Um- bzw. Neufinanzierung. Sind diese Konditionen OK?

Diskutiere Um- bzw. Neufinanzierung. Sind diese Konditionen OK? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo Liebe Foristen, ich bin neu hier im Forum und brauche Euren fachmännischen Rat. Bei uns steht eine doch recht komplexe Um- bzw....

  1. Milan205

    Milan205

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    Hallo Liebe Foristen,

    ich bin neu hier im Forum und brauche Euren fachmännischen Rat.

    Bei uns steht eine doch recht komplexe Um- bzw. Neufinanzierung an und ich bin mir nicht sicher wie ich das vorliegende Angebot bewerten soll.


    Zu den Fakten:

    Meine (Ex-)Frau, meine Eltern und ich haben im November 2006 ein 3,5 FH (BJ 1976) gekauft.
    Wir stehen alle zu 1/4 als Miteigentümer im Grundbuch.

    Damaliger Kaufpreis betrug 360.000 Euro.
    Meine Eltern haben im gleichen Zuge Ihr REH für 200.000 Euro verkauft und diese Mittel wurden als EK eingesetzt.
    Detailierte Aufschlüsselung folgt weiter unten.


    Zunächst ist es vermutlich sinnvoll, Euch ein Bild über die damalige und jetzige Wohnsituation zu verschaffen, um das darauf folgende Finanzierungmodell besser darzustellen.

    1. Die Soutterain Wohnung (2 Z - 55qm) stand leer und wurde (nach Sanierung, - neues Bad, Boden, Küche) zunächst von meiner damaligen Ehepartnerin und mir bewohnt (März 2007 - März 2010).

    2. Den Mietern im EG (3 Z - 100 qm) wurde beim Kauf eine Abstandszahlung angeboten (ca. 12 Jahre im Haus und beide Renter). Meine Eltern konnten nach umfassenden Sanierungsmaßnahmen (neues Bad, neue Böden, Küche et..) die EG-Wohnung ab März 2007 beziehen.

    3. Die Wohnung im 1. OG (3 Z - 100 qm) ist seit 1980 an eine Rentnerin vermietet. Die Warmmiete beträgt 700,- Euro. Im Vergleich zu den marktüblichen Mietpreisen in der Region (15 km südlich von FFM) eher unterdurchschnittlich.
    Später einmal können durch kleinere Sanierungsmaßnahmen (neus Bad) in etwa 850/900 Warmmiete erzielt werden (Vergleich: Immobilienteil der städt. Zeitung, sowie Internetportale).

    4. Die Wohnung im DG (3 Z - 85 qm) wurde bis April 2009 vermietet. von April 2009 bis März 2010 wurde diese Einheit komplett saniert und sehr hochwertig ausgestattet. Unter anderem wurde eine 8 Meter lange Dachgaube eingezogen, neue Dachisolierung, Grundriss verändert, alle Wasserleitungen, Stromleitungen wurden ebenfalls erneuert. Es wurden hochwertige Materialien verwendet, da die Wohnung für "uns" bestimmt war. Um diese Umbaumaßnahmen zu stemmen, musste 2009 ein weiterer Kredit her (s.unten).

    5. zwischen 2008 uns 2010 wurden weitere Modernisierungsmaßnahmen in allen 4 Wohneinheiten vorgenommen. U.a.:
    - neue Fenster im gesamten Haus.
    - die Gartenanlage inkl. Umzäunung erneuert
    - Balkone wurde erneuert
    - Heizung neu
    - und weitere Modernisierungen....



    Finanzierungsmodell 2007 und 2009:

    2007:
    Kaufpreis 360.000 €
    + Kaufnebenkosten
    + Abstand für Mieter (EG)
    + Renovierungsarbeiten (Soutterain, EG)
    + Ablösung eines alten Kredites

    - Eigenkapital aus Hausverkauf meiner Eltern

    = 240.000 Euro Gesamtfinanzierungssumme.



