Schräge Situation - Bauen oder lassen

Diskutiere Schräge Situation - Bauen oder lassen im Bauen mit Architekten Forum im Bereich Architektur; Hallo, ich verfolge das Forum schon länger als stiller Leser und habe schon ein paar gute Tipps von den Fachleuten hier mitgenommen. Vielen Dank...

  1. #1 zapageck, 09.01.2020
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    Hallo,

    ich verfolge das Forum schon länger als stiller Leser und habe schon ein paar gute Tipps von den Fachleuten hier mitgenommen. Vielen Dank dafür.

    Jetzt würde ich gerne mein Problem hier zur Diskussion stellen und hoffe auf ein paar Meinungen/Tendenzen von euch.

    Zur Situation: Wir planen, ein barrierefreies Haus zu bauen.
    Unsere Gemeinde hier vergibt einige Grundstücke für seniorengerechtes Wohnen. Auf eines haben wir uns beworben und auch den Zuschlag bekommen.
    Alles schick also? Nicht ganz.

    1) Die Gemeinde
    Das Grundstück wird von der Gemeinde erst dann verkauft, wenn vorher eine Baugenehmigung für das Haus eingereicht ist und diese auch genehmigt wird. Diese Baugenehmigung darf nur von einem bestimmten Architekten eingereicht werden. Das heißt, dass wir LP 1-4 von diesem Architekten beziehen müssen. Also ein Kopplungsgeschäft.

    2) Der Architekt
    Der vorgesehene Architekt ist Rentner und hat in seinem Berufsleben im Baudezernat gearbeitet.
    Er ist bei der Architektenkammer gelistet, hat aber keine Erfahrung als freier Architekt und kann mir deshalb keine Referenzen nennen.
    Leider ist es so, dass er herzlich wenig Engagement an den Tag legt (er verlegt Telefonnummern, vergisst Termine und macht insgesamt einen hemdsärmeligen und planlosen Eindruck). Sprich, ich würde ihn bei freier Wahl bestimmt nicht beauftragen.
    Wir laufen ihm seit 1,5 Monaten hinterher, damit er uns endlich den Architektenvertrag zukommen lässt, denn ohne schriftlichen Vertrag möchten wir nicht mit ihm planen. Bisher vergeblich.
    Ich habe den Eindruck, dass er wenig Interesse an einem schriftlichen Vertrag hat - warum auch immer.

    3) Der Bebauungsplan
    Für die Grundstücke gibt es einen Bebauungsplan. Dieser Bebauungsplan wird von der Gemeinde nicht an die Bauwilligen herausgegeben.
    Die Argumentation der Gemeinde ist, dass dieser Bebauungsplan (2 Vollgeschosse) hier nicht gilt, sondern das Haus nach dem Konzept des Architekten bebaut werden muss.
    Das Konzept habe ich kurz gesehen, aber nicht in Papierform vorliegen. Mittlerweile stellt sich heraus, dass es DAS Konzept gar nicht gibt, sondern jeder Bauwilliger sein Haus separat mit dem Architekten plant.
    Laut Architekten ist es so, dass das Haus ihm gefallen muss.

    4) Die Einschränkungen
    Die Gemeinde will Spekulanten abhalten, was prinzipiell gut ist. Deswegen macht sie sehr strenge Auflagen. Das Haus muss 10 Jahre lang nach Fertigstellung (die innerhalb von 3 Jahren erfolgt sein muss) selbst bewohnt werden.
    Ansonsten muss das Grundstück der Gemeinde zurückübertragen werden (mitsamt dem Haus natürlich). Das finde ich schon heftig. Wer weiß, ob äußere Umstände einen Umzug/Verkauf nicht doch notwendig machen.

    Außerdem dürfen insgesamt 20 Jahre nach Fertigstellung nur Personen über 50 bzw. frühzeitig verrentete oder behinderte Personen überhaupt darin wohnen.
    Ob das rechtlich überhaupt statthaft ist (Stichwort: unzulässige Benachteiligung), weiß ich nicht. Es handelt sich übrigens nicht um verbilligtes Bauland.

