Thema Baukosten - haben wir total unrealistische Vorstellungen?

Diskutiere Thema Baukosten - haben wir total unrealistische Vorstellungen? im Baupreise Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, wir haben aktuell ein großes Thema auf dem Tisch - den Neubau zweier Häuser. Ich hole mal etwas weiter aus: Wir leben aktuell in...

  1. #1 Philipp1984, 19.01.2020
    Philipp1984

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    Hallo zusammen, wir haben aktuell ein großes Thema auf dem Tisch - den Neubau zweier Häuser.
    Ich hole mal etwas weiter aus:

    Wir leben aktuell in einem Zweifamilienhaus in Schleswig-Holstein, ländlich gelegen. Ich bewohne mit meiner Frau und zwei Kindern die obere Hälfte, meine Eltern die untere. Wir selbst mieten von meinen Eltern, denen gehört das Haus. Diese Wohnsituation haben wir seit nun acht Jahren, es klappt wunderbar und genauso soll es weitergehen. Nun zum Anlass des Vorhabens:

    Zum einen ist etwas Eigenkapital vorhanden, welches angelegt werden soll.
    Zum anderen ist unser aktuelles Haus "falsch gebaut" - der damalige Besitzer hat das Haus so errichtet, dass er möglichst wenig Sonne abbekommt, da er Sonnenallergiker war. Es gibt kaum lichtdurchflutete Räume, die man nutzen kann (es sei denn, man hockt gerne im Treppenhaus). Der Garten steht im Schatten des Hauses, usw.

    Das ist für sich genommen kein Problem - aber es kommen eben noch weitere Faktoren hinzu, unter anderem die fehlende Alterstauglichkeit des Hauses (Treppen zum Haus, Keller, usw.)
    Darüber hinaus sind die Haushälften eher schwer trennbar.

    Wie auch immer, es ist nun unsere gemeinsame Idee, vorhandenes und Bankkapital in ein neues Bauprojekt zu stecken. Ein Grundstück ist noch nicht vorhanden, da auch eine grundsätzliche Entscheidung über die Durchführbarkeit noch nicht getroffen ist. Und hier sollen eure Erfahrungen helfen.

    Ich möchte beschreiben, was ich bisher recherchiert habe: Gibt man bei Google "Hausbaukosten" ein, scheinen die Werte hoffnungslos veraltet zu sein. Es lassen sich Angaben finden, die bei 1200€/m² anfangen, teilweise sogar inklusive Grundstück. Dass das unrealistisch ist, ist mir bewusst.
    Nun haben wir als Anregung Kataloge und Preislisten der Fertighaus-Anbieter. Die fangen für ein KfW 55 Haus (das wäre auch unser Ziel) bei 1400€/m² an - pendeln sich bei 1800€/m² ein und hören bei 2100€ auf - mal abgesehen von ganz wilden Konstruktionen, die für uns nicht in Frage kommen. Preise sind inkl. Bodenplatte. Wohlgemerkt im ländlichen Schleswig-Holstein-Raum (etwa im Dreieck Kiel - Lensahn - Lübeck).

    Nun gibt es keine Fertighäuser, die unseren Vorstellungen entsprechen.

    Wir werden für das Projekt etwa 750.000€ zur Verfügung haben. Die Finanzierung ist eine Schwierigkeit für sich, die an anderer Stelle besprochen werden muss. Die setzt sich grob zusammen aus dem Verkauf des aktuellen Hauses (abzgl. Restkreditablösung bleiben hier etwa 325.000€ übrig), liquides Eigenkapital i.H.v. 125.000€ sowie einem Kredit i.H.v. 300.000€ (welchen wir aufnehmen würden).

    Wir möchten folgendes Bauprojekt realisieren:
    Im Prinzip ein Doppelhaus, rechtlich ist es wohl keines.
    Ein Eingangsbereich (Windfang), von welchem die einzelnen Häuser abgehen, ein einziger HWR mit einer Heizung für beide Häuser (ja, uns ist bewusst, dass das beim Weiterverkauf schwieriger wird - aber alles andere halte ich für groben Unfug).

