Verschaffung Eigentum Zug um Zug - Was heißt das???

Diskutiere Verschaffung Eigentum Zug um Zug - Was heißt das??? im Bauvertrag Forum im Bereich Rund um den Bau; Ich habe mal eine Frage. In unserem Notarvertrag steht folgender Satz: "Der Verkäufer ist verpflichtet, dem Käufer das Eigentum am...

  1. #1 AJungleGirl, 6. November 2013
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    Ich habe mal eine Frage. In unserem Notarvertrag steht folgender Satz:

    "Der Verkäufer ist verpflichtet, dem Käufer das Eigentum am Vertragsobjekt Zug um Zug gegen Zahlung des geschuldeten Kaufpreises zu verschaffen."

    Was heißt das? Muss der Verkäufer das Eigentum am Haus mit jeder Abschlagszahlung ein bisschen mehr beim Notar an uns überschreiben?

    Versteh ich das richtig?

    Wenn das so ist, was passiert, wenn er es nicht macht?
     
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  3. tanzbaer

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  4. #3 AJungleGirl, 6. November 2013
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    Auch auf die Gefahr hin, dass ich mich jetzt lächerlich mache, aber kann mir das bitte jemand kurz in einfachen Worten erklären?
     
  5. tanzbaer

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    Du musst das im Vertragskontext sehen. Üblicherweise heisst das, dass in dem Moment wo komplett gezahlt ist, der Verkäufer dir den Zugang zum Objekt gewähren muss und sicherstellt, dass die Übertragung im Grundbuch passieren kann. Das kann eine einfache Meldung vom Verkäufer "Geld erhalten" sein, da kann aber im Vertrag evtl. auch mehr dranhängen. Eine Teilüberschreibung kenne ich nicht.

    Ansonsten, frag den Notar, bzw. besser den Notargehilfen, dafür bezahlst Du ihn doch.
     
  6. tanzbaer

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    In einfachen Worten, allerdings Laienverständnis.

    Werkvertrag ist nicht Zug um Zug, Auftragnehmer leistet zuerst (erstellt das Werk), dann musst Du leisten, durch Abnahme und Zahlung. Das ist aber entkoppelt.

    Kaufvertrag Haus mit Zug um Zug, beide Leistungen bedingen sich, Kaufpreiszahlung bedingt Eigentumsverschaffung am Objekt und Eigentumsbeschaffung am Objekt bedingt Kaufpreiszahlung. Es kann keiner gezwungen werden in Vorleistung zu gehen.
     
  7. tanzbaer

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    Sollte auch im Kaufvertrag stehen, bzw der Notar erläutern.

    In unserem Vertrag war es so, dass bei Zahlung Kaufpreis der Verkäufer dem Notar melden musste, dass der Kaufpreis da ist, wir mussten melden, dass das Haus im Vertragsgemässen Zustand übergeben wurde. Danach lief die Umschreibung an. Hätte der Käufer den Eingang des Geldes nicht gemeldet, hätte der Notar dies eingefordert. Wäre der Verkäufer dem nicht nachgekommen, hätte (glaube ich) die Möglichkeit bestanden dem Notar über die Bank nachzuweisen, dass wir die Kaufpreiszahlung vollständig und an die richtige Person gezahlt haben.

    Für den Fall, dass der Besitz nicht verschafft wird (hat mit der Eigentumsüberschreibung nichts zu tun), also der Verkäufer z.B. das Haus nicht verlässt kann man Regelungen treffen. Trifft man keine, so landet man evtl. in der Situation, dass man den Verkäufer per Räumungsklage aus dem Haus bringen muss. Mit allem Ärger der dranhängt. Als wir selber verkauft haben, hatten wir eine Konstellation wo der Auszugstermin nicht klar war. Da wir die Käufer kannten und die flexibel waren haben wir eine Regelung in den Vertrag aufgenommen die den Übergang klar regelt. Kaufpreiszahlung und Übergang Eigentum zum 1.8. Für den Monat August hatten wir eine Betrag in Höhe einer ortsüblichen Miete vereinbart, sollten wir nicht ausziehen, dieser Betrag hätte sich für den Monat September verdoppelt, für den Oktober vervierfacht, etc... D.h. wir hätten dann noch ein paar Tage in einem Haus gewohnt, was uns nicht mehr gehört hätte.

    Um Missverständnisse zu vermeiden. Eigentum am Haus bedeutet im Grundbuch als Eigentümer eingetragen zu sein. Besitz am Haus bedeutet auf dieses Zugriff zu haben. D.h. Haus ist leer und ich habe die Schlüssel. Das sind erstmal zwei getrennte Sachen, beide sollten im Vertrag geregelt sein.
     
