Umschuldung, was ist möglich?

Diskutiere Umschuldung, was ist möglich? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo :-) wir haben eine Frage zur Umschuldung. Wir möchten dieses Jahr noch bauen und stehen bzgl. der Finanzierung vor zwei Fragen bzw....

  1. #1 relax4you, 8. Juni 2012
    relax4you

    relax4you Gast

    Hallo :-)

    wir haben eine Frage zur Umschuldung.
    Wir möchten dieses Jahr noch bauen und stehen bzgl. der Finanzierung vor zwei Fragen bzw. Varianten der Finanzierung.

    Vorbemerkung bzw. unsere Daten:
    =======================
    In 12 Jahren erhalten wir eine Lebensversicherung über einen Betrag von garantiert 85.000 Euro ausgezahlt.

    Kredithöhe: 180.000 Euro
    EK: 200.000 bar + 50.000 Euro erschlossenes Grundstück (ca. 1000qm) vorhanden

    Monatlich mögliche Belastung max. 1000 Euro (nur ein Verdiener mit 2.700 Euro netto + 368 Kindergeld) - Weihnachts- und Urlaubsgeld zähle ich nicht mit.

    1. Variante:
    ========
    Baufinanzierung "nur" über 12 Jahre abschließen und dann die 85.000 Euro aus der LV für die Umschuldung bzw. Begleichung des Kredites nehmen?
    Geht das überhaupt, da wir bei max. 1000 Euro Abtrag/Monat nach den 12 Jahren ja noch eine Restschuld hätten und die Bank möchte ja sicherlich länger an uns verdienen?!

    2. Variante:
    ========
    Den Zeitraum aufgrund der niedrigen Zinsen lieber auf 20 Jahre festlegen und dafür aber mehr Zinsen zahlen?

    Vielen Dank.

    Grüße

    Michèle
     
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  3. #2 ReihenhausMax, 8. Juni 2012
    ReihenhausMax

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    In Internet findest Du diverse "Tilgungsrechner", mit denen Du das für verschiedene angenommene Zinssätze und Raten durchrechnen kannst. Mit 3,5% Zinsen (wohl eher geringer bei den guten Eigenkapital Voraussetzungen, bin aber nicht auf dem Stand, wo die Zinsen aktuell realistisch so liegen) wären nach 12 Jahren noch so rund 10000 offen, die die LV nicht abdeckt, aber vielleicht ist ja
    auch die eine oder andere Sondertilgung drin bzw. die Zinsen halt geringer. D.h. gibt für mich keinen Grund für Variante 2.
     
  4. JB2012

    JB2012

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    20 Jahre bindet dich eh keine Bank. Max. bis 15 Jahre ist möglich, aber dies machen auch wenige Banken. Normal ist 10 Jahre festlegung der Zinsen. Nach 10 Jahren muss neu verhandelt werden.
     
  5. Jessi75

    Jessi75

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    Wie kommst du darauf? Und warum sind 10 Jahre "normal"???
    Wir haben auch 15 Jahre Zinsbindung, 20 und sogar 25 wurden uns angeboten. Bei diversen Banken kann man bis zu 30 Jahre wählen. Ob das dann sinnvoll ist oder nicht soll mal dahingestellt sein...

    Ich an deiner Stelle würde eine Finanzierung über 12 Jahre wählen. Vielleicht könnt ihr zwischendurch Sondertilgungen leisten oder ihr finanziert den Rest, der relativ klein sein sollte, weiter. Aber ich hab noch zwei andere Gedanken. Vielleicht ist es auch sinnvoll, etwas aus der Versicherung einzubehalten, das Haus ist ja dann "schon" 12 Jahre alt, evtl. fallen dann bald schon die ersten Reparaturen an . Der Zweite Gedanke ist, ob man mit 3000,- monatl. wirklich eine 1000,- Rate haben sollte. Dazu kommen ja noch allerhand Nebenkosten. Da würde ich erst mal die persönlichen Ausgaben genau auflisten und sehen, ob das über so eine lange Zeit nicht knapp werden könnte. Evtl. gibt es ja auch in ein paar Jahren wieder ein zweites Einkommen.
     
