Tipps für den Kaufvertrag

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  1. Daniel187

    Daniel187

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    Hallo Forum,

    Kurz zur Ausgangslage:
    Wir haben vor ein Haus zu kaufen. Der jetzige Besitzer plant ein neues zu bauen. Leider steht sein Neubauprojekt noch nicht ganz 100%ig. Der Grund ist WFA. Er wird im Januar seinen WFA Antrag abgeben und sobald dieser durch ist, wird gebaut. Er ist darauf angewiesen. Wir gehen mal so von Mai 2012 aus.

    Jetzt möchte ich aber den Kaufvertrag noch im September diesen Jahres abschließen um mir die erhöhung der Grunderwerbsteuer zu sparen. Die Kaufpreiszahlung muss dann im nächsten Jahr erfolgen. Gemäß Verkäufer soll dieses dann zu Baubeginn erfolgen.

    Heute abend habe ich einen Termin beim Notar mit dem Verkäufer.

    In dem Kaufvertrag muss ja nun einiges gesondert geregelt werden.

    1. Kaufpreiszahlung (wann?)
    2. Rücktrittsrecht seitens Verkäufer bei nicht zusage der WFA.
    3. Was passiert mit den anfallenden Notarkosten?
    4. Späteste übergabe (Datum oder anzahl x monate nach Baubeginn?)

    Ich habe wenig lust auf Notarkosten hängen zu bleiben wenn der Verkauf garnicht stattfindet. Grunderwerbsteuer kann ja zurück gefordert werden vom Finanzamt.

    Hatte jemand mal so einen Fall oder kann mir ein paar Tipps geben wie man so etwas am besten regelt?

    Gruß Daniel
     
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  3. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Fakt ist doch:

    Verkäufer braucht den Erlös des Hausverkaufs zur Finanzierung seines Neubaus.

    Nun hat er jemanden (euch) gefunden, der bereit ist, sein Haus zu erwerben, obwohl wegen Beantragung/Bewilligung der Fördermittel unklar ist, ob der Vertrag überhaupt zur Durchführung kommt.

    Die evtl. Vertragsauflösung habt also nicht ihr zu vertreten, sondern der Verkäufer.

    Also sollte der auch die Kosten einer Rückabwicklung tragen.

    Umgekehrt:

    Der Verkäufer ist bereit, mit euch schon jetzt einen Vertrag zu schliessen, damit ihr 1,5% Grunderwerbsteuer spart.

    Er könnte ja auch mit dem Verkauf warten, bis die Bewilligung der Fördermittel durch ist.

    Fazit:

    Verhandlungssache.
     
  4. Daniel187

    Daniel187

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    So sehe ich das auch. Im enteffekt kann ich ja nichts dafür wenn er seinen WFA Antrag nicht bewilligt bekommt.

    Nun ja, es ist aber so dass er den Kaufvertrag schon vor dem Antrag der WFA brauch, damit er genügend Eigenkapital nachweisen kann. Wenn er die 1,5% vom Kaufpreis abzieht hätte ich kein Problem damit es nach September abzuschließen. Das wird er aber nicht machen.

    Gruß Daniel
     
  5. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    na dann verhandele mal mit ihm.
     
  6. Daniel187

    Daniel187

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    Werde ich heute Abend machen.

    Aber grundsätzlich müsste so etwas doch im Kaufvertrag zu regeln sein oder? Ist so etwas eher selten oder sollte der Notar solche Regelungen kennen?

    Gruß Daniel
     
  7. gonso

    gonso

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    Ich bin Laie, also vorsicht mit meinen Aussagen.

    Die Grunderwerbssteuer wird Fällig mit Eintragung im Grundbuch, würde für mich heißen du musst noch dieses Jahr ins Grundbuch.

    Kaufpreis wird zumeist bei Eintrag ins Grundbuch fällig.

    Solltest du eine Bank zur Finanzierung benötigen wirst du diese wohl auch noch vor Abschluß benötigen. Die Bank sollte man auf jeden Fall auf die Ausstiegsklausel hinweisen.
    Dem Verkäufer mitteilen was dich die Rückabwicklung der Finanzierung kosten wird, bzw. was auf Ihn zukommt.

