Unzureichender Schallschutz in gekaufter ETW

Diskutiere Unzureichender Schallschutz in gekaufter ETW im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Wir haben vor einigen Wochen eine ETW erworben. Da wir etwas lärmempfindlich sind, haben wir extra vor dem Kauf einen Test mit dem Nachbar oben...

  1. #1 micky1981, 10.01.2024
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    Wir haben vor einigen Wochen eine ETW erworben. Da wir etwas lärmempfindlich sind, haben wir extra vor dem Kauf einen Test mit dem Nachbar oben drüber gemacht, ob und welche Alltagsgeräusche man hört. Dies verlief alles positiv, so dass wir uns zum Kauf entschlossen haben.
    Nach dem Einzug mussten wir aber feststellen, dass die Realität anders ist: wir hören so gut wie jedes Geräusch von oben (selbst Husten/Niesen, Klappern von Geschirr, jedes Mal wenn die Wasserleitung aufgedreht wird, macht es einen riesen Krach). Kurzum: der Schallschutz ist mehr als mangelhaft. Da das Haus selber aus den späten 1990er Jahren ist, gab es aber dann auch schon DIN Normen und gesetzl. Anforderungen.
    Und zu allem dazu kommt noch, dass die Wohnung besonders im Schlafzimmer und Bad sehr hellhörig ist. Wie sich herausgestellt hat, gab es hier mehrere Wasserschäden in der darüber liegenden Wohnung - diese wurden alle von unserem Vorbesitzer beim Kauf nicht erwähnt. Daher stellen sich uns zwei Fragen: wie sieht die rechtliche Situation aus und wer haftet in unserem Fall, der Voreigentümer (der die Schäden nicht erwähnt hat) oder der Nachbar (in dessen Wohnung der Schaden bestand und der ggf den Schallschutz noch weiter minimiert hat). Und Frage 2: wie sollen wir weiter vorgehen, auch in Sachen Behebung des Mangels? Ist ein Gutachter empfehlenswert, wer muss diesen beauftragen (Hausgemeinschaft, wir, der Nachbar) und welche baulichen Maßnahmen gibt es, um das Problem zu beheben? Wir würden gerne mal wieder schlafen können, ohne dauernd vom Nachbarn terrorisiert zu werden.
     
  2. #2 Fred Astair, 10.01.2024
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    Ihr braucht erstmal einen SV, der Euch bescheinigt, dass ein Mangel besteht.

    Aber jetzt geht D./.CH weiter. Bis später...
     
  3. #3 Fabian Weber, 10.01.2024
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    Ich versuche mal zu antworten:

    Einen Baumangel kannst Du niemanden gegenüber geltend machen, denn das Haus ist über 30Jahre alt.

    Der Vorbesitzer hatte vielleicht gar keine Probleme mit Schall und darum gab vielleicht auch keine Notwendigkeit für ihn etwas zu unternehmen.

    Warum jetzt Wasserschäden für geminderten Schallschutz ursächlich sein sollen erschließt sich mir nicht. Auch hier kannst Du nicht den Nachbarn für verantwortlich machen, der Wasserschaden wurde doch behoben oder nicht? Eventuell könntest Du gegenüber dem Verkäufer einen merkantilen Minderwert geltend machen, sowas muss dann ein Schadensgutachter klären. Das geht dann sowieso vor Gericht, bei wahrscheinlich recht geringer Streitsumme.

    Wenn Ihr was ändern wollt, dann geht das nur über Euer Portemonnaie. Als erste solltet Ihr einen Schallschutzgutachter beauftragen, der entsprechende Messungen macht. Am besten kann der dann auch entsprechende Verbesserungsmaßnahmen vorschlagen, was natürlich baulich in Eurer Wohnung geschehen muss.
     
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  4. #4 nordanney, 10.01.2024
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    Ich verkaufe mein Auto. Mein Nachbar hatte mir seinem Auto einen Unfall. Muss ich da den Käufer meines Autos sagen?

    Also nein. Er muss davon nichts erzählen. Warum auch?
     
  5. #5 micky1981, 10.01.2024
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    Naja, wenn der Nachbar aber beim Ausparken mein Auto beschädigt und ich dadurch einen Schaden habe, dann wohl schon?!?
     
