Schimmelbildung in sanierter Wohnung Bj1960

Diskutiere Schimmelbildung in sanierter Wohnung Bj1960 im Bauphysik allgemein Forum im Bereich Bauphysik; Hallo Experten, ich bräuchte ein paar Einschätzungen zu folgenden Fragen bzw. Situation: Schadensbild und Ursachen: Ursächlich für die...

  1. #1 DonkeyKong2021, 18.03.2021
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    Hallo Experten,

    ich bräuchte ein paar Einschätzungen zu folgenden Fragen bzw. Situation:

    Schadensbild und Ursachen:

    Ursächlich für die Kontamination auf der Tapete in der Gebäudeecke mit Schimmel (bauseits bereits entfernt) sind objektbedingte energetische Probleme. Das Objekt ist ungedämmt, 36er Mauerwerk mit Putz und neuem Anstrich, Die Wohnung liegt im 1.OG. des 4-Familenhauses (EG+OG) an einem Kreisel, quasi durch andere Gebäude oder Bäume etc. nahezu ungeschützt an einer exponiert wind- und regenreichen Lage. Hierdurch ergibt sich eine hohe Masse an „kalter“ Bausubstanz im Bereich der Gebäudeecken und Decken. Diese Ecken und Übergänge weisen mit teilweise bis zu 6°C Kelvin Temperaturunterschied sehr niedrige Temperaturen auf, welche im Winter bei Minustemperaturen auch noch deutlich höher ausfallen können. Durch die Kombination, Taupunkt, Oberflächentemperatur, Kondensatbildung, nährstoffreiche Tapete und Kleber ergibt sich zwangsläufig eine „Schimmelpilz-Bildung“. Messtechnisch konnten keine gravierenden Unterschiede bei der Bestimmung der Bauteilfeuchte an der Oberfläche des Wandbildners festgestellt werden.

    Ein fehlerhaftes Lüftungs- und Wohnverhalten konnte im Rahmen der Begutachtung nicht festgestellt werden.

    Sanierungsvorschläge:
    Um eine dauerhafte Lösung dieses Problems zu erreichen, sind folgende Lösungsansätze möglich:

    - Einbau einer Wandheizung zur paralellen Anhebung der Temperatur an den Außenwandflächen der Wohnung
    - Einbau energetischer Maßnahmen in Form von Wärmedämmungen auf der Innenseite des Wandbildners.
    - Ergänzend: Austausch Putz und Tapete gegen Sanierputz und Anstrich.

    Fragen:

    1.) Liegt ein Baumangel vor ( 36er Mauerwerk, nicht gedämmt + 3-fach verglaste Fenster)
    2.) Wie stellt der Gutachter in einem Besichtigungstermin fest, ob die Wohnung bzw. das Zimmer richtig beheizt wird?
    3.) Wie stellt der Gutachter fest, ob richtig gelüftet wird? Hygrometerdauermessung wurde nicht durchgeführt.
    4.) Was bedeutet das: "Messtechnisch konnten keine gravierenden Unterschiede bei der Bestimmung der Bauteilfeuchte an der Oberfläche des Wandbildners festgestellt werden."
    5.) Wer muss die Sanierung bezahlen? Alle oder der Eigentümer?
    6.) Beim Vorbesitzer gab es keinen Schimmel in der Wohnung.

    Der damalige Unternehmer, der die Immobilien saniert hat, ist bereits insolvent, daher greift keine Gewährleistung.

    Vielen lieben Dank für die Unterstützung.
     