  6. JB2012

    JB2012

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  7. #6 UmbauNeuling, 8. Juni 2012
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    Normalerweise kann ein Kredit nach Ablauf der Zinsbindungsfrist vollständig abgelöst werden. Wenn die Zinsbindung z.B. auf 12 Jahre vereinbart wird dann könnt ihr nach 12 Jahren mit der Bank verhandeln welche Konditionen für eine Anschlussfinanzierung angeboten werden oder eben das Darlehen mit der Versicherungssumme aus der Lebensversicherung ablösen.

    Es wäre vielleicht auch eine Überlegung das Bau-Darlehen auf zwei Darlehensverträge zu splitten also 1 Darlehen mit Zinsbindung 12 Jahre und die Rate so wählen dass die Restschuld nach 12 Jahren vollständig mit der Lebensversicherung abgelöst werden kann. Das 2. Darlehen mit dem Restbetrag z.B. mit 15 Jahren Zinsbindung, dann habt ihr Euch die aktuell günstigen Zinsen langfristig gesichert.

    Lasst Euch von Eurer Bank mal ein Angebot machen damit ihr wisst mit welchen Zinssätzen ihr rechnen müsst. Bei der guten Eigenkapital-Ausstattung sollten das eigentlich sehr günstige Konditionen sein!
    Dann könnt ihr im Internet verschiedene Varianten rechnen (Annuitätenrechner).

    Um flexibel zu bleiben könnt ihr euch auch überlegen ob ihr die monatliche Kreditrate lieber ein bisschen niedriger ansetzt und dafür Sondertilgungsmöglichkeiten mit der Bank vereinbart. Normalerweise kann man die Höhe der Kreditraten auch später ändern lassen, aber dafür verlangen die Banken oft Gebühren (ich glaub es gibt auch Banken bei denen eine Ratenänderung 1x pro Jahr kostenlos möglich ist), einfach mit der Bank vorher abklären.
     
  8. ms2012

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    Hallo,

    zum einen würde ich mir von verschiedenen Banken Angebote einholen,
    zum anderen finde ich persönlich die monatliche Last für das Gehalt zu hoch,
    dann ist das zwar alles in 12 Jahren bezahlt, es bleibt aber auch nicht mehr viel monatlich über,
    dann das ganze lieber über 15 Jahre strecken, das Darlehen kann man so oder so nach 10 Jahren kündigen, egal wie lange man den Zins festgeschrieben hat
    und 85.000,- € eine Weile als Festgeld angelegt, bringt einen höheren Zinssatz, als man dafür zur Zeit zahlen muss-
    das wird dann in 15 Jahren kaum noch niedriger sein.
    Das kommt aber auch alles mit drauf an, wie alt man ist, wie alt ist sind die Kinder, KiTa-, Grundschulkinder usw. kosten ganz unterschiedlich viel.

    Grüße
     
  9. #8 relax4you, 11. Juni 2012
    relax4you

    relax4you Gast

    Hallo :-)

    also wir, mein Mann und ich, sind 41 bzw. 39.
    Die Kinder sind erst 7 und 5...und wenn ich sehe, was wir zur Zeit schon an Kita-Ausgaben haben, wirds in Zukunft sicherlich nicht günstiger ;-)

    Bzgl. der monatlichen Rate sind wir noch am "rechnen"; evtl. werden wir auf 800,- gehen und die Laufzeit ein wenig verlängern...mal sehen.

    @All: Vielen Dank für die Tips.
     
  10. R.B.

    R.B.

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    Aber immer die Gesamtlaufzeit im Auge behalten. Ihr werdet nicht jünger und das Thema sollte deutlich vor Renteneintrifft gegessen sein.

