Sowieso-Kosten Erklärung Beispiel Flachdach

Diskutiere Sowieso-Kosten Erklärung Beispiel Flachdach im Sanierung konkret Forum im Bereich Altbau; Die Sanierung eines Flachdaches (alte Bitumenbahnen entfernen und neue verlegt) geht in die Hose. Es wurde keine Prüfung der Gefälle- und...

  1. #1 Wolle60, 13.11.2019
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    Die Sanierung eines Flachdaches (alte Bitumenbahnen entfernen und neue verlegt) geht in die Hose. Es wurde keine Prüfung der Gefälle- und Entwässerungssituation durchgeführt und keine Notüberläufe eingebaut. Gullys wurden zu hoch eingebaut. Es steht zu viel Wasser auf dem Dach (Gegengefälle). Gericht spricht Vorschuss für die Kosten der Mängelbeseitigung zu.

    Eine andere Firma gleicht die Fläche mit einer Gefälleschüttung aus, installiert Notüberläufe, setzt die Gullys tiefer und bringt neue Bitumenbahnen auf.

    Kann mir jemand anhand des Beispiels den Begriff Sowieso-Kosten erklären?

    Danke!
     
  2. Skogen

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    Die Gefälleschüttung und die Notüberläufe.
    Ein Gefälle war nicht vorhanden, bei ordnungsgemäßer Arbeit hätte das aber gemacht werden müssen. Also sowieso.
    Gleiches gilt für die Notüberläufe.
    Und das hätte sowieso bezahlt werden müssen
     
  3. SIL

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    Nicht ganz Skogen, diese Kosten sind gedeckelt und zwar auf dem Preis basierend auf der ersten Beauftragung, es bildet sich nur die Differenz zur geschuldeten Leistung bis Summe XXX, da vermutlich Einbehalt zur SR vorhanden war, ansonsten wäre es ja denkbar einfach die teuerste Variante versus 1.Vergabe zu setzen und alles wäre sowieso :winken
     
  4. #4 Wolle60, 13.11.2019
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    Preis basierend auf der ersten Beauftragung?

    Was ist damit gemeint? Beispiel?
     
  5. Skogen

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    Nee, nu haste mich falsch verstanden. Die Gefälleschüttung usw. war nicht da. War wohl, wenn ich mir das richtig zusammenreime, sowieso erforderlich. Der erste Dachdecker hat das nicht angeboten/gemacht, hätte also sowieso gemacht werden müssen. Also sind die Kosten dafür zu bezahlen, unabhängig von irgendwelchen Endpreisen.
     
  6. #6 simon84, 14.11.2019
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    Tolles Modell der Laie bestellt einen Fach Handwerker der Sch.... anbietet verbaut und abrechnet, danach verklagst du ihn, gewinnst, musst aber den Teil der nach ardt sowieso nötig gewesen wäre trotzdem zahlen !
     
  7. #7 BaUT, 14.11.2019
    Zuletzt bearbeitet: 14.11.2019
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    Ja - ist doch in gewisser Weise fair.

    Beispiel 1:
    Flachdach ist uralt an zwei Rändern undicht.

    Handwerker A bietet partielle Überarbeitung der beiden Anschlüsse mit FLK an. Preis 300 EUR

    Flachdach bleibt undicht, weil Wasser auch an anderen Stellen durchdrückt.

    Gutachter sagt: FLK war sinnlos, man hätte das ganze Dach sanieren müssen. Preis 10.000 EUR

    Das zahlt dann der Bauherr als Sowieso-Kosten selbst, weil es sich nicht um Mängelbeseitigungskosten an der Leistung des Dachdeckers A handelt sondern um Schadensbeseitigungskosten an einem ohnehin maroden Dach, welches der Bauherr sowieso hätte machen lassen müssen.


    Beispiel 2:
    Urzustand: Altes, vermutlich schadhaftes Bitumendach mit innenliegenden Abläufen und umlaufend dichter Attika (ohne Notüberläufe)
    Das alte Dach weist kein ausgeprägtes Gefälle zu den Abläufen auf.

    Dachdecker A bietet eine Dachsanierung wie folgt an:
    - altes Bitumendach mit einer Sanierbahn überkleben
    - alte, schadhafte Abläufe gegen neue Abläufe austauschen
    - auf Dimensionierungsberechnungen der Dachabläufe und auf den Einbau von Notüberläufen wird verzichtet.
    So wird es dann beauftragt, ausgeführt und vermutlich auch bezahlt.