    Meine Überlegungen:

    a) Umgehung des Architekten:
    Ich überlege, den vorgeschriebenen Architekt als Stempelaugust anzufragen und die Planung von einem richtigen Architekten machen zu lassen.
    Da hätte ich bei der Planung ein besseres Gefühl.

    b) Schlucken der Architektenkröte:
    Die LP 1-4 werden wie vorgeschrieben vom Architekt beauftragt und eingereicht. Wenn mir der Plan nicht gefällt, dann muss ich das Grundstück ja nicht kaufen. Und als ehemaliger Baudezernent sollte der Architekt ja schon ein bisschen Ahnung haben (es wirkt zwar nicht so, aber das kann ich ja nicht beurteilen).

    Allerdings: Da ich Laie bin, habe ich die Befürchtung, dass der Plan - selbst bei Gefallen - grobe Schnitzer enthält, die mir danach auf die Füße fallen werden. Und wenn er mir nicht gefällt, dann habe ich die Wahl, den Plan trotzdem zu nehmen (damit das Honorar nicht ganz für die Katz war), oder eben zähneknirschend zu bezahlen und danach trotzdem mit leeren Händen dazustehen.

    c) Beschwerde bei Gemeinde bzw. Architektenkammer
    Soweit ich weiß, sind Kopplungsgeschäfte untersagt (ich lasse mich hier gerne eines Besseren belehren). Vielleicht bringt eine Beschwerde etwas, was ich aber nicht glaube.
    Außerdem ist das nicht mein Ziel, sondern ich will ein Haus und keinen Nebenkriegsschauplatz.

    d) Lassen
    Wir suchen weiter nach einem Grundstück bzw. nach einem fertigen Haus


    Wie ich es auch durchdenke - ich komme zu keinem Ergebnis. Vielleicht sehe ich die ganze Sache auch zu negativ und es wird nicht so heiß gegessen wie gekocht, aber mir kommt die ganze Geschichte schon sehr dubios vor.

    Für meinen ersten Beitrag ist es ziemlich lang geworden.
    Wer jetzt noch dabei ist: Vielen Dank.
    Und wer jetzt auch noch seine Meinung mit mir teilen möchte: Herzlichen Dank!
     
  2. #2 simon84, 09.01.2020
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    Ganz klar D)

    Run, don’t walk away
     
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  3. Skogen

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    as soon as possible...
     
  4. #4 Lexmaul, 09.01.2020
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    Was die heutige Zeit für Geschwüre ausbilden lässt - fetten Stinkefinger zu dieser Gemeinde.

    Wenn Du D nimmst, lass uns mal wissen, was das für eine charmante Gegend ist.
     
  5. #5 zapageck, 09.01.2020
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    Uff, offenbar kommt nicht nur mir die Situation schräg vor. Der Bauplatz liegt übrigens in einem beschaulichen 8000-Seelen-Dorf in der Pfalz

    Mich wundert, dass der Architekt da überhaupt mitmacht. Eigentlich müsste er doch wissen, dass er das nicht darf, oder?
     
  6. #6 Wilma66, 09.01.2020
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    Wow, echt krass. Mit wem ist denn der Architekt verwandt, dass der alle Häuser planen darf?
     
  7. #7 Lexmaul, 09.01.2020
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    Vetternwirtschaft der Extraklasse - sollte man anzeigen und auch der Presse mal Details geben.
     
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  8. #8 zapageck, 09.01.2020
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    Da der Bauplatz richtig toll ist (die Lage findet man so schnell nicht mehr), und ich die anderen Optionen noch nicht ganz ausgeschlossen habe, denke ich, dass bei einer Beschwerde der Bauplatz auf jeden Fall weg sein wird. Auf der anderen Seite neigt sich das Pendel immer stärker zu "Lassen" und wenn ich das Grundstück dann nicht kaufe, dann kann ich vielleicht den anderen Interessenten damit nützen
     
  9. #9 Fabian Weber, 09.01.2020
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    Wenn das stimmt, dann Anzeige erstatten.

