden aufmerksamen Betrachter zu erkennen ist" (OLG Düsseldorf 9 U 20/95).
     
  10. Bruno

    Bruno

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    und schon wars falsch:

    Eine Gewährleistung bei gebrauchten Immobilien gibts erst mal doch. Sie kann aber ausgeschlossen werden, was regelmäßig im Notarvertrag geschieht. Nicht ausgeschlossen werden kann sie für arglistig verschwiegene Mängel.

    Wird nichts ausgeschlossen, sieht es so aus: Maßstab sind nicht Normen oder Regeln der Bautechnik, sondern das, was vereinbart ist (das hatte ich mit 'gleicher Sichtweise' gemeint):

    § 434 BGB Auszug: "Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang die vereinbarte Beschaffenheit hat. Soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist die Sache frei von Sachmängeln,

    1. wenn sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet, sonst
    2. wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann."

    Ergänzend noch zu dem Urteil OLG Düsseldorf:

    § 442 BGB:
    "Die Rechte des Käufers wegen eines Mangels sind ausgeschlossen, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt. (...)".
     
  11. MAB

    MAB Gast

    Wenn es so einfach wäre

    Ein befreundeter Rechtsanwalt (unglaublich, aber wahr :) ) hat folgenden Spruch drauf:

    "Lesen im Gesetzbuch erhöht die Rechtssicherheit"

    Find ich gut, trifft aber nicht unbedingt zu.

    Bevor ich zuviel sage, hier mal ein Bild:
     
  12. UweM

    UweM

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    Der mit dem BT baute..
    Bahnhof...

    Hä.. ich verstehe nur Bahnhof....
    Also ich verkaufe gerade meine alte Immobilie..(Bj. 1957)
    Habe 4 Jahre drin gewohnt, Mängel sind mir nicht bekannt.
    (ok, ein leichter Haarriss im Reibeputz, und hatte eine feuchte Stelle im Keller (wahrscheinlich falsch gelüftet, die nun (WINTER!.. besser gelüftet) trocken ist.
    Sonst wohne ich drin und habe keine Probleme...
    Wenn ich nun verkaufe.....woher soll ich wissen ob der Vorbesitzer die Dämmung im Dach top gemacht hat? Ich reisse doch nicht den Rigips runter und sehe nach! Ich klopp doch nicht die Wände auf und kontroliere die Elektroinsatallation.. usw..

    Ich verkaufe das Haus ohne Gewähr... und aus!
    Soll der Käufer doch VORHER prüfen, von mir aus soll er nen Sachverständigen durchjagen (auf seine Kosten).
    Wieso soll ich Gewährleistung geben???? Mir ist kein Mangel bekannt und aus.
    (Äh.. muß ich auf den Haarriss eigentlich hinweisen??)

    Ok, Beschiss sollte bestraft werden aber ansonsten wie beim AUtokauf, wie besichtigt ohne Gewährleistung.....
    Oder habe ich nach dem Verkauf schlaflose Nächte... hoffentlich findet er nix....
    Kanns ja nicht sein

    Uwe
     
  13. mls

    mls Bauexpertenforum

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    eben!

    so denkt jeder! zumindest normalerweise.
    und beginnen die deuteleien. schon in einer der ersten antworten hat jdb meine meinung ausgesprochen - nur: wir sind halt ingenieure und keine juristen.
    so, wie bruno das juristisch beleuchtet (nein, nein, keine rechtsberatung :-) ) liegen wir gemeinsam im -hoffentlich richtigen- fahrwasser.
    aber warum stell ich eine so selten doofe frage?
    weil es wirklich fälle gibt, da sehen das manche leute anders und ihr kennt den spruch mit dem gericht und der hohen see...
    jedenfalls: ihr habt recht, ich fühl mich bestätigt, ich danke.
     
  14. Bruno

    Bruno

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    Es ist tatsächlich so, wie ich es beleuchtet hatte. Auf der Seite eines Notars habe ich bestätigt gefunden, dass der Käufer dem Verkäufer nachweisen muss, dass dieser positive Kenntnis von einem (verschwiegenen) Mangel hatte. Das dürfte in der Praxis ziemlich aussichtslos sein.

    Der Verkäufer geht also kaum ein Risiko ein, wenn er sagt: mir ist nichts bekannt, aber schauen Sie sich bitte genau um. Ausserdem ist ihm zu raten, die Gewährleistung auszuschliessen.

    Dem Käufer muss man raten, sich das Objekt gut anzusehen, evtl. mit sachverständiger Hilfe. Die Gerichte legen die Messlatte für die Pflichten des Käufers, genau hinzusehen, ziemlich hoch.

    Dann gemeinsam den Preis finden und vereinbaren "gekauft wie gesehen". Damit sind die zugesicherten Eigenschaften klar: es ist wie es ist.

