Vergleich Annuitätendarlehen vs. Vorfinanzierter Bausparvertrag

Diskutiere Vergleich Annuitätendarlehen vs. Vorfinanzierter Bausparvertrag im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen! jetzt schlag ich mich mit der Finanzierung unseres Bauvorhabens herum. Ich habe ein (unverbindliches) Angebot einer örtlichen...

  1. #1 Johan Cruyff, 18.04.2009
    Johan Cruyff

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    Hallo zusammen!

    jetzt schlag ich mich mit der Finanzierung unseres Bauvorhabens herum. Ich habe ein (unverbindliches) Angebot einer örtlichen Bank erhalten. Ein Teil davon ist ein vorfinanzierter Bausparer (der Rest KfW). Ich habe schon viel darüber hier im Forum und anderswo gelesen. Der Tenor ist scheinbar, dass diese Variante nicht immer Sinn macht und man genau rechnen muss um dies beurteilen zu können.

    Bausparsumme: 100.000€
    Laufzeit: 20J 6M

    Effektiver Jahreszins Vorfinanzierung: 4,15%
    Laufzeit Vorfinanzierung: 10J 10M (=130M)
    Rate bis Zuteilung (ich weiß, nicht zugesichert): 638,33€ (338,33€ Zinsen + 300 € Sparrate)

    Guthabenzins Bausparer: 1%
    Effektiver Jahreszins nach Zuteilung: 3,78%
    Abschlussgebühr (ich weiß, Provision für Bearbeiter): 1%
    Rate: 600€

    Einzahlungen Bausparer inkl. Guthabenzinsen: 41.195,95€
    Restschuld = Bauspardarlehen bis Zuteilung: 58.804,05€

    Nun meine Vergleichrechnung:
    - reines Annuitätendarlehen mit 4,15% effektiven Jahreszins + 3,5% Tilgung (macht ebenfalls 638€ Rate)
    => Restschuld nach 130 Monaten: 52.245,91€ (nicht die Welt besser)

    ==> damit diese Restschuld ebenfalls nach 115 Monaten getilgt ist, dürfte der Zinssatz bei gleichbleibender Rate (600€) 6,2% nicht übersteigen
    bei 7,00% wären es 10,15 Jahre
    bei 8,00% wären es 10,9 Jahre
    bei 9,00% wären es 11,8 Jahre

    ==> Auf dem ersten Blick gibt es kaum einen Unterschied zwischen dem vorfinanzierten Bausparer und dem reinen Annuitätendarlehen. Aber das Annuitätendarlehen würde bei gleichbleibendem Zinssatz 18,87 Jahre dauern, der Bausparer dauert 20,4 Jahre. D.h. würde ich die 600€ Rate 18 Monate sparen hätte ich (ohne Rendite!!) 10.800€. Und das ist dann schon eine Hausnummer - aber (!) einen gleichbleibenden Zinssatz angenommen.

    Stimmt meine Rechnung so? Habe ich was übersehen?
    Viele schreiben immer, man soll man den gesamten effektiven Zinssatz des vorfinanzierten Bausparers errechnen. Wie soll das gehen?

    Gruß,
    Johan
     
  2. Robin

    Robin

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    Hi!


    Hast du evtl. mal in Betracht gezogen, eine Zinsfestschreibung von 15 oder 20 Jahren bei dem Annuitätendarlehen zu machen bzw. bei einer Bank nachzufragen, die dies anbietet?


    Gruß
    Robin
     
  3. R.B.

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    Was hattest Du erwartet? Bei den Summen können sich keine weltbewegenden Differenzen ergeben. Sonst würde es ja jedem auffallen, und die BSpk. könnten ihren Laden schließen.

    Soweit ich das überblicke, ist die Rechnung korrekt. Evtl. gibt es noch steuerliche Gesichtspunkte zu beachten.

    Gruß
    Ralf
     
  4. #4 sk8goat, 18.04.2009
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    Oh, mein Lieblingsthema.

    Dass die Anbieter solcher Konstrukte den Gesamteffektivzins nicht nennen müssen, beruht auf einer Lücke in der 'Preisangabenverordnung'. Manche Banken und BSK nutzen diese Lücke schamlos aus. In meinen Augen ist das Irreführend für den Verbraucher.
    Die Verbraucherzentralen fordern seit Jahren, dass diese Lücke geschlossen wird.
    Aber die Mühlen mahlen langsam . . . und der Betrug geht weiter.

