Unterschiedliche Tilgung von KFW und Bankkredit

Diskutiere Unterschiedliche Tilgung von KFW und Bankkredit im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo Community, wir planen ein Grundstücks- und Hausfinanzierung. Die Finanzierung beläuft sich auf ca. 300.000€ und wird zu 100% finanziert. Es...

  1. Laufermann

    Laufermann

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    Hallo Community,
    wir planen ein Grundstücks- und Hausfinanzierung. Die Finanzierung beläuft sich auf ca. 300.000€ und wird zu 100% finanziert. Es besteht Eigenkapital aber das wird nicht zur Kreditaufnahme genutzt. Das einzige was wir einbringen werden ist die Muskelhypothek in Form von Elektro-, Fußboden- und Malerarbeiten.
    Eine 100% oder sogar 110% Finanzierung haben wir gewählt, weil die aktuellen Zinssätze und auch die Inflation dies rechtfertigen. Aktuell hätten wir einen Mischzins von 2,36% bis 2,38%bei unserer Finanzierung. Wir würden bei 110% nämlich gerne die Zusatzkosten bei der Grundstückserwerbung sowie die Hausanschlüsse für TV, Strom, Wasser usw. mit finanzieren.
    Wir haben ein Nettoeinkommen von aktuell ca. 4500€ ohne Prämien, 13-14 Monatsgehalt, Kindergeld usw. Aktuell zahlen wir inkl. Nebenkosten 1500€ Miete. Das bedeutet, dass wir unsere Tilgungsraten entsprechend über den 1% durchaus nach oben anpassen können. Auch werden wir die 3 Jahre Rückzahlungsfreien Jahre der KFW Kredite nutzen, um entsprechende Rücklagen aufzubauen.
    Wir planen unser Haus mit 2 Wohneinheiten. Dadurch besteht die Möglichkeit für 1,26% Zinsen das KFW Förderprogramm 153 2-fach zu nutzen und das Förderprogramm 124 einmal. Somit werden bei einer Bank 150.000€ Kredit fällig.
    Das sollen erst mal die aktuellen Rahmenbedingungen sein.
    Fragen:
    Da wir über KFW und einer Bank die Kredite aufnehmen stellt sich für mich die Frage, wie erfolgt die Tilgung der einzelnen Kredite.
    Kann ich die Kredite unterschiedlich mit Sonderzahlungen (ausgenommen KFW 124) bedienen?
    Kann ich z. B. den teureren Bankkredit schneller durch Sonderzahlungen tilgen und den günstigen KFW 153 Kredit laufen lassen oder ist eine getrennte Tilgung nicht möglich?
    Kann ich die KFW Kredite mit Tilgungsraten von 1% und den Bankkredit mit einer Tilgungsrate von 2-3 oder Mehr Prozent bedienen oder ist eine Mischtilgung zwischen KFW und Bank nicht möglich?
    Oder ist es am Ende immer Verhandlungssache zwischen Kreditgeber und Kreditnehmer. Gibt es da Regeln?
    Ich habe da leider noch keine genauen Informationen in den Weiten des Internets gefunden. Bevor ich jedoch in das Finanzierungsgespräch gehe, möchte ich diese Informationen schon einmal gesammelt haben.
     
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  3. #2 Unregistrierter, 12. September 2012
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    erstmal zur frage:
    ja, du kannst das normale bankdarlehen höher/anders tilgen, als die KFW.
    ebenso kannst du, hier aber in den vertrag sehen, sondertilgungen auf den bankkredit, der ja teurer als die KFW sein wird, leisten.
    je nach bank ist das anders geregelt. bei manchen 5% der restsumme per anno, bei manchen 10%, selten aber auch nur 5tsd oder 10tsd euro. musste halt in deinem vertrag prüfen.

    allerdings erschließt sich mir nicht warum man die tilgungsfreien jahre bei der KFW nutzt, somit tapfer zinsen bezahlt und zeitgleich gegen die inflation anspart in dem man rücklagen bildet :irre

    kannste den beweggrund mal genauer erörtern?

