Vergleich Annuitätendarlehen vs. Vorfinanzierter Bausparvertrag

Hallo Baugemeinde,

ich möchte diesen Beitrag mal aus der Versenkung holen. Er passt nur zu gut auf meine Problematik.

Folgende Situation:

Ich - Beamter, Ehefrau - Angestelle, 1 Kind wollen uns ein Häuschen bauen und sind auf der Suche nach der passenden Finanzierung. Kurz um...wir stehen vor der Entscheidung Anuitätendarlehen, oder BSV, oder Kombination.

Ich habe mir den Beitrag jetzt das dritte Mal komplett durchgelesen und verstehe mit jedem Mal zwar ein wenig mehr, aber irgendwie auch immer weniger . Ich denke eigentlich, grob begriffen zu haben, was die vorfinanzierte Variante mit euren Beispielen so nachteilig macht.

Das mir vorliegende Angebot der Bausparkasse mit den drei roten Buchstaben habe ich als Anhang beigefügt.

- Es handelt sich um eine Variante mit der Mindestsparrate.
- beabsichtigter Rahmen war eine anfängliche monatliche Rate von ca. 900 €
- Aufteilung der Bausparsummen auf 4 Teilbausparverträge.

Ich habe nun das Problem, dass ich die von euch genannten Nachteile nicht wirklich eins zu eins auf mein mir vorliegendes Angebot anwenden kann.


Folgende Nachteile sehe ich auf mein Angebot ebenfalls.

1. Nachteil: Abschlusskosten:
Das wären 1% der Summe. Problem erkannt und gemerkt.

2. Nachteil: fehlende Tilgung in der Ansparphase:
Problem auch erkannt. Würde gegenüber einem Anudarlehen mit einem nominalzins von 4,40 % nach meiner Berechnung einen Verlust von ca. 2.500 € ausmachen (ohne Beachtung Gebühren etc.). Es war nur eine Näherungsrechnung um es mir grob darzustellen --> trotzdem ungefähr richtig gerechnet?!?

3. Nachteil: Zuteilung
Nach Aussagen des Vertreters müssen für die Zuteilung des 1. BSV nach 10 Jahren 40 % der Summe dieses ERSTEN Vertrages angespart werden. Das würde hier mit der monatlichen Sparrate von 180 € in den ersten 10 Jahren geschehen. Nun ist nur die Frage, ob diese 40 % in 10 Jahren auch ausreichen werden. Wie hoch ist im allgemeinen die Gefahr, dass sich dieser notwendige Teil zu meinen ungunsten verschiebt. Eine Glaskugel hat keiner, aber vielleicht gibt es ja Erfahrungswerte.

4. Nachteil:
....hab jetzt meinen Schmierzettel nicht hier, sodass mir gerade nicht mehr Nachteile einfallen.



FRAGEN:

1.
Habe ich bis jetzt erst Mal grundsätzlich richtig gedacht? Was ist grundsätzlich von diesem Modell hier zu halten?

2.
Meines Wissens betrafen die hier thematisierten Nachteile, insebsondere die nicht ausreichende Ansparung für die rechtzeitige Zuteilung, stets Varianten mit einer gesamten Bausparsumme.
In meinem Fall staffelt sich die gesamte Summe ja, der langen Laufzeit geschuldet, auf 4 Teilbausparverträge. Vorrausgesetzt, die Zuteilungskennziffer ändert sich nicht, erkenne ich das Problem hier nicht, dass ich auf einmal aus heiterem Himmer vor nicht vorhersehbaren Zusatzbelastungen stehe. Sehe ich was falsch?

3.
Der "Sollzins nach Ablauf" erschließt sich mir nicht ganz. Ist dieser Zinssatz für die gesamte Laufzeit ab dem 11. Jahr bis ans Ende aller Tage schon von vornherein fest? Dieser Zinssatz würde ja immer nur den Teil des Bausparvertrages betreffen, den ich nicht vorher angespart habe und der dann zugeteilt wird (bei 40 % Ansparung wären das dann 60%)...richtig?