  2. BaUT

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    Vielleicht mal etwas mehr zu den rechtlichen bzw. vertraglichen Randbedingungen darlegen?
    Sie sind Eigentümer einer der Wohnungen und haben diese vermietet und befinden sich im Rechtsstreit wegen eines Schimmelschadens? Diesen Rechtsstreit haben sie nun verloren, weil dem Mieter keine Fehlverhalten in Sachen Heizung/Lüftung nachgewiesen werden konnte?
    Sie als Wohnungseigentümer/Vermieter schulden dem Mieter eine mängelfreie zum mietvertragsüblichen Gebrauch geeignete Wohnung. Wenn dazu eine Lüftung und/oder eine Dämmung gehört, müssen sie für sich entscheiden, ob sie diese Maßnahmen nur innerhalb ihrer Wohnung (ihr Sondereigentum) selbst anbringen und natürlich auch selbst bezahlen oder ob sie sich mit den anderen Eigentümern auf eine Fassadendämmung für das ganze Haus einigen und diese gemeinschaftlich zahlen.

    Fragen:
    1. Wurden vom gerichtlich beauftragten SV Thermografische Untersuchungen zur Feststellung schimmelpilzkritischer Wärmebrücken vorgenommen?
    2. Wurden vom gerichtlich beauftragten SV Wärmebrückenberechnungen zur Feststellung schimmelpilzkritischer Wärmebrücken vorgenommen?
    3. Können diese Wärmebrücken (schimmelpilzkritischen Bereiche) nach sachverständiger Einschätzung mit einem an ältere Bestandsgebäude angepassten Heiz- und Lüftungsverhalten durch die Nutzer schimmelfrei gehalten werden?

    zur Beurteilung des Lüftungsvermögens
    4. Wann wurden die neuen Fenster eingebaut?
    5. Wurde im Zuge des Fensteraustausches ein seit 2009 geschuldetes Lüftungskonzept für die Wohnung erstellt?
    6. Hält der Sachverständige die nachträgliche Erstellung eines solchen Lüftungskonzeptes zur Sicherstellung einer nutzerunabhängigen Grundlüftung ("Lüftung zum Feuchteschutz") für empfehlenswert?
     
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  3. #3 DonkeyKong2021, 20.03.2021
    Zuletzt bearbeitet: 20.03.2021
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    Das Objekt hat 4 Parteien/Eigentümer, die auch alle im Objekt wohnen. Eine Partei hat entsprechend die Schimmelbildung in einem Zimmer.


    1.Nein - SV vom Hausverwalter beauftragt ( Falls die Schuld beim Eigentümer liegt, werden die Kosten für den Gutachter auf den Eigentümer umgelegt )
    2.Nein - SV vom Hausverwalter beauftragt ( Falls die Schuld beim Eigentümer liegt, werden die Kosten für den Gutachter auf den Eigentümer umgelegt )
    3.Kein Aussage dazu vom SV

    4.Im Jahr 2014, als das Objekt saniert wurde ( der Bauunternehmer ist insolvent )
    5. Nein, bzw. uns ist nichts davon bekannt
    6. SV hat keine Aussage dazu getroffen

    Ach ja, unser Hausverwalter hat gemeint, dass das schon alle von uns betrifft ( wir quasi alle im Boot sitzen).
    Mir ist bisher unverständlich, wie unser Hausverwalter darauf kommt, da Eigenverschulden nicht nicht ausgeschlossen wurde. Der SV war nur einmal vor Ort.

    Auf jeden Fall schonmal einen riesen Dank für die Mühe!!!!
     
  4. BaUT

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    Außenwände von Objekte dieser Bauzeit sind meist lausig gedämmt mit U-Werten um 1 W/m²K. Hinzu kommen geometrische Wärmebrücken in Form von Außenecken sowie konstruktive Wärmebrücken im Bereich von Decken-Außenwand-Ixeln oder Fensteranschlussfugen oder Balkonplattenanschlüsse usw.
    All diese Bauteilbereiche weisen unter normklimatischen Randbedingungen (innen 20°C und 50% rF und aussen -5°C) häufig iInnenoberflächentemperaturen unter der schimmelpilzkritischen Grenztemperatur von 12,6 °C auf. Sowas lässt sich mit Wärmebrückenberechnungen theoretisch darstellen und mit Thermografiekamera in der Praxis abbilden.