    Hinterher stellt der Bauherr fest, dass ja riesige Pfützen auf dem schon immer gefällelosen Dach stehen. Dies mag z.T. daran liegen, dass die neu eingebauten Abläufe ein wenig höher sitzen als die alten Abläufe zum anderen aber auch daran, dass es vorher mangels Gefälle schon Senken und Pfützen gegeben hat.

    Der Gerichtsgutachter sagt nun:
    - Nullgefälle ist erlaubt aber Kontergefälle und tiefe Pfützen nicht --> Er empfiehlt die nachträgliche Herstellung von Gefälle durch Auffüllung der Senken mit Ausgleichsschüttung und Änderung der Höhenlage der Abläufe.
    - Weiterhin stellt er fest: Notüberläufe fehlen

    Alle Vorgaben des Gutachters werden dann auch durch Dachdecker B ausgeführt und vom Bauherren bezahlt.

    Auswertung:
    Kosten für den Einbau der Notabläufe muss der Handwerker A nicht bezahlen. Begündung: Sie waren kein Teil seiner Leistung. Er hat Sie weder angeboten noch abgerechnet. Die Kosten bleiben als Sowieso-Kosten beim Bauherren hängen, weil es sich nicht um Mängelbeseitigungskosten handelt, sondern um Kosten, die der Bauherren hätte sowieso tragen müssen, wenn er den Einbau der Notüberläufe von Anfang an beauftragt hätte.
    Kosten für den Einbau der Gefälleschüttung bleiben vermutlich beim Bauherrn hängen, denn auch diese hätte er sowieso zahlen müssen, wenn er deren Einbau gleich bei Dachdecker A beauftragt hätte um sein altes gefälleloses Dach aufzubessern. Nur die zusätzliche Abdichtungslage, welche jetzt noch über den Gefälleausgleich geklebt wird muss Dachdecker A zahlen und die Absenkung der Abläufe, weil es sich hier um "echte" Mängelbeseitigungskosten handelt. Die nunmehr weitere zusätzliche Abdichtung wäre nicht nötig gewesen, wenn der Dachdecker A gleich unter seiner Sanierbahn einen Gefälleausgleich verbaut hätte.

    Ich hoffe mal es war verständlich und wird nicht gleich zum Anstoß für endlose juristische oder fachliche Diskussionen. Es sollte nur ein möglichst einfaches Beispiel sein.
     
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  8. #8 Fabian Weber, 14.11.2019
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    @simon84 wenn der TE pauschal beauftragt hätte 1x Dach neu inkl. allem was dazugehört, dann hätte es auch keine Sowiesokosten nachträglichen gegeben.

    Hier war es wohl ein Einheitspreisvertrag.

    Wenn ich bei Dir nur einen Kotflügel kaufen ist das auch kein ganzes Auto. Um daraus ein Auto zu bauen brauchbich sowieso noch mehr Teile.
     
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  9. #9 simon84, 14.11.2019
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    Das heißt ich kann als Laie nicht erwarten, dass mir der Handwerker eine fachgerechte Lösung anbietet ..... naja . Fragwürdig
     
  10. #10 simon84, 14.11.2019
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    das ist die Frage was war angefragt und was wurde angeboten ! Ist mir nicht 100% klar auf Basis der Daten hier
     
  11. #11 Fabian Weber, 14.11.2019
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    Mir ooch nich...
     
  12. #12 simon84, 14.11.2019
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    @Wolle60 was hast du denn genau angefragt, was wurde angeboten, was beauftragt und was und wie abgerechnet ?

    x qm Dachabdichtung für y Euro ?

    ODER

    Flachdachsanierung zum Preis x
     
  13. #13 Wolle60, 14.11.2019
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    Ursprünglich hatte ich an Dachdecker A 15.738€ netto für eine "Dachsanierung" gezahlt.

    Ein Gutachter hat die Massnahmen zur Mängelbeseitigung auf 11.794€ netto geschätzt (nach genauerer Betrachtung viel zu niedrig) und daraus errechnet:


    Kostenenmittlung gem. Gutachten

    Gesamtkosten netto 11.794,00 €

    minus Gefälleschüttung Haupthaus 3.240,00 €

    minus mech. Befestigung 828,00 €

    minus Notüberlauf Wohnhaus 225,00 €

    minus Umbau Gully Garage 490,00 €

    minus Notüberlauf Garage 225,00 €

    Schadenssumme netto 6.786,00 €

    Mehrwertsteuer 1.289,34 €

    Schadenssumme brutto (Vorschussbetrag) 8.075,34 €


    Die tatsächlichen Kosten für die Mängelbeseitigung von Dachdecker B waren jedoch 19.980 € netto.

