Teilentkerntes MFH geerbt

Diskutiere Teilentkerntes MFH geerbt im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Guten Morgen zusammen, mein Vater hat ein leerstehendes teilentkerntes MFH geerbt bzw. muss entscheiden, ob er das Erbe antritt. Das Haus...

  1. Batman

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    Guten Morgen zusammen,

    mein Vater hat ein leerstehendes teilentkerntes MFH geerbt bzw. muss entscheiden, ob er das Erbe antritt.

    Das Haus befindet sich in einer Kreisstadt in Schleswig-Holstein.

    Die Mikrolage ist sehr gut, Innenstadt, Schulen, Bahnhof, Autobahn innerhalb weniger Minuten zu erreichen.

    Das Haus selbst ist von aussen ein Blickfang, die Strasse/das Viertel ist ebenfalls sehr schön saniert worden.

    Die Miete wird dennoch eher gering sein, mehr als 5€ pro m2 würde ich nicht ansetzen.

    Nach dem ersten Besichtigungstermin stellt sich die Frage, welche Profis man zur Erstellung eines Sanierungskonzepts hinzuziehen müsste. Kann man eine Aussage treffen, welche Kosten da bereits entstehen?

    Einige Infos:

    6 Wohnungen, 2 Gewerbeeinheiten(für Wohnzwecke nutzbar), 500m2 gleichmässig auf 4 Etagen verteilt
    plus Keller und Mansardendachgeschoss
    Fenster: 1975, 36 Stück, davon 28 Standardgrössen
    Dach: in Ordnung
    Heizung: Gas, muss neu, 30 Jahre alt
    Elektrik: 3adrig, in allen Wohnungen
    Bad: neu, teilweise Fliesen vorhanden
    Küche: neu, teilweise Böden vorhanden
    Fussböden: grösstenteils vorhanden, Dielen auf Sandschüttung, Ausbesserung notwendig
    Putz: fast überall erneuern, 2Wohnungem bereits fertig
    Alle Heizkörper erneuern 36-40 Stück, Verrohrung erneuern
    Steigleitungen erneuern
    Abwasser erneuern
    Fassade rückwärtig in Ordnung, aber könnte Anstrich vertragen, ggf Dämmung

    Die Steigleitungen wurden entfernt, dadurch kann man nun vom EG ins DG schauen

    Treppenhaus könnte Anstrich vertragen, muss aber nicht.

    Ein Statiker hat sich einen Riss im Mauerwerk angeschaut (aussen und Innen sichtbar), stellt kein Problem dar. (1500€ Kostenschätzung)

    Mauerwerk wurde auf Schäden (Schwamm, Feuchtigkeit) geprüft, keine Auffälligkeiten

    Das Haus ist seit 6 Monaten entkernt.

    Mir stellt sich natürlich die Frage, ob ich bzw mein Vater die Gewerke zwecks Kostenschätzung selbst bestellen sollte oder ob in dem Zustand lieber ein Architekt hinzugezogen werden sollte.

    Und auf den Ergebnissen basierend bleibt natürlich die Frage, ob das Erbe angetreten werden sollte. (Verkaufen kann man ja auch noch...)

    Die Stadt möchte das Haus übrigend gerne langfristig mieten.


    Was muss ich denn noch bedenken?


    Ich hoffe, Ihr könnt helfen. Bin gerade etwas überfordert...
     
  2. #2 tillfisc, 18.02.2016
    tillfisc

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    Der RICHTIGE Architekt ist der Ansprechpartner.
    Versuch doch rauszufinden, welcher Architekt die letzte Sanierung in der Straße, im Viertel bei einem ähnlichen Vorhaben betreut hat.
    Der hat entsprechende Erfahrungen.
    Bis wann muss über den Erbantritt entschieden werden?

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  3. #3 Gast56083, 18.02.2016
    Gast56083

    Gast56083 Gast

    da würde ich ansetzten...
    Wie sicher ist das? Wofür will sie mieten, welcher Standard muss erreicht werden dass sie mietet und wie hoch werden die Einnahmen sein (die 5€/m² sind ja von Dir geschätzt aber keine Zusage der Stadt, oder?)?
    Diese Fragen würde ich versuchen so weit wie möglich abzuklären.
    Wenn man einen sicheren Mieter, für sagen wir 15a, hat, dann kann man viel verlässlicher rechnen, was die Sanierung kosten darf.
    Denn wenn man wirklich nur von 5€/m² Kaltmiete ausgeht, dann hat man vermutlich auch ein rel. hohes Leerstandsrisiko und muss das auch entsprechend bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung berücksichtigen, was so eine Sanierung max. kosten darf.
    Ggf ist dann ein Verkauf sinnvoller.
     
