Stegleitungen vs. Exposee mit modernisierter Elektrik

Diskutiere Stegleitungen vs. Exposee mit modernisierter Elektrik im Bauvertrag Forum im Bereich Rund um den Bau; Im Expose für unser Haus stand "Die kostspieligen Modernisierungen wie Elektrik, Treppenhaus Fenster und Ausbau des Dachgeschosses sind bereits...

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    Im Expose für unser Haus stand "Die kostspieligen Modernisierungen wie Elektrik, Treppenhaus Fenster und Ausbau des Dachgeschosses sind bereits durchgeführt worden." sowie "Elektrik, Treppenhaus und Fenster bereits modernisiert".

    Nun stellte sich beim Einbau einer neuen Sprechanlage heraus, dass in EG und 1.OG fast überall Stegleitungen bzw. 2-adrige Leitungen liegen. Teilweise sind Steckdosen sichtbar dreiadrig, gehen aber auf zweiadrig zurück.

    Meinem Verständnis nach steht das im krassen Gegensatz zur Darstellung des Exposèes. Wie ist eure Meinung dazu? Ist die Aussage zu ungenau um hier Maklerprovision zurückzufordern oder von den Vorbesitzern etwas zurückzufordern?

    Das Haus ist von 1965, die Vorbesitzer sind 1987 eingezogen und haben in dieser Zeit Modernisierungen durchgeführt.
     
  2. #2 simon84, 14.09.2022
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    Was steht im Kaufvertrag?
     
  3. #3 VollNormal, 14.09.2022
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    Steht da irgendwo wann und in welchem Umfang die "Modernisierungen" durchgeführt wurden? Solange ingendwann mal irgendwo mindestens eine Steckdose getauscht wurde, hätte der Makler ja zumindest nicht komplett gelogen ...
     
  4. #4 SIL, 14.09.2022
    Zuletzt bearbeitet: 14.09.2022
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    Ja.

    Diese Installation ist noch vom Urzustand - eine Modernisierung ist das sicher nicht.
    Ich vermute ein Mix klassische und moderne Nullung , ab 1984? Galt RCD FI Bad etc dann aussen mit noch 500 mA und dann alles mit 300 mA .diese Elektrik jetzt entsprechend umzurüsten dürfte einiges kosten , insofern ist das Exposee fehlerhaft , denn
    Ganz offensichtlich ist hier nichts modernisiert im E Bereich - mach mal ein Foto von deinem Zählerschrank bzw Unterverteilung
     
  5. #5 simon84, 14.09.2022
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    Meist enthält das Expose rechtlich gut formulierte Haftungsausschlüsse, mindestens für den Makler, oft auch für den Verkäufer.
    Deshalb meine Frage was konkret im Kaufvertrag steht.
    Wie oft besichtigt wurde, mit wem (Sachverständiger dabei?) etc.
     
  6. #6 MCWS, 15.09.2022
    Zuletzt bearbeitet: 15.09.2022
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    Im Kaufvertrag steht nichts explizit zur Elektrik.
    Wir waren einmal mit einem Ingenieur zur Bewertung des Modernisierungsaufwands vor Ort und mehrfach selbst, als auch mit dem Makler.
    Modern ist der Wintergarten (2002) und das ausgebaute Dach (1995), die nach dem vorherigen Eigentümerwechsel umgesetzt wurden. Anscheinend auch der Keller wenn ich das richtig von den Elektrikern im Kopf habe.
    Anhang der sichtbaren Steckdosen etc. ging selbst der Elektro-Firmenchef beim Vororttermin davon aus, dass die Installation in Ordnung sei. Lampen mit Stegleitungen waren nicht sichtbar, da unter abgehängter Holzdecke. Erst beim genauen Hinschauen während der Arbeiten an der Sprechanlage kam es nach und nach auf.
     
  7. #7 klappradl, 15.09.2022
    Zuletzt bearbeitet: 15.09.2022
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    Was oft rechtlich trotzdem nicht wirksam ist. Es muss auch nicht im Kaufvertrag stehen, ein falsches Exposé kann schon für Schadenersatzansprüche reichen.
    Ob das in dem Fall gegeben ist, kann ich nicht sagen. Ich bin kein Anwalt. Und wäre ich einer, dürfte ich hier auch nichts sagen.

    Zusatz:
    An den Stegleitungen würde ich nicht festmachen, ob eine Elektrik modernisiert ist. Stegleitungen an sich sind unter Putz zulässig, auch nicht von Nachteil und sicher auch noch lange haltbar.
    Fehlender Schutzerdeanschluss an einer Schuko Dose wäre aber durchaus ein erheblicher Mangel einer "modernisierten Elektrik".
     
