Umgang mit Grunddienstbarkeiten lt. Grundbuch

Diskutiere Umgang mit Grunddienstbarkeiten lt. Grundbuch im Bauvertrag Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, wir sind mitten in der Bauphase. Neben den alltäglichen "Kleinigkeiten" sind wir heute zufällig über das Gespräch mit einem...

  1. #1 steinlaus, 30. Mai 2010
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    Hallo zusammen,

    wir sind mitten in der Bauphase. Neben den alltäglichen "Kleinigkeiten" sind wir heute zufällig über das Gespräch mit einem Nachbarn auf einen Sachverhalt gestoßen, dessen Würdigung hier im Forum für uns interessant ist.

    Ausgangslage: Familie steinlaus baut über einen Bauträger ein Passivhaus (Kettenhaus). Das Haus ist Bestandteil einer geplanten Siedlung, die samt und sonders über den Bauträger erstellt wird. Familie steinlaus erwirbt ein Haus an einem Privatweg, der als Sackgasse endet. Laut Grundbuch wird Familie steinlaus Miteigentümer an dem Privatweg. Auferlegt wird die Grunddienstbarkeit (Geh-, Fahr- und Leitungsrecht) für die jeweiligen Eigentümer der Grundstücke, die an der gleichen Straße liegen. Diese Grundstücke werden im Grundbuch auch explizit benannt.

    Heute also fahren wir zur Baustelle und werden von den (zukünftigen) Nachbarn zur Linken angesprochen, ob es denn wahr sein könne, dass wir als Anrainer dem Vorhaben des Bauträgers zugestimmt haben, dass unsere Straße einen Durchstich erhalten soll und so eben nicht mehr nur die Zufahrt zu unserem und den Nebenhäusern ermöglicht wird, sondern dass unser Weg (möglicherweise temporär) Durchfahrtsstraße für die gesamte Siedlung (gute 50 Parteien) werden soll. Nun hatte Familie steinlaus sich aber eben für das Haus entschieden, weil es in der Sackgasse liegt - und eben nicht an einer Durchgangsstraße (es gibt drei kleine steinläuse ...).

    Nach dem ersten Schreck haben wir dann den Kaufvertrag und das Grundbuch gewälzt und sind auf die eingetragenen Grunddienstbarkeiten gestoßen.

    Nun unsere Fragen.

    Unserer Meinung nach hätte der Bauträger vor dieser Entscheidung mindestens informieren müssen und unser Einverständnis einholen müssen. Gefragt hat er aber angeblich nach Nachbars Aussage die, die nun abweichend durch unsere Straße fahren müssen - die fanden - ebnfalls angeblich (verständlicherweise) halb so schlimm. Daraus konstruiert der Bauträger nun, "dass die Mehrheit einverstanden ist".

    Darf der Bauträger - quasi per einfacher Mehrheit - unser Recht so beschneiden und uns sämtliche Grunddienstbarkeiten für Hinz und Kunz auferlegen?

    Selbst wenn das nur temporär der Fall wäre - hätten wir nicht informiert und gefragt werden müssen? - Und wie könnte man, im Falle dessen, dass das vorübergehend anders nicht zu lösen ist, sicher stellen, dass der Durchstich beizeiten wieder geschlossen wird und der Privatweg der ursprünglichen Bestimmung wieder zugeführt wird?

    Welche Handhabe gibt es für uns? - Und, nicht zuletzt, wer zahlt eigentlich dafür, dass die doch exorbitant höhere Frequentierung des Weges sicher auch für erhöhte Instandhaltungskosten sorgen wird?

    Bitte nicht falsch verstehen - wir wollen nicht die Kosten für den Anwalt sparen - der wird ohnehin mandatiert. Aber wir möchten gern die Einschätzung des Forums haben.
     
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  3. #2 rheinpilot, 31. Mai 2010
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    Hallo, steinlaus.

    Ich bin kein Jurist, aber ich habe einige praktische Erfahrung mit rechtlichen Fragen rund um's Bauen.
    Soweit ich verstanden habe, hat Familie steinlaus das Haus mit dem gemeinsamen Weg schon gekauft.
    Ich würde zu erst zu dem Notar gehen, der den Kauf beurkundet hat. 1. Die Preise für Rechtsauskünfte sind beim Notar wesentlich billiger als beim Rechtsanwalt. 2. Der Rechtsanwalt muss sich erst noch in die Materie einarbeiten und hat einen höheren Preis. 3. Als Ausnahme fällt mir z.B. der Verein Haus & Grund ein. Dort gehört die Rechtsberatung zum täglichen Geschäft für die Vereinsmitglieder. Etwa so, wie die Automobilclubs ihre Mitglieder beraten.
    4. Ich tue es nicht, aber: Wenn ich mit einem GÜ bauen würde, dann würde ich mir einen fähigen Archi bestellen, der sich um meine Baustelle kümmert.
    5. Im Konfliktfall braucht's einen wirklich guten Rechtsanwalt.

