Unser Einkommen versus Hauskauf-Finanzierung

das sag ich auch nicht, nur hat die Bank ein Kündigungsrecht, wenn Ihre Sicherheit nichts mehr Wert ist oder Wert zu sein droht. Und genau das passiert bei eine Hyperinflation. Folge ist meist eine Währungsreform.
Frag doch mal in Deiner Bank nach was sie mit den bankkrediten für Immobilien machen würden, wenn wir wirklich eine Hyperinflation von 20-hunderten % bekommen...

edit: das alles passiert nicht bei 2,3 oder 5% Inflation, wir reden hier über richtige Geldentwertung und deren Folgen.

 

Warum ist denn bei einer Hyperinflation die Werthaltigkeit der Sicherheit (der Immobilie) bedroht?
Im Gegenteil die wird ja dann deutlich mehr (€) Wert...

Eingetragene Grundschuld 250k€... Marktwert 50.000.000.000.000.00€...

Und die Rückzahlung des Darlehens sollte wohl auch nicht gefährdet sein, wenn ich auf einmal ein 7 Stelliges Monatseinkommen habe... oder?

 

@Zellstoff:
Inflationäre Preissteigerungen führen nicht zu einer Minderung der Sicherheit.
Beispiel: Hauswert 500k Beleihung 50% --> nach Hyperinflation Hauswert 500 000k Beleihung 50% -->Der Geldwert des Hauses steigt, ergo sogar die Sicherheit, denn die Bank muss den für dieses Beispiel aufgenommenen Kredit in Höhe von 250k auch nur in entsprechender Höhe auszahlen. Die Bank vermittelt effektiv nur Gelder Ihrer Kunden an andere Kunden. Bei einer Inflation muss nicht mehr oder weniger an Ihre geldgebenden Kunden rückgezahlt werden. Die einzige Möglichkeit des normalen Eingriffs seitens des Staats (siehe Italien-VOR-Euro) sind entsprechend hohe Leitzinsen, welche die Geldmenge M3 verringern sollen.

Anders läuft es bei einer Deflation, dem Schreckgespennst jeden VWLers. Das Haus verliert an Wert und damit die für die Bank gewährte Sicherheit. Bestes Beispiel: USA / Spanien
Häuser wurden voll beliehen und bei Wertsteigerungen nochmals neu beliehen (jeweils bis zum aktuellen Marktwert) -.. bis die Preise sanken (Deflation)
Die Wertigkeiten der Häuser belief sich daraufhin weit unter dem jeweiligen Kreditbetrag.

 

Ich nenne einen anderen allgmeinenen Tenor: "Tilge soviel und so früh wie möglich". Das ist die größere Sicherheit, weil die Restschuld so klein ist, dass ein eventuell höherer Zinssatz nicht stört.
Man muss es immer im Einzelfall rechnen, ob der Aufpreis für längere Zinsbindung oder diese Differenz gesteckt in Tilgung besser ist. Abhängig von einem angenommenen Zinssatz in x Jahren.
Dazu kommt noch, dass manche Banken garkeine längeren Zinsbindungen anbieten.

Nehmen wir mein Beispiel: Ist zwar schon fast 1,5 Jahre her aber passt trotzdem einigermaßen:
Zinssatzunterschiede lagen bei 0,5% für 5 Jahre Zinsbindung.
Konnte wählen zwischen 3% für 10 Jahre oder 3,5% für 15 Jahre, 20 Jahre gab es nicht.
Heute werden die Unterschiede vielleicht etwas niedriger sein und der Gesamtzins ebenso, aber die Fragestellung bleibt doch:

Zahle ich diese 0,5% Unterschied besser für mehr Sicherheit direkt in die Tilgung oder als mehr Zinsen für eine längere Bindung.

