Schwammiger Bebauungsplan/Traufhöhe

Diskutiere Schwammiger Bebauungsplan/Traufhöhe im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, folgendes Problem. Wir möchten gerne bauen. Es gibt allerdings ein riesen Problem mit dem Bebauungsplan. Dieser ist im Punkt...

  1. #1 Haaagen, 12.07.2022
    Haaagen

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    Hallo zusammen,

    folgendes Problem. Wir möchten gerne bauen. Es gibt allerdings ein riesen Problem mit dem Bebauungsplan. Dieser ist im Punkt Traufhöhe so schwammig formuliert, dass niemand genau weiß was gemeint nicht. Nicht einmal die Gemeinde die den B-Plan erstellt und freigegeben hat weiß was sie damit meinen. Es geht um folgenden Punkt:

    Die Traufhöhe wird gemessen vom unteren Bezugspunkt der Oberkante öffentlicher Verkehrsflächen (Hinterkante an der Grundstücksgrenze in der Grundstücksmitte) und der Verkehrsfläche zugewandten Außenwandfläche bis zum Schnittpunkt der Außenwand mit der Dachhaut.

    Kann das jemand "entziffern"? Wir können nicht weiter planen weil sich selbst die Gemeinde nicht mehr dazu äußern möchte. Sie möchte nicht in die Verantwortung gezogen werden falls sie eine falsche Aussage tätigen.
    Keiner weiß wie es gemeint ist.
    Was können wir tun?

    MfG
    C.H.
     
  2. Dimeto

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    Vielleicht.


    Lageplan_Bezugspunkt.png Schnitt_Bezugspunkt.png
    Sicherer wird die Interpretation mit dem vollständigen BPlan und seiner Begründung.

    Falls der BPlan keine Höhen beinhaltet und keine Profilpläne dazugehören, wäre es möglich, dass er unbestimmt ist und somit vermutlich nichtig.

    Solches Gebaren kenne ich. Für wenige hundert Euro kann man sie aber mit einer Bauvoranfrage zu einer rechtsverbindlichen Aussage zwingen.

    Für weitere Fragen bitte Bundesland angeben.
     
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  3. #3 hanghaus2000, 12.07.2022
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    Gibt es dazu keine Angaben im Plan selber?

    Alle Details sind oft hilfreich. @Dimeto kann mit den kompletten Unterlagen sicher eine bessere Aussage treffen.
     
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  4. #4 hanghaus2000, 12.07.2022
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  5. #5 hanghaus2000, 12.07.2022
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    @Dimeto sollte die Traufe nach der Beschreibung nicht vom Bezugspunkt aus gemessen werden? In Deiner Skizze sieht das etwas anders aus.
     
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  6. #6 Kriminelle, 12.07.2022
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    Bezugspunkt Straße, Traufhöhe auf der Seite zur Verkehrsfläche… ich denke, so schlimm bedarf es der Lesung des Satzes für Fachleute wie Architekten nicht.
    Dass „die Gemeinde“ keine Aussage treffen mag, kann ich so nachvollziehen, dass ihr an den falschen Ansprechpartner dort geraten seid. Wenn es so ist, dass das Fachwissen auch dort in Rente gegangen ist und nur noch Nachwuchs mit Halbwissen sitzt, dann habt ihr doch gute Karten ;)
    Plant ihr denn auf den letzten Cm? Wie hoch wird die Traufhöhe benannt? Meist erreicht man ja gar nicht das Limit…
     
  7. #7 Haaagen, 13.07.2022
    Zuletzt bearbeitet: 13.07.2022
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    Danke für eure Antworten.
    Wir bauen in Hessen. Stadtvilla soll es werden. Traufhöhe 6,5m. Das Ding ist, die Planung war mit dem Chef der Bauabteilung der Gemeinde durchgesprochen aber aus irgendeinem Grund macht er jetzt einen Rückzieher und unser Architekt kann es sich nicht erklären. Er meinte auch zu unserem Architekten wir sollen uns nicht so anstellen und einfach ein Kniestock mit Satteldach planen dann haben wir keine Probleme mehr. Absolute frechheit. Wir vermuten, dass sich die Anwohner, die jetzt noch Feldrandlage haben, beim Chef der Bauabteilung beschwert haben und dieser jetzt den Bauantrag ablehnt mit der Begründung die Traufhöhe ist überschritten. Und wie gesagt will er uns auch nicht sagen nach welchem Bezugspunkt wir uns richten sollen da er nicht in die Verantwortung gezogen werden möchte falls seine Aussage nicht korrekt ist. Die wissen scheinbar selbst nicht mehr was sie damals in ihren B-Plan geschrieben und veröffentlicht haben.