    Das Darlehen wurde bei einer großen dt. Bank aufgenommen. Gesplittet in 140 TSD Hausbank + 100 TSD KfW 124.
    Die Finanzierung läuft bis dato auf mich und meine (Ex-)Frau. Meine Eltern haben für uns gebürgt, da sie je zu 1/4 Miteigentümer sind.

    Finnazierungskonditionen Hausbank:
    10 Jahre Zinsbindung (bis Dez 2016)
    4,54 % effektiv, 1.5 Tilgung

    Finnazierungskonditionen KfW
    10 Jahre
    4,35 % effektiv

    Mtl. Baufinanzierungsrate = 1.200,- Euro


    2009:
    Im Jahr 2009 wurde für die o.g. Sanierungsmaßnahmen im DG weitere 40.000 aufgenommen. 50.000 wurden aus Eigenmitteln dazugeführt.

    Mtl. Baufinanzierungsrate = 200,- Euro.


    D.h., es stehen im Moment 1400,- Euro an Finanzierungskosten an.
    550,- an Kaltmiete stehen dem gegenüber, so dass "netto" 850,- Euro von uns gestemmt werden müssen.
    Die Restlaufzeit für den Kredit aus 2007 beträgt noch ca. 27 Jahre. Die Laufzeit für den Kredit aus 2009 läuft noch ca. 30 Jahre. Unter gleich bleibenden Konditionen...


    Nun läuft es im Leben nicht immer so wie es mal in "jungen" Jahren geplant war und meine (Ex-)Frau und ich trennten uns Anfang 2011.
    Ich behielt die Immobilie und sie zog im April 2011 mit den gemeinsamen Kinder aus dem Haus aus.


    Da ich mittlerweile (wie auch meine Ex) in einer neuen Beziehung bin, und die Aufhebung der bisherigen Darlehen nun ansteht, wurde die bisherige Hausbank mit den neuen Finanzierungsoptionen beauftragt, entsprechende Angebote vorzulegen.

    Am meisten verwundert mich, dass die Bank keineSchuldübernahme, trotz mehrmaliger Anfragen, anbietet. Andere Kreditinstitute bieten dies an.
    Erwähnt werden muss dabei auch, das die Bonität meiner neuen Lebenspartnerin besser ist, als die meiner Expartnerin. Ihr Schufa Scorewert liegt bei 98,5 % (meiner liegt bei über 95%). Auch der Verdienst liegt höher. Es gibt keine Darlehensverträge, allerdings auch kein frisches Eigenkaptial, das eingesetzt werden könnte..

    Es werden von der Bank nur neue Darlehen mit hohen Vorfälligkeitsentschädigungen angeboten. Keine Alternativen.


    Folgende monatliche Einkommen stehen zur Verfügung:

    Partnerin: 1950,- netto
    Ich: 1950,- netto
    Mieteinahme: 550,- (kalt)

    450,- Unterhaltsleistungen werden an meine Ex geleistet.
    Ein alter Bausparer wird bis nächstes Jahr abgezahlt (noch 4.400 Euro offen).
    Ansonsten keine weiteren Kreditverträge.


    In den neuen Baufinazierungsangeboten, kommen zu den jetzigen ca. 260 TSD Restschulden noch die Aufhebungsgebühren hinzu (ca. 15 TSD, je nach aktuellem Zinssatz), Grunderwerbssteuer und Notargebühren für den Verkauf des Miteigentumsanteil (1/4) von Exfrau an neue Partnerin und die Auflösung des Bauspaerer (4.4TSD).
    Macht in Summe eine Neufanzierung in Höhe von 291.000 Euro.

    Ganz schön happig meiner Ansicht nach. Die aktuell niedrigen Zinsätze jedoch, düften dazu beitragen, dass weder die mtl. Tilgunsrate noch die Gesamtlaufzeit sich wesentlich verändern düfte.


