Überbauung durch Nachbarn und Flurkarte zeigt falsche Grenzen

Hallo Bauexperten,
nach langem Rätseln, welches das richtige Unterforum ist, hab ich einfach mal dieses genommen. Wenn das nicht paßt, bitte moderireren.

Im März 2012 haben wir aus ZV ein EFH (Bj. 1850, bzw. 1930) samt Grundstück erworben. Bei den Finanzierungsgesprächen fiel der Bank auf, dass unser Haus knapp auf Nachbars Grund stünde und Nachbars Nebengebäude auf unserer Seite.
Ein Besuch beim Katasteramt führte zutage, dass es bei der Digitalisierung der Karten um 2004 zu Verschiebungen gekommen sei (Pixel vs. Vektor, Maßstab 1:368 heißt 1 mm = rund 4,00 m). Man hat die Flurkarte dann live und vor Ort händisch nachdigitalisiert und damit die Flurkarte korrigiert - die Bank war damit zufrieden. Wir (unwissenderweise) erstmal auch.

Soweit zur Vorgeschichte.

Wir haben jetzt zwei Probleme:

Problem 1:

Unser Nachbar hat nun auch nach der Korrektur sowie auch in der analogen Kartenversion einen Anbau eines Nebengebäudes (Stall, Lager, Heizraum) auf unsere Seite überbaut. Die Überbauung bestand möglicherweise schon, bevor unser Nachbar sein Grundstück erwarb. Die Regenentwässerung findet ohne Regenrinne auf unser Grundstück statt. Es gibt zudem weitere Nebengebäude (Schuppen), die mit ihrer Regenrinne ca. 10-20 cm auf rund 9 Metern Länge auf unsere Seite überragen. Siehe dazu hellblaue massive Gebäude mit hölzernen Schuppen-Anbauten in violett und roter Regenrinne.

Fragen zu Problem 1:
Muß ich die Überbauung (hellblau, Anbau nördlich) dulden oder kann ich den Rückbau verlangen? Die Überbauung stört nämlich unsere Terrassenansicht und -nutzung und die provisorische Regenrinne ohne Fallrohr hängt in Kopfhöhe und ist damit unfallgefährlich.

Die südlich gelegenen Schuppen ragen mit ihrer Regenrinne (rot) ca. 10-20 auf unsere Seite - was passiert, wenn wir diesen Überhang nicht dulden und Rückbau verlangen? Müssen wir dann die Entwässerung auf unserem Grundstück dulden?

Problem 2:
Ich habe die aktuell gültige Flurkarte selbst vektorisiert (habe beruflich die Voraussetzungen) und finde keinen Bezugspunkt. Will heißen, dass laut gültigem Maßstab der Flurkarte keine Grundstücksgrenze im Verhältnis zur tatsächlichen Länge der Grenzverläufe steht.
Trotz manueller Vektorisierung scheint die Flurkarte also grundsätzlich falsch. Was im Grunde auch nicht verwunderlich ist, denn die digitale Flurkarte basiert ja auch nur auf uralten analogen Aufzeichnungen, nicht wirklich auf Vermessungen.

Frage zu Problem 2:

Wenn ich jetzt zum Bauamt bzw. Katasteramt laufe und dort auf die Problematik hinweise - was passiert dann? Laufe ich damit "Gefahr", eine teure Vermessung angeordnet zu bekommen? Muß ich diese Vermessung allein zahlen oder mit meinen zwei Nachbarn teilen? Oder muß die Gemeinde bzw. das Katasteramt selbst die Kosten tragen?

Anbei eine maßgetreue Zeichnung unseres Grundstücks sowie des östlichen Nachbarn mit der Überbauung (blau, Kennzeichnung 12 Meter). Bei der Nachbarin westlich handelt es sich um unbebautes Weideland ohne "Streitfaktor".

 

Nun, es geht uns nicht wirklich um das unsere Fleckchen Erde, auf dem er seine Steine stehen hat! Es ist also keine Frage des Prinzips, sondern eine Frage von massiver Nutzungseinschränkung, Gefahrenquelle, Entwässerung sowie unansehnlicher Optik.