    Für uns und unseren Architekten war es auch klar dass wir die Straße als Bezugspunkt annehmen. Aber warum auch immer soll das falsch sein.

    Bei uns ist der tiefste Punkt der Oberkante öffentlicher Straßen noch immer höher als der höchste Punkt des Grundstücks. Da wir bei uns im Ort bauen kennen wir viele die auch dort bauen wollen und so gut wie jeder der kein Satteldach plant hat dieses Problem und kommt aktuell nicht weiter.

    Der Hinweis von Dimeto dass wir die Gemeinde mit einer Bauvoranfrage zu einer rechtsverbindlichen Aussage zwingen werden wir wohl als nächsten Schritt angehen.
     
  8. #8 Haaagen, 13.07.2022
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    @hanghaus2000 ja das ist der B-Plan. Wahnsinn wie bist du darauf gekommen? Habe dazu überhaupt keine Angaben gemacht
     
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  9. #9 hanghaus2000, 13.07.2022
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    Warum sind auf dem Plan keine GS vermarkt?
    Dachneigung von 10-45 Grad ist ja auch ziemlich klar. Die Dachform wird doch nicht vorgeschrieben. Wo soll da ein Problem sein?

    Die Überschreitung der Traufhöhe hast das schriftlich vom Bauamt? 6,5m bei einer Stadtvilla sollten doch kein Problem sein.
     
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  10. #10 Haaagen, 13.07.2022
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    6,5m sind in der Regel auch kein Problem. Nur wenn wir die Straße als Bezugspunkt annehmen und es am Ende dann doch heißt wir hätten den tiefsten Punkt annehmen müssen dann kommen wir über die 6,5m.
    Es geht ja lediglich drum dass man uns mal sagt was wir als Bezugspunkt annehmen sollen. Straße? Mittelwert von Punkt A und B, tiefster Punkt Grundstück etc.
    Aber die Gemeinde weigert sich eine verbindliche Aussage zu treffen. Und ohne dass das geklärt ist stellt uns da niemand ein Haus hin.
    Jetzt ziehen wegen so einem Blödsinn wieder Wochen/Monate ins Land. Kosten explodieren gerade. Am liebsten würde ich alles hinschmeißen und den Laden auf Schadensersatz verklagen. Das ist nämlich nicht das erste Problem mit denen.
     
  11. #11 hanghaus2000, 13.07.2022
    Zuletzt bearbeitet: 13.07.2022
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    Wie gross ist der Höhenunterschied im GS? Zeig doch mal einen Schnitt vom Einreichungsplan der die Einhaltung der Traufhöhe zeigt.
    Ist die Strasse schon gebaut?
    Gibt es einen Vermessungsplan?

    Zeichne doch mal Dein GS in den BBP ein.
     
  12. #12 Haaagen, 13.07.2022
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    Hier mal die Detaildarstellung für Trauf und Firsthöhe
    Detail Trauf- und Firsthöhe.jpg


    Und dort in etwa ist unser Grundstück
    BPlan.jpg

    Die Straße ist schon gebaut. Alles fertig soweit.
     
  13. #13 hanghaus2000, 13.07.2022
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    MMn gibt es nur einen Bezugspunkt. Der ist wie @Dimeto schon gezeichnet hat an der Strasse in der Mitte der GS Grenze +0,10m . Somit ist die Traufe mit 6,24m eingehalten.
     
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  14. #14 Haaagen, 13.07.2022
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    Besten Dank für eure Antworten. Ich gebe mal Bescheid wenn dort Klarheit herrscht. Ich wäre froh wenn sich die Herren auf der Gemeinde etc. auch so einig wären.
     
  15. #15 hanghaus2000, 13.07.2022
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    Ich habe eher das Gefühl, dass der Bauantrag eher Verwirrung stiftet.
     
  16. #16 Haaagen, 13.07.2022
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    Gut möglich. Aber dann muss doch der bplan Ersteller mal eine konkrete Aussage tätigen wie es gemeint ist?!?
     