    Die Haushälfte meiner Eltern ist einstöckig - Wohnfläche soll etwa 100m² betragen, eventuell etwas mehr, die Planungen sind noch nicht abgeschlossen. Größerer Raumbedarf besteht wegen der Einplanung behindertengerechter Wege (d.h. etwas breitere Flure etc.). Es wird praktisch "das letzte Haus" meiner Eltern - sie denken also 20 Jahre in die Zukunft.

    Unsere Haushälfte hingegen ist zweistöckig. Wohnfläche sind 150m² geplant. Das ergibt dann natürlich eine kleinere Grundfläche - oder aber Windfang und HWR befinden sich auf dieser Haushälfte, dann nähert es sich weiter an. Auf keinen Fall soll die eine Haushälfte über der anderen stehen, es darf keine Lärmbelästigung von oben geben.

    Viel Glas für viel Licht auf der "Gartenseite" - wir haben zumindest im 1-stöckigen Teil an ein Pultdach gedacht, um im höheren Teil noch mehr Glas zu realisieren. Ausrichtung dann Richtung Süden, daher kein Photovoltaik.

    Im 2-stöckigen dann wahrscheinlich auch Pultdach, nur eben höher, eventuell ein Walmdach. Das wäre abhängig von der Lage des Grundstücks. Bei einer schönen Aussicht will ich das Haus "falschherum" planen, d.h. unten Schlafzimmer, oben Wohn-/Essbereich - und dann will ich auch die zusätzliche Deckenhöhe des Pultdaches. Für unsere Schlafzimmer im zweiten Stock bräuchte ich die höhe nicht - vielleicht ist ein Walmdach dann besser geeignet. Satteldach finde ich blöd.

    Ich habe bisher gedacht, dass wir, wenn wir mit dem oberen Ende der Fertighäuser rechnen, ganz gut auskommen könnten - hier im Forum lese ich aber teilweise schwindelerregende Werte, die das Ganze unrealistisch erscheinen lassen. Wir haben gedacht, dass ein Doppelhaus ja grundsätzlich günstiger zu realisieren sein muss, als zwei Einzelhäuser. Nur eine Bodenplatte, nur eine Heizung (egal welcher Art), nur einmal Anschlüsse, etc.

    Wir haben aufgrund dieser Sparfaktoren nun als reine Baukosten mit 2000€/m² gerechnet.
    Wären also 250 * 2000€ = 500000€
    Architekt daher 50000€.
    Grundstück inkl. Steuer 120000€ (Richtwert ist hier der Schnitt verschiedener Grundstücke, die in Frage gekommen wären)
    Sämtliche andere Nebenkosten 80000€
    = 750.000€

    Ist das jetzt völlig daneben gegriffen, oder ist ein solches Haus realisierbar? Ich selbst plane keinerlei Schnickschnack - quadratischer oder rechteckiger Grundriss, kein architektonisches Wunder, gerade Linien, kein Luxusanspruch bzgl. der Ausstattung - nur eben viel Glas.

    Für weitere Innenausstattung ist ebenfalls noch etwas Budget enthalten, aber viel teurer darf es eben nicht werden.

    Ich will einfach nicht mit unseren Ideen zu einem Bauherren gehen um ausgelacht zu werden, weil ich mit einem siebenstelligen Betrag hätte rechnen müssen.

    Ich danke für eure Einschätzung!
    Liebe Grüße,
    Philipp
     
  2. #2 Lexmaul, 19.01.2020
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    Hört sich für mich ohne konkrete Planungen völlig realistisch an - in der Gegend eher sogar weniger.

    Wenn Du noch etwas EL einbringst, sollte es noch günstiger werden können.

    Kollege hat ähnlich mit den Eltern so gebaut und das war schon günstiger als ein echtes Doppelhaus oder zwei Häuser. Aber das war vor 5 Jahren, also keine Referenz für Dich jetzt.
     
  3. #3 Andreas Teich, 19.01.2020
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    Die Finanzierungsmöglichkeiten sollten zuerst geklärt werden- auch wenn’s zu Baupreissteigerungen kommen sollte.

