Sitze mit der Finanzierung in einer Zwickmühle

So, geht also doch...

Wollte mal für alle, die hier mit mir überlegt haben eine Wasserstandsmeldung geben:

Heute über einen Hypotheken-Makler die Konditionen-Zusage der deutschen Filiale einer ausländischen Großbank bekommen:

3,75 % nom., 100 % Auszahlung, 8 Jahre fest

Dagegen steht das aktuelle Angebot des Darlehensgebers meines "bisherigen Vertrauens"

5,55 % nom., 100% Auszahlung, 10 Jahre fest

Das spricht für sich.....und da gibts auch nichts mehr zu überlegen.

Melde mich wieder, ob der Kredit auch so bewilligt wurde.

 

Ganz so unverbindlich ist die Konditionenzusage nun auch wieder nicht.

Der Makler hat die Eckdaten des Darlehens an die Bank gemailt und die haben ihr O.K. gegeben, dass Darlehnen zu den o. g. Konditionen zu bewilligen, sofern das Beleihungsobjekt sich hinsichtlich des Verkehrswerts so darstellt wie angegeben.

Wenn sich die Zinsen also wieder nach oben bewegen, wie in dieser Woche bereits um 0,15 %, dann kann mir das jetzt schuppe sein.

Im übrigen kann der Makler die Bank schon einigermaßen einschätzen, weil er mit denen ständig zusammen arbeitet. Die Bank hätte sicher kein Verständnis auf Dauer mit Anträgen befasst zu werden, die in der Praxis nicht funktionieren. Schließlich macht sich keiner gerne Arbeit, wenn am Ende zu oft die Absage steht.

Grundsätzlich hast du aber Recht, eine Garantie gibts nicht.

Meine derzeitige Stimmung ist verhalten optimistisch.

 

Nein hat sie nicht...

ABER..., ich wechsel ja das Beleihungsobjekt. Statt des ursprünglichen WGHs mit demnächst kurzfristig kündbarem gewerblichen Mietvertrag ist es nun ein voll vermietetes MFH. Nochmal eine Finanzierung auf das WGH zu bekommen habe ich gar nicht mehr versucht.

Die Frage ist nun ob die "Auserwählte" sich auch die Mietverträge des von ihr nicht zu beleihenden WGHs vorlegen lässt. Der Makler meint es reicht nur die Mieteingänge des Beleihungsobjekts nachzuweisen. Wir werden sehen.

Ja, vielen Dank. Das wünsche ich mir auch. Diese Ungewissheit zerrt ganz schön an meinen Nerven. Zumal ich unbedingt auf die Mieten angewiesen bin und mit meinen sonstigen Einkünften allein nicht die fälligen Darlehensleistungen bezahlen könnte.

A propos "Gnade" der Bank: Das ist genau meine Crux. Valutierte, wie auch nicht valutierte Grundschuld befinden sich in Händen der gleichen Bank. Ich kann nur nicht abschätzen welche Bedeutung die Zweckerklärung für Grundschulden in diesem Zusammenhang hat. Daher fürchte ich, dass die Bank im Zweifel einen Weg finden wird, die erstrangige unvalutierte Grundschuld noch zu "verhaften" und statt dessen den für Beleihungszwecke (fast) wertlosen Nachrang der ursprünglich valutierten Grundschuld freigibt.

Zum Verständnis dazu: Das WGH ist mit einer Grundschuld belastet, die 2 Darlehen mit unterschiedlich langer Zinsbindung absichert. Zum 31.12. läuft nur die Zinsbindung für einen Teilbetrag aus. Ich kann also meine Bank derzeit nicht in voller Höhe - zumindest nicht mit vertretbarem Aufwand -, Stichwort: Vorfälligkeitsentschädigung, ablösen.

Voll d' accord. Da denke ich nicht mal im Traum dran.

Falsche Angaben, das dürfte bei Juristen wohl auch Kreditbetrug heißen, wenn es bewilligungsrelevante Informationen sind. Nur was sind fehlende Angaben? Niemand wird wohl erwarten, dass man dem Darlehensgeber mehr Informationen an die Hand gibt als er selber nachfragt. Sprich: Vorgelegte Mietverträge oder Pläne zu manipulieren ist bestimmt strafbar; sie nicht vorzulegen, weil der Darlehensgeber sie gar nicht anfordert, wohl kaum.

 

Was bleibt mir auch andres übrig!

Seit dem Antragseingang sind die Tableaukonditionen meiner "Auserwählten" auf jeden Fall schon mal um 0,2% nach oben gegangen. Unter ehrbaren Kaufleuten sollten jetzt eigentlich die niedrigeren, schriftlich zugesagten Konditionen noch gelten.

Du hast aber völlig Recht: Bei Licht betrachtet kann die Bank zunächst mal jede Kondition "fest" zusagen und dann doch kneifen, wenns zum Schwur kommt. Dann ist eben eine - mehr oder weniger willkürliche - Beleihungsgrenze überschritten, des Objekt zu abgelegen, der Bauzustand nicht gut genug, die Bonität nicht ausreichend oder weiß der Teufel was...

Die möglichen Gründe für eine Zinserhöhung sind nahezu unendlich, ist mir inzwischen ja auch klar geworden.

Realistisch gesehen werde ich daher wohl auch die neue Kondition schlucken müssen, wenn die Bank mir die Gnade erweisen sollte einen Kredit zu gewähren. Aber was sind schon 0,2 % bei 1,8 % Abstand zum nächst besten Angebot.

