Unterstützung zum Thema Gründung/Bodengutachten

Hallo BJ1887,
ein hoher Grundwasserspiegel ist zunächst einmal nicht so schön, aber selbst unter diesen Gegebenheiten könnte man einen (wasserdichten) Keller errichten, alles nur eine Geldfrage. Eine Geländeerhöhung ist nicht zwangsläufig zielführend und auch nicht überall genehmigungsfähig. Dazu kann das Bauamt vielleicht befragt werden, Bauherren in der Nachbarschaft einfach einmal ansprechen wie es dort gelaufen ist.

Entscheidend ist die Tragfähigkeit des Baugrundes der das Gewicht des Hauses bis auf festen Grund abtragen muss. Kleiboden ist wie Du selber nachlesen kannst nachgebend. Das Haus müsste ggf. durch die Kleischicht pfahlgegründet werden um nicht zu versinken. Eine Aufschüttung hilft Dir unter Umständen auch nicht wenn der Boden darunter nachgibt.

Entscheidend sind vor allem die Bodenverhältnisse in genau eurem Baufenster auf genau eurem Grundstück. Deshalb würde ich zuallererst ein Bodengutachten für euer Grundstück und eure favorisierte Hausposition anfertigen lassen. Das kostet um 1000 Euro, evtl. etwas weniger. Sprecht mit dem Bodengutachter ab was ihr vorhabt, auch das vielleicht ggf. je nach Situation mit oder ohne Keller gebaut werden soll (dazu hast Du noch nichts geschrieben), dann kann er ggf. Optionen zur Gründung darstellen. Danach könnt ihr abwägen, wie ihr weiter planen wollt.

Ich denke, dass die Pfahlgründung die teurere aber sichere Variante ist und die Hausbaufirmen deshalb auch erst einmal damit rechnen.

 

Hallo
Legt euch möglichst genau schon fest, was es für ein Haus werden soll (Länge, Breite, Höhe, Holz oder Massiv) und lasst euch genau für euer Grundstück ein Bodengutachten erstellen. Dieses Gutachten beinhaltet dann auch die Gruendungsempfehlungen. Gemeinsam mit dem Bodengutachter das Thema besprechen. Allgemein gesprochen, reicht vielleicht ein ordentliches Gründungspolster und eine etwas dickere Bodenplatte schon aus. Die Fertighausanbieter haben da ja meistens nicht viel im Paket vorgesehen. Da aber auch nicht mit dem Verkäufer nur darüber sprechen sondern mit dem Statiker des Hausanbieters

 

Ich kann euch nur dringend raten vor Unterzeichnung eines Hausbauvertrages ein von euch in Auftrag gegebenes Bodengutachten erstellen zu lassen.

Das Bodengutachten sollte den anbietenden Firmen bekannt gemacht werden und die im Gutachten benannten Ergebnisse mit Angebotsgrundlage sein und das Gutachten im späteren Vertragsentwurf anerkannt werden. Wenn das einer ablehnt, wisst ihr schon warum.

Dann gibt es schon einmal weniger Chance für Nachträge für eine dickere Bodenplatte, Fundamente, Pfähle, Bodenaustausch oder wasweissich. Da wird bei manchen Anbietern schon mal gerne ein saftiger Aufpreis mit erzeugt. Eure Kalkulation wird auch verlässlicher damit und das Gutachten müsst ihr eh bezahlen, entweder direkt an den Gutachter oder über den Hauspreis.

 

Hallo BJ
Ich glaube kaum, dass die Fertighausanbieter gleich einen Bodengutachter mit im Boot und in den Kosten haben. Das läuft bestimmt dann alles extra. Vielleicht hast du den Verkäufer da auch falsch verstanden. Die Fertighausanbieter werden natürlich erst aktiv, wenn du vorher einen Vertrag unterschrieben hast. Bei 30 cm Bodenaustausch und einer 17 cm Bodenplatte (hast du die Dicke richtig gelesen ?) sieht man schon, wie abgespeckt das Ganze ist. Das wird bei dir schon gar nicht funktionieren. Die Baubeschreibung generell und gerade da bitte sehr genau lesen. Besser natürlich von einem Fachmann statt von einem Kaufmann .....