    Liebe Grüße

    Rheinpilot
     
  4. #3 steinlaus, 31. Mai 2010
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    Hallo Rheinpilot,

    danke für den Hinweis mit dem Notar.
     
  5. #4 rudi1106, 31. Mai 2010
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    Verstehe ich nicht so ganz. Sind jetzt mehrere Dienstbarkeiten an dem Privatweg eingetragen? Und sind die erst nach dem Vertragsschluss bestellt worden?
     
  6. face76

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    Ich bin kein Jurist! Aber der Sachverhalt scheint mir relativ klar:

    1. Ihr und die angrenzenden Grundstückeigentümer seid Eigentümer dieses PRIVATWEGES.
    2. Ihr habt auf eurem Eigentum eine Grunddienstbarkeit eingetragen. Diese beinhaltet das Wegerecht für alle ANGRENZENDEN Grundstücke.

    Demnach müssen die Eigentümer des Weges (also ihr und die angrenzenden Grundstückseigentümer) diesen Weg m.E. NICHT als Durchfahrtsstraße zur Verfügung stellen. Wenn der BT das wünscht, müsste er zumindest einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümer des Privatweges herbeiführen - und ich glaube kaum, dass die das wollen.



    Achtung: Nur PERSÖNLICHE Meinung!!!
     
  7. sepp

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    dann lass es!

    wenn am ende der sackgasse sich andere grundstücke (die benannt sind) befinden, haben diese eine dienstbarkeit an eurer straße. wie die grundstücke bebaut werden, ist eine andere sache.
     
  8. face76

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    Ich habe nichts andere behauptet - wer lesen kann, ist klar im Vorteil ... :think

    auch als Architekt!
     
  9. #8 Karlheinz, 31. Mai 2010
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    Das ist schon der zweite Thread heute im Forum, bei dem ich mich nur wundern kann, welchen Blödsinn Nichtjuristen hier posten.

    Mal drei Hinweise:

    a) Sachverhalt klären. Ein Nachbar hat Dir erzählt, der Bauträger habe etwas vor. Kann stimmen, muss aber nicht. Bevor ich hier irgendetwas unternehme, würde ich schon noch mal mit dem Bauträger Kontakt aufnehmen (möglichst schriftlich/per Mail).

    b) Du bist juristisch nicht "Miteigentümer einer Privatstraße" (wäre ja mal was ganz neues). Du bist Alleineigentümer desjenigen Teils der Privatstrasse, der über Dein Grundstück verläuft, und kannst jedem Dritten die Nutzung dieses Teils der Privatstrasse verbieten - es sei denn, der Dritte kann eigene Rechte geltend machen (z.B. aus der Grunddienstbarkeit). Gibt es einen Teil der Straße, der komplett über Dein Grundstück verläuft, oder verläuft z.B. nur die Hälfte der Straße über Dein Grundstück?

    c) Du solltest Dir zwar hier im Forum keine Rechtsberatung holen, und die wird hier auch nicht erteilt. Die "Meinung" des Forums wäre aber fundierter, wenn Du nicht wiedergibst, was Deiner Meinung nach die Grunddienstbarkeit beinhaltet, sondern den Wortlaut postest (mit anonymisierten Hinweisen auf die Beteiligten).
     
  10. #9 Ralf Dühlmeyer, 31. Mai 2010
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    Nochn Architekt, der motzt:

    Hier ist gar nix klar, weil der genaue Text der Dienstbarkeit und ggf. weiterer Unterlagen zu prüfen ist! Und deswegen bitte ich auch die halbwissenden Laienkommentare schlicht zu lassen.

    Der beurkundende Notar wird auch nicht viel sagen, denn er darf die Parteien in streitiger Sache aus dem Vertrag nicht einzeln beraten.

    Einzig sinnvoller Rat an die Steinläuse:
    1) Beim BT nachhaken, ob die Info stimmt oder ob das eine Latrinenparole ist. Sagt der nein, das schriftlich von ihm erbitten.
    2) Wenn er ja sagt oder nix schriftliches hergibt, sofort einen EIGENEN Notar aufsuchen und mit der Interessenwahrung beauftragen.
     
