Vergleich Annuitätendarlehen vs. Vorfinanzierter Bausparvertrag

Die anders rum Frage kann ich zwar nicht erkennen, aber du siehst das volkommen richtig.

Wobei die Zins schon sehr sprunghaft und sehr stark steigen müssten, damit sich der BSV lohnt. Das gab's in den letzten 50 Jahren nie.

 

Als Tendenz richtig, aber auch hier gilt, Ausnahmen bestätigen die Regel. Es gibt eine Unmenge an Tarifen, und wer weiß, vielleicht gibt es ja einen Tarif der zufällig genau auf Dein Vorhaben passt. Man muss schon alle Randbedingungen betrachten.

Gruß
Ralf

 

In unserem Fall kann ich sagen, dass das Annuitätendarlehen gegenüber der Bausparvariante über 13 Jahre rund 3000,-€ weniger "kostet", natürlich bei vergleichbaren Eckdaten (monatl. Rate für Zins+Tilgung, Laufzeit, Zinsbindung).
Nachteil: es sind p.a. "nur" 5% der Darlehenssumme als Sondertilgung möglich.
Aber es ist nicht absehbar, unverhofft an viel Geld zu kommen ;-)

 

Na das wäre wohl das allerletzte Argument für einen BSV!
Da wird es schon Gestaltungsmöglichkeiten geben, wenn man mehr SoTi haben will. Bspw. kannst Du das Darlehen aufteilen lassen und beim separaten Darlehen anderes vereinbaren. Bspw. als ein kleineres variables (Reserve-)Darlehen, oder das eh vorhandene?) KfW153 dafür nutzen, oder einfach so über SoTi verhandeln weil es der Wettbewerber auch bietet, oder .... .

 

Hallo,
ich hole das Thema nochmal kurz aus der Versenkung.... ich habs mir jetzt durchgelesen.... und doch noch nicht so ganz verstanden. Ich hoffe ihr könnt mich nochmal kurz auf die Spur bringen, warum ich nicht mit einem BSV finanzieren sollte, es wirkt schon verführerisch. . .

Bei mir gehts um die Finanzierung von 195.000 Euro. Angeboten wurde mir als BSV ein "Tilgungsaussetzungsdarlehen mit Ablösung durch einen Altersvorsorge-Bausparvertrag" (gerechnet ohne Riester).
In der Ansparphase (17,9 Jahre) mit Rate 723,12
und in der Darlehensphase (10,8 Jahre) mit Rate 1182
Nach insgesamt 28,5 Jahren wäre das Darlehen dann getilgt.
Gesamtaufwand des Darlehens wären dann nach meinem Verständnis 305.320,56 Euro und das Darlehen komplett getilgt.
Der Stiftung Warentest Rechner ergab einen Effektivzins von 4,41%.

Jetzt habe ich mehrfach gelesen, dass eine Finanzierung über den BSV teurer ist als eine Annuitätendarlehen. Ich finde einen Vergleich schwierig.

Ein mir vorliegendes Angebot über einem Annuitätendarlehen (20 Jahre Zinsbindung) von 195.000 Euro mit 3,38%, Rate 711,75 Euro scheint mir teurer (Die verbleibende Restschuld beträgt: 139.377,08 Euro, Zinsen und Gebühren gesamt: 115.196,94 Euro, Gesamtaufwand bis hierhin schon: 310.196,94 Euro - also bereits ca.5000 Euro teurer als der BSV und mit Restschuld!)

Bei dem hier verlinkten Vergleichsrechner (http://www.finanzierungsmathematik.de/content/bausparfinanzierung-oder-tilgungshypothek-rechner) kann ich die Laufzeit der Monate nicht eingeben (geht nur bis 59 Monate Zuteilung - ich bräuchte 214, oder verstehe ich das falsch?!). Habt ihr nochmal einen Tipp oder Hinweis für mich, wie ich diese Produkte vergleichen kann oder wo sich der "Haken" bei der Finanzierung über den Bausparvertrag befindet?!

Ich fürchte mir fehlt dafür einfach jegliches Verständnis! Danke für eure Hilfe!!!

 

Es gibt ein paar wenige schwarze Schafe in der Branche, die verkaufen dir einen BSV mit zu geringem Sparbetrag. Der Vertrag geht dann leider nie in die Zuteilung :-( Gibt es einen Zahlungsplan aus dem hervorgeht, wann genug Geld eingezahlt ist? Müssen für die Zuteilung 50% eingezahlt werden oder weniger??


