Schallschutzgutachten Reihenhaus

Die Wette würde ich eingehen. Das sind super korrekte Leute, die selbst nur noch total angenervt sind von den Planern. Es mussten schon soviel Arbeiten doppelt gemacht werden, nur weil die Planer mist gebaut haben. Der Ablauf vom Bauträger ist so gedacht, dass die Käufer sich mit den Architekten abstimmen, die die Pläne machen und das dem GU geben. Die Architekten schicken aber immer ohne Abstimmung die Sachen zum GU, der denkt es ist abgestimmt, baut es und danach stellt dann der Käufer fest, dass etwas anders ist als gedacht. Es ist wirklich total absurd. Bei unserem Nachbarhaus musste das komplette Bad neu gefliest werden, bei uns die abgehängte Decke im Bad neu, der Außenwasserhahn neu und beides bei schon fertig verputzen Wänden und Decken (Q3).

Ich glaube der Planer hat einfach gedacht, dass die Reihenhäuser ja auch WEG-geteilt sind und deswegen die Grenzwerte aus dem Geschosswohnungsbau gelten. Der Polier hat mir (auch wieder inoffiziell) gesagt, dass er angesprochen hat, dass er seit 20 Jahren keine Haustrennwand mehr einschalig gebaut hat. Ihm wurde gesagt es passt so und wurde so berechnet. Donnerstag sind wir schlauer oder vielleicht auch nicht.

 

So, der Termin fand statt aber viel schlauer sind wir nicht, da dem Bauträger noch ein Termin dazwischen gekommen ist und deswegen bloß wir mit dem Polier und dem Bauleiter vom GU vor Ort waren. Wie folgt ist somit aktuell die Situation:
- Wir haben herausbekommen, dass das "Gutachten" vom Bauleiter selbst stammt, der sich durch das Online Tool geklickt hat. Die Ergebnisse hat er sich von dem beteiligten Ingenieurbüro bestätigen lassen. Zielsetzung ist, dass die Mindestanforderungen der DIN 4109 für Reihenhäuser sicher erfüllt werden. Damit hat der GU seinen Vertrag gegenüber dem Bauträger erfüllt. Die Anweisung zur einschligen Wand kam vom Planer des Bauträgers.
- Die Vorsatzschalen waren mit Dämmstoff gefüllt, aber noch nicht beplankt. Wir haben mal ein paar Tests gemacht (lautes Gespräch, rufen, Treppe hoch und runterpoltern). Das Gepräch und auch Rufen waren nicht zu hören. Die Treppe natürlich schon, allerdings auch nur in absolut ruhiger Umgebung. Hier waren allerdings auch noch Holzplanken draufgesetzt die ich tendenziell eher als lauter erachten würde. Sicherlich schlechter als ich es beim Kauf erwartet und nichts womit ich zufrieden bin, aber dann doch etwas besser als ich jetzt befürchtet hatte.
- Die Treppe habe ich mir nochmal genau angeguckt. Die Stahlwangen sind überall flächig von der Wand entkoppelt, dort ist überall eine Art Gummi/Neopren oder sowas zwischen, ebenfalls die Lager zur Wand.
- Mit einem Schallsachverständigen habe ich ebenfalls gesprochen, der möchte aber direkt messen. Es war aber erstmal nur ein kurzes Telefon, haben uns noch nichts zusammen angeguckt. Sobald ich weiß, wie der Bauträger weitermachen will, kann ich an der Front vorangehen.
- Wie sich der Bauträger positioniert, weiß ich nun natürlich noch nicht. Hiervon hängt dann ja auch das weitere Vorgehen ab.

 

Ich kann es mir ja auch nicht erklären. Aber die Bauen auf dem Grundstück 15 Wohneinheiten in 2 Mehrfamilienhäusern und 3 Reihenhäusern. Die Wohnungstrennwände sind mit dem gleichen 30cm, 2,0 Rohdichte Kalksandstein gebaut wie die Haustrennwände der Reihenhäuser. Es ist doch absurd, dass die 12 von 15 Wohneinheiten mit einem Schallschutz bauen, der den erhöhten Anforderungen locker genügt (so zumindest meine Einschätzung) und es dann bei den Reihenhäusern so versauen. Wie auch immer, wir bekommen es wahrscheinlich nie raus.

