Umschuldung eines nachrangigen (IFB/KfW) Kredites möglich und sinnvoll?

Diskutiere Umschuldung eines nachrangigen (IFB/KfW) Kredites möglich und sinnvoll? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Vor 5 Jahren haben wir gebaut und dafür Kredite aufgenommen die aus drei Teilen bestehen: Einen Teil von der IFB (Hamburgische Investitions- und...

  1. #1 Schnabelkerf, 15.11.2015
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    Vor 5 Jahren haben wir gebaut und dafür Kredite aufgenommen die aus drei Teilen bestehen:

    Einen Teil von der IFB (Hamburgische Investitions- und Förderbank (IFB Hamburg) früher WK (nachrangig und gefördert, 0,6 % Zins)
    Einen Teil von der KfW vermittelt über die IFB (Nachrangig und gefördert, 3,09% (eff.) Zins)
    Einen Teil über eine Bank (erstrangig 4,36 % (eff.) Zins fest für 25 Jahre)

    Nun hängt die Förderung der IFB von den Einkommensverhältnissen ab und wird nach 5 Jahren überprüft und angepasst. Die 5 Jahre sind um und wir haben einen Brief von der IFB bekommen in denen uns drei Varianten angeboten werden:

    1. Wir machen die Einkommensüberprüfung und abhängig von unserem Einkommen bekommen wir eine Zinsubventionierung. Es sieht aber so aus das wir überschlägig berechnet inzwischen das geförderte Einkommen um ~ 80% überschreiten. So ganz habe ich das noch nicht (nicht mehr) durchblickt aber ich nehme an das es da nichts oder kaum noch einen Rabatt auf den "marktüblichen" Zins gibt. Diese Überprüfung müssten wir auch alle 3 Jahre neu machen.

    2. Wir verzichten auf die Einkommensüberprüfung und überführen den Kredit in Einen mit 10 jähriger Laufzeit zu "marktüblichen" Zinsen. Den "tagesaktuelle Zinssatz" müssen wir noch bei der IFB erfragen. Nachteil: Die unbegrenzte jederzeit mögliche komplette Tilgung entfällt. Aber ehrlich gesagt ist diese ist auch unrealistisch ausser der unbekannte reiche Onkel in Amerika stirbt. Bisher haben wir nur ein wenige aus Wohnriesterzuschüssen sondergetilgt und sonst nichts.

    3. Wir rühren uns gar nicht und dann wird der Kredit mit einem Zins von 1,71 (eff.) fortgeführt.

    Alle drei Varianten laufen darauf hinaus das es für uns teuer wird. Das kommt nicht überraschend und war auch so in unsere langfristige Planung mit eingepreist. Aber da die "marktüblichen Zinsen" ja im Moment so gering sind war meine Überlegung ob es nicht eine Variante 4 gibt:

    Umschuldung des IFB (und wenn möglich auch des KfW) Kredites zu einer Bank. Sowohl der IFB als auch der KfW Kredit sind ja jederzeit ohne Kosten volltilgbar so das keine Vorfälligkeitsgebühren zu zahlen sind. Dabei kann ich nicht einschätzen ob sich eine Bank überhaupt auf die Übernahme eines nachrangigen Kredites einläßt, und wenn sie es machen würde ob es sich lohnt oder ob die Aufschläge für den Nachrangigen Kredit jede Ersparnis im Vergleich zur IFB/KfW auffressen würden. Dafür das es überhaupt eine Bank macht spräche vielleicht das wir natürlich einen (kleinen...) Teil aller drei Kredite getilgt haben aber besonders das sich der Wert unseres Grundstückes in den letzten 5 Jahren um min. 100.000 € erhöht hat.

    Was meint ihr dazu? Klar werde ich die IFB in der nächsten Woche mal mit Fragen löchern und nehme auch an die das diese mich objektiv beraten wird aber vorher würde ich mich über zusätzliche Informationen und Erfahrungen freuen. Zeit für eine Entscheidung habe ich bis Mitte Januar.

    Gruß Schnabelkerf.
     
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  3. #2 AndreasFD, 15.11.2015
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    Guten Abend, generell sind nachrangige Finanzierungen rar bei den Banken, es sei denn der Wert des Gebäudes ist deutlich höher als die erstrangige Beleihung. Ich würde als erstes bei der Bank anfragen, die die erstrangige Grundschuld hält. Die hat ja quasi die optimalen Voraussetzungen. Als zweites oder parallel würde ich zu einem der zwei großen Vermittler für Baufinanzierer gehen. Dort erhältst du schnell eine gute Marktübersicht. VG, Andreas
     
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