Teilverkauf eines besicherten Grundstücks

Diskutiere Teilverkauf eines besicherten Grundstücks im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, vor 3 Jahren kauften wir unser Haus+Grundstück, natürlich über eine Finnzierung (90%). Seitdem steckten wir noch weiteres Geld...

  1. #1 JPtm, 26.08.2021
    Zuletzt bearbeitet: 26.08.2021
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    Hallo,

    vor 3 Jahren kauften wir unser Haus+Grundstück, natürlich über eine Finnzierung (90%).
    Seitdem steckten wir noch weiteres Geld (Barvermögen) in das Haus. Die Summe macht locker noch einmal 60-70% der Finanzierung aus. Das Haus selbst ist in der Boomregion Jena.

    Ein Teil unseres Grundtsücks ca. 50m² der 1100m² liegt auf der Strasse. Unsere Stadt wäre sehr interessiert diesen Teil zu kaufen, inkl. Übernahme aller anfallenden Kosten.

    Die Bank hätte grundsätzlich kein Problem damit will aber den Kaufpreis 1:1 vom Kredit abziehen weil ja dann angeblich weniger Sicherheitswert da wäre. Das finde ich persönlich übertrieben.
    Aktuell dürfte der Kredit vielleicht noch 40% vom Hauswert ausmachen, von den ursprünglichen 90%. Zusätzlich tilgte ich von dem Kredit aktuell mehr wie der Verkaufspreis hoch wäre.

    Bevor ich mich da jetzt "Streite", gibt es da ein kluges Vorgehen oder Referenzurteile oder etwas anderes was nützlich wäre.
     
  2. #2 JohnBirlo, 26.08.2021
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    Was genau meinst du, also was ändert sich für euch? Zins? Tilgung?

    eigentlich ist das doch nur eine Sicherheit für euren Kreditvertrag, also an dem sollte sich nichts ändern
     
  3. JPtm

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    Ich bekomme Summe X von der Stadt und die Bank will dass ich vorher Summe x einzahle um damit die Kreditschuld zu verringern. Eig würde ich Summe X gerne für etwas anderes verwenden.
     
  4. #4 simon84, 26.08.2021
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    Der Boden Richtwert hat sich in den letzten 3 Jahren nicht geändert ?
     
  5. #5 JPtm, 26.08.2021
    Zuletzt bearbeitet: 26.08.2021
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    Das war ironisch oder:).

    Zum Kaufzeitpunkt lag der bei 95€. Mitte 2019 ging es auf 160€ hoch und seit ca. einen Monat liegt der Wert laut boris-th bei 300€.
    Angenommen ich würde alles plätten könnte ich mit Sicherheit eher 600-700€ erreichen. Etwas näher am Stadtzentrum, aber eig schlechtere Lage, dazu 40° Steigung im Grundstück (meines ist fast flach) sind vor 2 Jahren bis zu 1000€ /m² gezahlt worden.

    Wir hatten schon einmal zu 160er Zeiten angefragt. Da kam die Antwort mit: Bitte vorher den Kaufpreis einzahlen. Die ~15k€ würden aber als neue Garage einfach deutlich besser aussehen :).
     
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  6. #6 simon84, 26.08.2021
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    Nein das war ernst gemeint
    Der Finanzierung liegt doch auch ein Verhältnis Bebauung und Grundstück zu Grunde.

    der bodenrichtwert (nicht Marktpreis) folgt der Wertsteigerung am Markt ja nur bedingt.
    Deshalb habe ich explizit gefragt.

    Sowohl bodenrichtwert, Marktwert des Bodens als auch der Bebauung haben doch wohl eine Steigerung gesehen seit du gebaut hast.

    Somit sollte man die Bank doch zumindest zu einem Kompromiss (zb 50% Einzahlung) überzeugen können

    wie es vertraglich - rechtlich aussieht kann ich leider nicht beurteilen.

    evtl weiß @Einfachnurich etwas dazu sagen
     
  7. #7 Einfachnurich, 27.08.2021
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    Der Grundschuldgläubiger hat den Daumen auf die gesamte Sicherheit, was der ansagt, ist gesetzt, egal welche Argumente dagegen sprechen.

    Wenn der Darlehensnehmer ein Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung der zur Sicherung des Darlehens beliehenen Sache hat, dann besteht ein berechtigtes Interesse, dass Darlehen außerordentlich nach BGB 490 (gegen Zahlung des Zinsausfalls/Vorfälligkeitsentschädigung) kündigen zu dürfen.

    Das kann sich rechnen, die Frage wäre zu welchem Zins wurde seinerzeit finanziert und welche Zinsfestschreibungszeit wurde vereinbart, bzw. welche Restlaufzeit besteht noch. Hier ist zu beachten, dass größere Zinsfestschreibungszeiten 10 Jahre 10 Jahre nach Vollauszahlung mit einer halbjährlichen Kündigungsfrist gekündigt werden dürfen.
     
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  8. JPtm

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    Da ein paar m² zu veräußern wäre eine "andersweitige Verwertung" nach BGB 490?

    Ich kenne mich mit solchen Dingen quasi Null aus. Kann ich jederzeit einen solchen Immobilenkredit einfach kündigen oder braucht es dazu gewisse Voraussetzungen?
    Kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung auf einen anderen Immobilienkredit addieren und dann über die niedrigeren Zinsen über die Jahre "abstottern".
     
  9. #9 Einfachnurich, 27.08.2021
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    Ja, das wäre ein Kündigungsgrund, wenn die Bank sie das Grundstück nur unter dieser Maßgabe verkaufen lässt.

    Man muss das ganzheitlich betrachten, Fragen wie:

    1) Welche Zinsen sind neu zu generieren?
    2) Wie lange ist die Restlaufzeit bezüglich der Zinsbindung noch?
    3) Wie hoch fällt die Vorfälligkeitsentschädigung an?
    4) Man mag das alte Darlehen, die derzeitige Valuta um die Vorfälligkeitsentschädigung erhöhen, aber ein neuer, niedriger Zinssatz lässt das wieder ins verdienen bringen, zumal man dann den historisch tiefen Zinssatz sich ja neu für Jahre, Jahrzehnte sichern könnte und naja, sie haben das Geld für sich verfügbar.
     
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    Das muss ich wohl in der Tat durchrechnen "lassen". Der Kredit ist von 11/2018, Tilgungsbeginn 1.1. 2019 glaube und läuft 15 Jahre zu 2.02 eff. .
    Wenn ich jetzt mal mit interhyp rumspiele bekomme ich Kredite ab 0.7% angezeigt, eben weil ich locker unter die 60% komme. Das ist schon ein immenser Unterschied.
    Ich habe aber null Plan wie ich die Vorfälligkeitsentschädigung sinnvoll berechnen soll.
     
  11. #11 JohnBirlo, 30.08.2021
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    Interhyp hat auf ihrer Website auch den "Vorfälligkeitsentschädigungsrechner"
     
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