    Dass deine Bank den Effektivzins der gesamten Finanzierung nicht nennt ist absolut unseriös.
    Warum willst du es selbst ausrechnen? Du solltest darauf bestehen, dass dir der Effektivzins für die gesamte Finanzierung genannt wird.

    Wenn du es doch selbst ausrechnen willst, dann findest du hier ein nützliches Tool: http://www.test.de/themen/bauen-finanzieren/rechner/-Bausparen/1159356/1159356/

    Ohne dass ich es jetzt bei dir nachgerechnet habe, vermute ich aus Erfahrung, dass der Gesamteffekivzins hier zwischen 5,2-5,6% liegt.
    Ein normales Annuitätendarlehen mit 20 Jahren Zinsbindung sollte momentan für unter 4,8%eff. zu bekommen sein.
    Damit sollten doch keine Fragen mehr offen sein, oder?
     
  5. Robin

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    Mit der gleichen Methode hats eine Bausparkasse, die auch Annuitätendarlehen anbietet, bei uns auch angeboten ...

    Diese war allerdings so ehrlich und gab einen Vergleichszins zu einem "normalen" Hypothekendarlehen an ... und diese langen (je nach Variante/Laufzeit) allesamt weit über 5,2 % ... bei den aktuellen Konditionen für Annuitätendarlehen war das für uns inakzeptabel ...

    Also gut prüfen, was euch wichtig ist :28:


    Gruß
    Robin
     
  6. Seev

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    kleine Geschichte dazu ...

    Also ich war die letzten Tage bei einigen lokalen Banken zur BauFi-Beratung unterwegs. Im meinem zweiten Satz habe ich jeweils allen gesagt, wir bräuchten nicht über BSV reden (um meine Zeit und Laune nicht sinnlos zu beanspruchen) und das brauchten sie auch nicht anbieten.

    Meine frühere Hausbank/Spk. hat sich anschließend als einzige an letzteres nicht gehalten, sondern als zusätzliche Variante folgendes angeboten:

    - Vorausdarlehen 3,5% nom. auf 8 Jahre
    - paralleles Besparen eines BSV über 8 Jahre über die praktisch ges. Finanzierungssumme als BS-Summe (abzgl. eines KFW40-Darl.), ohne Angabe der Guth.verzinsung (=0,5% lt. Website der BSK)
    - BS-Darlehen nach 8 Jahren zu 2,95% nom., (lt. Website 3,17% eff., nicht angegeben auf Angebot, dafür Gesamtkosten dieses Bausteins), wäre getilgt Mitte 2026 (17 Jahre).

    Nach Studium der an sich ausführlichen Unterlagen (incl. Anspar- und Tilgungsplan!) habe ich eine E-Mail-Rückfrage nach dem "Effektivzins der Gesamtkombination incl. Besparen des BSV" gemacht und erhielt die Antwort des BauFi-Beraters:

    "Gemäß Rücksprache mit der ... BSk kann für den ...-Baustein kein Effektivzins für die Gesamtkombination genannt werden, da es sich um zwei komplett verschiedene Bausteine handelt. Zum einen der Vorfinanzierungskredit mit 3,56% eff. und anschließend nach 8 Jahren sogar nur noch 3,22% eff. beim Bauspardarlehen."

    Für wie dumm halten die uns eigentlich? Natürlich kann ich es mir auch selbst ausrechnen, ... wenn´s mir nicht zu blöd wäre. Doch durch diese für mich typische Antwort hat sich diese Bank für mich bereits disqualifiziert.

    Gruß Seev
     
  7. Seev

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    Danke sk8goat für den Link oben! Den sollte jeder benutzen.

    Habe grade aus dem Tilgungs-/Ansparplan mal die Daten eingegeben, hier also mit 1 Ratenwechsel. Dies ergibt im genannten Fall einen Gesamteffektivzins von NUR 6,42% und eine Gesamtlaufzeit von 208 Monate!

    Ich werde gleich dem Berater den Link schicken!
     