    Solche energetisch lausigen Konstruktionen waren 1960 nach erster DIN 4108 (!952) aber zulässig und mussten nie nachgedämmt werden. In den 60er - 80er Jahren kam es nur deshalb in solchen Buden nicht zu Schimmel weil die alten Fenster schön undicht waren und anfallende Wohnfeuchte immer brav durch die Fensterritzen nach draußen zog (Infiltrationslüftung) auch wenn die Nutzer mal nicht so oft gelüftet haben. Dadurch hatte man in solchen Häusern im Winter oft ein sehr trockenes Raumklima mit 20°C und 30-40%rF. Diese trockene Luft hatte eine schimmelpilzkritische Grenztemperatur von unter 9 °C.
    Das Problem mit dem Schimmel trat an diesem Gebäudetyp erst mit Einbau dichter Fenster vermehrt auf. Die Fugenlüftung durch undichte Fenster entfiel und die durchschnittliche Raumluftfeuchte konnte selbst mit 3x täglich Lüften nicht unter 50% rF gesenkt werden.

    Dieses Problem hat die Bauphysiker lange beschäftigt und alle haben immer versucht die Häuser nachträglich zu dämmen um die Wärmebrückenwirkungen zu deduzieren und damit die Innenoberflächentemperaturen aus dem schimmelpilzkritischen Bereich zu heben.

    Erst 2009 schlug man mit der Neufassung der DIN 1946-6 einen neuen Weg ein indem man von den Gebäuden eine Mindest-Undichtigkeit verlangte sodass durch künstlich eingebaute Undichtigkeiten namens (Außenluftdurchlass) ALD unabhängig vom Lüftungsverhalten der Nutzer wieder eine nutzerunabhängige Grundlüftung (Lüftung zum Feuchteschutz) stattfinden konnte.

    Die Erstellung eines Lüftungskonzeptes nach DIN 1946-6 (einzeln für jede Wohnungseinheit) und den Einbau von ALDs in Abstimmung mit möglicherweise vorhandenen Badlüftern hat der Bauträger bei Ihnen verpennt. DAS ist der eigentliche Baumangel.

    Um also nicht untereinander weiter über Schuld und Gutachterkosten zu feilschen sollte eine solche Berechnung nach DIN 1946-6 nachgeholt werden und dann könnte man auf dieser Basis eventuell Fensterfalzlüfter (ALDs die man zwischen Blend- und Flügelrahmen der Fenster nachträglich einbauen kann) in den Fenstern der Wohnungen nachrüsten.

    Ich kann Ihnen ansonsten aus meiner Erfahrung versprechen, dass dies nicht der einzige Schimmelfall in ihrem Haus bleiben wird. Spätestens wenn eine der Wohnungen mal vermietet wird eskaliert es auch dort, denn erfahrungsgemäß erwartet ein Mieter schimmelfreie Wohnräume auch wenn er nicht 3-4x täglich lüftet und jedem feinen Schimmelansatz hinterherputzt.

    Kämpfen Sie nicht alle gegeneinander. Bezahlen Sie den Gutachter und den zukünftigen Planer bzgl. DIN 1946-6 (mich :shades) aus den Instandhaltungsrücklagen der WEG und alles wird gut.
    Wenn ein solches Lüftungskonzept für jede einzelne Wohnung dann mal vorliegt kann jeder Einzeleigentümer für seine Wohnung immernoch entscheiden, ob er die darin enthaltenen Maßnahmen auf eigene Kosten umsetzen will oder ob er weiter das Risiko einer ausschließlich manuellen Fensterlüftung zu lüften. Das ist dann letztlich eine private Entscheidung aber das fehlende Lüftungskonzept wäre Teil des Gesamtgebäudes gewesen (auch wenn es für jede Wohnung einzeln gerechnet wird). Somit schuldet dessen nachträgliche Erstellung nun die WEG gegenüber jedem Einzeleigentümer.
     
