Sockel nach Baubeschreibung falsch und als gravierender Mangel festgestellt

Diskutiere Sockel nach Baubeschreibung falsch und als gravierender Mangel festgestellt im Spezialthema: Wärmebrücken Forum im Bereich Bauphysik; Hallo in die Runde, wir haben ein ziemliches Problem mit unserem Neubau: Vorab evtl. die Vorgeschichte - das eigentliche Problem beschreibe ich...

  1. #1 jeti79, 23.10.2017
    Zuletzt bearbeitet: 23.10.2017
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    Hallo in die Runde,

    wir haben ein ziemliches Problem mit unserem Neubau: Vorab evtl. die Vorgeschichte - das eigentliche Problem beschreibe ich dann danach:

    Wir haben im März mit einem Generalunternehmer (GU) unseren Neubau (kein Kfw, kein Keller) gestartet.
    Bis zum Juli wurde gerade einmal das EG erstellt und verklinkert. Im Juli ist der GU dann in die Insolvenz gegangen und wir stehen mit einem verpfuschten Rohbau da. (unter Anderem) deswegen schiebt unsere Bank jetzt einen Riegel vor und fordert zunächst Maßnahmen zur Mängelbeseitigung ein, bevor wir wieder auf "unser" Geld zugreifen dürfen. (Diese Mängel wurden von einem Gutachter festgestellt und festgehalten)

    Im Anhang habe ich zwei Skizzen (soll/ist) angehangen, damit man sieht, wie das Mauerwerk im Sockelbereich hätte erstellt werden sollen und wie es erstellt wurde. Ich würde mich über Expertenmeinungen freuen, die bewerten können, wie gravierend dieser Mangel in Bezug auf Feuchtigkeit ist.
    Wärmedämmtechnisch wurde uns bereits von einem Energieberater (Dipl.Ing) anhand einer Taupunktberechnung dargestellt, dass es Wärmetechnisch kein Problem gibt.

    Soll: Sockelaufbau_soll.png.PNG Ist: Sockelaufbau_ist.png.PNG


    Folgende Mängel/Maßnahmen wurden benannt:

    Fehlende Perimeterdämmung unter der Solplatte
    --> Als Ausgleich kann die 035er Estrichdämmung durch eine 024er ersetzt werden, sodass der U-Wert wieder "passt" (Mehrkosten hierfür ca. 1350€)
    Bodenplatte steht im Sockelbereich über und wirkt als Feuchtigkeitsbrücke
    --> Klinker soll komplett entfernt werden, Bodenplatte durch Fachbetrieb abgeschnitten werden und anschließend kann der Dämm/Verblendaufbau neu erstellt werden (Mehrkosten hierfür inkl. Verblendneuafbau ca. 30.000€)

    Könnt Ihr uns Tipps geben, inwiefern diese Mängel keinen Abriss des Klinkers nötig machen?

    Wenn Ihr weitere Angaben benötigt, gebe ich die natürlich gerne durch!

    Vielen Dank, für Eure Hilfe!
     

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  2. #2 Andybaut, 23.10.2017
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    wenn es vom Taupunkt kein Problem gibt, weshalb soll dann die Bodenplatte zurückgeschnitten werden?
    Wenn es jemand anderes zahlt, OK. Aber wenn ihr das selbst zahlen müsst, aber dadurch keine Probleme laut
    Berechnung entstehen, würde ich die 30.000€ sparen.

    Das mit dem Klinker verstehe ich nicht. Zum Bodenplatten schneiden muss der Klinker weg, sonst kann er dranbleiben.

    Könnt Ihr uns Tipps geben, inwiefern diese Mängel keinen Abriss des Klinkers nötig machen?

    den Satz verstehe ich nicht. Einen ja, aber keinen ???
     
  3. jeti79

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    Sorry. War wohl etwas wirsch geschrieben:

    Das Problem ist wohl, dass durch die überstehende Bodenplatte die Gefahr besteht, dass Feuchtigkeit in die Ytongsteine einzieht.

    Die Maßnahme zur Mängelbeseitigung im Gutachten wäre, die Bodenplatte abzuschneiden. Dafür müsste der Klinker runter.