4.
Angenommen, Frage 3 würde positiv beantwortet und dieser Zinssatz würde für die Gesamtdauer feststehen...der derzeitige "Sollzins nach Ablauf" dürfte ja aufgrund dann nicht mehr anfallender Kosten und Gebühren nicht sehr weit unter dem eff. Zins liegen. (ist er nicht sogar gleich dem eff. Zins für den jeweilig nicht angesparten Teil des Bausparers?!).
Ist es nicht dann auf die lange Sicht gesehen ein "gutes Geschäft", wenn man sich letztendlich für 60 % der Gesamtsumme einen Zinsatz nach Ablauf von nom. 3,75 % sichert? Dies wäre dann Sicherheit, die mir die anfänglichen Verluste der ersten 10 Jahre, soweit ich sie vollständig für mich richtig begriffen hab, wert wären.


5.
Stets geworben wird ja auch mit einer jederzeit möglichen "Sondertilgung". Ist diese als eine solche überhaupt zu verstehen? Ich habe das Prinzip nicht ganz begriffen. Nehmen wir mal meine Modellrechnung. Wenn ich besispielsweise im 13. Jahr 20.000 € im Lotto gewinne. Wie würden sich dann 20.000 € Sondertilgung auswirken? Ich warte mal bewusst auf eine Antwort, ohne meine Theorie preis zugeben. Vielleicht denke ich auch einfach nur zu quer.


So, das wäre es erst Mal zum Anfang.

Ich hoffe, ich bin nicht ganz auf dem Holzweg und würde gern eure Meinung zu dem Angebot hören.

Vielen Dank im Voraus!

 

4 Bausparverträge, wow, das ist echt ne abgefahrene Nummer!

Ist in der dargestellten monatlichen Gesamtbelastung die Abschlussgebühr drin? Gibt es sonst irgendwelche Kosten, die noch hinzugerechnet werden müssen? Kontoführungsgebühr, Darlehensgebühr etc.?

Interesse am Effektivzins der Gesamtkonstruktion?

 

Hi,

die Verzinsung über die Gesamtlaufzeit liegt knapp über 4 % und wäre bei 40 Jahren Laufzeit wirklich ein Wort. Ich mag nur nicht glauben, dass es die 3,75 % auf 30 Jahre fest gibt.

Ich vermisse vielmehr die Zinsbindung. Wenn diese nur 10 Jahre beträgt und man bei Zins nach Ablauf realistische Werte von z.b. 5,5 bis 6 eingibt, sieht es nicht mehr so gut aus.

lg fm

 

Der Gesamteffektivzins ist nicht angegeben und deswegen ist das Ding für mich disqualifiziert.

Wird beim 4. Bausparvertrag bis zum Jahr 2046 mit 3,75% vorfinanziert??

 

@DuDu
Super Sache! (für den Berater )

Spaß beiseite. Sowas habe ich noch nie gesehen, dass man versucht, jemandem 4 BSV anzubieten.

Die Rechnung ist ganz einfach: Da alle nur mit Wasser kochen, müsste man eigentlich die Finanzierung nehmen, wo die wenigsten Unbeteiligten am wenigsten mitverdienen. Und das ist bei diesem Modell sicherlich nicht der Fall. Da braucht man erst gar nicht irgendwelche Effektivzinsen auszurechnen.

 

@demichve

Nichts für ungut, aber ich vertraue doch schon eher den Zahlen, als blinden Behauptungen.


@sk8goat

Das der Gesamteffektivzins nicht ausgewiesen ist, habe ich dem Berater auch schon gleich entgegen gebracht. Er hat es eingesehen. Er will ihn nachliefern. Ob er es nun nicht aufzeigen konnte oder wollte, ist mir eigentlich egal. Letztendlich zählt das nackte Ergebnis.


Ich werde gleich mal versuchen zu erläutern, wie ich das Prinzip dieses Angebotes verstehe. Kann aber einw enig dauern. Bis dahin mal ein Link zum ersten Verständnis. (ab Mitte interessant)

http://www.geld.de/baufinanzierung-allgemeines-was-sie-sonst-noch-wissen-sollten.html

 

@ DuDu: Was ist Dir denn wichtig bei Deiner Finanzierung? Lange Zinssicherheit, SoTi-Möglichkeiten, Flexibilität bzgl. der Rate?