    auch wenn die zinsen von dem KFW darlehen unter etwaigen sparzinsen liegen sollte...ist das irgendwie banane.

    simpel gerechnet:

    für 1000 geliehene euro bei der KFW zahlste, nur zinsen, 1,26% im jahr, also 12,60euro
    für zeitgleich gesparte 1000euro kriegste meinetwegen 2% zinsen, sind 20euro.

    verbleiben ganze 7,40euro "ertrag", welche inflationsbereinigt ebenso verschwinden (im schnitt 2%!) und zudem deine laufzeit verlängern.
    zudem zahlste ja nach den 3 jahren dann auf eine entsprechend höhere restschuld deine 1,26% zinsen :confused:

    dem kann ich nicht ganz folgen.

    wenn man schon ne 100% finanzierung macht, sollte das ziel sein möglichst schnell zu tilgen.

    oder meinste mit rücklagen eine ansparung für sondertilgungen beim normalen bankdarlehen? (dann kann ich es zumindest teilweise nachvollziehen)

    auch kann ich mir beim besten willen nicht vorstellen das man bei ner 100% finanzierung (bei dir ja sogar 110%, diverse nebenkosten wollteste ja auch finanzieren) den gleichen zinssatz erhält wie bei ner <80% beleihung.
    das habe ich noch nirgendwo gesehen! wo kriegt man denn bitte nen mischzins von 2,38% bei ner 110% finanzierung? das erscheint mir nicht realistisch.

    spätestens wenn der zinsaufschlag wegen der >100% finanzierung 1% beträgt, kippt alles schönrechnen von alleine. dann zahlste über die laufzeit, sondertilgung hin oder her, massiv drauf.
     
  4. Jana9179

    Jana9179

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    Habt ihr schon ein Grundstück? Mir erscheinen 300.000 für Grundstück und Haus mit 2 Wohneinheiten im Raum FFM seeeehr knapp bemessen....
    Was den Mischzins anbelangt, befürchte ich auch, dass ihr den mit ner 100% Finanzierung auf legalem Wege nicht bekommen werdet. Wenn doch, hätte ich gern eine PN mit dem Namen des Finanzierers :wow
    Ich denke, ihr solltet mal konkrete Zahlen durchsprechen - mit jemandem, der euch finanzieren könnte. Vorher Luftschlösschen bauen und dann auf den Boden der Tatsachen zu fallen, tut manchmal weh.
    Auch, wenn die Zinsen im Moment so günstig sind, würde ich davon abraten, mehr als unbedingt notwendig zu finanzieren. Am günstigsten ist immer noch das, auf das man gar keine Zinsen zahlt.
     
  5. Gurkensalat

    Gurkensalat

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    Ich nehme an, er kann das Eigenkapital, das nicht zur Finanzierung genutzt wird, der Bank als Sicherheit anbieten. Wenn das Sachwerte sind, ist das eine Strategie, die versucht, das Optimum aus einer Inflation herauszuholen. Muss man höchstens noch schauen, wie die Bank diese Sicherheiten bewertet (das muss ja nicht der aktuelle Marktwert sein). Zwar teile ich Janas Bedenken bzgl. der Gesamtsumme, aber bin mal gespannt, mehr davon zu hören. Ach ja, eine PN mit dem Namen des Finanzierers hätte ich für diese Konditionen auch gern.

    Viele Grüße
    Gurkensalat
     
  6. Laufermann

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    Danke für die Informationen. Die unterschiedlichen Tilgungsmöglichkeiten zwischen den Krediten erleichtert das Vorhaben zusätzlich. Auch danke für die Hinweise des "schön rechnens". Da ich durchaus auch die Grundrechenarten der Finanzmathematik verstehe, versuche ich das optimale rauszuholen, genau wie Gurkensalat das schon kurz angesprochen hat. Auch wird hier anscheinend die Inflation nur auf das eigene Kapital gerechnet - jedoch der Kredit ist auch davon betroffen. Solange mein Arbeitsvertrag gültig ist, nimmt mein Gehalt p. a. aber mind. die Inflation pro Jahr zu (unnötige Zusatzinfo)
    Die Bank ist ein Gewöhnliche Genossenschaftsbank auf der ich auch mein Konto habe.
    Grundsätzlich würde ich Jana9179 zustimmern. Aber auch nur Grundsätzlich - allgemeingültig ist diese Einstellung bzw. Einschätzung nicht.
     