    Mich interessiert jetzt natürlich, ob dieser Mangel wirklich so folgenschwer ist ...
    Und wenn ja: gäbe es auch weniger kostenintensive Möglichkeiten, das Mauerwerk gegen aufsteigende Feuchtigkeit zu schützen.
    (Wir planen zB eh schon eine Drainage rund ums Haus)
     
  4. #4 Andybaut, 23.10.2017
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    wesen Idee ist das abschneiden der Bodenplatte und mit welcher Begründung soll dies getan werden?
    Wegen der Feuchtigkeit?
    Kann ich nicht ganz verstehen. Was ändert sich dadurch am Fußpunkt der Ytong-Wand?
    Die Wand steht auf einer Bitumenbahn, das ist erstmal gut.
    Weshalb sollte es für die Wand aber besser sein, wenn die Bodenplatte abgeschnitten ist.
    Kann ich nicht nachvollziehen.
    Hier sollter derjenige der dies möchte eine sinnvolle Erklärung für das Vorhaben liefern.
     
  5. jeti79

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    Der Gutachter hat diese Mängel aufgenommen und die mögliche Folge wären Feuchtigkeit/Schimmel im Ytong-Mauerwerk.

    Die Bank will jetzt, dass wir diese oder andere Maßnahmen ergreifen (lassen), damit der Mangel beseitigt wird. Andernfalls wäre es ja eine Wertminderung und Schwachstelle am Haus, in der möglicherweise Schäden durch Feuchtigkeit/Schimmel entstehen könnten. Solange wir nicht (bezahlbar) darstellen können, dass wir die Mängel beseitigen können, gibt die Bank unser Geld nicht frei...
     
  6. #6 Andybaut, 23.10.2017
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    nun dann würde ich mal bei dem Gutachter nach einer Erläuterung nachfragen.
    Es mag ja sein, dass das Regeldetail hier etwas anderes vorsieht, aber das heißt ja nicht automatisch, dass etwas
    anderes nicht auch geht.

    Im konkreten Fall ist mir das Problem des Gutachters jedenfalls noch nicht klar.
    Bei Sanierungskosten von 30.000€ sollte man jedoch das Problem schon konkret benennen, bzw. den Unterschied
    zum Regeldetail.
     
  7. #7 Andybaut, 23.10.2017
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    etwas anders ausgedrückt:

    wenn das Wasser aufstaut, dann sind beide Varianten abgesoffen.

    Bei tropfendem Wasser wiederum ist es egal welche Variante ausgeführt wird.
    Bei deiner Zeichnung ist die Bitumenbahn nicht unter der Dämmung, bei der Ausführung sieht das aber schon so aus !?
     
  8. jeti79

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    Oh, ja - Du hast Recht- Die Bitumenbahn ist auch unter der Dämmung. Das ist natürlich richtig.
    Außerdem ist da noch der Schwarzanstrich, der komplett vom Streifenfundament, über die Außenkante der Sole, bis hoch zur Z-Folie geht.

    Also verstehe ich Dich richtig (ich lese ja in Deiner Userinfo, dass Du vom Fach bist ;) ), dass nach Deiner Meinung beide Varianten unkritisch sind?

    Mein Problem wird sein, dass es das Gutachten gibt, welches diesen Mangel als kritisch ansieht. Es wird mir ja kein Architekt freiwillig seinen "Stempel" dafür geben, dass diese Ausführung unkritisch ist, da er dann im Zweifelsfall (Schimmel/Wasser im Innenmauerwerk) dafür gradestehen müsste.
     
  9. #9 Leser112, 24.10.2017
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    Die Konjunktive des Gutachters sind nach meiner gutachterlichen Erfahrung sicherlich keine belastbare Grundlage für Feststellungsklagen ;-)
    Derart schwammige Aussagen sind völlig wertlos und keinefalls belastbar! Keine Ahnung, wer diesen "Experten" beauftragt hat. Vermutlich die finanzierende Bank ;-)
    Welcher, belastbarer Mangel ist hier tatsächlich baukonstruktiv vorhanden?
    Fehlende Perimeterdämmung unterhalb der BPL erhöht nur wenig den Gesamttransmissionswärmeverlust bei modernen Neubauten (Energieverbrauch) insgesamt und damit den wirtschaftlichen Wert des Gebäudes, was sich leicht nachweisen lässt!
     
