Überraschender Hausverkauf - Finanzierung möglich?

der Preis ist ja niedriger als der Bodenrichtwert *kopfkratz*

So rein das Verhältnis Einkommen zum benötigten Kredit für den Kauf klingt durchaus machbar...
Ich würde auch über öffentliche Mittel nachdenken, vielleicht kommt es vom Einkommen her noch hin, einfach informieren.

Problematisch wird sicher die Renovierung. Kann sehr teuer werden. Klar, selbst kann man auch paar Jahre warten, wenn die Bude einem nicht gerade überm Kopf zusammenbricht, man kann auch mit einem 30 Jahre alten Bad leben und Ölöfen und alten Fenstern usw. Aber ob ein Mieter das mitmacht, von gesetzlichen Bestimmungen mal abgesehen - gute Frage.
Ein Gutachten wäre sehr sinnvoll. Für die Renovierung vergibt die KfW Kredite, die unter den normalen Konditionen liegen, aber ich weiß nicht, ob das auch für vermietete Immobilien gilt.

 

Hallo Moosi,

wie gesagt, meines Erachtens ist das Problem der Eigentumsübergang und die damit verbundenen Pflichten.

Preis unter Bodenrichtwert bedeutet eigentlich immer, dass der Verkäufer die Abrisskosten des alten Baubestandes mit einrechnet. Kann im Einzelfall natürlich anders sein, ist aber die Regel, d.h., da wurden beim Kaufpreis schon 40-50 tausend Euro für den Abriss mit einkalkuliert.

So eine Summe muß man für ein kleines Wohnhaus mit Keller mindestens Rechnen, häufig muß das ganze als Sondermüll entsorgt werden, da nicht zu trennen.

Gruß
Gilles

 

Hallo,

als wenn ich 850qm * 220Euro nehme komme ich auf 187tausend.

Lasst euch bloß nicht erzählen dass wäre für 15.000 Euro abzureißen, im Leben nicht.

Gruß
Gilles

 

Hallo Moosi,

ist mir schon klar, es sind eben die einige Dinge die mich stutzig machen und die unbedingt zu prüfen sind.

1 - Warum wird das Haus unter Bodenrichtwert verkauft?
2 - Könnt Ihr die Installation so beibehalten wie bisher oder ist eine Sanierung fällig?

Das ihr in keiner Schimmelbude wohnt nehme ich mal an, dass die Geschichte beim Kauf trotzdem ein wirtschaftlicher Totalschaden sein kann, kann man trotzdem nicht ausschließen, nämlich dann, wenn der Gesetzgeber mit seinen Auflagen, in diesem Falle eben der EnEV kommt.

Gruß
Gilles

 

warum nicht ?

Es ist nicht ungewöhnlich, dass es so im Rahmen von "Verwaltungsakten" zu solchen Angeboten kommt.
Ich würde da jedenfalls nicht um eine Kostenbeteiligung hinsichtlich der Begutachtung nachfragen. Wenn einmal ein "brandneues" Gutachten die Augenfälligkeit der unterschiedlichen Beurteilung der Bodenrichtwerte offenlegt, könnte es auch sehr schnell vorbei sein mit dem Schnäppchen. Bei der Gelegenheit wird das "Versehen" dann oft auch bemerkt.
Ich bin der Meinung, wenn die Differenz vom Bodenrichtwert tatsächlich so ist, wie Sie sie schildern, wird (jetzt mal hart ausgedrückt) Volksvermögen verschleudert, veruntreut, oder wie immer man es nennen will. Wird es zu offensichtlich, gibt es sicher bald eine Korrektur (aber wohl nicht nach unten) Ihre Aufgabe ist es aber nicht darauf hinzuweisen. Wenn es Ihnen so angeboten wird, können Sie dies auch annehmen.

Der Einwand von gilles027 hinsichtlich der EnEV ist nicht zu unterschätzen.
An Eurer Stelle würde ich noch einige Stunden im Internet zubringen um eine eigene Meinung zu finden. Hauptsächlich zu Themen wie Sinn und Unsinn der EnEV mit deren Verbindung z. B. zu den anerkannten Regeln der Technik usw. Weiterhin wirklich (ja hier im Forum gibt es das) einen Fachmann finden, der den baulichen Zustand beurteilen kann und gleichzeitig seriös über vorzunehmende Instandsetzungsarbeiten informiert. Und das es bei der Berechnung, Umsetzung und Auslegung der EnEV "Spielräume" gibt, ist ein offenes Geheimnis.