Da ich sowieso schon mit 3,1% tilgen konnte, hab ich mich für 10 Jahre Zinsbindung entschieden und tilge nun mit 3,6%, das ist noch lange kein Volltilger, rechnet sich aber trotzdem, weil ich deutlich weniger Restschuld habe nach den 10 Jahren, so dass mich Zinssätze jenseits 7% nicht stören würden. Ist etwas mehr Risiko aber trotzdem sicher.
Wo die Zinsen in 10 Jahren liegen werden, weiß niemand. Wenn man sich die Staatsverschuldungen anschaut, kann aber ein System mit Zinsen >7% bei privaten Baufinanzierungen und damit dementsprechenenden Zinssätzen bei anderen Märkten nicht mehr funktionieren. Daher gehe ich maximal von moderaten Steigerungen oder einem kompletten Zusammenbruch aus. Aber wissen kann das niemand.

 

genau das stimmt eben bei einer Hyperinflation nicht.

Bevor ich das alles runterschreibe, empfehle ich als anschauliche Erklärung der Szenarien das hier...

und noch leichtere Kost, das hier

Warum die Banken das dürfen, wurde hier festgelegt:
Wertsicherungsklausel

leider ist es nicht so einfach, wie man eben vermutet. Nur eine moderate Inflation hilft verschuldeten Immobilienbesitzern wirklich; wenns mal wirklich ans Eingemachte geht, stehen die Banke und der Staat als Gewinner da. Darauf kann man sich verlassen..

 

was häufig auch übersehen wird, ist, dass bei einer Laufzeit von 10 Jahren, dass Datum der Vertragsschließung gilt. D.h. unter Umständen, dass man effektiv nur vielleicht 9,5 oder 9,1 Jahre tilgen kann, weil ja die Tilgung erst mit Auszahlung der letzten Rate beginnt und die Auszahlung am Baufortschritt und der Rechnungsstellung hängt.
Das kann dazu führen, dass eventuelle Sondertilgungen eventuell nur 9 mal oder 8mal vorgenommen werden können. Viele Banken haben ja die Floskel drin, dass die erste Sondertilung erst 12-13 Monate nach Vollauszahlung möglich ist.

Grundsätzlich ist es natürlich immer eine individuelle Entscheidung die die Laufzeit der Finanzierung detertminiert. Btw "Schattenparker und Gurtnutzer" wie ich, nehmen 20 Jahre

 

hab ich doch glatt übersehen den post.
Leider passiert das eben nicht.

Was passiert in einer Hyperinflation:
Preise für Konsumgüter wie Lebensmittel, Energie etc, steigen stark, Finanzwerte & Immobilien nicht in dem Maße bzw. fallen sogar (erst mal müssen die Lebenshaltungskosten bedient werden), Löhne steigen nicht in dem Maße wie die Konsumgüter, da gleichzeitig auch Wirtschaftskrise (gerade bei uns als Exportland)
Banken haben aufgrund der Wertsicherungsklausel (genau damit soll sichergestellt werden, dass Du Deinen 250.000€ Kredit nicht für den Gegenwert eines Stück Brots ablösen kannst) das Recht, nachschüssige Sicherheiten zu fordern. Kreditnehmer können diese z.B. aufgrund der gestiegenen Lebenshaltungskosten nicht liefern. Kreditverträge werden gekündigt, der Immobilienmarkt wird zu einem Käufermarkt.

 

Wenn eine Hyperinfaltion stattfinden sollte, bei der die Immobilienbesitzer auf Grund einer erheblichen Wersteigerung von Immobilien die Gewinner sein sollten, dann würde mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit eine Zwangshypothek für diese Immobilen eingetragen werden. Damit hätte man diese Kriesengewinnler auch mit in der Haftungsgemeinschaft.

Wenn die Immobilienpreise wegen Wegbrechen von Kaufinteressenten sinken sollten, wäre diese Weg kaum gangbar, aber dann wären die Hausbesitzer ja eh schon mit im Boot.

Mach es wie Du willst, wenn es hart auf hart kommt, wird es schwer sich vor dem Zugriff der Krise und des Staates zu schützen.

 

Das ist Zitat ist wohl korrekt, ich habe jetzt meinen Vertrag nicht vorliegen, aber so oder so ähnlich mag das bei jeder Bank stehen.