Nur zur Umschreibung der Situation:
Der kleine Vorprung seines Nebengebäudes, der in unser Grundstück ragt, ist schlecht gemauert, unverputzt, durchfeuchtet und entwässert sich über Wellasbestdach zu uns ohne Regenrinne.
Aus den dahinter gestellten Schuppen wuchern wilder Holunder und Knöterich. Das Gewüchs ragt mit einer Fläche von locker 5 qm vollständig auf unsere Seite. Weder bin ich gewillt, noch zeitlich in der Lage, den Beschnitt vorzunehmen. Und natürlich möchte ich nicht alle zwei Wochen meinen Nachbarn zum Schneiden einladen. Die sehr ungepflegte Optik stört natürlich enorm.
Nicht zuletzt beschränkt sich der Ausblick aus unserer Küche auf diesen häßlich gemauerten Anbau, welcher den Lichteinfall in die Küche arg reduziert.

Klar, wir haben dies bei Erwerb in Kauf genommen - wußten da allerdings weder vom Überbau, noch vom Unwillen bezüglich der Pflege.

Der Nachbar ist ein netter Mensch kurz vor dem Rentenalter, sehr hilfsbereit. Wenn besagtes Thema allerdings angesprochen wird, dann beginnt er zu mauern. Irgendwo fehlt da die Einsicht zu seiner Verantwortung. Denn die Verantwortung für Pflege und Ordnung an seiner Gebäuderückseiten liegt ja wohl bei ihm. Er argumentiert jedoch immer damit, dass a) der Vorbesitzer all das schon so gebaut habe und b) mein Vorbesitzer niemanden auf seinen Grund ließ. Darum sei das heute so. Nur, uns interessiert nicht das warum, sondern dass wir es anders wollen.

Unser Ziel wäre:
- Rückbau der Überbauung (eh ein Schwarzbau)
- Entwässerung der Dachflächen ohne Unfallgefahr und mit geringsten Überhang
- Entfernung des Grenzbewuchses
- optisch akzeptable Gestaltung der Gebäuderückwände auf der Grenze (hier zu denken an §9 LBauO MV)

Mir ist klar, dass diese Problematik nur mit Gutzureden und Mitwirkungsangeboten oder durch Streit lösbar wäre. Beides ziehe ich in Erwägung, zumal ich mich selbst nicht zum ersten Mal an den Überhängen verletzt habe.

Die konkrete Frage wäre nur, ob ich damit vollumfänglich im Recht wäre?


Zum Schluß noch die Frage 2:
An den bestehenden Grenzen möchten wir keine Änderung herbeiführen. Nur stellen wir uns natürlich die Frage, was wohl passiert, wenn ein Nachbar verkauft und dann der Käufer auf die Angaben der Flurkarte besteht? Würde die Realität dann an die Flurkarte angepaßt werden, würden wir auf einer Seite Land verlieren und auf der anderen viel mehr dazu gewinnen. Da dann aber ggf. Rückbauten nötig wären, wäre es sehr wünschenswert, nicht die Realität an die Flurkarte, sondern die Flurkarte an die Realität anzupassen.

Nur:
- wer hat das verbockt?
- wer muß es richten?
- wer muß dafür aufkommen?


Entschuldigt, dass ich Euch hier dazu befrage, aber auf den Ämtern möchte ich noch keine schlafenden Hunde wecken.

 

Soweit mir bekannt ist, bezieht sich der Zeitpunkt der Rückbauforderung auf den Zeitpunkt, an dem ich vom Überbau Kenntnis erlange. Da ich das aber noch nicht feststellen, bzw. feststellen lassen habe, sondern bisher nur ahne, sollte noch alles offen sein.


@ Geodesy: Du solltest hier nicht alle(s) über einen Kamm scheren, denn die Lage war bis 2012 noch etwas anders, und zwar eigenartig. Der Vorbesitzer unseres Grundstücks lebte hier sehr abgeschottet in "messiehaften" Verhältnissen mit vielen großen Hunden und anderem Getier zusammen. Er ließ niemanden auf den Hof, nicht einmal Verwandtschaft geschweige denn mich als neuen Eigentümer und schon gar nicht seinen Nachbarn.
Unser Nachbar hat sich scheinbar in all den Jahren daran gewöhnt, dass er sich diesbezüglich um nichts kümmern muß und will diesen Zustand wohl erhalten.

Wir hätten das eben gerne etwas ordentlicher und auch klarer für den Fall eines Verkaufes. Wenn wir uns jetzt nicht darum kümmern, dann wird uns das ganz sicher bei einem Verkauf (durch den Nachbarn oder durch uns) wieder einholen.