    Folgende Angebote wurde mir gemacht:

    1)
    Darlehensbetrag: 291 TSD
    Sollzinssatz: 3,55% p.a.
    Zinsbindung: 10 Jahre
    Anfngl. Tilgunssatz: 2 % p.a.
    Sondertilgungsrecht: 5,00% p.a. + Tilgungssatzänderung 2x zw. 1-5% p.a.
    Bearbeitungskosten: 1,00%
    Nettodarlehensbetrag: 288.090 EUR
    Eff. Zinsatz: 3,70%
    Laufzeit (bei gleichbleibendem Sollzinssatz): 28 Jahre / 11 Monate
    mtl. Finanzierungskosten: 1.345,88 Euro

    2)
    Darlehensbetrag: 291 TSD
    Sollzinssatz: 4,00% p.a.
    Zinsbindung: 15 Jahre
    Anfngl. Tilgunssatz: 2 % p.a.
    Sondertilgungsrecht: 5,00% p.a. + Tilgungssatzänderung 2x zw. 1-5% p.a.
    Bearbeitungskosten: 1,00%
    Nettodarlehensbetrag: 288.090 EUR
    Eff. Zinsatz: 4,17%
    Laufzeit (bei gleichbleibendem Sollzinssatz): 27 Jahre / 7 Monate
    mtl. Finanzierungskosten: 1.455,00 Euro


    3)
    Darlehensbetrag: 291 TSD
    Sollzinssatz: 4,28% p.a.
    Zinsbindung: 20 Jahre
    Anfngl. Tilgunssatz: 2 % p.a.
    Sondertilgungsrecht: 5,00% p.a. + Tilgungssatzänderung 2x zw. 1-5% p.a.
    Bearbeitungskosten: 1,00%
    Nettodarlehensbetrag: 288.090 EUR
    Eff. Zinsatz: 4,46%
    Laufzeit (bei gleichbleibendem Sollzinssatz): 26 Jahre / 11 Monate
    mtl. Finanzierungskosten: 1.522,90 Euro



    Wie bewertet Ihr die obigen Angebote?

    Ich finde die Konditionen nicht sonderlich berauschend, wenn man doch den Baufinanzierungsmarkt vergleicht.
    Sicher sollte man sich nicht von "Schaufenster-Konditionen" blenden lassen, aber egal wie ich recherchiere, so gibt es doch wohl aktuell bessere Konditionen?
    Mich würde, aufgrund der aktuellen Marktlage, eine längere Zinsbindung reizen (15 oder 20 Jahre).

    Der Beleihungswert, und das ärgert mich doch sehr, wurde von der Bank mit lächerlichen 310 TSD bewertet. Der Clou dabei ist, 2007 wurden hier noch 360 TSD angesetzt.
    In den vergangenen Jahren wurden weitere 100 TSD Euro in umfassende Sanierungsmaßnahmen (s.o.) investiert. Wenn ich den Markt (Internet, Zeitungen) beobachte, stelle ich fest, dass in etwa gleichwertige Häuser (teilweise mit weniger Grund- und Wohnfläche, meist unsaniert) mit mindestens 450-500 TSD Euro (!) angesetzt werden.
    Klar, mag sich der ein oder andere nun denken, dass jeder "seine" Immobilie für besonders hochwertig hält. Hier kann ich eine objektive Einschätzung meinerseits versichern.

    Ein "unabhängiger Gutachter" der Bank, war vor einigen Wochen bei uns und nahm eine Bewertung vor. Der Mann war m.E. sehr freundlich, hat die Lage der Immobilie gelobt, fand Mehrfamilienhaus in einem sehr gutem Zustand. Er erkundigte sich nach dem alten Kaufpreis und war der Ansicht, dass die Modernisierungsmaßnahmen eine sehr gute Investition waren. Eine Schätzung wollte (und durfte) er nicht direkt abgeben.

    Gerade im Großraum Frankfurt am Main halten sich Immobilienpreise stabil, bzw. sind am steigen. Wie kommt die Bank auf eine solch irrsinnige Bewertung?
    Nach Rückfrage beim zuständigen Finazierungsberater, wurde "versichert" dass die Summe nicht bedeuten würde, dass das Haus nicht mehr wert wäre...