Lassen Sie sich das Angebot mal "mit" Riester vorrechnen, dann muss die Bank auch die Abschlussgebühr in den eff. Zinssatz einrechnen und die Bank soll den Gesamteffektivzins nennen! Wenn die Bank diesen nicht nennen möchte -> erledigt

Hier ist noch ein guter+komplexer Hypotheken-Rechner, zeigt auch gleich den Gesamtaufwand und alles relevante
http://www.zinsen-berechnen.de/hypothekenrechner.php

 

An besten mal Excel aktivieren und einen Zahlungsplan für jede Variante erstellen. Dann die Pläne nebeneinander legen und vergleichen. Darauf achten, das auch alle Kosten mit eingerechnet werden (Bsp.: Abschlussgebühr).

Nur mal zum Vergleich, bei einem Annuitätendarlehen mit 3,38% und 2% anf. Tilgung hast Du eine Laufzeit um 28 Jahre, eine monatliche Rate von 874,- € und nach 28 Jahren ist alles gegessen. Bis dahin hast Du etwa 112.568,- € an Zinsen bezahlt, zusätzlich zu den 195.000,- € Tilgung., zusammen also 307.568,- €.
Nach 18 Jahren beträgt die Restschuld noch 98.547,- €. Das interessiert aber nur am Rande wenn die Zinsfestschreibung auf die komplette Laufzeit vereinbart ist.

Nach 18 Jahren hast Du beim BSV nur die Sparraten "getilgt" zzgl. eventueller Guthabenverzinsung, die meist kaum ausreicht um die Abschlussgebühren zu kompensieren. Nach den 18 Jahren steigt die monatliche Belastung deutlich, denn Du musst innerhalb von den 10,8 Jahren die komplette Restschuld tilgen. Du solltest auch darauf achten, ob bei der BSV Berechnung irgendwelche VL o.ä. oder Steuervorteile oder was weiß ich mit eingerechnet, die das Ergebnis für einen Vergleich verfälschen.

Wie setzt sich dieser Betrag zusammen? Anteil Zinsen für Darlehen, Anteil Rate für BSV?

Wenn ich den Gesamtaufwand rechne, dann komme ich auf etwa 308.513,- € zzgl. Abschlussgebühr von etwa 2.000,- €, also knapp über 310.000,- €. Die Variante mit dem Annuitätendarlehen kommt auf 307.568,- €.
Ich kann im Moment nicht nachvollziehen, wie Du beim Annuitätendarlehen nach 20 Jahren auf einen Gesamtaufwand von 310.196,- € kommst zzgl. Restschuld. Vielleicht liegt es daran, dass Du eine geringere anf. Tilgung angesetzt hast.

Ich persönlich bin kein Freund davon, dass man Schulden in die Zukunft verlagert (niedrige Tilgung oder gar Tilgungsaussetzung). Man könnte jetzt zwar argumentieren, dass durch Inflation die Schulden ja weniger werden, aber jede Restschuld ist und bleibt ein Risiko für den Kreditnehmer. Reduziert man die Tilgung dann läuft man Gefahr, dass das Haus schneller an Wert verliert wie man die Restschuld tilgt. Das wäre für jeden Unternehmer ein Albtraum, aber bei privaten Immobilienfinanzierung scheint das gängige Praxis.

Gruß
Ralf

 

Der Stiftung Warentest Rechner ergab einen Effektivzins von 4,41%.

Unter der Voraussetzung, dass dieser Wert korrekt ist, ist ein Vergleich doch ziemlich einfach: Dem Bausparmodell wird dann ein Annuitätendarlehen gegenübergestellt mit Zinsbindung bis zur vollständigen Tilgung (Volltilger). Tilgungssatz wird entsprechend der gegebenen Laufzeit vereinbart. Der Vergleich findet über den Effektivzins statt. Vorteil beim Volltilger wäre noch, dass es kein Zuteilungsrisiko gibt. Und auch kein Prolongationsrisiko. Bei Gewährung des Bauspardarlehens in 17,9 Jahren gibt es ja evtl. eine erneute Bonitätsprüfung, die man überstehen muss (geänderte finanzielle Verhältnisse oder geänderte Bonitätskriterien der Bausparkasse).