Sie können Handwerker finden, welche ehrlich aufklären und welche, die sich bemühen ehrlich aufzuklären und trotzdem dringend Aufträge brauchen.
Auch einem Handwerker kann man einmal einen Rat bezahlen. Die sollten das viel mehr praktizieren. Jeder will Rat und Angebote, neutral und billig, aber von 12 verschiedenen Anbietern. Die investieren Zeit, welche ihnen nicht bezahlt wird.
Es gibt kein Wertungssystem, welches Ihnen die passende Person oder Firma auf Knopfdruck auswirft Das Gleiche gilt im Finanzbereich ebenso. Schwierige Aufgagen, welche Sie da lösen müssen.

Mein letzten Handwerker behauptete auch, meine Fenster nach den geltenden Regeln der Technik oder so ähnlich mit giftigem Bauschaum einlullen zu müssen. Fensterabdichtungen in einem Fachwerkhaus 100 % ig hinzukriegen (jedenfalls in der vom Hersteller vorgegebenen Montagezeit) Das Haus hatte alle Renovierungsattacken der letzten 300 Jahre ganz gut überstanden.Theorie und Praxis weichen weit voneinander ab, erstrecht in Zeiten des Klimatrullala.
Ich habe einen Fachmann gefunden, welcher mich berät und dafür ein Honorar bekommt. Keine Ambitionen also auf künstlich aufgeblasene "Summen".

Wie gesagt es gibt diese "Seriösen". Nur, finden müssen Sie diese selbst.

Auch bei den Finanzen können Sie sich in Ruhe und unbedrängt informieren. Gehen Sie z. B. auf eine Seite wie www.baugeldvergleich.de oder ähnliche. Dort sind Mengen von Anbietern gelistet. Auf deren Seiten finden sie komplette Formularsätze mit deren Hilfe Sie jede erdenkliche Finanzierungsvariation simulieren können. Mit diesen Vergleichsergebnissen können Sie dann auch "nebenan" um Angebote anfragen.

Das wird erst einmal Ihre Zeit bis übers Osterwochenende in Anspruch nehmen. Trotzdem viel Spaß und auch Erfolg.

PS: Ich würde auch überlegen zuzuschlagen, wenn die Situation ist, wie Sie sie geschildert haben. Infos sammeln, abwägen, entscheiden.

 

zu PNs empfangen: einfach, wenn eingeloggt auf dieser Website ins "Kontrollzentrum" oben links gehen. Je nach Einstellung bekommt man zusätzlich eine Mail, wenn was angekommen ist.
Also ich hab Dir vorhin eine PN geschickt.

 

Hallo Moosi,

die Aussage Deines Bankers bezügl. KfW-Konditionen spricht nicht gerade für ihn. Die Konditionen liegen bei 5,05% bzw. 5,15% nom. bei 20 bzw. 35 jähriger Laufzeit und 15 jähriger Zinsbindung. Bei 10 Jahren liegts bei 4,75%. Also nicht teurer sondern günstiger. Damit wäre bei mir das Gespäch, bzw. die weiteren Gespräche mit dem Banker beendet. Auch der hat einen Vorgesetzten.
Bezügl. Bausparfinanzierung: Die Stiftung Finanztest hat Rechner im Internet zum Berechnen der tatsächlichen Kosten für Bauspardarlehen. Die Rechner findest Du hier: http://www.test.de/themen/bauen-finanzieren/rechner/ .
Mein Tipp: Sucht Euch eine andere Bank, es gibt bessere Konditionen mit kostenlosem Sondertilgungsrecht.
1 bis 2 % würde ich als niedrige Tilgung betrachten.

Beste Grüße

 

Mir persönlich gefallen Annuitäten-Darlehen auch besser.
Wenn Du eine Planungssicherheit haben möchtest, nimm 15 Jahre Laufzeit. Für die Flexibilität bieten manche Banken kostenloses Sondertilgungsrecht (1 x max. Summe X pro Jahr) und eine bestimmte Anzahl kostenloser Änderung der Tilgungshöhe an.
Ist gut, wenn mal unerwartet Geld oder zusätzliche Belastungen reinkommen.

KfW kann eigentlich nicht teurer sein...
Wir haben es bei unserem Neubau gelassen, weil sie nur knapp unter dem Angebot unserer Internet-Bank-Tarifen war und wir dafür den Aufwand nicht treiben wollten...