  7. #6 ReihenhausMax, 13. September 2012
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    Sieht für mich auch etwas verwegen aus, daher ein paar Fragen:
    Woher kommen die 300 000 Euro Finanzbedarf für Grundstück + Haus + Nebenkosten? Ist das Eigenkapital so dünn, daß es andersweitig als Notfallpuffer gebunden ist oder wären da im Ernstfall ggf. Reserven, wenn der ganze Bauablauf doch höhere Kosten bringt? Welche Zinsbindungsdauern liegen der ganzen "Mischzins" Kalkulation zugrunde?

    Zu Deiner Frage: Du kannst natürlich die Kredite unterschiedlich tilgen. Der Zinssatz bei der KfW hängt allerdings auch von der Tilgungsrate ab (zumindest mein Stand von vor drei Jahren).
     
  8. R.B.

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    Das erscheint mir für eine 100% bzw. 110% Finanzierung zu niedrig angesetzt, selbst wenn Fördermittel mit eingebunden werden. Aber Du hast ja ein verbindliches Angebot vorliegen, und rechnen kannst Du auch.

    Was die Sondertilgungen betrifft, da hilft nur ein Blick in den Darlehensvertrag. Sondertilgungen kannst Du beliebig auf verschiedene Darlehen verteilen, so lange die Vereinbarungen im Vertrag eingehalten werden, beispielsweise Anzahl der SoTi pro Jahr oder Mindest- bzw. Maximalbetrag der SoTi.

    Das gilt auch für die anf. Tilgung die beim Bankdarlehen anders gewählt werden kann als bei den Fördermitteln.

    Ob Deine Strategie im Gesamten sinnvoll ist, das musst Du entscheiden. Geht es um die erste eigene Immobilie, dann sollte man eine andere Strategie fahren als bei der 3. oder 5. oder was weiß ich. Günstige Zinssätze und Inflation sind natürlich ein Thema, Du solltest aber nicht vergessen, dass die Hütte erst dann Dir gehört wenn die letzte Rate bezahlt ist. Das kann bei der 3. oder was weiß ich Immobilie ziemlich egal sein, bei der ersten eigenen Immobilie aber nicht.

    d.h. Verschuldung bedeutet immer auch ein Risiko, das man sehr gut abschätzen sollte

    Aber Du kannst ja rechnen.

    Gruß
    Ralf
     
  9. Laufermann

    Laufermann

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    KFW Förderprogramm 153 in Höhe von 100.000€ bei 1,26% eff.
    KFW Förderprogramm 124 in Höhe von 50.000 bei max 1,95 - 2,5% eff. (Je nach Zinsbindung)
    150.000 € Bankdarlehen bei einer Tilgung von 2,5 - 3% und einem Zinssatz von 3,1%
    --> macht grob über den Daumen einen Mischzins von 2,38%. (Aktuelle gutes Angebot für Tagesgeldkonto = 2,4%) Schon vor längerer zeit mit fester Zinsbindung angelegtes Geld über 7 Jahre ca. 2,8 bis 3,0%. Für Risikofreudige eine Rendite bei der Commerzbank erzielen ;)