Für mich persönlich käme diese "4-Bausparer-Variante" alleine deshalb nicht in Frage, weil es sich (für mich) um ein unübersichtliches Konstrukt mit Unsicherheiten (Zuteilungszeitpunkte) handelt und ich das Ganze nicht 100%ig durchschaue.

Wo siehst Du denn bei der BSV-Variante die Vorteile gegenüber dem Annuitätendarlehen?

 

@Behauserin

Natürlich ist mir das alles wichtig. Nur gibt es leider keine eierlegende Wollmilchsau...das ist mir klar. Ich bevorzuge eher Sicherheit...jedoch nicht um jeden Preis. Wichtig ist mir, dass man während der gesamten Finanzierung so wenig wie möglich negative Überaschungen erlebt und sie vorweg bereits so gut wie möglich verhindert.

Ich bin immernoch am Verfassen meiner Darstellung...noch Geduld bis heute Abend.

So viel vorweg: Sollte es wirklich so sein, dass für letztendlich ca. 60 % (die jeweils zugeteilten Bestandteile der jeweiligen Teilbausparverträge) der Gesamtsumme eine Zinssicherheit von 3,75 % nom. über die gesamte Laufzeit bei Vertragsabschluss zugesichert wird, dann ist es meines Erachtens auf jeden Fall eine Beachtung wert, die den hier viel diskutierten Nachteil der nicht wirklich vorhandenen Tilgung in den ersten 10 Jahren ggf. weg machen könnte.

Nur habe ich das ganze Konstrukt noch selber nicht so ganz 100% verstanden..zum Großteil schon, nur der letzte wichtige Rest fehlt noch. Deswegen befasse ich mich ja damit. Wenn ich es verstanden habe und es mir (und euch ) logisch erscheint...warum nicht.

 

Zum Verständnis des Prinzips noch ein wenig Propagandamaterial für Zwischendurch:

 

Dann solltest du von dem hier diskutierten Konstrukt die Finger lassen.
Das einzig sinnvolle daran ist, dass sich der Berater der dir das Ding verkauft, damit den nächsten Urlaub für seine vierköpfige Familie auf den Malediven leisten kann.

Du solltest auch nicht nur auf die 3,75% der Vorfinanzierung schielen, denn das ist eine Milchmädchenrechnung.
Der Gesamteffektivzins liegt Schätzungweise bei 4,3%. Dafür gibt es auch ganz normale Annuitätendarlehen mit 25 o. 30 Jahre Zinssicherheit.
Das ist unkompliziert und transparent. Und außerdem sind da nicht irgenwelche Berater die sich daran dumm und dämmlich verdienen.

 

Es geht mir nicht um die 3,75 % der Vorfinanzierung, sondern um die 3,75 % für die jeweiligen zugeteilten Bauspardarlehen. Die wären von Anfang an für 40 Jahre gesichert. Nun ist nur die Frage, ob der Nachteil der Vorfinanzierung über die gesamte Laufzeit diesen Vorteil wieder zu Nichte macht.

Natürlich würde ich viel lieber ein normales Anudarlehen machen, aber mir sind vertrauenswürdige Banken, die die von dir genannten Konditionen bieten gerade nicht bekannt. Kannst du mich aufklären? Für 4,3 % über 30 Jahre ist ein Wort.

 

Nachtrag zu den Kosten:

Betragen 1 % der Gesamtsumme, also hier 2.150 €. Mehr nicht.

 

Lass dir den Gesamteffektivzinssatz ausrechnen. Grundsätzlich sind deartige Konstrukte leider sonst nur schwer mit Annuitätendarlehen vergleichbar...wobei diese teilweise durchaus attraktiv sind.

Persönlich habe ich auch 2/3 meiner Finanzierung bei den drei roten Buchstaben abgeschlossen, da mir dort vor drei Wochen ein Wohnriester-Darlehen mit effektiven Zinssatz von 3,74% bei 22 Jahren angeboten wurde - das war mehr als 0,6% besser als das beste Annuitätendarlehen bei 20a.