  11. sepp

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    vorsicht herr lehrer!:
    gefährliches halbwissen!
    nochmal: wie die angrenzenden grundstücke bebaut werden, steht auf einem anderen blatt. zu klären gilt die tatsache dass eventuell ein angrenzendes grundstück als weitere privatstraße bebaut wird.
     
  12. face76

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    D'accord! Das leuchtet mir ein! :28:
     
  13. #12 Ingo Nielson, 31. Mai 2010
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    die frage ist doch: gehören die noch zu bebauenden grundstücke zu einem der grundstücke, für die das recht eingetragen ist. wenn nicht, dann hat auf dem weg auch kein anderer etwas zu suchen. wenn ja, dann sind die anderen evtl. alle "rechtsnachfolger".. (aber wohl nur, wenn das grundstück vorher ein flurstück war)

    ich hatte mal so einen fall, der ähnlich lag:
    zwei grundstücke am privatweg, eins wurde von meinem bauherren bebaut. das andere lag noch ein jahr in der hand des erschliessungsträgers.
    dieser teilte das andere grundstück dann und -schwupps- waren es drei eigentümer.
    heikle sache... wie sieht es dann z.b. mit dem stimmrecht bei etwaigen entscheidungen aus..?!
     
  14. #13 steinlaus, 31. Mai 2010
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    Zwischenstand

    So, bevor noch mehr Konfusion entsteht, hier einige Erläuterungen:

    Der BT hat tatsächlich den Durchstich wie beschrieben vor. Er hat wohl nur "vergessen", uns das mitzuteilen. Nix mit Latrinenparolen.

    Hierzu ist er auch bei der Stadt vorstellig geworden.

    Also - Anruf beim Amt. Hinweis hier: ja, Antrag liegt vor, beim Dezernatsleiter. Anruf da - der bestätigt, dass der Antrag "vorbehaltlich der Wahrung von Rechten Dritter" genehmigt wird.

    Dem Herrn unsere Sicht geschildert. Gemeinsam in das Grundbuch eingesehen. Aussage des Herrn Beamten: das geplante Vorhaben kann so nicht genehmigt werden, da die Grunddienstbarkeiten nur für klar im Grundbuch festgelegte Parteien gelten. Die hier angestrebte Maßnahme würde aber tatsächlich eine Durchfahrt darstellen, die die Erreichbarkeit von Grundstücken sicher stellt, die nicht über die Grunddienstbarkeiten berechtigt sind.

    Wir - als Erwerber - sind also nun gehalten, einen Brief an die Stadt zu schreiben, in dem wir dem Vorhaben widersprechen, dann kann es keine Genehmigung geben - schließlich kann öffentliches Recht das Privatrecht nicht brechen. Scheint's ist bei der Antragstellung "übersehen" worden, dass die Grunddienstbarkeiten klar begrenzt sind.
     
  15. lulu66

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    Und falls doch, baut ihr eine Mautstation auf ;)
     
  16. #15 steinlaus, 31. Mai 2010
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    Das könnte zumindest den spielerischen Charakter für die Kinder etwas herausarbeiten. :shades
     
  17. rudi1106

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    Dann würde ich mir aber spätestens jetzt mal den Vertrag genauer anschauen: Unter welchen Voraussetzungen ist denn der Bauträger berechtigt, nachträglich weitere Dienstbarkeiten zu bestellen?
     
  18. #17 steinlaus, 31. Mai 2010
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    Unter keinen. Ohne hier eine Vermutung aufstellen zu wollen - er hat versucht, Fakten zu schaffen und hat ggü. der Stadt vielleicht nicht ganz vollständige Informationen in den Prozess eingesteuert, als er die Anfrage gestellt hat.
     
  19. #18 Ralf Dühlmeyer, 31. Mai 2010
    Ralf Dühlmeyer

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    Dann würde ich mir jetzt mal Gedanken machen, wo der GÜ/BT noch mit "unvollständigen Informationen" :yikes Prozesse so steuert, dass sie seinen Intentionen entsprechen.
    Sprich - sehr engmaschige Bauüberwachung.
     
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  21. lulu66

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    Ich denke mal, dass die Stadt in der Verpflichtung sein sollte, die Zulässigkeit zu prüfen und dabei über die nicht ausreichend eingetragenen Dienstbarkeiten hätte stolpern müssen.

    @Rudi: Er hat nur ein Projekt starten, keine Dienstbarkeit eintragen wollen.
     
  22. #20 steinlaus, 31. Mai 2010
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