    Mein Eindruck ist schlussendlich, dass die Bank durch den veränderten (für uns bedeutend schlechtereren) Beleihungswert, den entgangenen Zinsschaden der alten Vertäge und den aktuell (für Darlehensnehmer) günstigen Zinssatz, den eigenen Schaden begrenzen möchte. Die obigen Zinssätze sind nicht mit den Konditionen von Direkt- und Onlinebanken vergleichbar, oder?


    So, für´s erste genug an Information. ;)

    Ich wäre Euch sehr dankbar, wenn Ihr Eure Meinungen mitteilt.


    Gruss,
    Milan
     
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  3. #2 GeorgPuetz, 14. Dezember 2011
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 14. Dezember 2011
    GeorgPuetz

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    Moin,

    habe im Anhang mal die aktuellen Konditionen einer Finanzierungsplattform hochgeladen. Die Konditionen beinhalten bereits eine Provision für den Vermittler.

    Es wird schwierig, die Bank zu besseren Konditionen zu bewegen. Die sitzen an einem ziemlich langen Hebel. Alles, was da jetzt vorgenommen wird, geschieht auf freiwilliger Basis.

    Die neue Zinsfestschreibung auf 15 Jahre oder länger zu fixieren ist sicher sinnvoll. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung lasse von einem Sachverständigen überprüfen - hier passieren noch häufig Fehler zu Lasten der Kunden .
     
  4. Milan205

    Milan205

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    warum keine Schuldübernahme -trotz Bonität- möglich?

    @GeorgPuetz
    vielen Dank.


    Ich muss den Thread jetzt doch nochmal hochholen.


    Mir wäre es ja am liebsten, wenn ich die laufenden Kredite umschulden könnte, also quasi durch Schuldübernahme, so dass gar keine Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen.

    Konkret: Aus den beiden gemeinsamen Darlehensverträgen geht meine Ex-Frau raus (Schuldhaftentlassung), und meine neue Partnerin kommt rein.

    Da die Bank ja "neue" Kredite vergeben möchte (Engagement lieg vor), bestätigen sie ja quasi, dass die Kreditwürdigkeit meiner neuen Lebensgefährtin ausreichend ist. :irre

    Mehrere Anfragen an die Bank, warum keine Schuldübernahme stattfinden kann, werden mit einem "es ist rechtlich abgesichert, dass wir es nicht machen müssen" abgeschmettert.


    Ich habe große Lust, auch aufgrund der o.g. Konditionen die Bank zu wechseln. Nur fürchte ich, dass dieses komplexe Vorhaben viele Banken scheuen würden (Scheidung im Gange, neuer Partner, Eltern zu je 1/4 Miteigentumanteil des MFH...)


    VG
     
  5. #4 SmartHome, 5. Januar 2012
    Zuletzt bearbeitet: 5. Januar 2012
    SmartHome

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    Je geringer die Bewertung, umso höher der Beleihungsauslauf. Somit ist der angesetzte Zinssatz höher, was der Bank natürlich gefällt.

    Sollten Sie Ihrer potentiellen Ex-Gattin ggü. unterhaltspflichtig sein, würde ich dieses Vorhaben nochmals überdenken.
     
  6. lumo

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    Eigentlich sollte Deine Bank den Kredit auf einen neunen Schuldner umschreiben, sofern Deine Ex-Frau nicht mehr im Grundbuch steht. Falls Deine Bank sich bockig anstellt, kannst Du ja mal beim BaFin Verbrauchertelefon anrufen und fragen, wie Du Dich verhalten sollst.

     
  7. #6 Bankkaufmann, 7. Januar 2012
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    Hallo
    ich habe das wirklich nur grob gelesen, muss aber kurz sagen:
    Ja, die Banken machen derzeit keine Schuldübernahmen, sondern nur noch Umschuldungen. Habe ich bei einem Kunden von mir jüngst erst live vor 1 Monat miterlebt. Schuldübernahme wird kategorisch abgelehnt. Umschuldung gegen VFE wird gemacht, wenn der Rest passt.