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  5. #5 DonkeyKong2021, 21.03.2021
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    Aber dann liegt doch im Grunde genommen auch kein Baumangel vor!? Die Eigentümergemeinschaft möchte (mehrheitlich) nicht für mögliche Versäumnisse des insolventen Bauunternehmers haften, zumal der Schimmel nur in einer Wohnung auftritt und fehlerhaftes Luftverhalten nicht ausgeschlossen ist. Das Haus wurde 2014 saniert - wenn die anderen Wohneinheiten anfällig für Schimmel wären, wäre dieser doch schon da!? Aktuell steht es 3 vs.1, wobei 2 Parteien schon die einfache Mehrheit haben.

    Es geht nicht um Kämpfe oder Streit, sondern einfach darum, wer vor dem Gesetzt im Recht ist. Wenn die Gemeinschaft haften muss, dann ist das so. Die Frage ist nur, muss die Gemeinschaft haften oder nicht!? Da ist die o.g. Einschätzung des SV nicht klar verständlich. Die Partei mit dem Schimmel könnte theoretisch auch versuchen diesen durch neuen Putz, andere Tapeten bzw. Farbe in den Griff zu bekommen.

    PS: Riesen Dank für die bisherige Unterstützung. Sollten wir diese DIN 1946-6 Einschätzung/Berechnung machen müssen, sind Sie meine erste Wahl :D
     
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  6. BaUT

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    Ihr Gutachter scheint leider nicht fit genug zu sein, weshalb er ihnen nicht so eine klare Ansage gemacht habe wie ich das hier tue.

    Das habe ich Ihnen doch ausführlich erklärt. Ursache für den Schimmel liegt mindestens zum Teil in einem baulichen Mangel (zu dichte Fenster und fehlendes Lüftungskonzept).

    Was für eine Ignoranz. Diese Einstellung würde ich den unteren Eigentümerns auch empfehlen, wenn es demnächst im Dach durchregenet. "Wir möchten damit nichts zu tun haben!" und genau diese Einstellung würde ich den oberen Nachbarn empfehlen, wenn die Bauwerksabdichtung nicht funktioniert und Feuchtigkeit in die EG-Wände aufsteigt. "Wir möchten damit nichts zu tun haben!"
    Eigentum verpflichtet! Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen. (so steht es schon im Grundgesetz)

    "zu dichte Fenster und ein fehlendes Lüftungskonzept" sind Mängel am Gemeinschaftseigentum also schuldet die WEG die nachträgliche Erbringung eines Lüftungskonzeptes.

    Klar kann man sich auf den Standpunkt stellen, dass man die Mängel des BT ignorieren möchte, aber was soll dieser Geiz? Das ist doch nicht werterhaltend.

    Sind die Fenster lt. Teilungserklärung Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

    Mein Vorschlag:
    Gutachterkosten zahlt die Gemeinschaft.
    Die Schimmelpilzbeseitigtung in der Wohnung selbst übernimmt der betroffene Eigentümer, da eine unzureichende Lüftung als mitverursachend nicht sicher ausgeschlossen werden kann.
    Lüftungskonzept für 4 Wohnungen erstellen lassen. Kostet insgesamt ca. 1.500 - 2.000 EUR.
    Umbau in den einzelnen Wohnungen (z.B. Änderung an Badlüftern (sofern vorhanden) und Einbau von Falzlüfterelementen in die Fenster) macht dann jeder Eigentümer nach eigenem Ermessen.
     
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  7. #7 Fred Astair, 22.03.2021
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    Sehr guter und salomonischer Vorschlag!
     
  8. #8 simon84, 22.03.2021
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    Langzeitaufzeichnung über Temperatur und Luftfeuchte kann man problemlos, auch jetzt noch, machen (lassen).
    Und zwar am besten in allen 4 Einheiten, dann sieht man sehr schön die individuellen Unterschiede.
     
  9. BaUT

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    Dass 3 der 4 WEs schimmelfrei sind mag am besonders sorgsamen Nutzerverhalten der drei Eigentümer liegen. Aber die Wohnungen müssen auch unter "normalen" bzw. üblichen bzw. erwartbaren Nutzungsbedingungen schimmelfrei bleiben. Also bei 2x täglich lüften bei berufsbedingter Abwesenheit und bei 3x täglich lüften bei ganztägiger Anwesenheit.
    Ja - guter Gedanke - aber auch dafür wollen die drei nichtschimmelbetroffenen Parteien sicher kein Geld ausgeben.