  6. #6 micky1981, 10.01.2024
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    Danke! Wir werden mal ein Gutachten erstellen lassen. Es besteht auch der Verdacht, dass zwei Wände feucht sind - da damals auch die Wände betroffen waren, werden wir auch auf Schimmel untersuchen lassen. Dann wäre auf jeden Fall der Vorbesitzer regresspflichtig, weil er einen versteckten Mangel verschwiegen hat. Wir hatten nämlich extra nach dem letzten Wasserschaden gefragt. Nur die ersten drei wurden uns verschwiegen
     
  7. #7 nordanney, 10.01.2024
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    Davon hast Du nichts geschrieben. Welche Schäden sind denn da?
    Aber mal unabhängig davon: Gibt es einen versteckten und verschwiegenen Mangel? Falls nein, ist alles gut. Er muss Dir auch nicht sagen, dass in 2000ern mal eine Tür ausgetauscht, bis heute 4x gestrichen und 2x tapeziert wurde, eine Steckdose versetzt und dafür die Wand beschädigt wurde usw.
    Das ist das normale Leben in einer Wohnung. Und selbst wenn es drei Wasserschäden in Deiner Wohnung gegeben hätte, die alle fachgerecht repariert wurden, muss Dir das niemand sagen. Du kaufst wie gesehen und lediglich arglistig verschwiegene Mängel sind ein Thema. Ist nun mal so.
     
  8. SIL

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    Das ist so pauschal nicht zutreffend, zum einem ist es ein Unterschied ob Makler verkauft oder nicht zum weiteren wurde explizit nach Schäden gefragt und diese verneint ...nun ist es nicht ganz schlüssig was der TE gefragt und erfahren hat , pauschal aber zu sagen ' wie gesehen so gekauft ' funktioniert nicht.
     
  9. #9 nordanney, 11.01.2024
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    Wenn keine Schäden verschwiegen wurden (reparierte Dinge zählen nicht dazu) bzw. auf explizite Nachfragen nicht gelogen wurde, gilt bei Immobilien immer noch "gekauft wie gesehen", was auch so im Kaufvertrag (im Standard) so aufgenommen wird.

    Alles andere ist vorsätzliches Handeln des Verkäufers, was ich nicht unterstellen möchte.
     
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  10. #10 Fred Astair, 11.01.2024
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    Zum Anderen waren die Wasserschäden wohl in der Wohnung darüber und über die Betroffenheit der eigenen Wohnung ist nichts bekannt.
    M.W. ist der Verkäufer nicht verpflichtet, alles was ihm nur vom Hörensagen bekannt sein könnte, ins Verkaufsgespräch einzubringen.
     
  11. #11 Gast 85175, 12.01.2024
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    Jo. Ihr habt also extra nen "Test" vor dem Kauf gemacht... Und jetzt ist es plötzlich anders wegen 20 Jahre alter Wasserschäden? Der gegnerische Anwalt denkt ja irgendwas wie: "Leicht verdientes Geld!"...

    Wie auch immer. Wenn es da Schäden am Gemeinschaftseigentum gibt, dann ist es Sache der Eigentümergemeinschaft das reparieren zu lassen, ob die den Schaden dann ggf. bei einzelnen Eigentümern einklagen kann, ist ne andere Frage.

    Weiter, wenn man da in jedem Zimmer praktisch alles hört, dann wäre es sehr erklärungsbedürftig, wie da "Wasserschäden" die Ursache sein sollen. Selbst wenn man bei der Reparatur was verhauen hat, dann wären das regelmäßig eher punktuelle Probleme. Ich würde mir halt erst dann einreden, dass das an unsachgemäßen Reparaturen liegt, wenn ich das genau wüsste, weil die Gefahr ist halt hoch, sich hier in eine sinnlose Richtung zu verrennen...

    Das ist auch alles generell gedanklich unschön was Du da gerade machst. Du hast nur eine Chance den Vorbesitzer haftbar machen zu können und das ist in dem Du nachweist, dass der einen bekannten Mangel arglistig verschwiegen hat. Der Mangel wäre in dem Fall der Mangel am Schallschutz. Dich da jetzt in die Ursachenforschung zu begeben ist überhaupt nicht schlau... Entweder gibts den Mangel oder es gibt ihn nicht, woher der Mangel kommt kann dir erstmal herzlich egal sein. Und dann würde der entweder arglistig verschwiegen oder er wurde es nicht, ob irgendwer mit seinem Auto irgendwas gemacht hat oder nicht ist hierbei auch ganz egal...

    Das alles ist nicht ganz so einfach und mit einem hohen Kostenrisiko verbunden. Der erste Step wäre nachzuweisen, dass es da merkliche Mängel am Schallschutz (in Bezug aufs Baujahr) gibt.
     
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  12. #12 Fabian Weber, 12.01.2024
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    Arglistig ja nur, wenn der Verkäufer überhaupt den angeblichen Mangel bemerkt hat. Vielleicht hat den ja der Nachbar gar nicht gestört.
     
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  13. #13 nordanney, 12.01.2024
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    ... und dann kommt noch dazu, dass Ihr den Schallschutz sogar vor dem Kauf extra getestet habt und diesen für gut befunden habt.