    Kurz ein Wort zu den 95% und 98% des Schufascore. Beide Prozentangaben haben 100% überhaupt gar nichts mit der Summe der monatlichen Bonität zu tun.
    Die Prozente stehen dafür wie wahrscheinlich ist, dass der Kunde seinen Verpflichtungen nachkommt.
    Ich habe gerade einen Kunden in Stuttgart der EUR 5.000,00 im Monat verdient, aber einen Score von 81,20% hat. Der Score ist die Vergangenheit des Kunden im Zusammenhang mit den Banken u n d anderen beteiligten Firmen.

    Möchte man n u r seinen Buchstaben des Hypothengeschäftes einholen geht das kostenlos über meineschufa.de ( wenn man weiß wie )...

    Letztendlich ein Wort zu den Konditionen:
    Die Konditionen im Internet sind meistens durchweg für den Eigenheimbereich.
    IHR aber habt ein 3,5 Mehrfamilienhaus wie ich sehe.

    Hier kommt es ganz darauf an wie die Bank den Ertragswert berechnet. Dieser ist alleine von der Miete abhängig. Im Eigenheimbereich ist die Rede vom Sachwert. Für Konditionen vom Ertragswert abhängig gibt es keine Schaufensterkonditionen.
     
  8. musiker

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    Ich würde auf jeden Fall mit anderen Banken reden.

    Noch eine Frage: Wieso vermietet Ihr die Wohnung im Souterrain nicht? Oder habe ich das übersehen?
     
  9. Milan205

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    @lumo
    vielen Dank! Ich werde mich an dieser Stelle mal kundig machen
     
  10. Milan205

    Milan205

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    Hi,
    Danke Dir für diese Informationen. Ich denke auch, dass gerade das Einkommen eine wichtige Rolle spielt.
    Nur kenne ich viele Personen, auch in der Verwandschaft, die verdienen gutes Geld (>5000 € netto), leben aber absolut über Ihren Verhältnissen (Ratenkredite, Auto + Urlaub auf Pump).
    Sie kommen Ihren Verplichtungen teilweise nicht nach und bekommen Ihre Schufaeinträge.

    Ich dachte mir, es sollte ein guter Mix aus vernünftigem Einkommen UND einem guten Schufa Score sein?


    Was hat es mit "Buchstaben" bzgl Hypothekengeschäft auf sich? Wie komme ich an diese Information?


    Zum Thema MFH.
    Es ist richtig, dass dieses Haus 3, bzw. mit Souterrain 4 Wohneinheiten hat.
    Davon jedoch, werden 2 privat bewohnt (DG von mir - EG von meinen Eltern). Die Souterrain Wohnung "gehört" meinen Eltern und wird für Besuche der Enkelkinder bereitgehalten.

    Vermietet wird also lediglich nur eine Wohnung. Umgerechnet nicht mal 30% der Gesamtwohnfläche.

    Ich kann doch nicht aufgrund dessen "schlechtere" Konditionen bekommen?

    Mir ist durchaus bewusst, dass "Schaufensterkonditionen" nur selten Zustande kommen, bzw. wenn viele positive Faktoren zum Tragen kommen (Einkommen, Beleihungswert, Dinc)... oder wenn man Bundesminister/präsident ist :o
     
  11. #10 Bankkaufmann, 10. Januar 2012
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    Bei einem MFH wo es 3 oder 4 WE gibt bewohnt Ihr mehr als 50% der Wohnfläche. Das ist okay, wenn auch aussergewöhnlich. Es kommt wirklich auf die Bank an ob diese den Sachwert für überwiegend private Nutzung oder den Ertragswert für die Konditionsfindung einsetzt.
     
  12. Milan205

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    so außergewöhnlich finde ich es gar nicht.
    Früher war es nicht unüblich in Generationenhäusern zu leben…

    Wir wären ja nun „doppelt“ bestraft, wenn man dann für dieses doch recht große Haus (über 315qm Wohnfläche ohne Nutzfläche) nur 550 Euro Kaltmiete für die Berechnung des Ertragswertes heranzieht und somit den Beleihungsauslauf berechnet. Dies bei 70% Privatnutzung der Gesamtwohnfläche.

    Fakt ist:
    4,17% eff. Zins bei 15 Jahren Zinsbindung finde ich derzeit zu happig für 291 TSD Kredit.
    Beleihungsauflauf meiner Ansicht nach um 80%...