    Ich würde mir die Variante von Umbauneuling mal genauer anschauen und das Darlehen evtl. splitten. Das ergibt jedoch 1 großes und 1 kleines Darlehen, wobei für das kleine Darlehen wohl schlechtere Konditionen aufgerufen werden.

    Nimmst Du ein Darlehen mit 150T€ und 3% anf. Tilgung, dann hat dieses nach 12 Jahren noch eine Restschuld von etwa 85T€, würde also zur LV passen. Die monatliche Rate wäre dann etwa 750,- € (je nach Zinssatz auch etwas weniger).
    Hinzu kommt dann das Kleindarlehen über 30T€. Dieses Darlehen kostet Euch dann bei 20 Jahren Laufzeit etwa 150,- € im Monat. Lohnt fast nicht hier auf eine längere Laufzeit zu setzen. Nach 10 Jahren beläuft sich die Restschuld auf etwa 19T€, nach 15 Jahren auf etwa 13T€.

    Sind irgendwelche Fördermittel (KfW o.ä.) geplant?

    Gruß
    Ralf
     
  11. ms2012

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    Seitdem unsere 3 nicht mehr in der KiTa sind, sind sie wesentlich "günstiger" geworden,
    selbst mit Hobby, Taschengeld und Klassenreisen kommen wir nicht an die KiTa-Gebühren ran,
    ist in S-H aber auch ganz besonders teuer...
     
  12. flo79

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    Hihi,

    erstmal verfügt ihr ja über viel Eigenkapital und zusätzlich ein bezahltes Grundstück. Damit kommt die Bank auf einen erfreulichen Beleihungsauslauf und ihr seid ein gern gesehener Kunde.

    Ohne jetzt was konkretes raten zu wollen bzw. eure ganze Situation zu kennen könnte man die 180.000 auch auf 2x90.000 aufteilen wenn ihr die LV einsetzen wollt was ja Sinn machen kann.

    einmal 90.000 endfällig auf 12 Jahre. (biserl mehr als die garantierte Leistung wird ja rauskommen wenn die LV schon ne Zeit läuft uns es nicht die schlechteste Gesellschaft ist) mtl. Rate wäre nur Zinszahlung 206,25 Euro

    Dazu 90.000 fest für 15 Jahre mit Volltilgung ohne Restschuld. Rate wäre hier 608,25 euro

    Zusammen für die ersten 12 Jahre also 814,50 Euro. Dann wirds ja weniger und nach 15 Jahren seid ihr fertig. Die 1.000 Euro müßtest ihr eigentlich nicht aufwenden und würde freie beträge dann lieber in die Altersvorsorge stecken (evtl. Riester usw.) um die eingesetzte LV auszugleichen.

    Aber so oder so ist die Finanzierung schön darstellbar.

    Viel Erfolg!

    Gruß Flo
     
  13. #12 relax4you, 11. Juni 2012
    relax4you

    relax4you Gast

    Wir werden ein KFW 55-Haus bauen.
    Laut Homepage kommen für uns die Förderprogramme 124 und 153 in Frage; wenn ich dies richtig verstanden habe.

    Könnte ich also 2x50.000 über KFW und die restlichen 80.000 über die Bank finanzieren?
    Wenn ja, wie könnte so eine Splittung aussehen, damit ich nicht über 800 Euro/Monat komme...gibt es eine Möglichkeit, dass einfach zu errechnen?

    Gruß

    Michèle
     
  14. R.B.

    R.B.

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    Eine Kombination von KfW124 und 153 ist möglich, den Rest dann über ein Bankdarlehen ergänzen.
    Zu beachten wäre, dass beim Programm 124 Sondertilgungen nicht möglich sind, während das beim Programm 153 jederzeit möglich ist. In beiden Fällen werden die Zinssätze "nur" für 10 Jahre festgeschrieben.

