Tipps gesucht zu: Baufinanzierung in Hamburg mit WK + KfW + Bank

Wir (Frau, 2 Kinder und ich) wollen in Hamburg bauen. Es soll ein ca. 130 m² großes Haus in KfW-55 oder besser Passivbauweise werden da beides in Hamburg von der Wohnungsbaukreditanstalt bezuschußt wird, es langsfristig Heizkosten spart und obendrein ein gutes Gewissen verschafft..

Da wir im teuren Hamburg bauen wollen, rechnen wir mit relativ hohen Grundstückskosten, wollen aber eine Bausumme von insgesamt 300.000 € möglichst nicht überschreiten. An Eigenkapital bekommen wir mit Mühe die von der WK verlangten 6% Bar zusammen. Nun habe ich mir die vergangen Wochen den Kopf über die Finanzierung zerbrochen und präsentiere diese hier mit der Hoffnung das ich aus Euren kritischen Kommentare lernen kann.

Finanzierungsbausteine bei Neubau 130 m² Wohnfläche und Ausführungs als Passivhaus:

1. WK-Hamburg "Hamburger Eigenheimförderung - Basisförderung"

Summe in unserem Fall laut WK-Hamburg finaz@ss : 80.300 €

WK-Baudarlehen
Zinsen: 5 Jahre 0,6 %, danach Anhebung bis zum Kapitalmarktzins in Abhängigkeit vom Haushaltseinkommen
Tilgung: in den ersten 20 Jahren 2 %, danach 5 % pro Jahr, jeweils zuzüglich ersparter Zinsen
Einmaliger Kostenbeitrag: 1 % des Baudarlehens ( 803 € )
Sondertilgung ?

Rate im Jahr 1 - 5 : 174 €/Monat ( 527 €/Quartal ) Restschuld nach 5 Jahren 72.150 € (Zinsen bis dahin gezahlt 2289 € )

Zinsen/Raten von Jahr 5 - X UNKLAR

2. KfW Darlehen „Energieeffizient Bauen“

Summe in unserem Fall: 50.000 € (max. 50.000 pro Wohneinheit)
Zinsen: 10 Jahre 2,25 %
Tilgung: frei wählbar?
Einmaliger Kostenbeitrag: kostenlos
Sondertilgung: während der ersten Zinsbindungsfrist jederzeit ohne Kosten für den Endkreditnehmer möglich.

Volltillgung in den ersten 10 Jahren per Rate oder Sondertilgung (Um das Risiko der Zinsanhebung nach 10 Jahren auszuschließen):

Rate im Jahr 1 - 10 bei 2,25 % Zinsen / 8,93 % Tilgung: 465 €/Monat, Restschuld nach 10 Jahren 0 € (Zinsen bis dahin gezahlt 5.880 € )

3. Bank Darlehen preiswertestes Angebot über 25 Jahre Laufzeit bei voller Tilgung in den 25 Jahren, laut Interhyp, möglichst lange Laufzeit um die derzeit niedrigen Zinsen lange festzuschreiben

Vorraussetzung dabei ist wohl das wir eine Bank finden die den WK und KfW Kredit als "Eigenkapital" anrechnet und wir somit nur 45% der Bausumme als Kreditsumme angerechnet bekommen. Über Tipps welche Banken da in Frage kommen wäre ich dankbar!

Summe in unserem Fall: 300.000 - 80.300 - 50.000 = 135.000 €
Zinsen: 25 Jahre 4,64 %
Tilgung: 2,126 % Laufzeit 25 Jahre - frei wählbar
Einmaliger Kostenbeitrag: unklar
Sondertilgung: meist 10% pro Jahr

Rate im Jahr 1 - 25 : 760 €/Monat, Restschuld nach 25 Jahren 0 € (Zinsen bis dahin gezahlt 93.334€ )

Gesamtsumme im Jahr 1-5 = 174 + 465 + 760 = 1399 € abzüglich energetischer Zuschuß WK 260 € und Aufwendungsdarlehen 144 € = 995 €

Erste Unsicherheit nach 5 Jahren wenn die Zinsen des WK Kredites angehoben werden. Weiß da jemand mit was man rechnen muß? Ein Anfrage bei der WK blieb bisher unbeantwortet.

Nach 10 Jahren fällt dann der energetische Zuschuß weg und auch das Aufwendungsdarlehen ist stark reduziert. Dafür fällt auch die Rate für den KfW Kredit weg. Der Plan ist das sich beide Effekte ungefähr auifheben so das die Rate über die 25 Jahre nicht zu sehr schwankt.

Ich hoffe das mein Text nicht zu lang war und Ihr dazu was schreiben mögt.

 

Hi Rainer,

das das Grundstück das Hauptproblem sein wird ist uns auch klarworden, besonders da wir weder in Harburg noch in Allermöhe bauen wollen ,-) Am liebsten wäre uns Alsterdorf da dort auch unsere Mietwohnung ist aber das ist wohl illusorisch. Aber die Alternative aufs Dorf zu ziehen würde langfristig noch viel mehr Geld, Zeit und Nerven fürs dauerpendeln kosten.