Wobei mir wichtig war, dass in der Ansparphase des Wohnriesters Flexibilität durch ein (KFW70)-Annuitätendarlehen gegeben ist. Da ist dann das andere Drittel der Finanzierung durch abgedeckt.

Gruß

c4rlito

 

@ c4rlito

Hast du deine Finanzierung auch über die Variante, die ich hier vorgestellt habe, gemacht?

Welche Erfahrungen hast du gemacht? Wie lief es mit den Kosten?

Kann der Gesamteffektivzins durch die "Drei roten Buchstaben" dargestellt werden? Ich frag nur, um dem Berater zu argumentieren.

 

Nein, war wie gesagt Wohnriester.

Die Gesamtkosten werden normalerweise von der L** genau aufgeschlüsselt...dürftest du spätestens bei der Berechnung zum Gesamteffektivzins bekommen, da dort auch die Gesamtkosten (inkl. aller Gebühren) angegeben werden.

Grundsätzlich ist das Wohnriester komplett zinssicher, das ist bei dem TBV nicht gegeben. Gesamteffektivzins dürfte meiner Meinung nach bei guten 4,2% liegen. Das wäre bei der Laufzeit schon OK...man muss nur berücksichtigen, dass es halt nicht vollständig zinssicher ist und unflexibler als ein Annuitätendarlehen ist.

Gruß

c4rlito

 

€: Beim Fuchs ist mir übrigens auch ein Wohnriester angeboten worden...wobei dort der Gesamtzinssatz bei 4,4% (24a) lag. Der Berater hat die Konditionen der L** erst für Bauernfängerei gehalten, nachdem ich ihm aber die Unterlagen auf seinen Wunsch hin habe zukommen lassen mir zu den (O-TON) "Top-Konditionen" beglückwünscht.

 

Also ist der "Sollzins nach Ablauf" für die Bauspardarlehen über die gesamte Laufzeit 3,75 % nom. ....richtig? Den Punkt habe ich nämlich noch nicht eindeutig begriffen.

 

Nach kurzem Überfliegen:

Der Zinssatz von 3,75% ist nur für die Zinsbindungsdauer (wie lange?) sicher. Danach wurde er in der Modellberechnung durch einen angenommenen Zinssatz von 3,75% abgelöst - das finde ich vom Berater eher dreist, da man dort von dem wahrscheinlich ungünstigeren Fall ausgehen sollte (wir sind ja immer noch in einer Niedrigzinssphase).

Die Zinsen der BSV sind natürlich sicher und lösen nach und nach (bei 40% zuteilungsfähig) das Darlehen ab.

€: Grundsätzlich würde ich aufgrund der Zinsunsicherheit des Darlehens eher von dem Modell abraten (zumal unflexibel). Ein Gesamteffektivzins wird es dafür evtl. auch gar nicht geben, da der Zinssatz des Darlehens ja nicht sicher ist.

 

Über dieses unwichtige Detail wollten wir uns trotzt mehrerer Hinweise noch nicht unterhalten.

 

Zinsbindungsdauer beträgt meines Wissens 10 Jahre. Der Berater hat gleich gesagt, dass ein gleichbleibender Zins angenommen wird. Das Problem ist mir an sich bewusst. Außerdem steht es unter dem Angebot, dass es lediglich ein Modell darstellt.
Auch denke ich, dass derartige Modellrechnungen unter der Annahme gleichbleibender Zinsen auch bei Darstellung von Anudarlehen verwendet werden. Es liegt natürlich in der Natur der Sache, dass Finanzinstitute und Bspk nicht freiwillig eine worst-case-Methode aufzeigen.

Demzufolge sehe ich eine Zinsunsicherheit lediglich für den Teil des Vorausdarlehens bzw. der bei Ende der jeweiligen Zinsbindungsfrist noch übrigen Gesamtsumme des Vorausdarlehens. Und wieder bin ich bei dem Punkt, dessen finanziell nachteilige Auswirkungen ich noch nicht ganz abwägen kann. Mhhhh.