Wo sollte ich denn auch hin, die "lieben" Wettbewerber folgen ja alle nur dem Markt.

 

Das spricht allerdings wieder eher für niedrige Zinsen, zumindest am kurzen Ende. Zinsanhebungen wären im gegenwärtigen Umfeld sicher der Todesstoß für die Konjunktur. Schaun wir mal wie die EZB sich durch diesen Schlamassel aus Inflationserwartungen und Rezessionsbefürchtungen laviert. Japan ist da sicher ein anschaulich abschreckendes Beispiel.

Im übrigen kann die EZB die Bauzinsmärkte am langen Ende kaum beeinflussen; da spielen mehr Inflationsängste der Investoren eine Rolle. Nur wird an den Märkten bekanntlich nicht zum Einstieg geklingelt. Und wenn es die Mehrheit mitkriegt, ist der Zug längst abgefahren. Leider habe ich auch keine Kristallkugel. Nur eins ist sicher, der Spielraum nach unten ist sehr viel kleiner als der nach oben...

Wem sagst du das. Schon 2 x sind mir in diesem Jahr die Konditionen davongeflogen. 1 x Ende Mai und jetzt wieder. Ich warte aber noch eine Woche; dann soll nach Maklerauskunft eine Entscheidung meiner "Auserwählten" vorliegen.

Jetzt bei 5,55 % Zins u. 2 % Tilgung zuzuschlagen hieße mindestens weitere 25 Jahre an die Bank zu zahlen. Bei 3,75 % Zins wären bei gleicher Rate nach 8 Jahren bereits 1/3 getilgt.

Die Hoffnung stirbt bekanntlich zuletzt...

Übrigens, ich begreife erst jetzt so langsam welche Konsequenzen mein Immobilienkauf vor 12 Jahren für mein weiteres Leben haben könnte...

Ich habe sicher einige, schwere Fehler gemacht.

Als Kind der 60iger und 70iger Jahre konnte ich mir nicht mal im Traum vorstellen, dass Immobilienwerte auch fallen können. Für mich war immer Inflation das Schreckgespenst. Eine Immobilie mit 30% Eigenkapital schien mir und offensichtlich auch der Bankenwelt eine todsichere Sache. Ich hatte durch Erbschaft ein nettes Sümmchen auf der Bank und die freie Auswahl zwischen der SPK und mehreren Hypo-Banken. Sie möchten 5 tilgungsfreie Jahre, bitte sehr. Wer wird denn mehr als das Mindeste tilgen? Sie wollen es doch nicht dem Finanzamt schenken?

So wie es heute aussieht, gehört das WGH weitgehend der Bank und das EK ist erst mal futsch. Aber ist ja erst mal nur Buchverlust...

Konkret heißt das was? Hast du Beispiele?

 

Ja, das sehe ich auch so. Ich werde mir nicht mehr allzu viel Zeit nehmen. Die Tendenz aufwärts bei den Zinsen zeichnet sich jetzt klar ab. Unklarheit besteht nur noch über die Geschwindigkeit des Anstiegs.

...Im Schnitt rechnen die Experten mit einer moderaten Zinserhöhung bis Oktober 2010 um gut einen Viertelprozentpunkt. Mittlerweile erwarten allerdings schon zwei Ökonomen, dass der Leitzins auf Jahressicht sogar auf zwei Prozent steigt....

Sollte ich nächste Woche ein akzeptables Angebot erhalten, dann werde ich bei meiner "Auserwählten" zuschlagen. Dass es bei den 3,75 % bleibt, damit rechne ich nur noch in meinen kühnsten Träumen. Bei Absage greife ich zum rettenden Strohhalm meines bisherigen Darlehensgeber und schließe wohl oder übel mit 5,55 %, oder was auch immer dann zur Debatte steht, ab.

 

Es hat geklappt.

Meine "Auserwählte" hat den Kredit gemäß Angebot bewilligt. Keine Nachverhandlungen, keine Mäkelei am Beleihungswert. Antrag, eine Nachfrage zum Grundbuch, Bewilligung und gut.

Ich spare ab 2010 jährlich fast 33 % gegenüber dem Angebot meines derzeitigen Geldgebers. Fairerweise muss ich erwähnen, dass es sich um unterschiedliche Zinsbindungen handelt. Angebot bisher 10 J. und jetzt sind es nur 8 J. Aber man kann meistens nicht alles haben im Leben...

Und diesmal werde ich jeden entbehrlichen Euro zur Sondertilgung nutzen. Entgangene Steuerersparnis hin oder her.


Danke Euch alle fürs mitdiskutieren.

Dann wollen wir mal ein schönes Fläschchen köpfen...

 

Nachdem in meinen vorstehenden Postings jede noch so winzige Bemerkung darauf abgeklopft wurde, ob mein Darlehensgesuch nicht von vorn herein zum Scheitern verurteilt sei, bin ich jetzt geradezu überwältigt von der frenentischen Freude, die mir ob meines ach so unwahrscheinlichen Erfolgs entgegen brandet.

Liebe Mitposter, versteht mich nicht falsch, Kritik ist gut, wenn sie Augen öffnet. Aber hier drängt sich der Verdacht auf, dass einige Frustrierte sich am Unglück anderer weiden und Erfolg quasi als Betriebsunfall mit Nichtbeachtung strafen.

In diesem Sinne wünsche ich allen Unglücklichen, die noch mit Ihrer Baufinanzierung ringen von Herzen viel Erfolg.