    Auch ein Blower-Door-Test für jede der 4 Wohnungen wäre toll - zum Nachweis dass alle vier Wohnungen "zu dicht" sind um allein mit manueller Fensterlüftung hinreichend belüftet werden zu können.
     
  10. #10 Proeter, 22.03.2021
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    Offenbar ist das hier ja das Grundübel. Und unbeanwortet bleibt bisweilen die Frage, WER die ENTSCHEIDUNG getroffen hat, 3-fach verglaster Fenster ohne zusätzliche Außendämmung einzubauen. Der insolvente Bauunternehmer muss ja gar nicht Schuld sein, wenn er den Auftrag hatte, das so zu bauen.
    Wenn die Eigentümergemeinschaft dies eigenmächtig beschlossen hat, dann würde ich die "Schuld" eher dort suchen. Hat hingegen ein Energieberater oder Bauplaner dies entschieden, dann kann auch diesen damit konfrontieren.
    Also, wer hat was warum entschieden?
     
  11. BaUT

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    Na ich vermute mal das "der Bauunternehmer" als "Bauträger" tätig war und die ETWs dann an die jetzigen Eigentümer mit minimalem Aufwand und maximalem Profit verkloppt hat.

    Auch eine ungedämmte Wand kann ja mit einem hochwärmegedämmten Fenster funktionieren, wenn
    - die raumseitigen Fensterleibungen mit Zusatzdämmung versehen werden um den fRsi-Wert >0,70 in der Fensteranschlussfuge einzuhalten
    UND
    - für die Wohnung ein Lüftungskonzept (mindestens "Lüftung zum Feuchteschutz") berechnet und umgesetzt worden ist.
     
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  12. #12 DonkeyKong2021, 22.03.2021
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    Vielleicht habe ich mich falsch ausgedrückt - die Eigentümer sind bereit alles was nach Recht und Gesetzt notwendig ist (Eigentum verpflichtet) durchführen zu lassen. Natürlich will aber niemand für mögliches Fremdverschulden z.B. ungenügendes Heizen/Lüften, aufkommen.

    Die Fenster sind lt. Teilungserklärung Sondereigentum.

    Badlüfter sind nicht vorhanden, da jedes Bad Fenster hat. Falzlüfterelemente hat der SV in seiner Zusammenfassung z.B. gar nicht erwähnt.
     
  13. #13 DonkeyKong2021, 22.03.2021
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    Der Bauunternehmer hat damals ein Wärmebund-Verbundsystem ( WDVS, Wärmeleitzahl 0,35 (W/m²K) aus 180mm Fassadendämmplatten mit Fassadenputz und Anstrich installieren wollen. Aus Kostengründen wurde damals wohl darauf verzichtet. Inwiefern die damaligen Eigentümer damit einverstanden waren, ist leider nicht bekannt. Theoretische Frage: Wäre denn der Einbau eines 2fach verglasten Fensters im betroffenen Zimmer eine Alternative die Abhilfe schaffen könnte?
     
  14. #14 Bauandi, 22.03.2021
    Zuletzt bearbeitet: 23.03.2021
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    Ich werkel viel in völlig dämmungslosen Gründerzeithäusern, Schimmel eigentlich null bei Wandstärken was um die 40cm.
     
  15. #15 DonkeyKong2021, 22.03.2021
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    Profitmaximierung wird wohl das Stichwort sein :D Der Bauunternehmer war noch vor Fertigstellung der Baumaßnahme insolvent, sodass die damaligen Eigentümer den Rest quasi in Eigenregie organisiert haben und sich ggf. bewusst gegen die Dämmung entschieden haben!? Wir haben ebenfalls später gekauft und kennen leider nicht den kpl. Verlauf.
     