 

Eine solche Vergleichsrechnung ist grundsätzlich schwierig, viele Aspekte müssen berücksichtigt werden. Beim derzeitigen Zinsniveau und der Möglichkeit, für wenig mehr als 3 % 20 oder sogar 30 Jahre festzuschreiben, muss man eigentlich nicht ernsthaft an einen BSV denken.

 

Ich habe eben mal mein kleines Perl-Script bemüht und wenn ich das richtig sehe, sind die 711,75 Euro im Annuitätendarlehn tatsächlich deine gesamte Rate (also Tilgung und Zinsen). R.B. hat es ja schon gesagt: die Rate ist zu niedrig. Du zahlst am Anfang rund 550eur nur an Zinsen - lediglich die Differenz zum genannten Betrag ist Tilgung. Daraus ergeben sich in 20 Jahren Zinskosten von über 115.000eur. Die Restschuld liegt nach meiner Berechnung immer noch bei 139.633,79eur. Du hast also gerade mal etwas mehr als 55.000eur getilgt. Nimm nur 100eur pro Monat mehr und die Restschuld nach 20 Jahren liegt nur noch bei 105.404,30eur. Klar, dann hast du auch 24.000eur mehr einbezhalt, aber gut 15.000eur sind Zinseszins-Effekt! Nimm nochmal 50eur pro Monat mehr, und ich finde da wird es langsam interessanter, dann liegt die Restschuld noch bei 88289,56eur. Macht also nochmal >17.000eur Differenz bei lediglich 12.000 einbezahlen Euros. 150eur pro Monat mehr bringen dir also Zinseinsparungen iHv etwa 20.000eur nach 20 Jahren!

Zu dem Konstrukt mit dem BSV: hier kommt genau der o.g. Zinseszins-Effekt zum Tragen. Klar, du sparst in deinem BSV Geld an und kriegst auch Zinsen dafür, aber auf der anderen Seite tilgst du dein Darlehen ja auch nicht und Abschlussgebühren zahlst du auch noch (vermutlich rund 2000eur). D.h. du zahlst immer diesen dicken Zinsbatzen im Darlehen- und zwar so lange, bis du den Kredit ablöst. Wir hatten mal ein Angebot von einem sehr bekannten BSV-Anbieter hier und da habe ich das mit denen Zahlen, die uns gemäß Tilgungsplan vorgelegt wurde, mal nachgerechnet. Die Zinssicherheit, so schön die auch über die gesamte Laufzeit ist, hätte sich bei uns bei 15 Jahren Laufzeit erst ab einem Zinssatz von 8,6% nach Zinsfestschreibung gelohnt (Verhandlung vor etwa 2 Jahren - da lag der Zins für ein Annuitätendarlehen mit 10 Jahren Zinsfestschreibung etwa so bei 3,3%). Ich habs in keinem Finanzierungsgespräch erlebt, dass ein BSV-Anbieter mal erwähnt hätte, ab wann sich dieses Finanzkonstrukt lohnt :-) Die Zahlen könnten sich bei euch natürlich ganz anders darstellen, aber mach dir mal die Arbeit und rechne die Differenz aus, aus dem was du in deinen BSV einbezahlt hast nach 20 Jahren und wieviel du ohne BSV bereits getilgt hast zu diesem Zeitpunkt. Diese Differenz musst du danach erstmal wieder "aufholen" mit BSV.

Die größte Sicherheit erreichst du, wenn du eine angemessene Tilgung ansetzt.

 

Jepp. Man sollte einen BSV als das betrachten was er an sich ist (sein sollte) ein Bausparvertrag. Habe ich etwas Geld übrig und möchte dieses ansparen, und anstatt einer Guthabenverzinsung favorisiere ich einen niedrigen Darlehenszinssatz in der Zukunft, DANN kann man über einen BSV nachdenken. Das einzige Risiko das ich dann noch habe ist, dass das Darlehen nicht ausgereicht wird weil sich mein Einkommen so verschlechtert hat, dass die Kapitaldienstfähigkeit nicht mehr gegeben ist.

ABER steht die Entscheidung für einen Hausbau bereits vor der Tür, dann ist es für einen BSV an sich zu spät. In solchen Situationen ist das Annuitätendarlehen normalerweise die bessere Lösung.

Da es bei Immobilienfinanzierungen kein schwarz oder weiß gibt, sondern auch noch grau, lohnt es sich den eigenen Fall detailliert zu rechnen. Dabei sollte man auch die steuerliche Seite betrachten.

