Umschuldung in Erwägung ziehen ?

Diskutiere Umschuldung in Erwägung ziehen ? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo Forum, ich bitte um Bewertung der aktuellen Situation. Ich möchte eine Modernisierung in meiner DHH vornehmen, dazu 20.000 € Kredit...

  1. #1 Fragant, 08.06.2018
    Fragant

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    Hallo Forum,

    ich bitte um Bewertung der aktuellen Situation.

    Ich möchte eine Modernisierung in meiner DHH vornehmen, dazu 20.000 € Kredit aufnehmen.

    Aktuelle Baufi läuft seit 10/2012 mit 15 Jahren ZB, Zinssatz 3,4%, Sonderkündigung nach 10,5 Jahren zum 01.04.2023 möglich.

    Ist es möglich/macht es Sinn zu 10/2018 umzuschulden - Vorfälligkeitsentschädigung einkalkulieren aber dafür zu aktuellen Konditionen zu finanzieren - und den Tilgungssatz erhöhen?

    Was ist dabei zu beachten, wer kann mir bei der Kosten/Nutzen-Rechnung helfen?



    Besten Dank vorab.
     
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  3. #2 simon84, 08.06.2018
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    Dein Bankberater kann dir die Vorfälligkeit ausrechnen und dann kannst du entscheiden.

    Kann man pauschal nicht sagen, tendentiell lohnt es sich vermutlich eher nicht.
     
  4. #3 Einfachnurich, 08.06.2018
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    Hallo Fragant,

    zum einen musst du ja erst mal sicherstellen, dass der derzeitige Grundbuchgläubiger dich gegen Zahlung einer VFE aus dem Darlehen lässt, denn das muss er nicht, so z.B. deine persönlichen Bedürfnisse dies nicht bedingen. Ein Verkauf wäre so ein persönliches Bedürfnis, nicht aber ein zu hoher Zinssatz.

    Es wäre aus meiner Sicht zu prüfen, ob die Widerrufsbelehrung Fehler aufweist oder es in dem Vertrag Formfehler gibt.

    xxx.widerruf.info (soll www sein, kann noch keinen Link senden)

    Wenn dies geklärt ist, dann müsstest du die VFE ausrechnen lassen, was kein Problem darstellt.

    Sollte alles das nicht in Frage kommen, empfehle ich dir ein Forwarddarlehen auf den 1.4.2023. Mit diesem Darlehen lassen sich die 20.000 Euro zu besten Bedingungen ohne Kleinstdarlehenaufschlag generieren, ebenso kommen Sonderaktionen auf Summen ab z.B. 150.000 Euro ggf. in betracht, da immer die Gesamtsumme - hier 20.000 Euro zzgl. Forwarddarlehen - als beantragte Summe gilt. Mit dem Forwarddarlehen, welches dich als Darlehensnehmer an die neue Bank bindet - geht die neue Bank mit den 20.000 Euro in den Nachrang. Diese Grundschulden lässt sie sich von dem letztrangigen Grundschuldbestand im Grundbuch jetzt schon abtreten und den Rest holt sie sich bei Auszahlung des Forwarddarlehen für die Ablösung der Valuta des derzeitgen Darkehens in 2023!

    Dir stehen alle Wege offen, aber wie gesagt, eine Ablösung gegen VFE muss die jetzige Bank erst mal zustimmen.
     
  5. #4 Fragant, 08.06.2018
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    Ich habe das Forwarddarlehen noch nicht verstanden,

    ich brauche ja das Geld im Jahr 2018 - wird das ausgezahlt oder werden nur die Zinsen gesichert und es wird erst in 04/2023 ausgezahlt?
     
  6. #5 simon84, 08.06.2018
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    Forwarddarlehen bringt dir in diesem Fall nix. Es geht nur darum dir jetzt schon die günstigen Zinsen zu sichern.
    Die Frage ist natürlich auch welche Zinsen du in einem Forwarddarlehen auf +5 Jahre jetzt bekommst.
    Vermutlich ist die VFE hier auch teurer.
     
  7. #6 Einfachnurich, 08.06.2018
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    Nein, die 20.000 Euro werden als Hypothek normal jetzt für die Maßnahme ausgezahlt. Die Bank lässt sich dafür ganz normal letztrangige, freie Grundschuldteile abtreten.

    Das Forwarddarlehen zeichnen sie heute und zahlen bis zur Auszahlung nichts und zum Auszahlungszeitpunkt löst es dann die bishere Hypothek ab.udn bedienen dann das Forwarddarlehen.

    So sichern sie sich den Zins für 2023 heute und bekommen die 20.000 Euro zu Konditionen, als würden sie z.B. 150.000 Euro aufnehmen.

    Ihr Problem ist doch derzeit, dass diese kleine Summe fast keine Bank aufgrund der Kleinstsumme und des Nachrangs (die bisherige Valuta des bestehenden Darlehens geht der Schuld dann ja vor) anbietet und wenn, dann zu Konditionen, die jegliche Diskssuion erübrigen. Übrig bleibt eine Vorfinanzierungsvariante einer Bausparkasse oder ein sogenanntes Nachrangdarlehen ohne Grundschuldeintragung z.B. die Modernisierungskredite der Hanseatic Bank, Ing.DiBa oder DSL Bank usw.

    Das Forwarddarlehen erhält gegenüber der Normalkondition einen Aufschlag (da sie das Geld ja erst in 5 Jahren abnehmen und bezahlen werden) von 0,02 pro Monat, wovon 6 Monate frei sind. Einige Banken bieten aber derzeit Forwarddarlehen an, wo 12 Monate frei sind und/oder die Aufschläge nur 0,01 pro Monat sind.

    Wie sich die Konditionen gestalten ist in Abhängigkeit zu dem Beleihungsauslauf des Forwarddarlehens zu sehen, also zu welchem verhältnis steht das Darlehen zum Wert der Immobilie.
     
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  9. #7 Einfachnurich, 08.06.2018
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    Sorry, aber das ist falsch, denn durch das Forwarddarlehen würde er die 20.000 Euro überhaupt erst bekommen. Möglicherweise würde ihm - so die Bank diese Summe im Programm hat - seine jetzt finanzierende Bank das Darlehen im Nachrang bereit stellen, viele Banken bieten aber diese Summe gar nicht an.

    Durch das Forwarddarlehen würde er bei jeder anderen Bank die 20.000 Euro zinsgünstig bekommen, da er nicht nur die 20.000 Euro beantragt, sondern die 20.000 Euro zzgl. der Forwardsumme und eben dieses FWD sorgt dafür, dass die neue Bank mit den 20.000 Euro in den Nachrang geht.

    Ein Forwarddarlehen wäre bei einem günstigen Beleihungsauslauf heute für 2023 für 10 Jahre fest zu 1,5% und für 15 Jahre fest (Beginn der Zinsfestschreibungszeit jeweils ab 2023) bei der Auswahl der richtigen Bank zu 1,8 % zu zeichnen sein. Die 20.000 Euro kann es für 10 Jahre fest zu 1% und für 15 Jahre fest zu 1,4% zu generieren sein.
     
  10. #8 simon84, 08.06.2018
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    Ich merke schon, du bist auf dem Gebiet wesentlich weiter bewandert als ich :)

    Also wird es schon stimmen, ich denke der Bankansprechpartner sollte der nächste Kontakt sein. :deal
     
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