Absolut gerechtfertigt und er hat sein Fett weg bekommen, aber allzusehr lospoltern wollte ich ihm gegenüber nicht. Der Bauleiter und der Polier sind beide sehr engagiert und auf die beiden bin ich bis zum Ende noch angewiesen. Zusätzlich habe ich keinerlei Vertragsverhältnis mit denen. Wenn ich mit denen weiterhin gut klarkomme regeln wir alles weiterhin auf dem kurzen Dienstweg und zu meiner Zufriedenheit und wenn nicht, dann muss alles über den Bauträger und seine Planer laufen, dann wird es teurer und schlecht. Der GU hat in seinem Vertrag mit dem Bauträger stehen, dass das Mindestmaß der DIN 4109 erfüllt sein muss, was wahrscheinlich bei einem Vertrag zwischen Bauträger und GU auch rechtens ist. Das wird anscheinend erfüllt und mehr ist vom GU nicht geschuldet.

Exakt das war auch die Intention. Es gibt ja auch Themen wir Rückabwicklung des Kaufvertrags etc. Stand heute zu wissen, dass es nicht ganz katastrophal ist, ist mehr als ich vor ner Woche wusste.

Zurücklehen ist leicht gesagt. Ist ja schon ein Thema was einen beschäftigt, aber ich verstehe schon was du meinst.

Nur um das klarzustellen. Es war kein Termin um den Schallschutz zu bewerten sondern es war ein Termin, der angesetzt wurde um das Thema einschalige Haustrennwand, Abweichen vom anerkannten Stand der Technik, geschuldeter Schallschutz etc. mit dem Bauträger zu klären. Leider ist der Bauträger nicht aufgetaucht (medizinischer Notfall bei seiner Tochter, kann stimmen oder nicht, ist aber auch egal). Das heißt wir waren nun auf der Baustelle, zusammen mit dem GU, mit dem wir keinerlei Vertragsverhältnis habe und fertig. Damit wir dann nicht einfach umsonst wieder abdampfen, haben wir halt noch ein paar Themen besprochen, die sowieso anlagen und uns auch mal einen zugegebener Maßen sehr subjektiven Eindruck vom aktuellen Stand gemacht.

Es gibt da nach meiner Einschätzung jetzt ja grob folgende Möglichkeiten:
1) Der Bauträger kapiert, dass die mir geschuldeten Schallschutzanforderungen nicht erfüllt werden können und die einschalige Haustrennwand nicht dem a.a.R.d.T. entspricht und hat interesse das außergerichtlich zu klären. Dann kann man das Thema zumindest in gewisser Weise kooperativ und unter Einbeziehung aller drei Reihenhausparteien angehen. Das wäre für den Bauträger wahrscheinlich die günstigste Lösung. Anwalt und Messungen werden dann voraussichtlich ohnehin notwendig, aber vielleicht kann man das etwas besser abstimmen.
2) Der Bauträger sagt er schulde nur die Mindestanforderungen der DIN 4109. Dann gehts zum Anwalt um abzuklären wie Sicher mein Standpunkt ist und der Sachverständige wird beauftragt Messungen zu machen. Dafür müssen wir dann aber ja auch Zugang zur anderen Wohneinheit erhalten. Auch da muss der Bauträger ja mitspielen.
3) Ich könnte natürlich auch erstmal abwarten und den Mangel bei der Endabnahme geltend machen. Dadurch habe ich aber auch nichts gewonnen. Vom Baufortschritt ist es wahrscheinlich fast egal. nächste Woche werden die Bäder gefliest, die Vorsatzschalen stehen ohnehin schon und dann fehlen eigentlich nur noch die Sanitärobjekte, die Inneneinheit der Wärmepumpe, die Treppenstufen und die Außenarbeiten (Terrassendielen, Wege, Mutterboden aufschütten, kleine Böschung).