  17. #17 hanghaus2000, 13.07.2022
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    Fragen die ein sachkundiger Antragsteller beantworten koennen sollte, beantwortet das BA nicht. So zumindest meine Erfahrung.

    Hat der Architekt schon öfter mit dem Bauamt zusammen gearbeitet?
     
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    Gegenfrage: wo hat Dein Planer seine Vorlageberechtigung her, wenn er es nicht kann ? - die Formulierung ist für aktuelle Verhältnisse geradezu vorbildlich eindeutig ! (wenn auch für einen Laien - aber der Planer sollte ja kein solcher sein - nicht ganz ohne Verdauungsschnäpschen zu lesen).

    Da steht auf Deutsch, daß die Traufhöhe eine Differenz von zwei Höhen ist, namentlich "unten" derjenigen des Bürgersteiges in der Mitte der straßenseitigen Grundstücksgrenze sowie "oben" der gedachten Linie, wenn die Dachziegel genau über der Frontlinie der (ebenfalls straßenseitigen) Außenwand "abgehackt" wären.

    In Deiner Zeichnung sind "unten" = "Bezugspunkt 1" (0.00) und "oben" = Traufhöhe (6.34) und ist folglich die Begrenzung korrekt eingehalten. Die "Bezugspunkte" 2 und 3 sagen mir, daß Dein Planer die Regelung nicht ganz nüchtern und/oder übermüdet gelesen hat.
    Da müßtest Du Dich also selbst auf den Schadenersatz verklagen, denn die Lesefähigkeiten Deines Planverfassers sind der Bauantragspartei "Antragsteller" zuzurechnen.
     
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  19. Dimeto

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    Ja, Asche auf mein Haupt, dass ich einen für einen anderenThread erstellten Plan nur um den unteren Bezugspunkt erweitert habe. Wenn die Maße für zusätzliche Verwirrung gesorgt haben sollten, bitte ich vielmals um Entschuldigung.
    Jetzt mal der Reihe nach:
    Wollt Ihr HBO §64 Genehmigungsfreistellung oder §65 Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren?
    Habt Ihr schon was eingereicht?
    Was bedeutet Rückzieher? Gibt es was schriftlich?
    Die Gemeinde ist doch gar nicht Genehmigungsbehörde. Die kann einen Bauantrag nicht ablehnen.
    Gehört das mit in das Reich der Vermutung oder gibt es etwas konkretes?
    Wie hat er denn festgestellt, dass die Traufhöhe überschritten ist, wenn er den Bezugspunkt nicht festgelegt hat?
    Hat ja auch ein externes Büro gemacht.
    Den Hinweis nehme ich angesichts der neuen Faktenlage wieder zurück, da eine Bauvoranfrage hier nicht notwendig und auch nicht zielführend ist.
    Na dann beantworte doch mal die Rückfragen:
    Das scheint eher daran zu liegen, dass Dein Architekt keine Ei...
    genverantwortung übernimmt.
    Die Formulierung im BPlan ist schon sehr verquer, sowohl grammatikalisch als auch inhaltlich und ein Bildchen hätte sicher auch bei den Bauwilligen für mehr Klarheit gesorgt. Daraus drei falsche Bezugspunkte abzuleiten, ist aber schon bemerkenswert. Im BPlan ist von "Oberkante öffentlicher Verkehrsflächen" die Rede. Damit fallen die Punkte 2 und 3 schon mal weg, da sie sich nicht auf der öffentlichen Verkehrsfläche befinden. "Hinterkante an der Grundstücksgrenze in der Grundstücksmitte" eröffnet zwar viele Interpretationsmöglichkeiten bei wortwörtlicher Betrachtung, z.B. wo ist hinten, welches Grundstück, welche Grenze, wo ist die Mitte einer Fläche; im Gesamtzusammenhang sehe ich aber nur eine Möglichkeit: Der Bezugspunkt liegt in der Mitte der Straßengrenze des Baugrundstücks, je nach Ausbau auf dem Asphaltrand der Straße oder auf dem Kantstein des Bürgersteigs.
    Ja, wobei ich vermute, dass hier mindestens eine Episode der Geschichte fehlt, so dass ich erst dann beim Behördenbashing einsteige, wenn ich die ganze Geschichte kenne. Dein Entwurfsverfasser hat eindeutige Bauvorlagen einzureichen und nicht drei Alternativen, von denen sich die Behörde eine aussuchen soll.
     
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