  4. Baumal

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    weshalb hat man bei einer kaltmiete von 5€/m², ein rel. hohes leerstandrisiko?:wow
     
  5. #5 Gast56083, 18.02.2016
    Gast56083

    Gast56083 Gast

    ok, evtl. missverständlich ausgedrückt.
    Aber wenn der erzielbare Mietpreis (siehe #1) schon deutlich unter dem Bundesdurchschnitt (aktuell bei 7,x€) liegt, dann ist das keine Boomregion und es gibt sehr wahrscheinlich eher ein Überangebot an Wohnraum als einen Mangel.
    Bei Überangebot widerum gibt es ein höheres Risiko von Leerstand als bei Mangel. So besser?
     
  6. Baumal

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  7. #7 Thomas B, 18.02.2016
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    Naja Andreas, nur weil Batman in Kiel herumfliegt, muss das MFH ja nicht da stehen. Ach...ich glaube der konnte gar nicht fliegen, oder? Egal.

    Grundsätzlich ist ja schon mal was da. Will sagen: Bei einem derartigen Mietzins wird man kaum bauen um zu vermieten. Ein Großteil steht ja aber schon.

    Also 8 Einheiten á ca. 75 m²???

    Ich würde hier einen Architekten zu einem Ersttermin hinzubitten. Anschauen. Gucken (lassen) was wirklich sein muss bzw. unbedingt sein sollte (um zB die Vermietbarkeit zu erhöhen/ zu steigern). Grobe Kosten ermitteln. Das dauert dann vielleicht 3 - 4 Stunden und kostet auch nicht die Welt (sagen wir brutto EUR 100/ Std). Da hat man dann schon mal eine erste Idee...einen groben Zugang zur zu erwartenden Investition. Das muss ja nicht auf EUR 10.000 genau sein. Aber eben 100.000 oder 150.000 oder 200.000...das müsste man schon so in etwa einnorden können.

    Und dann sieht man schon sehr schnell ob es sich lohnen kann oder eben nicht.
     
  8. Baumal

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    nee, der konnte nicht fliegen, den verwechselt du mit Spiderman.
    der konnte zwar auch nicht richtig fliegen, tat aber so....:D
     
  9. reezer

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    auch für Münchner lohnt sich oft ein Blick über den Metopolentellerrand.
    Es gibt nämlich durchaus auch "keine Boomregionen" in denen es keineswegs ein Überangebot an vernünftigen Wohnungen gibt.
    Es ist nur so daß sich mit den erzielbaren Mieten keine vernünftigen Wohnungen amortisieren lassen.
     
  10. #10 stockstadt, 18.02.2016
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    Ohne das Haus zu sehen und den Aufwand zu kennen, kann man die Ausgangszahlen hochrechnen und auf jeden Fall einen (besser zwei) Sanierungsarchitekten für eine Kostenschätzung beauftragen.

    30.000,- Mieteinahme ergäbe bei 5% Kapitallast (Zins und tilgung) max 600.000,- Darlehen
    Mit Puffer,Rücklagen und Risiken müsst ihr dann entscheiden, wie hoch ihr das Darlehen max nehmen wollt, um auf der für euch gefühlt sicheren Seite zu sein.
     
  11. #11 Gast56083, 18.02.2016
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  12. Batman

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    Kiel wäre schön. Da hätte ich es auch nicht weit.
    Schleswig, Rendsburg, Eckernförde, Heide, Husum... eins davon ;-)
    In der Nähe gibt es dutzende sanierte Objekte. Da kann ich ansetzen.

    Es gibt ein Förderprogramm über die IBSH, für das die Stadt bereits zugesagt hat. Danach wären 5,20 Nettokalt zu planen und daran hält sich die Stadt auch.

    Mehr als 200.000 EUR sollten es im ersten Schritt nicht werden. In meiner Modellrechnung gehe ich von 75% Auslastung und 4,50 Nettokalt aus. Zudem kalkuliere ich mit 6% Zinsen und 2% Rücklagen.

    Das Problem in Schleswig-Holstein sind in der Tat die Sozialwohnungen. Und in dem Segment sehe ich das Haus als relativ vermietungssicher an. Die Stadt kann sich vorstellen, das Haus komplett für zunächst 5 Jahre zu mieten. Sofern IB Programm genutzt wird, würde man über eine längere Anmietung nachdenken.

    Das ist aber bislang eine lockere Aussage. Nichts schriftlich fixiert.
     
  13. #13 Bauqualle, 19.02.2016
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    vielleicht würde die Stadt dann auch die komplette Sanierung übernehmen ?
     
  14. Batman

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    Ist sowas vorstellbar? Daran habe ich noch gar nicht gedacht
     
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