 

So, es ist etwas ruhig geworden, da diese Woche Eigenleistungen auf dem Programm standen aber der Termin mit Bauträger, beratendem Ingenieurbüro, Bauunternehmer (GU) und uns hat stattgefunden.

Ich habe meinen Standpunkt deutlich gemacht, dass Stand der Technik ein erhöhter Schallschutz und eine zweischalige Bauweise ist. Der Bauingenieur war nach meiner Einschätzung gebrieft, dass er mir das ausreden sollte und hat darauf verwiesen, dass die DIN 4109 baurechtlich eingeführt ist, daher nur die Mindeststandards gelten, durch die Vorsatzschale ja nun eine zweischalige Wand besteht und bla bla bla. Er kam auf jeden Fall ziemlich ins stottern, als ich das gesagte von ihm dann in Frage gestellt habe und ihn mit den vorbereiteten Dokumenten konfrontiert habe.

Der Bauträger selbst kam nicht so richtig aus der Deckung, spielt immer die Karte, dass er ja nicht vom Fach ist. Ist er auch wirklich nicht, aber ich denke dass er mittlerweile mehr weiß als er zugibt.

Folgendes soll nun gemacht werden:
- Die Treppen werden rausgenommen und dahingehend angepasst, dass kein Kontakt zur Haustrennwand besteht (Soll wohl über Ständer in den Ecken gelöst werden. Mal sehen was das bringt. Sieht für mich erstmal nach ner Menge Aufwand aus, da auch die Treppenstufen schon fertig sind und nun auch entweder neu gemacht oder angepasst werden müsen; und das für 3 Einheiten. Daher auch meine Vermutung, dass bekannt ist, dass es sich um ein größeres Thema handelt.
- Schallmessungen werden durchgeführt um reale Werte und nicht nur berechnete Werte zu haben. Die Schallmessung wird vom Bauträger beauftragt, sodass ich natürlich nur wenig Einsicht habe was genau der Auftrag ist. Aber warten wir ab, was für Ergebnisse dabei rauskommen und wie umfangreich ich Einsicht in das Gutachten haben werde.

Tja, und dann sehen wir weiter. Achso, und während der Eigenleistungen habe ich unseren Nachbarn kennengelernt. Der wusste von dem Thema noch gar nichts, ist aber nach meiner ersten Einschätzung jemand, mit dem man sowas auch gemeinsam gegenüber dem Bauträger durchziehen könnte.

 

... und da schreibst du schon von zweischalig. Bei uns ist es nur einschalig. Wie genau das nun bei uns aussehen soll weiß ich noch nicht. Das was ich aufgeschnappt habe ist: Lagerung nur im Boden und in der Decke, jeweils mit Elastomer/Entkopplungs-Lagern, dann noch irgendwelche Stützen, die dann wahrscheinlich auch auf dem Boden stehen und entkoppelt sein sollen und keinerlei Verankerung in der Wand. Die Stufen dann auch jeweils nochmal extra entkoppelt, weiß nicht ob das aber ohnehin Standard ist.

Der Treppenbauer soll im dritten Reihenhaus schon angefangen haben, vielleicht kann ich es mir da mal zeigen lassen. Bei uns gehts wahrscheinlich in der kommende Woche los.

Das damit das Schallproblem gelöst ist mag ich nicht glauben. Unabhängig davon ist für mich aber derzeit jede Maßnahme wichtig, welche die Schallübertragung verringert.

 

Wird gemacht, wollte nur ein Update geben. Ich habe den Termin ausführlich protokolliert und an alle verschickt. Was der Bauträger mit der Treppe macht, ist ja erstmal sein Ding, solange sie noch der Baubeschreibung entspricht. Ein Schallgutachten beauftragen, wenn im Anschluss noch potenziell schallverbessernde Maßnahmen erfolgen, macht ja erstmal auch keinen Sinn, die Schallemmissionen einer Treppe messen, bei der noch Bretter vom Bau verschraubt sind auch nicht. Oder sehe ich das falsch? Der Bauträger soll nun erstmal seine Messungen machen und dann sehen wir wie der Stand ist.