 

Und genau hier liegt der Hund begraben :
die dickere Bodenplatte - deren Notwendigkeit der Statiker erst nach Vertragsunterschrift und Entwurfsbeginn für notwendig erachten wird (vorher bekommst Du ihn nicht zu sprechen) - wird genau so viel mehr kosten, wie der Anbieter meint von Dir on top verlangen zu können nachdem Du schon bei ihm unterschrieben hast. Das muss und wird sicherlich mit realen Mehrkosten nichts zu tun haben ... Du bist ihm dann aber total ausgeliefert.

Generell gilt : möglichst alle größeren Wünsche gleich mit Preis in Angebot und Vertrag übernehmen lassen, sonst gibt es lauter unerfreuliche Überraschungen nachher.

 

Einerseits beißt sich das mit

und desweiteren wird es von den potentiellen Kunden auch gerne fehlinterpretiert. Es bedeutet nämlich NICHT, daß da pauschal 30 cm tief der Boden ausgetauscht würde. Sondern daß ein Bodenaustausch in ungewissem Umfang so abgerechnet wird, daß die ersten 30 cm auf das Budget des Pauschalpreises des Anbieters gehen. Eigentlich sind 30 cm auch eher 0 cm, weil sie sich in der Regel bereits im Höhenspiel des Geländes "verbrauchen". Aber 30 cm sind bei Männern ja ohnehin eher ein Synonym für "satt ausreichend" ;-)
Auch der 17 cm Pizzaboden ist natürlich eine Spekulation darauf, daß der Kunde zumindest von "Schmalhans" auf "Standard" aufmustert.

Im orangen Forum* findest Du eine Rubrik "Erfahrungen mit Baufirmen" auch mit Vergleichen weiterer Baufirmen, die von den Berichtenden angefragt wurden; sowie in den Beiträgen des (wohl im behördlichen Baumanagement tätig gewesenen) Users "Nordlys" auch diverse Einblicke in deren jeweilige Pferdehändler-Seriösität.

*) aber Vorsicht !!! die dortigen Maschinengewehrsalven der Foren-"Monetarisierung" können ein Handysurf-Inklusivvolumen in Rekordgeschwindigkeit verdampfen lassen, PN zwischen Mitgliedern verdienen das "P" nicht und sind auch den meisten Mitgliedern garnicht möglich, externe Links sind verboten usw., aber es gibt dennoch einige nützliche Infos dort.

 

Letztes Jahr hatte ich dieses Thema mit diversen Anbietern (sowohl Fertig- als auch Massivhaus) durchgewälzt.

Meine Erkentniss war:

1. Eigenes Bodengutachten war Goldwert
   Wieso? Ich wusste so bereits VOR Angebotseinholung bei den Anbietern, dass es in meinem Fall erschwert wird und konnte dadurch Einiges schon als Zusatz vereinbaren.
   (Pfahlgründung)
   
   
2. Erdarbeiten im kompletten Umfang bot Niemand an.
   Wenn dann wurden nur die berüchtigten paar (ca. 30cm) notiert - allerdings ist das nur Makulatur und erspart dir den eigenen Erdbauer wohl kaum.
   > Bei mir hat sich herausgestellt, dass dies nur bei 100% idealem Boden auch nur annähernd passen kann.
   Diverse Zusatzleistungen wären damit bei mir nicht abgedeckt gewesen.
   (Kranstellplatz vorbereiten/verdichten, Aussenbereiche vorbereiten, Parkplatz,... > Alles nicht dabei)
   In meinem Fall hätte dies wohl schnell zu 50.000+EUR Kostenüberschreitungen geführt, wenn ich auf diese 30cm eingegangen wäre
   >> Die Fertighausbauer boten bei mir Alle nur inkl. Bodenplatte oder ab OK Bodenplatte an. Erdarbeiten boten nur die Massivbauer mit den 30cm an.
   

Ich denke der Boden ist eine der grossen Unbekannten beim Häuslebau, welche gerne durch die Verkäufer unter den Tisch gewischt werden, um so ein möglichst attraktives (aber Falsches) Gesamt-Budget aufzustellen.
Einer der von dir genannten Firmen war da bei sehr optimistischem Budget sehr weit vorne...