    Vergleichbare Häuser werden für 450/500 TSD hier im Raum auf dem Markt angeboten.
    Selbst 2007 wurde eben dieses Haus, von der gleichen Bank bereits mit 360 TSD bewertet (vor Modernisierung: Dach, Fenster, etc..), nun mit 310 TSD! Crazy.


    Die Bank wurde vergangene Woche von mir bezüglich der Konditionen (und Beleihung) kontaktiert. Ich bin gespannt wie es hier voran geht.




    An die Finanzexperten unter Euch:

    Welche Finanzierungsmöglichkeiten stehen noch zur Auswahl? Irgendwelche „Sonderprogramme“, Kombinationen mit Bausparkassen… etc möglich?
    Ich kenne hier nur die zinsgünstigen KfW Darlehen.

    Allerdings haben ich und meine Ex-Frau dieses ja bereits 2007 in Anspruch genommen.
    Und ein zweites ist, zumindest für mich, wohl nicht mehr möglich…?

    Könnte (und wenn ja, in welcher Höhe?) meine neue Partnerin ein KfW (124) Darlehen für das gleiche Haus (Übertragung Miteigentumanteil) beantragen?


    Vielen Dank
     
  13. R.B.

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    Wenn Du der Meinung bist, dass die Bank Dich ungerecht bewertet, dann suche eben eine andere Bank. Ob DU einen Zinssatz für happig empfindest, oder nach Deiner Meinung das Objekt ungerecht bewertet wird, spielt doch keine Geige.

    Ich verstehe ehrlich gesagt den Aufstand nicht. Wenn die Bank nicht will, dann musst Du entweder die Konditionen akzeptieren oder eine andere Bank suchen. Was ist daran so schwer zu verstehen? Glaubst Du wirklich die Bank lässt sich beeindrucken wenn Du denen schreibst "Die im bauexpertenforum haben gesagt, der Zinssatz ist zu hoch"?

    Was die Bewertung betrifft, so schauen die Banken in den letzten Jahren etwas genauer hin als dies früher noch der Fall war. Ich kenne viele Objekte die in den letzten Jahren stark an Wert verloren haben, gerade in der genannten Altersklasse. Nur weil man 100T€ in ein Objekt investiert hat, bedeutet das noch lange nicht, dass der Wert auch um 100T€ steigt. Hier kommt es darauf an, wofür das Geld eingesetzt wurde. Wurde damit nur ein Renovierungs-/Sanierungsstau aufgelöst, dann ist das was ganz anderes als wenn dafür das Haus auf einen modernen Dämmstandard gebracht wurde. Investitionen in die Ausstattung mögen zwar für den jetzigen Bewohner wichtig sein, für den "Wert" des Gebäudes spielen die nur eine geringe Rolle.

    Fazit: Die Bank hat ihre Sicht dargelegt, und ist anscheinend trotz Rücksprache nicht bereit davon abzurücken. Also hast Du nur 2 Optionen. Alles andere ist Zeitverschwendung.

    Gruß
    Ralf
     
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  15. #13 Bankkaufmann, 11. Januar 2012
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    @Milan205

    Bei 80% Auslauf und EUR 291.000,00 Darlehen mit 15 Jahren fest kriegst Du ohne Probleme Konditionen w e i t unter 4%!
    Zielbereich 3,50% nominal.
     
  16. #14 Nutzer des BEFs, 11. Januar 2012
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    Als Bank würde ich auch die Finger davon lassen. Mir wären die Verhältnisse zu kompliziert. Anstatt das Haus zu teilen habt ihr doch eine komplexe Situation geschaffen. Wie sicher kann sich denn die Bank sein, dass diese Struktur 15 Jahre bestehen bleibt und nicht Eigentümer beitreten oder austreten?

    Mein Rat: Teilt das Haus in 4 ETW und ordnet diese konkreten Eigentümern zu und die Finanzierung wird bedeutend einfacher.
     
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Um- bzw. Neufinanzierung. Sind diese Konditionen OK?

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