    Verschuldung ansich stellt kein Risiko dar. Du verschuldest dich jeden Monat und machst dir keinen Kopf drüber. Eine Überschuldung stellt ein Risiko dar! Bei einem Einkommen von mind. 4500€ Netto im Monat und einem Gegenwert an Grundstück und Haus ist unser Vorhaben keine Überschuldung -> ergo, das einzige Risiko ist der Fehlbetrag von Erlös aus Zwangsversteigerung oder Privatkauf zur Restfinanzierung.
    So kann man sich alles schön reden/rechnen aber man kann auch alles Schwarz malen.
    Nochmals danke für die Hinweise. Es ging mir ganz allein um die unterschiedlichen Tilgungsmöglichkeiten. Da habe ich einfach vergessen bei den Gesprächen nachzufragen und meine Beraterin hats wohl auch vergessen. Diese Wissenslücke wollte ich vor dem abschließenden Gespräch füllen und im Gespräch einbringen. Entsprechend muss man ja die Rückzahlungsmodalitäten in Stein meiseln. Gut das Gesprächsprotokolle geführt wurden :)
     
  10. R.B.

    R.B.

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    Verschuldung stellt bereits ein Risiko dar, denn sonst könnte es ja nicht zu einer Überschuldung kommen. Genau betrachtet bis Du bei einer 100% Finanzierung bereits 1 Tag nach Einzug in die Immobilie überschuldet. Das liegt schlichtweg daran, dass die Immobilie zu diesem Zeitpunkt bereits weniger wert ist als sie an Kosten verursacht hat. Bei einem Unternehmen müssten jetzt bereits die Alarmglocken anschlagen. Bei Privatpersonen ist der Überschuldungsbegriff etwas anders definiert, hier wird die Kapitaldienstfähigkeit in den Vordergrund gerückt. Somit wird verhindert, dass Privatpersonen bei jedem Immokauf gleich überschuldet wären.

    Jetzt hängt das Risiko komplett am Einkommen, das sich tunlichst nicht negativ verändern sollte.

    Was den Mischzins betrifft, wenn Du von Deiner Bank bei der genannten Konstellation die 3,1% angeboten bekommst, dann liegst Du richtig. Ob sie das macht, das kann ich nicht sagen.

    Gruß
    Ralf
     
  11. Behauserin

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    Jeder der drei Kredite wird für sich betrachtet.
    Das heißt, Du hast 3 Kreditverträge und kannst jeden der Kredite ganz wie Du möchtest sondertilgen (im Rahmen der vertraglichen Vereinbarung, was Anzahl und maximal/minimale Höhe der Soti angeht).
     
  12. th_viper

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    Hallo !

    Die Höhe des Mischzinses ist doch egal. Du zahlst 3,1 % beim Bankdarlehen, bekommst aber wohl max 3,0 % bei deiner Anlage. Von daher besser alles in das Bankdarlehen stecken und möglichst schnell fertig werden.
    Die Zinsbindung beim KfW ist als nächtes weiter zu bedenken. Wie dann die Anschlusskonditionen sein werden, bleibt als Risiko.

    Gruß
     
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  14. wairwolf

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    Ein oder zwei Gehälter? Ich bin da eher vorsichtig und plane die Rückzahlungsrate mit dem niedrigeren Einkommen.
     
  15. baufibemu

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    Hallo, die Tilgungshöhe könnt Ihr für jedes Darlehen unterschiedlich ansetzen. Bei der Kfw kann man allerdings keine Tilgungshöhe ansetzen, sondern muß die Laufzeit wählen. Danach richtet sich die Tilgungshöhe. Auf eines solltet Ihr achten. Wenn Ihr bei der KfW z.B. eine zwanzigjährige Laufzeit wählt und 3 tilgungsfreie Anlaufjahre, bleiben nur noch 17 Jahre zum tilgen übrig. Beim 124 gibts keine Sondertilgungsmöglichkeit, beim 153 sind jederzeit Sondertilgungen möglich. Macht aber nicht wirklich Sinn. Die Tilgung und Sondertilgung beim Bankdarlehen müßt Ihr mit der Bank aushandeln. Vorsicht auch vor unterschiedlichen Zinsbindungen, wegen der Anschlussfinanzierung.

    Beste Grüße
     
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