  8. Eric

    Eric

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    Habe mal den Link zu Wikipedia geöffnet ..... und nach dem ersten Satz aufgehört zu lesen.

    Zug um Zug bedeutet, dass Leistung und Gegenleistung in ein- und demselben Zeitpunkt/Termin bewirkt werden = die Regel bei Austauschverträgen.

    Beispiel Autokauf:

    A verkauf B ein Auto zum Peis von X = schuldrechtlicher Vertrag = Kaufvertrag.

    Der Kaufvertrag bedarf dann noch der Abwicklung: Geld gegen Eigentum am Fahrzeug + Besitzübergabe = dinglicher Vertrag.

    Zug-um-Zug bedeutet dann: Verkäufer übergibt dem Käufer im vereinbarten Übergabetermin das Fahrzeug, die Schlüssel und die Papiere und erhält dafür vom Käufer im Gegenzug den vereinbarten Kaufpreis. " Zuckt " auch nur eine der Parteien, findet die Abwicklung des Kaufvertrages nicht statt. Im Volksmund nennt man das: Ware gegen Geld.

    Bei einem Grundstücksgeschäft ist es etwas schwieriger, denn da besteht die Erfüllungshandlung des Verkäufers nicht nur in der Übergabe, sondern auch in der Übereignung des Grundstücks = beendet erst mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch. Außerdem ist der Kaufpreis idR sehr hoch. Den bringt man zum Übergabetermin nicht in bar mit.

    Insofern wird die Zug-um Zug Leistung dort etwas aufgeweicht.

    Der Käufer überweist den Kaufpreis und läßt sich nach Geldeingang den Besitz am Grundstück übergeben: er bekommt also die Schlüssel zum Haus. Verkäufer unterrichtet den Notar sofort über den Geldeingang und gibt damit den Eigentumsumschreibungsantrag frei. Sicherheit hat der Käufer dann durch das zuvor bereits eingetragene Anwartschaftsrecht.

    Oder: Käufer zahlt an den Notar. Notar veranlaßt die Eigentumsumschreibung und unterrichtet den Verkäufer über den Geldeingang. Verkäufer und Käufer vereinbaren einen Übergabetermin für das Grundstück. Notar erhält nach rund 6 Wochen die Nachricht über die Eigentumseintragung des Käufers im Grundbuch und zahlt erst dann den bei ihm hinterlegten Kaufpreis an den Verkäufer aus. Das ist aber zu umständlich und verursacht zusätzliche Notarkosten ( sog. Hebegebühr ). Insofern ist die erste Alternative die Regelabwicklung.

    Was bei Dir unter Zug-um Zug-Abwicklung zu verstehen ist, ist im Kaufvertrag näher geregelt.

    Zug- um Zug ist also eine Vertragsabwicklungsform, die sicherstellt, dass beide Parteien die ihnen versprochene Leistung erhalten und keine Partei befürchten muß, dass sie leer ausgeht. Der Gegensatz ist die Vorleistung.

    Die Tätigkeit eines Notars besteht übrigens nicht darin, dass er den Kaufvertrag im Beurkundungstermin nur nochmals im Schnelldurchgang vorliest, sondern den Parteien den Vertrag als solchen und alles darin formulierte Juristen-Chinesisch erklärt und zwar so lange, bis alle alles verstanden haben. Insofern hat er auch die auftauchenden Fragen zum Vertrag den Parteien zu beantworten. Hier wurde offenbar aus " Erfurcht " nicht nachgefragt.
     
  9. H.PF

    H.PF

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    Also mal kurz nachgehakt:

    Wenn ich ein Mietshaus bewohne bin ich Hausbesitzer aber kein Hauseigentümer.

    Wenn ich ein Haus kaufe und vermiete bin ich Hauseigentümer aber nicht Hausbesitzer

    Wenn ich ein Haus kaufe und bewohne bin ich Hausbesitzer und Hauseigentümer

    Wenn ich ein fremdes Haus bewohne ohne nachfragen bin ich Hausbesetzer

    Ist das so korrekt?

    *grübel*
     
  10. robinson

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    Ja..!
     
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  12. Eric

    Eric

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    Falsch: Dann bist Du im Rechtssinne mittelbarer und der Mieter unmittelbarer Besitzer.

    Aber was hat das mit der Frage des TE zu tun??? Der Tanzbär wird in Zukunft von der " Tanzfläche " geführt, wenn er weiterhin das Forum schwindelig tanzt.
     
  13. H.PF

    H.PF

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    Passte zum Thema, in fast allen anderen Foren soll man sich dann dran hängen. Deswegen hab ich diese Frage direkt hier angehängt...
     
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