Teilung Grundstück für Doppelhausbebauung (mit Rechten für Nachbar)

Diskutiere Teilung Grundstück für Doppelhausbebauung (mit Rechten für Nachbar) im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo Zusammen, wir haben derzeit ein Grundstück mit Altbestand (Größe rund 870 qm) in Aussicht. Dieses würden gerne mein Vater und ich erwerben....

  1. ufr

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    Hallo Zusammen,

    wir haben derzeit ein Grundstück mit Altbestand (Größe rund 870 qm) in Aussicht.
    Dieses würden gerne mein Vater und ich erwerben. Wir würden anschließend jeweils einen Teil einer Doppelhaushälfte errichten (Ich zur Eigennutzung, meiner Vater zur Vermietung). Da das Grunstück einen leichten Hang zur Straße hat, würden wir eine Art "Tiefgarage" mit 4 Stellplätzen nur unter der straßenseitigen Haushälfte errichten.
    Wir würden zudem gerne nur eine gemeinsame Heizungsanlage für beide DHHs errichten.

    Nun meine Fragen zur Umsetzung:
    - Löst man den Erwerb und die Aufteilung des Grundstücks am Besten über eine Teilungserklärung oder sollten wir das Grundstück tatsächlich aufteilen und die beiden Hälften vermessen lassen?
    - Was kostet so eine Vermessung ca.?
    - Sollten wir keine Teilungsreklärung machen: Wie ließe sich das Thema mit den Garagen lösen, die wir dann ja anteilig auf fremden Grund (meines Vaters) errichten würden?
    - Wie löst man die Aufteilung der Kosten für die Heizungsanlage sinnvollerweise (z. B. Wärmeliefervertrag zwischen mir und meinem Vater)?

    Vielen Dank für jeden Hinweis,
    ufr
     
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  3. #2 Leser112, 07.09.2017
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    Was ist der Teil einer DHH? ¼ ?
    Die Teilungserklärung wird ins Grundbuch eingetragen und ist damit für die Wohnungseigentümer verbindlich. Änderungen bedürfen grundsätzlich der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer (WEG) und müssen wiederum im Grundbuch eingetragen werden, um gegenüber Rechtsnachfolgern von Wohnungseigentümern wirksam zu sein. Es ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich. In der Teilungserklärung erklärt der Eigentümer eines Grundstücks gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum am Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt und mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder das Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken bestimmten Räumen verbunden wird. Diese Aufteilung hat zur Folge, dass jede Einheit einzeln veräußert und belastet werden kann. Auch Sondernutzungsrechte können in der Teilungserklärung begründet werden. Das sollte man sich daher vorher gut überlegen!

    Reale bzw. katasteramtliche Teilungen benötigen eine Zweckbestimmung (Grund). Meist zum Zweck der Bebaubarkeit. Bei kleinen Grundstücken wird die Genehmigung für Realteilung oftmals versagt (GFZ, GRZ).
    Vermietung?
    Welche Kosten? Invest und/oder Verbrauch? Bei Letzterem Wärmemengenzähler für Heizung und WW.
    Insgesamt könnte es auch anders gehen:
    Ein Grundstück mit DH, zwei Besitzer und zwei Investoren mit ggf. unterschiedlichen Anteilen. Aber auch hier wäre die separate Einzelverfügbarkeit eingeschränkt.
     
  4. Dimeto

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    Da kein Bundesland angegeben wurde, beziehe ich mich auf NRW.
    Ist vom Bodenwert, Grundstücksgröße, Grenzlänge und Zustand des Katasters abhängig. Rechne mal mit 2-3k.
    Könnte als Stellplatzbaulast gesichert werden. Ebenso die Zuwegung, da Du schreibst, dass nur eine DHH an der Straße liegt. Je nach dem wie das mit der gemeinsamen Heizung technisch gelöst wird, ist noch eine Vereinigungsbaulast notwendig. Jede Baulast kostet natürlich wieder Gebühren (Schätzung inkl. notwendiger Pläne: 1k).

    Ich würde die Häuser sauber voneinander getrennt als eigenständig überlebensfähig planen. Was ist, wenn der Vater verkaufen will oder muss? Wenn Ihr aber in der Vermischung von Stellplätzen und Heizung so große Vorteile seht, tendiere ich zur Teilungserklärung nach WEG.
     