    Oder das Grundstück kaufen, den Architekten danach gleich feuern und alles vor Gericht ausfighten. Wenn es so ist wie Du schreibst solltest Du ja Dich dann auch rechtlich durchsetzten können.
     
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  10. #10 simon84, 09.01.2020
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    An die Presse wenden
     
  11. #11 zapageck, 09.01.2020
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    Wie sollte denn das aussehen? Den Architekt die Arbeit machen lassen und sein Honorar nicht zahlen? Das ist nicht mein Stil. Außerdem liegt dann ja die Baugenehmigung schon vor. Und analog derer müsste dann ja auch gebaut werden.

    Das führt mich aber auch gleich zu einer Frage: Was wäre, wenn das genehmigte Haus gar nicht so umsetzbar ist? Hätte man denn überhaupt die Möglichkeit, die Baugenehmigung erneut einzureichen?
     
  12. #12 simon84, 09.01.2020
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    Bei der vetternwirtschaft stellt sich die Frage gar nicht
    Der antrag vom Opi-Architekt wird sicher genehmigt weil die Hälfte des Honorars an den Cousin vom stadtrat geht der entscheidet

    Vergiss das Grundstück. Investiere deine wertvolle Lebenszeit in anderweitige Suche und Planung
     
  13. #13 zapageck, 10.01.2020
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    Es kommt noch etwas dazu. Der Architekt hat uns ganz zu Beginn (bislang nur mündlich) gesagt, dass sein Honorar für LP 1 -4 pauschal etwa 4.500 Euro beträgt. Das habe ich noch nicht schriftlich. Und da ich - mangels Alternativen - nicht weiter recherchiert habe, kam daran auch nichts komisch vor (vor allem, weil dieser Architekt insgesamt 12 Grundstücke an der Hand hat und ich damals noch an ein „Konzepthaus“ dachte)

    Aber wenn ich hier einige Forumseinträge richtig interpretiere, dann hat der Architekt auf jeden Fall Anspruch auf den Mindestsatz der HOAI, auch wenn ein Pauschalpreis vereinbart ist. Das wären dann bei 260.000 Euro Bausumme dann deutlich mehr.

    Das würde ja bedeuten, dass er mit mir zwar den Pauschalpreis vereinbaren, aber dann hinterher doch das Doppelte abrechnen kann?
     
  14. #14 zapageck, 10.01.2020
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    Doch Entwarnung beim Honorar.
    Ich habe telefonisch bei der Architektenkammer nachgefragt. Offenbar sind seit neuestem keine Nachforderungen des Architekten mehr möglich, wenn vorher ein Pauschalpreis vereinbart wurde.

    Trotzdem zahle ich lieber mehr für einen richtigen Architekten.
     
  15. reschu

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    Finger weg. Am besten noch Anzeige und Beschwerde hinterher. Das ist einfach nur eine Frechheit und - so wie Du es darstellst - wohl auch illegal.
     
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  16. #16 msfox30, 10.01.2020
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    Jetzt muss ich mich auch mal noch einschalten, weil ich hier rechtlich neugierig bin.
    Angenommen, @zapageck lässt vom Opi-Archi die Baugenehmigung einreichen und bekommt diese auch genehmigt. Daraufhin darf er das Grundstück von der Stadt kaufen.
    Aber auf welcher Basis (BGB,??) darf die Stadt das Grundstück einfach zurückverlangen, wenn er dieses Haus nicht baut?
    Notariell ist doch das Grundstück in seinen Besitz über gegangen. Dann müsste die Stadt ihn ja zwangsenteignen - oder?
    Oder darf so etwas vertraglich vereinbart werden, damit es auch Gültigkeit hat?

    @zapageck : Wenn dir sehr viel an dem Grundstück liegt, wirst du um einen Anwalt nicht drumrum kommen. Dieser kennt vielleicht eine Möglichkeit, wie ihr die Stadt "austricksen" könnt. Ob du dann aber noch in der Stadt leben willst, muss du entscheiden. Du stehst dann bestimmt auf "Der schwarzen Liste" bei den Ämtern...
     