    Rechne ich jetzt mit den Summen von Dachdecker B wie der Gutachter wäre die Schadenssumme netto 11.700 €.

    Kann ich nun was nachfordern?
     
  14. BaUT

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    Nach dem Urteil vermutlich nicht!
    Es wäre einmfacher gewesen, gleich während des Prozesses sich Angebote für die Mängelbeseitigung zu holen und damit die Gutachterschätzkosten nach oben zu korrigieren. Nun ist es vermutlich zu spät.
     
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  15. #15 Wolle60, 14.11.2019
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    Der gerichtlich bestellte Gutachter hat selbst einen Dachdeckerbetrieb.
    Ursprünglich hatte ich gedacht wenn er schon das Gutachten macht kann dann auch gleiche seine Firma die Arbeiten ausführen (in etwa zu dem Preis des Gutachtens). Das hatte ich auch mit meinem Anwalt so besprochen.
    Aber der Gutachter hat abgesagt (mein Ehrenkodex untersagt es mir, für Sie Arbeiten auszuführen, wenn ich in dem Fall als Gutachter involviert bin).
    Also musste ich mir nach dem Urteil eine andere Firma suchen.

    Diese Rechtssprechung ist relativ neu:

    Gem. Bundesgerichtshof (BGH) Urteil (Az.: VII ZR 46/17) kann der Bauherr nur dann Ersatz für Mängelbeseitigungskosten verlangen, wenn er die Mängel tatsächlich beseitigen lässt.

    Der Bauherr muss nach Abschluss der Mangelbeseitigung seine Aufwendungen nachweisen und über den erhaltenen Kostenvorschuss abrechnen.

    Ergibt sich dabei ein Überschuss, muss er diesen auszahlen.

    Was wenn sich kein Überschuss, sondern ein Fehlbetrag ergibt habe ich nicht rausfinden können.
     
  16. SIL

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    Der ergibt sich aus den Kosten die wie Skogen bereits bemerkte aus den Anteilen, die zur sach und fachgerechten Ausführung bedürft hätten, aber es darauf nicht 'eine Besserstellung' des AG resultieren, sprich die Verhältnisse müssen dem ortsüblichen Ansatz und den Materialien aus dem ersten Angebot entsprechen und gleichfalls auch Lohnkosten etc.
    Sie vermengen dort einiges - Äquivalenz bleibt davon unberührt, was ausgeschlossen wurde sind die 2-3fachen Einbehalte und keine Mängelbeseitigung.
    Bei Ihnen ist dies anders, sie sind ja Streitverkündend gewesen und haben auf eine Vorschusskostenklage abgestellt, mit Erfolg
     
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  17. #17 Wolle60, 14.11.2019
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    Was verwechsele ich denn?

    Noch bis Anfang des Jahres 2018 war die Sache so:

    An einem Bauvorhaben gab es Mängel, der Bauunternehmer weigerte sich diese zu beseitigen. Also geht der Bauherr los, holt sich einen Kostenvoranschlag bei einem anderen Handwerker und verlangt dann den dort ausgewiesenen Betrag ohne Mehrwertsteuer. Ob der Bauherr den Mangel dann noch beseitigen lässt oder lieber das Geld behalten möchte, überlegt er sich später.

    Nun ist es so:

    In den Fällen, in denen eine Mangelbeseitigung nicht erfolgt ist bzw. erfolgen soll – etwa weil das Werk bereits weiterveräußert worden ist oder sonstige praktische Gründe entgegenstehen – kommt zum einen die Aufstellung einer Vermögensbilanz in Betracht. Hier wird der hypothetische Wert des (Bau‑)Werks ohne Mangel dem tatsächlichen Wert mit Mangel gegenüber gestellt. Der Schaden besteht dann in Höhe der ermittelten Differenz.

    In den Fällen hingegen, in denen eine Mangelbeseitigung durch den Besteller vorgenommen worden bzw. beabsichtigt ist, kann dieser nach wie vor die Mangelbeseitigungskosten als Schaden ersetzt verlangen. Vor Durchführung der Mangelbeseitigung kann der Besteller vom Unternehmer einen entsprechenden Vorschuss verlangen, über den allerdings nach Durchführung der Mangelbeseitigung abzurechnen ist. Eine Überzahlung wäre sodann zurückzuerstatten.
     