    Wird das Bankdarlehen "nur" mit 80T€ gewählt, dann wären die monatlichen Kosten irgendwas < 400,- € und nach 12 Jahren beträgt die Restschuld noch ca. 45.000,- €. Wird die LV zur Tilgung eingesetzt, dann bleiben noch 40.000,- € übrig die man anderweitig verplanen könnte.

    Du könntest auch die anf. Tilgung des Bankdarlehens mit 1% festlegen, wodurch die monatliche Belastung reduziert würde. Nach 12 Jahren ergäbe sich dann eine Restschuld um die 68T€.

    Rechner für die KfW Darlehen findet man auf der Webseite der KfW, und für ein normales Annuitätendarlehen reicht wohl ein Taschenrechner. ;)
    Ansonsten googeln und einen passenden Rechner suchen.

    Es gibt so viele Möglichkeiten, ich würde mich einfach mal mit Deiner Bank zusammensetzen und dann soll der nette Berater rechnen. Das ist sein Job, dafür wird er bezahlt.

    Ein endfälliges Darlehen wäre nicht mein Fall. Wenn´s sein muss ein wenig Tilgungsaussetzung zu Beginn (s. KfW), aber mehr nicht. Meine Meinung, wenn Du schon in ein Haus investierst, dann solltest Du versuchen Dich möglichst zügig schuldenfrei zu fahren. Natürlich darf man das monatliche budget nicht überstrapazieren, das ist klar.

    Gruß
    Ralf
     
  15. McCorc

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    Ich verstehe die Logik des "zügig schuldenfrei werdens" in Zeiten von absolut niedrigen Zinsen (<2% bei KfW!) und erwarteter hoher Inflation (>2%) nicht.

    Wenn ich innerhalb von 10 Jahren meine Schulden vollständig abbezahle habe ich sehr hohe "wertvolle" Monatsbeiträge gezahlt und kann dafür nach 10 Jahren schuldenfrei leben.
    Aber: Ich könnte auch die geleistete Tilgung höherverzinst investieren! In 10 Jahren hätte ich dann vielleicht noch 50.000 Euro Schulden, aber das Geld ist in 10 Jahren auch deutlich weniger Wert, sprich ich habe meine Schulden durch die Inflation schön verkleinert.
    Gleichzeitig hätte ich bei geschickter Investition meine "Tilgung" vermehrt, oder zumindest vor der Inflation geschützt. So kann ich entscheiden ob ich (bei höherem Folgezins) die Restschulden begleiche und mit dem Rest mir noch ein neues Auto gönne, oder (bei niedrigem Folgezins) weiter meine Schulden abbezahle.

    Bei hohen Zinsen bei niedriger Inflationsrate wäre das was anderes, aber warum sollte man fast geschenktes Geld schnell wieder zurückzahlen sollen? Gerade wo alle europäischen Länder ihre Schulden in einen Topf werfen wollen, was nichts anderes als einer Schuldenbegleichung per Inflation gleichkommt?

    Die Unternehmen machens ja genauso vor: Sie nehmen in Zeiten niedriger Zinsen solange hohe Kredite (mit längerer Laufzeit) auf und buchen Zinsgewinne ein bis der Leverage-Effekt voll ausgeschöpft ist. Da würd auch keiner auf die Idee kommen diese Kredite sofort zu begleichen.
     
  16. R.B.

    R.B.

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    MMR, oder auch Milchmädchenrechnung genannt.

    Gleich vorweg, zwischen Firmen und Privatpersonen gibt es klitzekleine Unterschiede. ;)

    In Zeiten niedriger Darlehenszinssätze kannst Du Dein Gespartes auch nur niedrig verzinst anlegen, oder aber Du gehst ein höheres Risiko ein.
    Die Entschuldung über Inflation würde auch nur funktionieren, wenn parallel Dein Gehalt mit der Inflation mithalten kann. Das ist meist nicht der Fall.