    Ein bekannter und verschwiegener Mangel aus der täglichen Wohnungspraxis liegt also nicht vor - ihr habt getestet.
    Einen bekannten Baumangel in der Form, dass DIN-Normen o.ä. nicht eingehalten wurden, schließe ich mit 99,9%iger Wahrscheinlichkeit aus. Als Käufer (besonders, wenn man Zweitkäufer ist), der keine Probleme in der Wohnung hat seit fast 30 Jahren, kennst Du gar keine DIN-Vorgaben oder beschäftigst Dich damit, um die Probleme dann dem nächsten Käufer vorzuenthalten. Der Laie kauft eine Wohnung, ist damit zufrieden und legt bestenfalls - sofern überhaupt vorhanden - Bauunterlagen irgendwo ab.
     
  14. #14 Gast 85175, 12.01.2024
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    Ich weiß, der Nachweis ist schwierig… Ich gehe aber grundsätzlich nicht bei der Ansicht mit, dass es entscheidend ist ob sich irgendwer daran gestört hat…

    Es gibt Leute die stören sich nicht an dauernd verstopften Abwasserrohren, an Regen der zum Dach rein kommt, usw… Es kann nicht der Maßstab sein, dass sich der Verkäufer daran hat innerlich stören müssen…

    Ich bin gerade nicht ganz sicher, aber ich meine es reicht, wenn der Verkäufer „hätte wissen müssen…“ (was auch immer das in Bezug auf den Schallschutz bedeutet)…
     
  15. #15 nordanney, 12.01.2024
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    Das sage ich ja gar nicht. Aber wen will @micky1981 denn zur Rechenschaft ziehen? Den Verkäufer, der vielleicht der x-te Eigentümer ist und keine Probleme hatte - und somit auch keinen Mangel verschwiegen hat, weil er keinen Mangel kannte? Den Erbauer der Immobilie? Die Eigentümergemeinschaft?
    Mag sein, dass ein Mangel vorliegt. Den hat dann aber nicht der Verkäufer arglistig verschwiegen, er kannte ihn nicht und @micky1981 hat den Schallschutz getestet und daher "gekauft wie gesehen" - zumindest gegenüber dem Verkäufer.
     
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  16. #16 Fabian Weber, 12.01.2024
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    Ja und hier wird’s doch total dünn für den TE. Der Verkäufer als Baulaie hätte meiner Meinung nach nicht wissen müssen, dass es überhaupt eine Schallschutz DIN gibt.

    Daher keine Arglist.
     
  17. #17 Gast 85175, 12.01.2024
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    Ich glaub ja auch nicht, dass da viel zu holen ist. Aber halt aus anderem Grund.

    Es ist anders, hab’s nachgelesen… Der Verkäufer muss den Mangel noch nicht einmal sicher kennen, er muss ihn nur für möglich halten (!), das reicht da schon für die „Kenntnis“…

    Schwierig wird es da beim arglistigen Verschweigen. Da muss nicht nur nachgewiesen werden, dass das verschwiegen wurde, sondern auch noch, dass das mit Absicht in Hinblick auf bessere Vertragskonditionen getan wurde. Und genau das ist der schwierige Teil…

    Ihr mischt da gerade gedanklich zu viel vom gewöhnlichen Sachmangel, mit dem man es in der Baupraxis ständig zu tun hat, mit rein.

    Bei dem Mangel mit dem wir es hier zu tun haben braucht es die Arglistigkeit des Verkäufers. Das ist eine ganz andere Hausnummer als die Mängel mit denen wir es sonst zu tun haben, dort braucht es keinerlei moralische „Schuld“, dort reicht es wenn einfach nur die Sache mangelhaft ist und Ende der Debatte. Hier brauchen wir einen echten „Beweis“ dafür, was der Verkäufer sich dabei gedacht hat… Und genau das ist der Knackpunkt, dieser Nachweis dessen was bei dem im Kopf los war… Und das nicht nur in Bezug darauf, ob er den Mangel für „möglich gehalten hat“, sondern (das ist der Knackpunkt), ob er den Mangel deshalb verschwiegen hat, um sich bessere Vertragsbedingungen zu ergaunern…

    Hier hat der @nordanney wohl ein Stück weit Recht. Wenn der sich hin stellt und sagt er habe da 30 Jahre lang gewohnt und das habe ihn ja nie gestört, dann ist es irgendwie glaubhaft, dass er dem wenig Gewicht beigemessen hat und es eben nicht „arglistig“ war…

    Aber Achtung, wir definieren hier gerade am „Arglistig“ herum, nicht am Mangel an sich oder ob er ihn hätte als solchen für möglich halten müssen…
     
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  18. #18 EinHausbesitzer, 12.01.2024
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    Damit scheidet im Prinzip schon arglistiges Verschweigen aus. Beim arglistigen Verschweigen geht es ohnehin nur um versteckte Mängel. Hier wurde das ja sogar explizit vom Käufer überprüft.

    Ein nicht fachgerecht behobener Wasserschäden könnte allerdings so ein versteckter Mangel sein.

    Ich persönlich würde mir das Geld für Gutachter und Gerichtsverfahren sparen, kann aber natürlich jeder machen wie er will.
     
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