  18. SIL

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    Ich nenne ihn mal ein Beispiel, mag es konstruiert sein.
    Sie beauftragen verschiedene Firmen mit der Errichtung eines Bades, dies wurde auch ausgeführt. Aber anstatt einer 180er BW wurde eine 160er verbaut - Mangel weil abweichend zur Bestellung, aber unter der Voraussetzung das technisch alles I. O und nutzbar ( auch keine Acryl gegen Stahl BW getauscht, selbe Serie verwendet nur eben kleiner) steht Ihnen selbstverständlich dort Schadenersatz zu und zwar ohne das sie 'rausreissen' , dabei wird nicht gewürdigt (angenommen vorher war kein Bad vorhanden oder ein 'uraltes') das mit dem Einbau ja eine Wertsteigerung unbestritten vorhanden ist, ggf sogar auf die Gesamt Immobilie.
    Dieser Ausgleich /Anspruch orientiert sich weder an sowieso Kosten, weil ja 'Gebrauchstauglichkeit' gegeben ist noch, an Wertsteigerung oder sonstigen.
    Aber bescheidene Frage, wenn Sie so rechtssicher sind warum fragen Sie dann nach unserer 'unbedarften Meinung'.... :closed:
     
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  19. #19 Wolle60, 14.11.2019
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    Ich habe noch ein wenig recherchiert (bin ja kein Rechtsexperte habe aber viel Zeit):

    Der Bauherr hat als Auftraggeber den Bauunternehmer aufgefordert, Baumängel zu beseitigen. Dies lehnte der Bauunternehmer ab. Ein Kostenvoranschlag eines anderen Bauunternehmers wurde eingeholt. Diesen Betrag hatte der Bauherr dann auch eingeklagt.

    Nachdem der Bauherr den Prozess gewann und den ausgeurteilten Betrag bekommen hatte, beauftragte er einen anderen Bauunternehmer mit der Beseitigung der Baumängel. Nachdem dies geschehen war und die Rechnung vorlag, war diese aber höher als der Kostenvoranschlag. Daraufhin verlangte der Bauherr von dem gerichtlich unterlegenen Bauunternehmer die Differenz zwischen dem Urteilsbetrag und den tatsächlichen entstandenen Kosten.

    Denn mit der Vorschussklage werde ein einheitlicher Anspruch auf Ersatz der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten geltend gemacht. Die Klage umfasst dabei den Vorschussanspruch in der Höhe, in der er zur Beseitigung des Mangels erforderlich ist. Der Vorschuss stellt aber nichts Endgültiges dar, sondern muss abgerechnet werden.

    Der Bauunternehmer muss so lange mit Nachforderungen rechnen, bis die Kosten der tatsächlichen Mängelbeseitigung endgültig feststehen. Die Vorschussklage muss er so verstehen, dass gleichzeitig eine Nachschusspflicht für den Fall festgestellt wird, dass der ausgeurteilte Betrag nicht ausreicht.
     
  20. #20 Fabian Weber, 14.11.2019
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    Also hier werden Dinge durcheinander gebracht, die erstmal aufgeklärt werden müssen.

    1. War die Ersatzvornahme überhaupt rechtswirksam, bzw. warum wurden die Mängel nicht von Dachdecker A beseitigt?

    2. Wenn kein externer Planer (z.B. Architekt) die Renovierung plant, liegt die Planungsverantwortung beim Auftragnehmer.

    3 Wenn dieser also PAUSCHAL ursprünglich die Sanierung des Daches nach den aktuell gültigen Normen angeboten hat, dann hat er zwar die Dämmung, Notabläufe etc. nicht gebaut, hatte diese aber eigentlich im Auftrag und auch in seiner PAUSCHALVERGÜTUNG bereits mit drin

    4. Wenn 3. also zutreffen sollte, dann ist die Ersatzvornahme NICHT unter Sowiesokosten zu werten, sondern unter normaler Mangelbeseitigung.

    5. Weil es sich hier meiner Meinung nach eben nicht um Sowiesokosten handelt, kannst Du den vollen Betrag der Ersatzvornahme bei AN 1 zurückverlangen, so dass Du wieder beim ursprünglichen Preis liegst. Das müsstest Du dann wohl einklagen.
     
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Sowieso-Kosten Erklärung Beispiel Flachdach

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