Gruß
Ralf

 

Hallo, ich danke euch erstmal allen sehr für eure Antworten! Irgendwie bestärkt es mich in der Sache, es mit einem Annuitäten-Darlehen statt mit einem Bausparer machen zu wollen. Irgendwie erscheint es mir besser, die Schulden direkt abzutragen anstatt sie zu verlagern. Jetzt muss ich das nur noch mit Zahlen belegen und mich selbst dann davon überzeugen, dass es gut ist. Der Rechner (Zinsen-berechnen) hilft mir auf jeden Fall dabei und läuft hier heiß . . . zu viel Kohle für ne unüberlegte Entscheidung!

Haltet ihr 3,38% Zinsen (bzw. 3,43%) für einen guten Wert oder sollte ich da nochmal in die Verhandlung?!

Vielen Dank für eure Antworten!

 

Liest sich auf den ersten Blick vernünftig. Ob da noch etwas Luft ist, das kann man aus der Ferne nicht sagen, denn bei den Zinskonditionen spielen eine Menge Faktoren mit rein. Bei einer 100% Finanzierung sieht es beispielsweise ganz anders aus als bei 60%. Es macht auch einen Unterschied ob ich 10 jahre Zinsbindung oder einen Volltilger mit sagen wir mal 25 Jahren wähle, usw. usw.

Gruß
Ralf

 

Es ist doch wie so oft im Leben: Pauschallösungen gibt es keine.
Wir haben folgendermaßen Finanziert:

30% EK
45% Annuitätendarlehen (Bank & KfW)
25% Vorfinanzierte Bausparverträge (2x Riester, 1x Standard)

Auf die Zinsen habe ich dabei nur zweitrangig geachtet. Was mir wichtig war und ist, ist dass egal was in den nächsten 10 Jahren passiert in der Welt, das Haus nicht im Feuer steht. Die BVs haben Zinsbindung bis zum Schluss. Die Annuitätendarlehen werden realtiv schnell getilgt. Ich hab das durchgerechnet. Auch in den negativsten Szenarien (Arbeitslosigkeit, Zinsen bei 8%, etc.) kann ich die Raten weiter bedienen. Gleichzeitig habe ich durch die möglichen Sondertilgungen hohe Flexibilität. Ob ich dabei jetzt 0,2% mehr oder weniger Zinsen zahle interessiert mic nicht wirklich. Was nützen mir die gesparten 0,2% wenn ich nach 10 Jahren bei der Zwangsversteiergung meines eigenen Hauses dabei sein darf?

 

Du hast also insgesamt 5 Kredite? Wenn du dich damit wohlfühlst, dann ist das ja auch in Ordnung. Bei meiner eigenen Finanzierung hatte ich 3 Kredite und das war schon relativ viel Verwaltungsaufwand.

Die Logik dieser Argumentation verstehe ich nicht. Warum steht man nach 10 Jahren bei der ZV, wenn man 0,2% Zinsen spart?
Bedenke, dass 0,2% auf den ersten Blick nach wenig aussieht, aber bei einer Finanzierungssumme von €300.000 kann das über die Gesamtlaufzeit schon rund €10.000 Ersparnis ausmachen.

 

Wenn z.B. nach 10 Jahren die Zinsen bei 8% liegen statt bei 3% (nicht unrealistisch) dann betragen die monatlichen Zinsen dann auf einen Restkreddit (z.B. 230000) mal eben 1500 EUR statt 600EUR). Das kann bei manchen zur ZV fuehren

 

Deswegen kann man auch länger festschreiben als nur 10 Jahre, oder man beobachtet die Zinssätze und schließt rechtzeitig ein Forward-Darlehen ab. Bei der aktuellen Zinslage würde ich sowieso 3% anf. Tilgung und dann eine Festschreibung auf 20 Jahre wählen. Dann ist das Thema nach Ablauf der Zinsfestschreibung gegessen und die Hütte gehört mir.

Gruß
Ralf

 

@r.b.

Richtig, und genau darum ging es doch die Zinsen laenger zu binden um nicht nach 10 Jahren eine Ueberraschung zu bekommen

 

Das kann man natürlich so sehen.
Letztlich ist es auch die Frage welche Risiken man sich leisten kann und will.
UND wieviel Zinsaufschlag man für mehr Sicherheit bereit ist zu bezahlen.