  10. #10 jeti79, 24.10.2017
    Zuletzt bearbeitet: 24.10.2017
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    Es geht hauptsächlich um den Sockelbereich, wo die Bodenplatte zu weit rausragt

    Der Gutachter wurde durch uns beauftragt, nachdem der Generalunternehmer in die Insolvenz gegangen ist.

    Hauptsächlich, um den Bautenstand zu dokumentieren. Es gab noch eine letzte Forderung des Generalunternehmers, welche wir einbehalten haben, bis geklärt werden sollte, wie etwaige Mängel behoben werden können. (Die Forderung wurde vor Fertigstellung des auslösenden Bauabschnitts gestellt und der auslösende Bauabschnitt auch nicht mehr final fertiggestellt). Andere Mängel waren auch: falsche Wandpositionen, fehlende Bewehrung im vorderen Bereich eines Ausbaus, falsche Einschalung der Treppe uvm. (hauptsächliche kleinere, leicht behebbare Mängel)

    Dieses Gutachten hat die Bank eingefordert, um zu entscheiden, ob sie uns das Geld wieder freigibt.
    Da die Beseitigung dieses Mangels, wie es der Gutachter niedergeschrieben hat, zu gravierenden finanziellen Einschnitten führen würde, sollen wir aufzeigen, wie der Mangel beseitigt wird. (ob nun so, wie er es geschrieben hat, oder durch andere ausgleichende Maßnahmen)

    Als Laie verstehe ich ehrlich gesagt nicht, wie groß die Tragweite dieser Mängel ist.
    Außerdem fordert die Bank jetzt, dass sich jmd. (Architekt/Generalunternehmer) für unser "Bauwerk" verantwortlich erklärt und dementsprechend natürlich auch, am Ende dafür grade zustehen, dass das Haus Mängelfrei zu ende geführt wird.

    Ich habe mich natürlich hier im Umfeld schon mit einigen Leuten (Rohbauer/Architekten/Energieberater) unterhalten, die diese Stelle höchst unterschiedlich bewerten:
    von "das ist doch gar kein Problem", bis "das ist schon ne derbe Nummer und muss unbedingt ausgebessert werden" war alles dabei...

    Blos bringen mir lose Aussagen nichts gegenüber der Bank... Die will einen Stempel von einem Architekten/Sachverständigen oÄ, der bescheinigt, dass der Mangel wie auch immer unschädlich (gemacht) ist, ansonsten vergammeln wir gerade an den Kosten für die Finanzierung....
     
  11. #11 Manufact, 24.10.2017
    Zuletzt bearbeitet: 24.10.2017
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    Was ist denn jetzt wirklich das Problem:
    Die fehlende Dämmung der BP
    oder
    Feuchtigkeit.

    Wenn Feuchtigkeit:

    Wie genau ist den die EIGENTLICH abzudichtende tragende Außenwand abgedichtet (Hohlkehle, Höhe der Abdichtung bis 30 cm über GOK) - und vor allem WO?

    Gebt bitte eine LESBARE (vergrößerbare) IST-Zeichnung ins Forum, die speziell die "unteren" Abdichtungsebenen in BP-Höhe (KMB, DS, HK) zeigt.

    Und lasst den Gutachter / was auch immer - GENAU! erklären, warum er unbedingt die BP abschneiden will ....
    Solch Bul.s.t habe ich selten gelesen.

    (Bautenschutz-Fach-Firmen haben kein Problem eine Außenmauer bei vorspringender BP abzudichten.
    Andersherum ist es ein Problem..)
     
  12. #12 jeti79, 24.10.2017
    Zuletzt bearbeitet: 24.10.2017
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    Es geht wohl um die Feuchtigkeit, die durch die vorstehende Solplatte ins Mauerwerk eindringen kann.

    Die Außenwand (Ytong) hat einen Bitumenanstrich bis hoch zur Z-Folie. Auf dem angehängten Bild kann man es evtl. erahnen.
    2017-10-24 13_25_36-IMG_20170522_210847.jpg - ACDSee v5.0.png

    Leider überfordert mich Dein weiterer Beitrag, mit seinen Abkürzungen.
    Eine Zeichnung oder Ähnliches habe ich davon nicht. Nur die Schema-Skizze, die ich gemacht und angehängt habe (da kann man ja draufklicken und vergrößern). Maße sind auf unserer Baubeschreibung auch nicht enthalten.