  5. ufr

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    Danke für Deine Ausführungen.
    Natürlich wollen wir jeder eine ganze Doppelhaushälfte errichten :biggthumpup:.
    Das mit der Zweckbestimmung ist ein wichtiger Hinweis, da wir das Grundstück unterschiedlich groß aufteilen wollen (ca. 600 qm zu 270 qm). D. h. wir könnten auf dem kleineren Grundstück evtl. Probleme mit der GFZ (0,4) bekommen. Daran hatte ich bislang gar nicht gedacht.

    Vermietung ist aus meiner Sicht keine gute Lösung. Grundsätzlich sollte zum einen theoretisch eine separate Veräußerbarkeit der beiden Doppelhaushälften gegeben sein. Zum anderen müssen gemäß Stellplatzsatzung für jede Hälfte zwei Stellplätze vorhanden sein und ich glaube nicht, dass hier von der Gemeinde eine einfache Anmietung akzeptiert wird.

    Grundsätzlich könnte ich mir vorstellen, den Invest zu tragen und diesen anteilig über einen Wärmepreis zusammen mit dem Verbrauch an die Mieter meines Vaters zu verrechnen. Bin mir aber nicht sicher, ob ich das "einfach so" darf, oder ob ich dadurch einen Status als Energieversorger mit irgendwelchen rechtlichen oder steuerlichen Pflichten bekomme.
     
  6. ufr

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    Sorry, Bundesland ist Bayern.

    Hmm, das sind natürlich schon schwerwiegende Argumente. Vielleicht entscheiden wir uns dann wirklich für getrennte Heizungen.
    Die Garagen möchten wir aber schon gerne alle zur Straße hin bzw. in das Untergeschoß der einen Doppelhaushälfte (und damit auch nur auf das die eine Grundstückshälfte) integrieren, da sich das baulich einfach anbietet.
    Wäre das auch mit einer Stellplatzbaulast möglich? Unsere Garagen wären ja dann ein Teil der anderen Gebäudehälfte...?

    Wär evtl. auch ein Nießbrauch für meinen Vater eine Option? D. h. er zahlt anteilig das Grundstück und eine der DHHs, schenkt Sie mir und erhält dafür lebenslang das Recht zur Fructziehung?
     
  7. #6 Dimeto, 09.09.2017
    Zuletzt bearbeitet: 09.09.2017
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    Hab's befürchtet. In Bayern gibt es keine Baulasten. Hier werden Belastungen zugunsten der Öffentlichket ins Grundbuch eingetragen. Mit der praktischen Handhabung bin ich aber nicht vertraut.
    Kannst Du ja machen. Wenn Du aber die Stellplätze (wirklich 2? Müssen ja keine Garagen sein) für das hintenliegende Haus auf dem eigenen Grundstück nachweist, wäre den baurechtlichen Anforderungen genüge getan und eine öffentlich-rechtliche Sicherung nicht notwendig. Wer dann welche Garage zu welchen Bedingungen nutzt, könnte ausschließlich privat geregelt werden.
    Vielleicht solltet Ihr mal 200,-€ in die Hand nehmen und ein gemeinsames Gespräch bei einem Notar führen. Dass sich jemand hier im Forum meldet, der ohne die Einzelheiten zu kennen, alle Vor- und Nachteile der möglichen Optionen aufzählen kann, ist eher unwahrscheinlich.
     
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    Ist mir nicht bekannt. Kannst Du eine Quelle angeben, wo man das nachlesen kann?
    Gibt es denn einen Bebauungsplan? Kannst Du einen Ausschnitt posten? Ansonsten einen Ausschnitt aus der Liegenschaftskarte hochladen?
    D.h. das Grundstück ist zur Zeit noch bebaut? Hast Du schon mit dem Bauamt über die Bebaubarkeit gesprochen?
     
  10. #8 simon84, 09.09.2017
    simon84

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    Das sind alles Fragen hier da gehen Möglichkeiten von gar nichts (nicht mal Teilungserklärung nötig) bis Realteilung.

    Kommt doch in erster Linie drauf an was gefordert wird. Eine Bank will natürlich am liebsten eine Realteilung sehen.

    Und auf das Verhältnis zwischen dir und deinem Vater. Wenn er irgendwann mal stirbt, was passiert dann mit seinem Anteil.
    Bekommst du das alleine oder muss es aufgeteilt werden?

    Mit der Garage sehe ich das genauso, Nummerieren und vermieten, fertig.
    Was soll der Aufriss um eine Garage im Grundbuch zu zerteilen, wenn es eh in der Familie ist.

    Besprecht euer persönliches Szenario mit eurem Architekt und Notar/Anwalt. Ihr werdet beide sowieso brauchen !!
     
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