Es gibt ein unendliches Überraschungspotential. Bei mir waren dies:
- Verseuchter Wasserstrom (Eine mehrere 100m weit entfernte ehemalige Mülldeponie - noch vor dem 1. Weltkrieg, verursachte dies)
> 6.000 EUR Mehrkosten nur für die Analyse & Abklärungen beim Baugenehmigungsprozess
- Erschwerte Regenwasserabfuhr, da das Wasser nicht dem Boden zugeführt werden darf
- Torfschichten (= Pfahlgründung notwendig)
- Gas bildende Weichschichte (= Gas Drainage unter Bodenplatte notwendig)

Auch bei mir ist der Wasserstand sehr hoch.
Eigentlich wollte ich mit Keller bauen - hätte ich kein Bodengutachten gemacht, hätte ich mit Keller geplant, mit Keller finanziert und irgendwann zwischen Vertragsunterzeichnung und Baugenehmigung bemerkt, dass es nicht geht.


Bezüglich Bodengutachten:
Bei sämtlichen angefragten Anbietern war ein Bodengutachten durch die Baufirma einberechnet.
Allerdings erfolgt diese erst nach Vertragsunterzeichnung und während dem Planungsprozess für die Baueingabe.
Sprich: Viel zu spät.

Die nicht mal 1.000 EUR, welche ich für ein eigenes Gutachten direkt nach Grundstückserwerb investiert hatte, waren für mich Gold wert.
(Ich hätte ansonsten locker 60-80.000 EUR zu tief finanziert, respektive ein zu teures Haus geplant)


Perfekt ist sicher ein Bodengutachten vor Erwerb, oder wenn der Verkäufer dies bereits hat.
Man sollte aber definitiv vor Vertragsunterzeichnung mit der Baufirma dies erledigt haben.
Ansichts des teils aber sehr knapp vorhandenen Angebot an Grundstücken (bei mir Hamburg), würde dies bedeuten, dass man das Grundstück nicht erhalten würde, da Jemand Anderes vorher zuschlägt...
No risk, no fun...


Pfahlgründung
Ich werde bei mir mit Pfahlgründung bauen müssen.
Fraglich ist halt wo die tragfähigen Schichten kommen.
Evtl. einen WU Nutzkeller abklären? Wenn du eh 0,7m aufschütten musst, könnte sogar ein Wohnkeller funktionieren?
Bei mir werden die Erdarbeiten inkl. Pfahlgründung auf rund 70.000€ kommen.


btw.: Je nach dem wo dein Grundstück liegt: Vergiss nicht die Kampfmittelabklärung - dauert z.B. in HH mehrere Monate.

 

In meinem Quartier hat es eine 2-4m dicke Torfschicht.
Die Häuser sind teils über 100 Jahre alt, zumindest bei meinem direkten Nachbarn hat es eine richtig dicke Bodenplatte darunter.

Anscheinend hat es lange problemlos gehalten, doch irgendwann (vor 10-20 Jahre?) ist der Grundwasserpegel anscheinend einmal so tief gesunken, dass viele Häuser im Quartier sich gesetzt hatten und es massive Risse gab.
Das teils nach über 70 Jahren ohne Probleme.

Persönlich habe ich mich entschieden die Gründung eher zu gut als zu schlecht zu machen.
Wieso soll ich 1% der Bausumme sparen und damit die restlichen 99% riskieren?

Eine Erfahrung die ich auch noch hatte:
Je nach Grundwasserpegel schauen, dass die Bodenplatte Druckwasserdicht ist.
Meine Hausbaufirma wollte eine normale (nicht Durckwasserdichte) Bodenplatte erstellen - obwohl die Bodenplatte fast im Grundwasser liegt.
(Gem. DIN Norm erfordert es bei meiner Planung eine druckwasserdichte Bodenplatte)

 

Steht doch explizit drin, ein guter Zentimeter der Setzungen resultiert aus der Auflast der Auffüllung.

Ganz vereinfacht: die Zwischenräume zwischen den einzelnen Bodenteilchen sind nicht mehr mit Wasser gefüllt, durch den Druck der Auflast (Auffüllung plus Haus plus Eigengewicht des darüber befindlichen Bodens) rücken die Körner enger zusammen, das Volumen des Bodenkörpers nimmt ab, das Haus bewegt sich nach unten.

 

Aber jetzt lass uns mal nachrechnen. Sagen wir du hast inklusive Grundstück, Außenanlagen, etc. ein Budget von 600k, dann sind die 30k Unterschied 5% der Summe. Das Verhältnis ist immer noch nicht so, dass man die teure Sanierung später zahlen will