    Wenn ihr etwas flexibel seid würde ich allerdings auch den Kauf einer bestehenden Immobilie überlegen,
    dabei sollte neben dem Kaufpreis noch reichlich Kapital für Änderungen, Anbauten etc übrig sein.

    Schleswig- Holstein ist ja vergleichsweise günstig was Kaufpreise betrifft.

    Bei Gebrauchtimmobilien können die Umbaukosten zumindest sehr gestreckt und Planungskosten reduziert werden.

    Wo wollt ihr überhaupt wohnen?

    Ist Eigenleistung möglich?

    Wenn konsequent Ersparnispotentiale genutzt werden sollte es kostenmäßig im vorgesehenen Rahmen bleiben können
    Ggf email schreiben mit genauen Vorstellungen- konkrete Angaben helfen am besten weiter.

    Andreas Teich
     
  4. #4 Philipp1984, 19.01.2020
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    Vielen Dank schonmal für die ersten Einschätzungen.

    Ein Kauf einer bestehenden Immobilie mit der Möglichkeit des Anbaus ist auch vorstellbar, das wäre bloß ein großer Zufall, denn zu viele Kompromisse will keine der beiden Parteien eingehen.

    Die Finanzierung wird natürlich geklärt, das soll jedoch hier kein Thema sein, da es doch komplex ist.

    Da ein großer Teil des Eigenkapitals aktuell im bestehenden Haus steckt, ist hier eine größere Herausforderung, die entweder flexible Käufer, geschickte Finanzierungen oder eben ein Zwischenwohnen erfordern.

    Dennoch müssen wir ja erstmal eine Vorstellung haben, ob das in irgendeiner Weise realisierbar ist.

    Da auch kein Grundstück in Aussicht ist, sind sowieso noch überall Baustellen.

    Grundsätzlich wäre für mich an dieser Stelle noch interessant zu wissen, welche Form des Hauses für so etwas überhaupt wäre. Ein Doppelhaus kann es eventuell wegen des gemeinsamen Eingangs und HWRs gar nicht sein, oder? Da wir in die Finanzierung weniger einbringen als meine Eltern, die aber das kleinere Haus haben, ist die rechtliche Frage da auch nochmal interessant.
     
  5. Skogen

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    Wenn ich das richtig verstanden habe, dann wollt Ihr doch ne "Stadtvilla" an die ein Bungalow angebaut ist. Mit Pultdach und dies und das. Abgesehen davon, daß Pultdächer eher selten sind in der Region, müsstest Du also einen Bauplatz finden wo sowohl das als auch 2-geschossiges bauen möglich ist. Dann mußt Du ein Grundstück finden, welches groß genug ist um das auch dort zu bauen (Stichwort GRZ). Das dann auch noch in einem entsprechenden Preisrahmen. 120k€ wenns nu nicht völlig in der Pampas ist, ist da eher sportlich.

    Also würde ich eher über zwei getrennte Einheiten nebeneinander nachdenken, wertstabiler, einfacher, damit kostengünstiger. Sprich 2 Bauplätze nebeneinander
     
  6. #6 Philipp1984, 19.01.2020
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    Es gibt schon einiges an Bauland, welches ohne Baubindung ist und auch eine großflächige, 2 stöckige Bebauung zulässt. Selten, aber machbar, und wir sind da eben auch nicht festgelegt. Ist dann in der Pampa, ja, aber das wollen wir auch. Ggf. Muss mehr Geld fürs Grundstück in die Hand genommen werden, das mag sein.

    Zwei Grundstücke nebeneinander wäre dann ja, wenn man nebeneinander nur ein Haus bauen will, ein Doppelhaus, nur halt nicht gespiegelt wie üblich. Oder meinstest du tatsächlich getrennt? Da sehe ich keinen Grund, warum es günstiger werden soll, und das wollen wir auch nicht. Es leben drei Generationen in dem Haus - es soll den Enkelkindern möglich sein, innerhalb des Hauses zu den Großeltern zu kommen - und auch wir gehen aktuell ein und aus. Das soll gerne so bleiben, ansonsten würden wir über diese Form gar nicht nachdenken.