 

ich kann gerade nicht auf meine Berechnungen zugreifen blöderweise, daher nur überschlagen:
Wikipedia sagt (http://de.wikipedia.org/w/index.php?title=Annuitätendarlehen&oldid=10716861) dazu die Formel.
Also rechnen wir einfach. Ich bekomme bei 8% Zins und einer Laufzeit von dann nochmal 9 Jahren (soll ja mit dem Bausparer verglichen werden) in etwa 9284 Euro p.a., also 773Euro pro Monat. Die Tilgung liegt dabei nicht bei 2%, sondern bei um die 8%, ist ja auch klar, bei 2% würde es nochmal 20+x jahre dauern, um alles abzubezahlen. Heißt übersetzt, man könnte noch mehr tilgen, bei gleichbleibender Rate (870 Euro p.M.) wäre man grob in 7,5 Jahren fertig.

Mir fallen dabei zwei Sachen auf:
1. Die Kreditsumme ist schlicht und ergreifend nicht korrekt. Zu dem Kaufpreis kommen noch 3,5% Grunderwerbsteuer und 1,5-2% Notarkosten, macht schon 5,5% mehr als die 172T€. Und dabei ist noch kein Cent für Renovierungsmaßnahmen eingerechnet.
2. Die Zinssätze sind nicht gerade niedrig.
3. so gut wie jede Bank bietet inzwischen Sondertilgung an.
4. wenn man bei der Variante 4 zusätzlich noch ein bißchen Nachlass rausholt, also z.B. 4,75 statt 4,78 (ist auch noch nicht die günstigste Variante) und die Rate aus den Varianten 1 und 2 annimmt, dann liegt die Restschuld nach 10 Jahren bei etwa 85T€.
Gut, rechnen wir weiter mit angenommenen 8% Zinsen und gleicher Rate. Nochmal 10Jahre, Restschuld nach insgesamt 20 Jahren bei etwa 32T€.
Damit wäre man auch bei 8% Zinsen in unter 4 Jahren Abzahlung fertig.
5. KfW hat auch Modernisierungsprogramme, die durchaus sinnvoll sein könnten und die Konditionen sind insgesamt sicher nicht teurer, als bei dieser Bank.

Insgesamt wären meine persönlichen Verhandlungen mit dieser Bank nach diesem Angebot abgeschlossen und ich würde mich nach einer umsehen, die mehr Möglichkeiten (SoTi) zu geringeren Zinssätzen anbietet.

Zu der letzten Frage: man sollte nicht die Äpfel mit Birnen vergleichen, wie es bei dieser Bankberatung gemacht wurde. Zwischen der Rate in den Angeboten 1 und 2 und der Rate im Angebot 4 liegen ca 170 Euro jeden Monat. In Tilgung umgerechnet würde das beim Angebot 4 und Rate von 1+2 keine 2% Tilgung, sondern bei nicht ganz 3%.

Fangt von vorne an mit der Frage, wieviel Geld tatsächlich gebraucht wird, wie hoch die monatliche Rate sein darf, wieviel Flexibilität man braucht (z.B. könnte man durchaus darüber nachdenken, doch über die KfW zu finanzieren, 3Jahre tilgungsfrei und danach mit den freiwerdenden 350 Euro schnell tilgen, müßte man durchrechnen, ob sich das im Vergleich zu anderen Alternativen lohnt) und dann nochmal bei Banken anfragen. Laßt Euch nicht vom Lieblingsgespenst der Banken, den hohen Zinsen, verunsichern - tilgt man ausreichend, können einem selbst die 8% Zins nichts. Außerdem liegt die Inflation selbst bei mäßigen Werten in 10Jahren auch bei 20-30%, was man nicht vergessen sollte, 870 Euro sind heute mehr wert, als sie es in 10 Jahren sein werden.

Viele Grüße
Eileen

 

Hallo Moosi,

wir sind auch gerade dabei eine Immo zu kaufen, allerdings im strukturschwachen Nordbayern (Oberfranken), da ists Gott sei Dank etwas billiger. Die Erfahrung, die wir bisher gemacht haben ist, daß man von den meisten Banken (auch Internetanbietern) erst einmal ein 0815-Angebot bekommt.

Zum anderen würde ich so viel wie möglich an EK in die Finanzierung stecken und die Tilgung bei max. 1% belassen, dabei nebenher sparen wie ein Weltmeister. Die gesparte Summe dann entweder als Sondertilgung einsetzen oder eben als liquide Reserve behalten. Grundsätzlich würde ich tilgen so viel es geht, andererseits muss natürlich auch für Notfälle (kaputte Waschmaschine/Autoreperatur usw) genug da sein. Sprich ein monatlicher Puffer von 300-500 EUR der zurückgelegt werden kann sollte drin sein.