    Unabhängig davon ob WFA klappt oder nicht wohnt der Verkäufer zwischen Kaufpreiszahlung und Auszug/Rückabwicklung in euerem Haus. Dh. er sollte wohl Miete Zahlen, Ihr braucht einen Mietvertrag.
    Der Mietvertrag soll dann auch zu einem Tag X befristet sein, oder ab Tag X steigt die Miete um 50%. Sonnst kriegst den nicht aus der Bude wenn sich sein Hausbau verzögert.
    Vielleicht auch 30% des Kaufpreises einbehalten solange nicht Ausgezogen.

    Irgendwie verstehe ich nicht warum er das Geld für EK benötigt. Sollte der Kaufpreis im Rahmen liegen wird die Bank das Haus ja wohl als EK akzeptieren.
    Dann benötigt der Verkäufer natürlich eine Zwischenfinanzierung, da reden wir über mehr als 1,5% Verhandlungsspielraum.

    Gruß
     
  8. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    @gonso

    Für die Fälligkeit der Grunderwerbsteuer ist die Eigentumsumschreibung im Grundbuch keine Voraussetzung.

    Schon der Abschluss des Notarvertrages löst die Grunderwerbsteuer aus.

    Eine Kopie des Vertrages schickt der Notar automatisch ans Finanzamt, i.d.R. liegt kurze Zeit nach Vertragsabschluss schon der Grunderwerbsteuerbescheid beim Käufer.

    Erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt die sog. "Unbedenklichkeitsbescheinigung" aus, die u.a. Voraussetzung für die Veranlassung der Eigentumsumschreibung durch den Notar ist.

    Zu Kaufpreiszahlung:

    der Kaufpreis soll ja vor Bewilligung der Fördermittel gar nicht gezahlt werden, denn der Vertrag soll bei Nichtbewilligung rückabgewickelt werden.

    Die Frage ist, wie man die Kaufpreiszahlung vereinbart, wenn dann eine Bewilligung erteilt ist. Dann nämlich braucht der Verkäufer den Verkaufserlös (zahlt dann für die Zeit des Verbleibs im Objekt Miete) oder er muss bis Fertigstellung seines Hausbaus zwischenfinanzieren.

    @Daniel187

    Natürlich kann man so was vertraglich regeln. Notar hilft weiter.

    Die für beide Parteien risikoärmere Variante wäre ein Optionsvertrag. Also sinngemäß "Käufer kauft Objekt X nach Bewilligung der Fördermittel zum Preis Y" gem. beiliegendem Vertragsentwurf. Nachteil: Da der grunderwerbsteuer auslösende Vertrag erst nach dem 1.10. zustandekommt, wird 1,5% mehr Grunderwerbsteuer fällig. (Aber man kann eben nicht alles haben).
     
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  10. Daniel187

    Daniel187

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    Ja stimmt das wäre Punkt 5

    Der Verkäufer muss ab Kaufpreiszahlung bis Auszug Miete Zahlen. So haben wir das auch schon vereinbart. Das muss dann auf jedenfall mit in den Kaufvertrag. Die Regelung mit den 50% ab Frist klingt nicht schlecht. Wobei er mir schon versichert hat so schnell wie möglich Auszuziehen, da er ja durch die Miete auch eine Doppelbelastung hat. XX% vom Kaufpreis einzubehalten wird nicht funktionieren denke ich da er ja die volle Summe benötigt zum ablösen seines jetzigen Kredits und zum Nachweis über Eigenkapital bei der WFA.

    Gruß Daniel
     
  11. Daniel187

    Daniel187

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    Das wären in meinem Fall 2400€. Da es ein Erbpacht Grundstück ist, fallen auf Grundstück und Haus getrennt Grunderwerbsteuern an. Ärgerlich aber andere Geschichte. Na mal sehen was der Verkäufer heute abend dazu sagt.

    Gruß Daniel
     
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