    Für mich sind folgende Hauptfälle denkbar:

    1. Ein Haus mit sichtbarem Schimmel wird verkauft. Beide sehen den Schimmel, der Preis wirds richten, sonst passiert nichts, sogar wenn die Gewährleistung nicht ausgeschlossen wurde.
    2. Ein Haus mit gut verstecktem Schimmel wird verkauft, Gewährleistung ausgeschlossen. Beide wissen vom Schimmel nichts. Der Preis richtets in diesem Fall nicht. Der Käufer hat den Schaden.
    3. wie 2, aber Gewährleistung nicht ausgeschlossen. Das dürfte der Fall mit dem grössten Streitpotenzial sein. Ist das eine Beschaffenheit, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist? Eher nicht.
    4. Ein Haus mit gut verstecktem Schimmel wird verkauft. Der Verkäufer weiß es, der Käufer nicht, weist aber nach dass der Verkäufer gewusst hat. Folge: Gewährleistung, die nicht per Vertrag auszuschliessen ist. Extreme Folge: Anfechtung, Rückabwicklung wegen arglistiger Täuschung. Gelingt der Nachweis positiver Kenntnis nicht, dann wie 2 oder 3.
     
  15. JDB

    JDB

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    Dürfen eigentlich beim Verkauf Gewährleistungsansprüche an den Käufer übertragen werden ? (z.B. von einer kürzlich vorgenommenen Heizungsmodernisierung)
     
  16. #15 Markus Gräfe, 14. November 2002
    Markus Gräfe

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    Warum nicht? Die Gewährleistung gilt ja für eine Ausführung am Objekt oder bei vorzeitigem Defekt an der Sache. Das hat ja zunächst einmal mit der Person, der das Objekt zum Zeitpunkt des Gewährleistungsbeginns gehört hat, nichts zu tun. Also kann Eigentümer sein, wer will. Auf die Garantie hat das keinen Einfluß.

    Gruß, Markus
     
  17. UweM

    UweM

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    Der mit dem BT baute..
    mhmmm... unser beliebtes Beispiel... ;-)
    Wenn ich einen Jahreswagen kaufe, auf dem noch die Herstellergarantie ist... übernehme ich die ja auch...
    Die Garantie ist an den Wagen.. nicht Ersterwerber ... gebunden
     
  18. #17 Markus Gräfe, 14. November 2002
    Markus Gräfe

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    Danke Uwe für das Beispiel, aber ein Auto hat ja nu gar nichts mit 'nem Haus zu tun... :D ;) :cool:
     
  19. MAB

    MAB Gast

    Fall 2, Bruno

    Sauber beschrieben, Respekt, Bruno!

    Nur leider ist es so nicht passiert. Das Bild zeigt verdeckten Schimmel, von dem der Verkäufer beuhaptet, es nicht gewußt zu haben. Ich persönlich habe das auch geglaubt und im Gutachten bestätigt, daß er als Laie diesen Scahden nicht vermuten konnte. Ursache war übrigens eine nicht ausreichende Dampfsperre. Der Schimmel ist erst nach ca. 12 Jahren sichtbar geworden.

    Das Pech: der Käufer reagiert auf einen der Schimmelpilze - oder watt weiß ich wie das heißt - allergisch.

    Nach langem juristischen hin und her und letztendlich am OLG wurde - na was wohl? - eine Art Vergleich geschlossen.

    Es kam zur Rückabwicklung.

    Die Begründung habe ich bis heute nicht verstanden und habe die leider auch nicht schriftlich.
     
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  21. JDB

    JDB

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    Was soll das heißen ?
    "Ursache war übrigens eine nicht ausreichende Dampfsperre"

    Konvektion durch Fehlstellen also ausgeschlossen ?
    Schaden durch nicht verhinderte Diffusion?

    Sicher?
    Wer hat die Ursache denn festgestellt/entschieden ?
     
  22. MAB

    MAB Gast

    Ja, genau so

    Es wurde zunächst Blower-Door Test durchgeführt. Ergebnis, keine Undichtigkeiten.

    Dann gerechnet nach Glaser: Tauwasserausfall zwischen Dämmung und Schalung.

    Dann Versuchsaufbau: Berechnung bestätigt. Die Überprüfung beim MPA ergab einen sd-Wert der "Dampfsperre" von durchschnittlich 110 m. Schlechtester Wert: 90 m.

    Belüftung gabs nicht. Aber der sd-Wert oberhalb der Dämmung betrug im Schnitt 1910 m, schwankend zwischen 1400 und 2100 m.

    Gerechnet haben daran insgesamt 4 Sachverständige (einer davon eher Schwachverständig), MPA, und ein bauphysikalisches Institut in Bayern.

    Ach so, ich war derjenige, der den Schimmel entdeckt hat, daher auch das Bild.

    Den Schimmel bestimmt hat ein biologisches Labor, aber die vielen Fremdworte hab ich nicht begriffen.

    Ach ja, es wurde in dem wieder verschlossenen Bereich dann auch die relative Luftfeuchte gemessen: zwischen 72 und 100 (!) %.

    Leider weiß ich nicht, wie die Sanierung statgefunden hat.
     
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