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  17. #17 zapageck, 10.01.2020
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    Die Gemeinde will einen Passus in den Notarvertrag aufnehmen. Das Ganze würde dann ins Grundbuch eingetragen. Ich werde noch einen Termin bei der Notarin (die ja neutral sein sollte) ausmachen, um das zu klären, ob das nicht eine ungerechtmäßige Benachteiligung darstellt.

    Ich habe ja bei der Architektenkammer angerufen, um das mit dem Honorar zu klären. In dem Zug habe ich auch wegen Kopplungsverbot nachgefragt. Laut Kammer liegt dies in meinem Fall auch vor.

    Aber interessant ist, dass der Architekt als angestellter Architekt gemeldet ist und deswegen gar nicht das Recht (und womöglich auch keine Haftpflichtversicherung) habe, hier überhaupt tätig werden zu dürfen. Die Kammer würde ihn jetzt anschreiben, dass er den Status ändern und die Haftpflichtversicherung nachweisen muss (anscheinend werden dadurch auch höhere Kammerbeiträge fällig).
    Und die Gemeinde würden sie auch wegen des Kopplungsverbots kontaktieren.

    Wird immer doller...
     
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  18. #18 zapageck, 10.01.2020
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    Übrigens will die Gemeinde das Grundstück auch zurückverlangen, wenn es gebaut ist und innerhalb von 10 Jahren nicht mehr selbst bewohnt wird. Sprich, wir dürften es mindestens 10 Jahre nach Fertigstellung noch nicht einmal vermieten, geschweige denn weiter verkaufen.
     
  19. #19 zapageck, 10.01.2020
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    Das Grundstück ist top, aber nicht um jeden Preis. Ich versuche, das GierFrisstHirn-Phänomen zu vermeiden.
    Meine Überlegungen gehen gerade folgenden Weg: Wenn ich es eh nicht zu diesen Bedingungen kaufen will (und das will ich nicht), kann ich mich ja auch beschweren. Vielleicht werden dann die Konditionen besser. Wenn nicht, habe ich nichts verloren.
    Und wegen der schwarzen Liste: Ja, es wäre wahrscheinlich schlauer, die Füße still zu halten. Allerdings habe ich gerade den Eindruck, dass mich alle nur hereinlegen wollen und den Ärger darüber würde ich gerne zumindest etwas zurück geben.

    Naja, immerhin kennt die Architektenkammer jetzt die Geschichte und die Beteiligten und will sich darum kümmern. An dieser Stelle ein Lob: Der zuständige Sachbearbeiter war sehr hilfsbereit und engagiert.
     
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  20. JPtm

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    Alleine Punkt 2) in deiner Liste. "Der Archi war ursprünglich beim Bauderzernat". Das hat kein geschmäckle, das stink förmlich.
    Fehlt eigentlich nurnoch, dass die Baufirmen vorgeschrieben werden.

    Ich bin da Laie, gabe ich zu, aber ich kann mir nicht vorstellen, dass das legal ist.
    Als sehr problematisch sehe ich auch die langen Laufzeiten. 10, bzw sogar 20 Jahre sind eine so immens lange Zeit, das geht garantiert ggn irgendwelche Regeln. Da würde ich mir auf jeden Fall anwaltlichen Rat suchen. Du baust hier keine stark geförderten Sozi-Wohnungen mit Laufzeitbindung.

    20 Jahre nur an 50+ oder Behinderte. Wer bitteschön plant für 20 Jahre, vor allem zum Vollpreis? Was ist, wenn du in 15 Jahren das Haus vermieten willst und es meldet sich niemand aus diesem Personenkreis, pgh und nada oder gibt es dafür dann Ausnahmen im Vertrag?

    Halte uns bitte auf dem Laufenden wegen Beschwerde/Presse/Archi-Kammer.

    Ps: Das einzig Gute wären die 4.500€ für P1-4, sofern der Archi euch da wirklich ein gutes Haus designt. Das ist bei einer Viertelmillion ein Spottpreis. Aber deine Archibeschreibung lässt da durchaus dran zweifeln.
     
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