    Bei privaten EFH spielt zudem die Sicherheit der "Investition" eine Rolle, denn was macht Lieschen Müller wenn in 10 Jahren die Zinsen ordentlich gestiegen sind, und sie dazu noch auf einem Berg Schulden sitzt? vielleicht noch mit mageren Gehaltssteigerungen im Gepäck, so dass die Finanzierung sowieso schon auf wackligen Beinen steht?

    Das merkt natürlich auch die Bank die dann in 10 Jahren vielleicht sagt, "kein Interesse mehr an Lieschen Müller, wir wollen unser Geld zurück".

    Spekulieren mit Immobilien muss man sich leisten können, und dafür sollte tunlichst nicht das eigene EFH eingesetzt werden. Wer mehrere Immobilien sein Eigen nennt, hat hier andere Möglichkeiten. Die Firmenchefs spekulieren ja auch nicht mit ihrem Privathaus. ;)

    Deswegen gilt, wenn man schon durch niedrige Zinsen die Möglichkeit hat sich schnell zu entschulden, dann sollte man das auch tun. Nur Schulden die man nicht hat sind gute Schulden.

    Gruß
    Ralf
     
  17. McCorc

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    Spekulieren ist hier für mich etwas zu übertrieben; Es gibt auch für ängstliche Gemüter Anlagetypen wie Festgeld oder auch Bausparverträge mit über 3% Verzinsung momentan. Etwas risikofreudigere Menschen können da auch höhere Zinsen erzielen.
    Auch wenn man kein Unternehmer ist, macht es IMHO keinen Sinn einen Kredit mit z.B. 1,5% Zinsen abzubezahlen, statt das Geld in eine BSV mit >3% Guthabenszins einzuzahlen.

    Höhere Bauzinsen kommen ja auch nicht von heute auf morgen, wenn der Trend sich anzeigt, kann man immer noch darauf reagieren.

    Keine Schulden sind die besten Schulden, der Spruch galt sicher in Zeiten mit 10% Kreditzinsen ;)
     
  18. R.B.

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    Du bekommst keine Darlehen in der 1,5% Klasse, höchstens Fördermittel deren Konditionen sowieso festgelegt sind.

    Auf der anderen Seite gibt´s keine Anlagen die mit Sicherheit und ein bischen Flexibilität einen Zinsertrag > 3% abwerfen, schon gar nicht nach Abzug von Steuern. Auch die BSV Konstruktionen sind hier mit Vorsicht zu genießen, denn da macht allein schon die zu Beginn zu zahlende Abschlussgebühr den Zinsertrag für Jahre zunichte.

    Damit Festgeld vor Steuern mit > 3% rentiert musst Du schon eine Anlagedauer ab 5 Jahren aufwärts wählen, ansonsten wirst Du Probleme haben eine 2 vor dem Komma zu realisieren. Also ist diese Variante auch nicht der Brüller.

    Und worin besteht nun der Vorteil von Schulden? Ich sehe diesen nicht.

    Gruß
    Ralf
     
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  20. #18 relax4you, 10. Juli 2012
    relax4you

    relax4you Gast

    Ganz einfach...je schneller die Schulden abbezahlt sind, desto früher gehört die Immobilie mir.
    Was nützt es mir, wenn ich in 10 oder 15 Jahren noch zig-Tausend Euro Schulden habe, ich aber vielleicht durch Arbeitslosigkeit, Krankheit und was es da sonst noch gibt, den Rest nicht tilgen kann.
    Also lieber in Zeiten, wo es genug Arbeit gibt (unsere Firma ist z.B. Für 2 Jahre mit Aufträgen zu) und bei voller GEsundheit soviel wie möglich abbezahlen. :-)
     
  21. mastehr

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    Wo gibt es die denn? Ich bin froh, dass ich momentan mein Geld mit 2,6 % parken kann. Allerdings nur maximal 50 k und für ein Jahr. Von den 2,6 % knabbert der Staat sich auch schon knapp 0,7% ab, so dass effektiv weniger als 2% übrig bleiben.
     
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