Noch haben wir die Hoffnung nicht aufgegeben das wir ein kleines 400-500 m² Grundstück für unter 120.000 € finden. Ein KfW-55 Haus bietet doch inzwischen jeder zweite Anbieter als Standard. Zumindest behaupten sie das und werben auch mit der Förderung. Das sollte auch für 160.000 zu bekommen sein denke ich. Dann ein "bißchen" Nebenkosten und es klappt mit den 300.000 €. An 10% mehr wirds auch nicht scheitern...

Aber klar wenn wir sehen das es mit dem Grundstück nichts wird dann werden wir wohl auch in Richtung Doppelhaus umorientieren. Auch wenn das vielleicht schwierig wird weil uns nicht unbedingt das Standard Krüppelwalmziegelhaus vorschwebt sondern wir eher von einer Holzfassade träumen. (ich weis "Arm" und auch noch Sonderwünsche :-))

 

Das KW und/oder kfW Kredit von bestimmten Banken als Eigenkapital anerkannt wird hab ich in diversen Presserartikeln gelesen.

z. B. hier im Focus (unabhängig davon das das ein Schundblatt ist)

Nun muß man nur noch diese Banken finden

 

Für 150.000 bekommt man ein KfW-55 Haus schlüsselfertig (der preiswertesten Kategorie klar). Ob diese Angebote geschummelt sind muß man anhand der Baubeschreibung dann prüfen lassen. Das würde ich einem Architekten überlassen. Als Mehrkosten für Passiv wurden mir von diversen Stellen mit ca. 10 % angegeben. Also wären wir bei 165.000...

Ich lass mich auch alternativ von einem Architekten beraten ob er das ganze nicht für einen Konkurenzfähigen Preis erstellen kann.

Passivhaus ist auch kein Muss. Die 6500 € Förderung von der WK die es für Passivhaus mehr gibt als für KfW-55 reichen natürluch nicht für die Mehrkosten.

Bei meiner Überlegung bin ich ja von einer Laufzeit von 10 Jahren ausgegangen da man dann den besten Zinssatz bekommt. Und ich wollte den ja eh nach 10 Jahren voll tilgen. Also passt das ja.

 

Hi zukünftiger Nachbar Michael! Den Thread hatte ich ja ganz vergessen!´Wir stehen inzwischen wenige Tage vor dem Baubeginn.

Wir haben über das Eigenheimprogramm der Stadt (vermittelt über die PMC) ein Grundstück in Langenhorn gefunden. Mit 125.000 € eigentlich über unserem Budget aber dafür 800 m² so groß das wir nun doch ein Einzelhaus realisieren können. Mit 156 €/m² trotz ein bißchen Fluglärm (seit 10 Jahren sind wir das in unser Mietwohnung gewöhnt und finden das nicht so schlimm) ein "Schnäppchen" wie wir finden, so das wir nach leichten Zweifeln dann doch zugegriffen haben. Dank PMC ist die Provision auch "nur" 3,57 % hoch.

Wo ist denn Euer Holzhaus in Langenhorn? Vielleicht sind wir ja da schonmal vorbeigefahren und haben es gesehen bei einem unserer vielen Fahrten ins blaue um einen Eindruck vom Stadtteil zu bekommen. Helmut Schmidt soll da ja auch in einem Doppelhaus wohnen. Unser Grundstück befindet sich westlich der Langenhorner Chaussee.

Als Haus kommt da jetzt ein 131 m² großes Holzständerhaus (KfW 70 EnEV 2009) mit schwedenroter Holzfassade hin. Inkl. KWL mit WRG, LWP, Fußbodenheizung, Lärmschutzfenster, Bodenplatte, Erdarbeiten etc.. für 163.000 € + ca. 15.000 € Eigenleistungen (Lohn+Material).

Alles in allem wurden es dann doch 350.000 Bausumme bei 310.000 Kreditsumme.

Die Darlehen von WK 80.300 und KfW 50.000 sind als nachrangig im Grundbuch eingetragen und können jederzeit vorzeitig getilgt werden ohne zusätzliche Kosten. Wir gehen nicht davon aus das wir in 5 Jahren so viel verdienen das wir auf den "Kapitalmarktzins" hochgestuft werden.

Nun wird es demnächst spannend ob das ganze wirklich mit dem Bau alles klappt und dann werden die nächsten 25 Jahre auch spannend ob wir das mit der Rückzahlung packen.

 

Hallo Michael,

allerdings ist Euer Haus uns aufgefallen!
Meine Frau hat das bessere Gedächtnis und sagt: Wenn man aus dem S.....g in Eure Straße einbiegt, habt Ihr das 2. Haus auf der rechten Seite, stimmt's?
Schönes Haus habt Ihr Euch da gebaut!

Wir bauen ganz in der Nähe (ca. 400 m entfernt) von Euch in der Straße T..........h (ist quasi die Verlängerung Eurer Straße in Richtung Süden/Westen), wo genau, wird bald gut an der Baustellenzufahrt zu erkennen sein (auf den Boden gezeichnet ist sie schon, Herstellung folgt nächste Woche).

Wir bauen mit einer kleinen Firma aus Sittensen (wenn Du mehr wissen möchtest, Näheres gern per PN).


Wie heißt es so schön? Die Welt ist klein!