  16. #16 Proeter, 22.03.2021
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    So ganz klar ist mir das immer noch nicht. Ich versuch mal aufzudröseln wie ich verstehe, was du schreibst:
    • Es gab damals eine Eigentümergemeinschaft.
    • Diese Eigentümergemeinschaft hat einen Bauunternehmer mit der Planung und Ausführung energetischer Sanierungsmaßnahmen beauftragt.
    • Der Bauunternehmer hat geplant: dreifach verglaste Fenster und Außendämmung.
    • Die WEG beauftragt jedoch nur den Austausch der Fenster, nicht jedoch die Außendämmung. (Hier wäre mindestens eine Warnung des Unternehmers angebracht gewesen).
    • Nach dem Umbau wird jedes Mitglied der alten WEG durch ein neues Mitglied ersetzt, so dass heute kein einziges Mitglied der alten WEG mehr gefragt werden kann was da los war.
    • Interessant dabei: Jedes neue Mitglied hat seine Wohnung gekauft mit dem Zustand Dreifachglas ohne Außendämmung - und niemand hat sich daran gestört? Kein einziger Käufer hat seine Wohnung von einem BSV begutachten lassen?
    Falls ich das nicht richtig wiedergegeben haben bitte korrigieren. Ansonsten sieht das für mich aus nach "gekauft wie gesehen".
     
  17. #17 Fred Astair, 22.03.2021
    Zuletzt bearbeitet: 22.03.2021
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    Heißt das in Deiner Denke, es gäbe eine Kausalität "Fenster=keine Lüfter"? Das wäre ein großer Fehler. In Bädern haben die Fenster heute nur die Funktion am Tage das elektr. Licht zu ersetzen und, wo vorhanden, aus der Badewanne den Blick auf die Zugspitze, auf die Nordsee oder die Lorelei zu ermöglichen. Gerüche und Feuchtigkeit sind ohne aktives Zutun oder Unterlassen des Benutzers aus dem Raum zu befördern.
    Was bei Nichtbeachtung passiert, sieht man bei Euch. Vielleicht sind ja die (noch) nichtbetroffenen Wohnungen nur um zehntel Grade am Schimmel vorbeigeschrammt, oder die Benutzer verheimlichen es und schmieren heimlich Schimmel-Ex drauf.
    Die sind auch ziemlich wirkungslos, wenn nicht für eine ordentliche Druckdifferenz gesorgt wird.
     
  18. #18 DonkeyKong2021, 22.03.2021
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    Naja, das Thema ist leider etwas kompliziert:
    -Ein Bauunternehmer hat mehrere Gebäude (4 Parteien Häuser) erworben mit der Absicht diese zu sanieren und danach entsprechend einzeln zu veräußern
    -Es wurde eine Konzept entwickelt ( inkl. Sanierungsbeschreibung )
    -Ein Haus wurde nach Konzept fertiggestellt inkl. Dämmung
    -Das zweite Haus (betroffenes Objekt) wurde nicht fertig gestellt, da der Bauunternehmer in der Bauphase in die Insolvenz gerutscht ist.
    -2 Wohnungen waren zu dem damaligen Zeitpunkt verkauft, 2 weitere wurden von der Bank zu günstigen Preisen an Investoren verkauft.
    -1 damaliger Eigentümer ist noch übrig, hat sich jedoch nicht sonderlich mit den Themen beschäftigt und kann auch nicht viel dazu beitragen
    - Die drei restlichen Einheiten wurden bereits weiter verkauft

    Wir haben die Wohnung von einem der Investoren abgekauft und uns "so naiv man in jungen Jahren eben ist" keinerlei Gedanken über Dämmung, Fensterverglasung, Teilungserklärung etc. gemacht.
     
  19. #19 DonkeyKong2021, 22.03.2021
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    Ganz ehrlich, ich habe mir noch nie Gedanken darüber gemacht.
     
  20. #20 Fred Astair, 22.03.2021
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    Dann wird es höchste Zeit, damit anzufangen.
     
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