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  8. BaUT

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    Da der Makler ja im Regelfall nur ins Exposé schreibt, was ihm der Verkäufer bestätigt, könnt ihr euch die Mehrkosten einer nachträglichen Elt-Modernisierung nicht vom Makler zurückholen, sondern sie bestenfalls als verschwiegenen Mangel nur rückwirkend vom Kaufpreis abziehen. Solche Rückforderungen hatten wir als Gutachter schon öfter zu bewerten.
    Dem Makler wegen "Fehlern" im Exposé die Provision streitig machen, wird hingegen schwerer. Von solch einem Fall hab ich in 25 Jahren Gutachtertätigkeit noch nicht gehört.
     
  9. MCWS

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    Dazu müsste ich dem Verkäufer nachweisen, dass dieser gewusst hat, wie der Zustand konkret ist?

    Mein momentaner Wissenstand:
    Neuer Wintergarten und ausgebautes Dach sind ok, da 1995 und 2002 errichtet.
    In Keller, EG und 1.OG wurden Steckdosen ausgetauscht und immer dreidrig hinten raus an zweiadrig angeschlossen.
    Zählerschrank ist getauscht worden.
     
  10. #10 simon84, 19.09.2022
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    @MCWS was genau steht im Kaufvertrag ?
    Wie oft habt ihr besichtigt und wer war dabei ? Sachverständige etc. ?

    Ich frage aus zwei Gründen.

    1. Es ist in erster Linie maßgeblich was im Kaufvertrag steht. Meist steht dort sinngemäß "Gekauft wie gesehen".
    2. Wenn ihr das Objekt oft und mit fachlicher Expertise besichtigt und untersucht habt bringt das euch in eine andere argumentative Situation,
    als wenn ihr nur einmal und ohne fachliche Unterstützung da wart und euch maßgeblich auf Verkäuferangaben gestützt habt.

    Makler und Verkäufer sind theoretisch beide eure rechtlichen Ansprechpartner, wobei ich auch die Meinung von @BaUT teile, dass Makler sich da viel leichter rauswieselt.

    Es sind hohe Hürden gestellt, wenn ihr vorhabt dem Verkäufer "arglistig verschwiegene" Mängel nachzuweisen.

    Ich wiederhole nochmal: -> Anwalt und zwar unverzüglich
     
  11. BaUT

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    Also auf dieser Grundlage durftet ihr davon ausgehen, dass die Elt (nahezu) neuwertig ist, insbesondere wenn bei der Besichtigung überall neue Steckdosen- und Schaltereinsätze sichtbar waren, die ebenfalls eine "neue Elektrik" suggerierten.

    Egal ob ihr mit einem Sachverständigen besichtigt habt oder nicht, kein Richter wird euch sagen, dass ihr zur Überprüfung der Exposé-Aussage die Steckdosen hättet öffnen müssen. Mit großer Wahrscheinlichkeit wird ein Richter die Exposé-Aussage in Verbindung mit den neuen Steckdosen und Schalterabdeckungen für arglistige Täuschung halten und euch mit hoher Wahrscheinlichkeit Recht geben.

    Aber ihr habt sicher den Spruch schon gehört:
    "Vor Gericht und auf hoher See..... "
     
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  12. MCWS

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    Die Verkäufer meinen zwar sie hätten von nichts gewusst, aber die zweiadrigen Leitungen sind auch für sie offen sichtbar gewesen beim Montieren der Deckenlampen. Für uns ebenfalls erst später ersichtlich, da noch abgehängte Holzdecken darunter waren. Seine Frau hat aber anscheinend auch gesagt, der Elektriker solle mit dem Schlitzen aufhören, sie kann keine Schlitze mehr sehen.

    Wir versuchen uns nun so zu einigen. Eine gesamte Übernahme der Kosten von ca. 20.000€ schließen sie aus. Vielleicht kann man sich in der Mitte treffen.
     
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  13. MCWS

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    Sie haben noch die alte Rechnung von 1988 rausgezogen. Da stehen 189m NYM-M 3x1.5mm2 Kabel drauf.
    Weiß jemand für was "-M" steht? Ich konnte dazu nichts finden.
     
  14. Maape838

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    Das sollte bestimmt NYM-J heissen.
     
  15. VollNormal

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    Du kannst ja mal grob überschlagen, wie viel Draht in den Wänden sein müsste. Das wird vermutlich deutlich mehr sein. Und 1988 ist jetzt auch schon ein paar Tage her, ob die damalige Installation heutigen Anforderungen genügt, wage ich zu bezweifeln.
     
  16. klappradl

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    Will der Verkäufer damit den Eindruck erwecken, das er davon ausging, dass die Elektriker alles modernisiert hätten?
    Mit ein paar Metern Kabeln auf irgendeiner Rechnung dürfte das nicht gehen.
     
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