  8. #8 Johan Cruyff, 18.04.2009
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    Hi,

    vielen Dank für eure Antworten und Hilfen!!! :28:

    Ich habe mal den Effektivzins meines Angebots mit Hilfe des Excetools errechnet (Danke sk8goat:28:):
    ==> 4,59%

    Ist ja jetzt, für eine Zinsbindung von 20 Jahren, nicht sooo schlecht.

    Was haltet ihr von dem Angebto meiner Bank?

    Gruß,
    Johan
     
  9. Seev

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    seltsam, bei mir kommt immer 6,42 % raus, das Tool läuft evtl. nicht unter OOo ?
     
  10. #10 Alfred Witzgall, 19.04.2009
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    "bei mir könnte es ja einmal anders sein":think
     
  11. #11 Johan Cruyff, 19.04.2009
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    Ich habe ja gar nicht den Glauben, dass es bei mir anders sein könnte. Aber wie hoch ist nun der effektive Zins dieses Angebots wirklich? 4,7%? 6,42?

    Bei mir ist es 4,7%: Den Anhang 18370 betrachten

    Deshalb nochmals meine Eingangsfrage: "Viele schreiben immer, man soll man den gesamten effektiven Zinssatz des vorfinanzierten Bausparers errechnen. Wie soll das gehen?"

    Ich behaupte solange das Tool rechnet falsch, bis mir jemand das Gegenteil beweißt:D

    Gruß, Johan
     
  12. derF

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    Wieso diskutiert Ihr denn über den Effektivzinssatz???

    Schaut Euch doch einfach die Gesamtkosten an. Da könnt Ihr ja sehen, was Euch die Finanzierung in Euro und Cent kostet.
    Nur so bekommt Ihr einen richtigen Vergleich.
     
  13. #13 Johan Cruyff, 19.04.2009
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    Gute Idee! :28:

    Vorfinanziertes Bausparen:
    Phase 1: 43.982,90€
    Phase 2: 11.632,78€
    ==> macht: 55.615,68€

    reines Darlehen: 49278,35€

    ==> ein Unterschied von 5258,80€ <==

    Dennoch, kann mir denn keiner erklären, wie man den Effektivzins errechnet??

    Gruß,
    Johan
     
  14. derF

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    Es gibt verschiedene Arten von Effektivzins.

    Eine kleine Einführung bekommst Du hier: http://de.wikipedia.org/wiki/Effektivzins

    Um tiefer in die Materie einzusteigen, solltest Du Dir Literatur zum Thema Investitionsrechnung besorgen.

    Falls es Dir darum geht, Angebote für Deine BauFi zu vergleichen, empfehle ich nach wie vor die Gesamtkosten (neben anderen Faktoren, wie Flexibilität, Risiko ...) zu vergleichen :biggthumpup:
     
  15. #15 sk8goat, 20.04.2009
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    Du vergleichst immernoch ein Annuitätendarlehen mit 10J. Zinsbindung mit einem Konstantdarlehen mit 20,5J. - das ist schon sehr Äpfel mit Birnen.

    Warum willst du es unbedingt selbst ausrechenen? Du bist kein Finanzmathematiker.
    Frägst du dann als nächstes wie man die Statik nachrechnet?

    Nochmal:
    Du solltest bei deiner Bank darauf besten, dass dir der Effektivzins für die Gesamtfinanzierung genannt wird. Falls nur irgendwelche Ausreden kommen, dann ist das einfach unseriös und der gesunder Menschenverstand sollte einem dann sagen dass da was faul ist. (in meinen Augen ist es sogar Betrug)

    BTW: Deine Berechnung stimmt so nicht.
    - Die Zahlunsweise ist eigentlich immer vorschüssig.
    - Restschuld 1 muss dem Auszahlungsbetrag des BS-Darlehens entsprechen
    - Restschuld 2 muss 0 Euro sein

    Lass dir den Effektivzins einfach von deiner Bank schriftlich geben, dann weist du was Sache ist.
     