Meiner Meinung nach ist nur Deine Schlussfolgerung falsch. Es geht um den Interessenausgleich zwischen Kunden und Bank, eine sofortige Kündigung kann man da schon als sehr einseitige Benachteiligung werten. Wenn ich meinen Kredit nicht bedienen kann, bekomme ich so oder so Probleme, das ist klar.

Katastrophenszenarien (Krieg, gravierende Naturkatastrophen, Euro geht ungeordneet den Bach runter etc.) brauchen wir hier glaube ich nicht weiter zu diskutieren. Am Ende kann natürlich der Gesetzgeber alle Regeln über den Haufen werden. Und der Hauskredit ist dann auch ggf. eines der eher kleineren Probleme.

 

Bei einer Hyperinflation ist mein Immobiliendarlehen wahrscheinlich mein kleinstes Problem ...

Habe selbst nur 10J genommen, persönliche Präferenz.

 

@Zellstoff: uiui Hätte ich so meine Projekte recherchiert
Die zitierten Quellen gehen jeweils von einer Deflation im Immobilienmarkt bei gleichzeitiger Hyperinflation aus, welche ach Wunder nur die Ausgabenseite belastet. Die Einnahmenseite (Lohn) sei unverändert. Insgesamt geht man hier von derartigen Fallgestaltungen und Spezifika aus, dass deren Wahrscheinlichkeit außer Acht gelassen wird.

Logikfrage: Was passiert wenn die Banken letztendlich die Kredite der finanzierten Immobilien fällig stellen? .. extrem: ..alle Immobilienkredite.. Wer ist dann ebenfalls insolvent?
Die als Gewinner darstehende Bank oder doch der Staat, der den Banken Liquidität (Welche?) gewähren muss?

@ mal im Ernst an den TE:
Eine Finanzierung oberhalb 80% ist mehr als gefährlich. Dabei bedarf es dann schon einer Fallgestaltung inkl. Lebensversicherung, Berufsunfähigkeit etc. Denn nur mit dem Gehalt deiner Frau wird man nichts finanzieren können. Egal wie ihr euch entscheidet wünsche ich viel Glück und gutes Gelingen.

 

Die ersten beiden Links sind - sagen wir es mal so - sehr tendenziös.

Ein Vermögensberater aus Singapur, der aus selbstlosen Motiven natürlich die Gelder lieber selbst anlegen will und eine "Euro-geht-unter"-Seite. Naja.

 

Zitat aus deinem link:

"Ausgenommen von dem Verbot von Wertsicherungsklauseln sind außerdem Preisklauseln in langfristigen Verträgen, die bestimmte Anforderungen erfüllen (§ 3 PreisklauselG), in Erbbaurechtsverträgen, im Geld- und Kapitalverkehr, bei Verträgen von Unternehmern mit gebietsfremden Personen und Unternehmen und für Verträge zur Deckung des Bedarfs der Streitkräfte."

 

Ignoriert meinen Beitrag. Falsch gelesen.

 

genau: ausgenommen von dem Verbot..sie dürfen also..und tun es auch...

 

Nein, eben nicht. In den bisher eingetretenen Hyperinflationszeiten weltweit, ist eben genau das passiert, auch bei uns in D.

 

Komisch nur, dass die Löhne damals tagaktuell ausgezahlt wurden, weil die sich jeden Tag geändert haben.
Eine gleichbleibende Darlehensrate wäre mir da willkommener als tägleich neue Mietanpassungen.

 

Seh ich auch ähnlich. Bei einer Immobilienfinanzierung eine Hyperinflation zu berücksichtigen macht meiner Meinung keinen Sinn. Da ist die Immo einer der kleineren Sorgen.
Meistens geht Krieg oder ein Komplettreset des Kapitalmarktes einher...

 

Risikolebensversicherungen und BU-Versicherungsn mindern finanzielle Probleme. Sie werden selten ein Haus mit Unthalt retten können.