Übergabe ist übrigens aktuell für August geplant.

 

Es hat gedauert, Ich habe nun die Werte der Messungen erhalten. Es handelt sich um einen recht stark gekürzten Bericht, den mir der Bauträger zur Verfügung gestellt hat. Eine Veröffentlichung im Internet wird ausdrücklich ausgeschlossen, weswegen ich hiervon erstmal absehe. Dennoch möchte ich gerne die gemessenen Werte mit euch teilen.

Anbei erhaltet ihr noch einmal den Grundriss. Meine Einheit ist rechts zu finden. Der Grundriss ist vom Obergeschoss, das Wohnzimmer im EG (der einzige angrenzende Schutzbedürftige Raum) habe ich in grün zur Orientierung eingezeichnet.

Folgende Werte wurden gemessen:
Trennwand Erdgeschoss R'w (C; Ctr): 65 (-2;-5) dB
Trennwand Obergeschoss Dn,w (C; Ctr): 65 (-2;-5) dB (Trennfläche kleiner 10m²)

Treppe mittlere Wohneinheit zu unserem Wohnzimmer L'n,w (C1): 33 (-2) dB

Geschossdecke zu unserem Wohnzimmer, Bad EG ist direkt unter Bad OG und grenzt bei uns an den Technikraum.
aus Bad OG: L'n,w (C1): 40 (-1) dB
aus Bad EG: L'n,w (C1): 33 (-5) dB

Über eine Einschätzung würde ich mich freuen. Ein Termin mit dem Anwalt hinsichtlich des weiteren Vorgehens bzgl. der einschaligen Trennwand und den Schallanforderungen folgt nächste Woche.

 

Ein kleiner Versuch das Thema nochmal hochzuschieben. Ich wäre interessiert an einer Einordnung der gemessenen Werte. Da der Schallgutachter vom GU bezahlt war, kann ich hier keine Rücksprache halten. Zielsetzung war zunächst, dass der GU sich gegenüber dem Bauträger absichert, dass die Mindestwerte gem. DIN 4109 eingehalten werden. Entsprechend sieht der Gutachter die Anforderung als erfüllt an. Messergebnis über den Frequenzbereich liegen mir nicht vor, ich habe nur eine ser abgespeckte Version erhalten.

Mein Verständnis ist aktuell wie folgt:
- Luftschall EG/OG ist mit 65dB etwas schlechter als das von mir mindestens erwartete Niveau von mind. 67dB.
- Bedeutet (C; Ctr): (-2;-5) dB, dass im Spektrum C der Wert 2 dB schlechter ist, also 63dB? Ctr sehe ich nicht ganz so relevant an
- Die Entkopplung der Treppe scheint etwas gebracht zu haben. Der Wert ist mit 33dB gut, auch niederfrequentere Gehgeräusche schneiden noch gut ab
- Die Geschossdecke EG, also die gemeinsame Bodenplatte hat ebenfalls einen ordentlichen Wert
- Der Wert vom Bad OG des mittleren Hauses zu unserem Wohnzimmer im Süden macht mich allerdings stutzig. 40dB scheint mir an der Grenzen zu sein bzw. knapp über den von mir erwarteten Wert. Ich weiß, dass auch Messungen aus dem Flur OG mittleres Haus gemacht wurden, diese finden sich allerdings nicht im Bericht. Ist es zu erwarten, dass Gehgeräusche aus dem Bad des Mittelhauses auch in den Kinderzimmern/Schlafzimmer in unserem OG zu hören sind oder wird der hauptsächliche Schallweg nicht die Geschossdecke sondern die Haustrennwand in unser Wohnzimmer sein?

Vielen Dank im Voraus.