  16. #16 BauherrHilflos, 20.04.2009
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    Wir haben so einen vorfinanz. Bauspar"dings" mit so einem gelben Riesen abgeschlossen..
    Zum heutigen Zeitpunkt würde ich das NIE wieder tun.
    Es werden zwar super Zinssätze usw. angeboten, ABER:

    sk8goat bringt es auf den Punkt
    In Unserem Fall.
    200.000 Eu mit 4,24% über Bauspar finanziert. Tilgungsfreies Darlehn.
    Der Bausparer wird mit einem Mindestsatz bespart. KEINER sagte uns, das dies der absolute Müll ist. Um jedoch in der Zinsbindungsphase in die Zuteilung zu kommen, muss ein viel höherer Satz eingezahlt werden.
    Was aber im Umkehr auch dazu führt, das die Bauspardarlehns-Rückzahlphase nach der Zuteilung immens kürzer wurde, was die Raten in die Höhe treibt.

    Diese Verträge sind alle so schön flexibel, das sich jeder ne Hütte kaufen kann. Guckt man aber richtig hinter die Kulissen, dann wird´s dunkel.

    In Unserem Fall:
    Derzeit eine Belastung von ca. 890 Euro. Zudem müssen wir aber in den ersten 7 Jahren auch ca. 60.000 Eu zusammenbringen, damit der Bausparer auch in der Zinsbindungsphase in die Zuteilung kommt.
    Macht 60.000 Eu durch 84 Monate = 714,29 Eu ZUSÄTZLICH!

    Frag gerade bei dem Model Bauspar / Tilgungsfrei Darlehn nach dem genauen Ablauf der Finanzierung bis auf Null. Dann bin ich mal gespannt, ob die Bank dich über den Regelsparbetrag aufklärt, oder bis wann, wieviel im Bausparer sein muss, damit dieser zuteilungsreif das Darlehn ablöst.

    Also selbst nach heftigem Bohren konnte uns keiner der Berater den Gesamtzinssatz für dieses Model berechnen. Geschweigeden schriftlich geben!

    Ich könnte heute noch jeden Tag :mauer , aber ich hab diesen Mist leider zu schnell unterschrieben. Waren ja auch super Zinsen... :mauer :mauer
     
  17. #17 Andreas69, 20.04.2009
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    Es gibt aber auch Anbieter, die die notwendigen Zahlen nennen :).
    Wir hatten damals (2006) über die Interhyp ein Konstantdarlehen der Quelle Bausparkasse genommen.
    Über 27 Jahre liegt der Effektivzins da bei 3,86% inkl. aller Kosten. Und auch was die Zuteilung des BSV angeht könnten wir nicht meckern, da wir genau den Tag der letzten Rate kennen (garantiert).
    Dieser stimmt natürlich nur, wenn wir nichts sondertilgen....

    Viele Grüße

    Andreas
     
  18. #18 sk8goat, 20.04.2009
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    Ersetze 'konnte' mit 'wollte' dann passt es.
    Manchmal ist es halt mehr eine Frage von wollen bzw. dürfen - als von können.

    Es ist sogar so dass deren Software den Effektivzins der Gesamtfinanzierung mit anzeigt. Nur ist die Software auch so programmiert, dass man das nicht ausdrucken kann.


    Ich find's wirklich Schade was dir angedreht wurde. Umso besser und bewundernswert find ich es, dass du es nicht dir selbst schönredest und mithilfst andere aufzuklären damit sie nicht in die selbe Falle gehen.
     
  19. #19 sk8goat, 20.04.2009
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    Klar gibt es auch solche die ehrlich und fair sind und die wichtigste Zahl deutlich nennen.
    Aber außer der von dir genannten kenne ich nur noch 2 andere BSK die das machen. Gemessen an der Gesamtzahl der BSK ist das schon sehr wenig.
     
  20. #20 Andreas1705, 20.04.2009
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    ich habe damals das BSK Angebot mit den Rechnern von http://www.zinsen-berechnen.de/zinsrechner.php nachgerechnet.

    Habe dann meine BSK 'Beraterin' angerufen und gefragt, wie es sein kann, daß ich bei dem Angebot auf einen eff. Zins von über 5,6 komme, wo doch so schön von 3,8 im Angebot die Rede war...

    O-Ton BSK 'Beraterin': 'Das können sich gar nicht nachrechnen. Das ist viel zu kompliziert.' :mega_lol::mega_lol:

    Habe daraufhin ein normales Annuitäten-Darlehen bei einer anderen Bank abgeschlossen ...

    Gruß - Andreas
     
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