    Meinst Du, dass dann VOR dem Klinker abgedichtet wird? Das hatten wir selbst schon vorgeschlagen, da wir eine Drainage anbringen wollen. Geplant war dann ein K2-Anstrich bis Höhe Fussboden und davor dann noch eine Dämmung...

    Das wurde allerdings noch nicht in irgendwelche Überlegungen eingebracht... (Also weder zum Gutachter, noch zur Bank)
     
  13. #13 Manufact, 24.10.2017
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    Nochmal Abdichtungsebene 1 für Feuchtigkeit:
    MAUEREBENE
     
  14. jeti79

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    Sorry ... ich verstehe die Anspielung nicht...
    Ich bin leider nicht vom Fach. Ich weiss nicht, was Du von mir erwartest - wenn ich es bringen kann, will ich das gerne tun, aber ich verstehe es einfach nicht.
     
  15. #15 Leser112, 25.10.2017
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    Eine Überkragung kann ich aus den Bildern Soll- Ist Vergleich nicht erkennen.
    Die sich baukonstruktiv einfach korrigieren ließe.
    Ob das clever war, dies der finanzierenden Bank mitzuteilen, kannst nur Du beurteilen!
    Entschuldigung, aber wie naiv bzw. blauäugig bist Du?
    Stellst der fininanzierenden Bank ein, nach meiner Meinung nach unbelastbares Gutachten zur Verfügung, was diese veranlasst Dir den Geldhahn abzudrehen!
    Diese Konjunktive in Gutachten sind rechtlich absolut nicht belastbar!
    Das dürfte heftig teuer werden (wirtschaftliche Haftungsübernahme).
    Welche, rechtlich verwertbare Erwartungshaltung hast Du an anonyme Ratgeber in Foren?
     
  16. #16 jeti79, 25.10.2017
    Zuletzt bearbeitet: 25.10.2017
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    Naiv!? Sowohl die Bank, als auch der Insolvenzverwalter haben ein Gutachten zur Baustandsermittlung eingefordert!
    Wenn ich denen dieses Gutachten zurückgehalten hätte, würde es wohl nie weitergehen!

    Garkeine - ich wollte lediglich von Experten erfahren, wie/ob mit diesem Mangel auch anders verfahren werden kann, außer dem Abreißen des Verblenders, um dann ggf. mit einem Architekten / GU den Bau weiterzuführen und im Optimalfall nach Möglichkeit noch Geld zu sparen.

    Von einer hiesigen Architektin habe ich (unabhängig von meinem Vorschlag) die Möglichkeit aufgezeigt bekommen, die ich dem Gutachter zur Bewertung geben möchte:
    Darin wird vor den Verblender ein Bitumenanstrich gemacht und davor eine Dämmung angeklebt. Dadurch soll das innere Mauerwerk vor "aufsteigender" Feuchtigkeit geschützt werden.

    In der kommenden Woche ist der Gutachter wieder aus dem Urlaub da und wir haben einen Termin beim Anwalt, in dem zusammen mit dem Gutachter besprochen werden soll, wie wir uns am besten ggü. Bank/Insolvenzverwalter aufstellen, ob/damit es mgl. zügig weitergehen kann.
     
  17. #17 Leser112, 25.10.2017
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    Welche Werthaltig hat dieses "Schlechtachten"?
    Welche Experten? Anonyme Ratgeber? ;-)
    Die paar € für verkaufsunabhängige, neutrale Bauberatung und -begleitung insgesamt hast Du Dir vermutlich ersparen wollen. Nun hast Du den Salat, präsentierst der finanzierenden Bank ein "Schlechtachten" und wunderst Dich, dass diese Dir den Geldhahn abdreht, weil der vermutliche Beleihungswert nachträglich außer Fugen gerät ;-)
    Welche Defizite hier noch im Bereich der Anlagentechnik schlummern, möchte ich gar nicht wissen.
    Das Gutachten ist doch verbindlich erstellt und weitergereicht, was willst Du daran nachträglich noch ändern?
    Gerichtlich anfechten? ;-)
     
  18. jeti79

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    Auf so einen Unsinn antworte ich nicht ...
     
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