    Wie sind denn die Rahmenbedingungen dafür, dass es ein Doppelhaus ist? Geteiltes Grundstück, Brandschutzwand. Mehr konnte ich nicht finden - und ein Grundstück, welches zweistöckige Doppelhäuser oder auch Zweifamilienhäuser zulässt, ebenfalls ohne Baubindung, ist hier glücklicherweise noch zu finden - nicht überall, aber machbar.
    Es stellt sich nur die Frage, inwieweit ein gemeinsamer Windfang/Eingangsbereich und ein gemeinsamer HWR damit vereinbar ist, dass die Häuser durch eine Brandschutzwand getrennt sein müssen. Hier kam noch die Idee, dass alternativ der HWR ein eigenes "Gebäude" ist, das habe ich jetzt schon häufiger gesehen. Auf den gemeinsamen Windfang könnten wir verzichten, es wäre nur nett und hätte wieder Platz und Geld gespart.
     
  7. #7 Fabian Weber, 19.01.2020
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    Ich würde ein Haus für alle bauen, hat ein Freund auch. Die Großeltern wohnen unten und die anderen darüber. Später wandert die nächste alte Generation runter.

    Wegen Schallschutz muss man nicht gleich nebeneinander wohnen.
     
  8. #8 Philipp1984, 19.01.2020
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    Grundsätzlich gebe ich dir recht - denn so wohnen wir ja aktuell.
    Hier ergibt sich bloß das Problem, dass wir mehr Platz brauchen als die "alte Generation" - etwa 150m² wir, 100m² die.
    Bei 250m² würden sich 125/125 auf zwei Stockwerke verteilen. Wir hätten also 25m² unten und 125m² oben - das ist irgendwie eine blöde Aufteilung.
    Außerdem wollten meine Eltern ja vor allem Licht - realisiert durch hohe Decken (oder zumindest einseitig hohe Decken durchs Pultdach.

    Vielleicht fehlt mir da auch einfach die Vorstellungskraft.

    Und wir haben hier halt auch nur ein älteres Haus - da höre ich absolut jeden Schritt, den jemand oben tätigt. Ich kann den Fernseher hören, Türen ebenso.
    Ist es denn heutzutage möglich, ein Haus so zu bauen, dass die Etagen schallundurchlässig sind?
     
  9. #9 Andreas Teich, 21.01.2020
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    Beste Schalldämmung ist sowohl bei Holz- wie bei Massivbau möglich.

    Man könnte ja ein 2 -stöckiges Gebäude für euch mit im Erdgeschoß angebautem 1-geschossigem Flachdachbau errichten wodurch darüber eine große Dachterrasse für die Zimmer der oberen Etage ermöglicht wird.

    Bei Bedarf könnte diese später überdacht und zu Wohnraum umfunktioniert werden

    Andreas Teich
     
  10. #10 Kriminelle, 22.01.2020
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    Katalogpreise sind Ab-Preise. Die Abbildungen sind mit viel Sonderausstattung, fängt bei Farbe und Putzqualität an und hört bei Erker und Fenstergrösse auf.
    Von innen ganz zu schweigen. Technik ist auch das nötigste drin. Die günstigen Häuslebauer haben keine Rolläden geschweige diese elektrisch in der BLB.

    120000 Grundstück
    250*2000 = 500000
    Außenanlagen 40000
    BNK SH 35000 (kommt drauf an, ob gemeinsame Technik oder getrennte Anschlüsse. Dann doppelt)
    3 Carport/Garagen 30000

    plus Malern und Bodenbeläge in EL

    Beim Grundstück muss man auf die B-Plan achten. Sicherlich geht eine ELW, wenn kein DH erlaubt ist.

    Das kostet aber mehr Land.

    Wenn Du dann ein Grundstück hast, kann man weiter schauen. Sicherlich werden die Baupreise weiter steigen.

    Doppelhaus: im B-Plan muss eine geschlossene Bebauung erlaubt sein.
     
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