Zum Vermieten wurde ja schon viel geschrieben, aber da würde ich sagen, daß man das nur tun sollte, wenn man auch genügend Geld hat (oder teure Vermieterrechtsschutz) um evtl. nichtzahlende Mieter auch wieder räumen zu können.

Habt Ihr Euch schon über LABO erkundigt ? Bei Kauf braucht Ihr 15% EK, dann wird bis zu 35% der Gesamtsumme (incl. Nebenkosten !!), max aber 100tsd EUR vom Staat 15 Jahre zinsfrei (0,5% Bearbeitungsgebühr/Jahr und nach 3 jahren 1% Tilgung) zur Verfügung gestellt, wenn Einkommen/Objektgröße stimmen.

Dann könnte es so aussehen, daß Ihr bei 35 000 EK und 180 000 Gesamtkosten 63 000 EUR Labo bekommen könntet und nur 82 000 über die Bank (im ersten Rang). Bei 1% Tilgung wäre die Belastung dann am Anfang bei 444 EUR/Monat.

Ihr müsstet halt am Landratsamt mal nachfragen, ob Ihr die Vorraussetzungen erfüllt.



Das wären bei Euch

 

bei KFW-Krediten ist die ING-DIBA ne gute Adresse, die gibt derzeit noch 0,5% Zinsvorteil. Zudem kann man 5% pro Jahr sondertilgen und auch die Tilgunsgrate ändern (ich glaube 3 mal). Mit den Konditionen konnte (oder wollte) bei uns keine Filialbank vor Ort auch nur annähernd mithalten.
Es gab auch noch etwas günstigere Direktbanken, dort fühlten wir uns aber nach einigen telefon-Gesprächen nicht so gut aufgehoben.
Unsere Erfahrungen mit denen sind bisher sehr postiv, für eine Direktbank recht unbürokratisch und schnell in der Auszahlung, kompetente telefonische Ansprechpartner.

R.

 

Hallo, ja es gibt günstigere Anbieter als die DiBa.
Die Aktion Sonderkonderkonditionen auf KfW-Darlehen endet zum 30.04.08 bei der DiBa. siehe http://baufinanzierungsblog.blogspot.com/2008/03/ing-diba-ende-sonderaktion-kfw.html
Bei unseren Auswertungen kommt die DiBa eigentlich selten als günstigster Anbieter heraus. Aber kompetent sind sie, das stimmt. Unkompliziert ? Naja, immerhin werden dort 60 % aller Anfragen abgelehnt. Man muß unbedingt darauf achten, dass alles sehr gut vorbereitet ist. Dann gibt es auch dort relativ wenig Probleme. Wenn die Finanzierungs ins Raster paßt.

Beste Grüße

 

Hallo Moosi,

das KfW-Wohneigentumsprogramm gilt nur für eigengenutzten Wohnraum.
Bezüglich der Aussage Eures Banker zwecks Kreditverkauf: Mit Verlaub, das ist Unsinn. Die Diskussion ausgelöst hat nicht der Bericht über eine Internetbank sondern über eine oder mehrere Sparkassen. Der Mann hat es aber echt drauf, Unsinn zu verzapfen. Fast alle Internetbanken haben mittlerweile Stellungnahmen über dieses Thema abgegeben, dass es bei Ihnen eben nicht so ist. Und da schimpfen die Leute über meinen Berufszweig, oder besser gesagt Tätigkeitsbereich. Da kann man sich nur wundern.

Ansonsten ist die Herangehensweise schon richtig. Sondertilgung und Tilgungswechsel sind eh Standard mittlerweile. Zu beachten ist noch, dass es bei dem KfW-Wohneigentumsprogramm weder Tilgungswechsel noch Sondertilgungen gibt.
Ich würde mich an Eurer Stelle wirklich einmal mit dem Vorgesetzten des Herrn Bankers in Verbindung setzen, vielleicht bekommt ihr dann eine vernünftige Beratung.

Beste Grüße

 

Bei uns war die Ing-diba einige der sehr wenigen Direktbanken die bei unserem nicht Raster-Fall Teilgrundstück nicht sofort abgewunken haben, von daher fanden wir es unkompliziert, gute erfahrung jetzt auch bei der Auszahlung, sehr schnell ohne rumzuzicken...
Aber es gab auch günstigere, das stimmt...

R.