 

Das ist ja teils eine nicht zu verachtende Haarspalterei hier... Und auch noch unwissenderweise Streithalsigkeit zu unterstellen, geht weit an der sog. "Netiquette" vorbei. Zumal ich versuche mich zu informieren, bevor ich überhaupt einen Streit vom Zaun breche. Schließlich mag Streit ja vermeidbar sein. Julius und Co. halten es da mit der Reihenfolge offensichtlich anders herum! Sehr edel...


Zum Thema:

- der Flurkarte ist nicht zu trauen, weil sie mehrmals ohne Vermessung korrigiert wurde
- einzig der Grenzverlauf zum Nachbarn mit der Überbauung scheint gesichert zu sein (jüngere Teilungsgrenze)
- der überbaute Anbau des Nachbarn ist deutlich jünger als alle anderen Gebäude (vermutlich keine 20 Jahre alt)
- ich will keinen Rückbau provozieren! Hauptsächlich geht es um den schandfleckartigen Zustand der Grenze!
- eine Rückbauforderung wäre erwägenswert, falls alle Bemühungen im Sande verlaufen!

Unterm Strich versuche ich also die Optionen auszuleuchten - vom schon beschlossenen Streit reden hier nur unzufriedene Nörgelheinis mit Langeweile!


@H.PF:
Danke für einen der wenigen konstruktiven Beträge bisher!

Das Gebüsch wächst aus einem Schuppen heraus und ist (nachdem ich es im Frühjahr der Wand entlang abgeschnitten hatte) mittlerweile wieder ca. 3,50 m hoch! Ich kann es also nicht eliminieren, ohne in den Schuppen einzudringen bzw. diesen zu beschädigen.

Gegenfragen:
1. Wie ist das mit der Entwässerung genau? Muß ich eine neue Regenrinne auf meiner Seite dulden oder muß der Nachbar derart entwässern, dass kein Überhang entsteht?
2. Wenn der Überbau optisch ansehnlich gestaltet wäre und der Dachüberstand entfiele, wäre er in der Tat zu ertragen. Kann ich aber vom Nachbarn verlangen, dass er den Überbau optisch ansehnlich umgestaltet?

 

Zwischenzeitlich bin ich nochmal alle Flurkartenversionen sowie alle anderen Aufzeichnungen durchgegangen und habe die Angaben u.a. auch mit GoogleMaps Bildern übereinander gelegt.

Ergebnis: alle Aufzeichnungen zeigen Unterschiede, wobei die Karten aus 1932 und die Korrektur aus 2012 sich am meisten ähneln. Allen Karten gemein ist jedoch der Grenzverlauf zum besagten Nachbarn. Hier könnte man also erahnen, dass bei der fraglichen Überbauung Vorsatz oder Fahrlässigkeit im Spiel waren. Zumal auch der gesamte Grenzverlauf geradlinig ist und der Überbau um ca. 100 cm aus der Grenze herausragt. Und da der Überbau einen hervorstehenden Anbau an ein parallel zum Grenzverlauf stehendes Gebäude darstellt, müßte man an sich davon ausgehen können, dass dies zumindest bewußt in Kauf genommen wurde. Und weil das wohl gerade so paßte, hat man die Fläche hinter dem Anbau auch gleich noch mitgenommen. Insgesamt sind das ca. an die 10 qm auf 15 m Strecke, die mich in der Nutzung stark eingeschränken.
Möglicherweise steht das ganze dann einer etwaigen Duldungspflicht entgegen.

Das sind wie gesagt meine Ansichten und Erkenntnisse, letztendlich entscheiden müssen das wohl andere Stellen.


Für uns steht nun aber fest, dass dieser Schandfleck auf gesamter Länge nicht hinnehmbar ist. Daher werde ich mit dem Nachbarn reden und um mittelfristige (Sommer 2013) Bereinigung bitten. Dazu sollten die Entfernung der Wuchergebüsche sowie eine Dachentwässerung ohne weitere Überhänge sowie Rückbau unnötiger Dachüberstände zählen. Natürlich werde ich ihm meine Mithilfe in Form von Arbeitskraft und Werkzeug anbieten.

Die Rückbauforderung lasse ich zunächst extern prüfen und setze sie ggf. durch. Allein schon um die Wertminderung zu beseitigen und ggf. spätere Auseinandersetzungen zu vermeiden, sollte der Nachbar einmal verkaufen.


Vielen Dank für alle sinnvollen Anregungen zum Thema!