Verzinsung BauFi & Objektsichtung / Marktwertschätzung

Nein, es wird über eine Beleihungswertermittlung der (fiktive) Wert Deiner geplanten Immobilie ermittelt - und dadurch können sich die Beleihungswertgrenzen und damit die Konditionen ändern.

Nachher kommt auch jemand, aber das ändert dann nichts mehr an den Bedingungen . Wäre ja auch ne Sauerei...

 

Vorsicht, das stimmt so nicht ganz. Es wäre tatsächlich der Fall denkbar, dass das fertige Objekt so stark von der ursprünglichen Planung abweicht, dass auch die Konditionen für die Finanzierung angepasst werden. Das kann, zumindest theoretisch, auch noch nach Jahren passieren. Dazu muss man einfach mal genauer in die Darlehensverträge schauen. Solche Abweichungen sind normalerweise eher selten, aber nicht völlig auszuschließen.

Bsp.: In der Planung steckt ein Carport für 10T€ in Eigenleistung, bei Begutachtung steht aber kein Carport, oder nichts was auch nur annähernd den Wert hätte.
oder in der Planung steckt ein ausgebautes DG für 50T€, bei Begutachtung ist das aber nicht ausgebaut
oder das Haus hat erhebliche Mängel, evtl. auch Schäden, und eine Beseitigung ist finanziell nicht mehr drin
usw.

Man kann sich dann einer Anpassung der Konditionen natürlich verweigern, dann steht aber eine Vertragskündigung im Raum.

Bei Finanzierungen mit entsprechendem EK Einsatz interessiert das alles niemanden, denn ob das Haus 20T€ mehr oder weniger an Wert hat, ist dann fast schon egal, Hauptsache der Wert ist höher als die Verbindlichkeiten. Keine Bank wird deswegen andere Konditionen auspacken oder gar auf eine Verstärkung der Sicherheiten pochen, und schon gar nicht den Vertrag kündigen.

Etwas anders sieht die Sache aus, wenn die Finanzierung auf Kante genäht ist. Da hat die Bank ganz schnell einen Blankoanteil der immer größer wird, und wenn dann auch noch eine Minimaltilgung vereinbart war, wird irgendwann die Schmerzgrenze überschritten.

d.h. durch die obige Klausel sichert sich die Bank nur ab, dass sie bei entsprechenden Wertveränderungen auch agieren (bzw. reagieren) kann. Da es sich um ein Angebot handelt, wird vorsorglich darauf hingewiesen. In den Darlehensverträgen wird das dann noch detaillierter vereinbart.

Nebenbei bemerkt, auch Veränderungen beim Einkommen können eine Anpassung bis hin zur Kündigung rechfertigen. Auch das findet man, gerne etwas verklausuliert, in den Darlehensverträgen. Hier geht es natürlich um Veränderungen die die Kapitaldienstfähigkeit negativ beeinflussen können.

Fazit: Die obige Formulierung ist nichts besonderes. So lange aber so gebaut wird wie geplant, muss man sich keine Sorgen machen.

 

Aber diese Klausel beschreibt nur die Beleihungswertermittlung - Du machst das doch über einen Finnazmakler und das ist da ein Standardsatz, denn erst die Bank macht dann das korrekte Angebot.

Ich bezweifel, dass sich die Klausel da oben auf NACH die Finanzierung bezieht

 

Na ja, ganz so einfach ist das für die Banken zwar nicht, aber im Prinzip hast Du Recht. Das Risiko trägt immer der Kreditnehmer. Sollte sich der Wert der Immobilie deutlich verschlechtern, dann hat man ein Problem. Man müsste dann zusätzliche Sicherheiten stellen (sofern man hat), oder mit der Bank einen anderen Plan austüfteln (sofern die Bank überhaupt interessiert ist).

Normalerweise hat keine Bank ein Interesse daran Darlehensverträge vorzeitig zu kündigen. So ein Darlehensvertrag ist komplett durchkalkuliert, und eine vorzeitige Kündigung läuft da mehr unter "worst case Szenario". Ich schreibe auch bewusst "normalerweise", weil es schon Fälle gab, da wurde die Unternehmensstrategie geändert, und man hat dann alles daran gesetzt um sich von Kunden (Kundengruppen) zu trennen.

Wenn es tatsächlich zu einer Wertveränderung kam, dann ist das richtig. Die Bank kann aber nicht einfach eine Wertveränderung konstruieren, so einfach ist es auch wieder nicht. Bei der Wertermittlung von Immobilien gibt es Vorgaben wie diese durchzuführen ist, aber halt auch einige Stellschrauben an denen man weiche Faktoren mit einfließen lassen kann. Notfalls gibt es ein halbes Dutzend Gutachten und einen Richter der dann entscheiden muss.

Ist das Verhältnis zwischen Bank und Kreditnehmer aber schon so zerrüttet, dass man anfängt Taschenspielertricks auszupacken, dann ist es wirklich besser sich eine andere Bank zu suchen. So lange das in beidseitigem Einvernehmen passiert, geht das auch relativ schmerzfrei über die Bühne.

Ich habe hier schon oft empfohlen eine Immofinanzierung immer mit ausreichend EK auszustatten, so dass man mit einer entsprechenden Tilgung möglichst zügig in einen schmerzfreien Bereich kommt. Dann müsste ich die Hütte schon mit Dynamit sprengen um eine Wertveränderung zu erreichen die bei der Bank die Alarmglocken läuten lässt. Marktübliche Veränderungen interessieren mich dann nicht, und auch wenn sich der Immomarkt wieder drehen sollte, kann ich mich gemütlich zurücklehnen.

Immer daran denken, so lange noch Schulden bestehen, gehört das Haus (zumindest anteilig) der Bank. Im Normalfall ist das eine Win-win Situation. Ich zahle meine Kredite und darf im Gegenzug das Haus nutzen, und die Bank verdient mit mir Geld. Beide Seiten können zufrieden sein. Gibt es Störungen, egal von welcher Seite, dann sorgt das immer für Stress.

 

Wo steht da was von Makler?

 

Weil sich das so liest - das war eine Annahme.

Und der Bank gehört nicht Dein Haus - im rechtlichen Sinne. Deshlab kannst es auch später sprengen - solange Du Deine Kredite bedienst, ist denen das egal, weil sie davon gar nichts mitbekommen.

 

Kennst Du die Geschichte mit der Seele und dem Teufel?

Dir ist aber schon klar, dass eine Bank verpflichtet ist, die ihr gestellten Sicherheiten regelmäßig zu überprüfen? Das gilt auch im Fall von Immobilienfinanzierungen die über Grundschuldeintragungen besichert sind, auch wenn dies eine andere Risikoklasse ist als Venture Capital für irgendeine IT-Bude.

 

Klar weiß ich das - macht aber keiner (gleich kommt sicher irgendeine Ausnahme)...

Auch später die Meldung der Fertigstellung - vielen Banken reicht noch immer das obligatorische Foto. Bei meiner Bank kommt der TÜV, der aber nichts bewertet, sondern nur dokumentiert. Aufgrund des Berichts fertigt die Bank eine Wertermittlung an, aber da passiert nichts, solange man sich an seine Pläne gehalten hat.

DAS sollte einem halt bewusst sein, dass man eben nicht halb so groß nachher bauen sollte, um den Rest in Urlaub & Autos zu stecken.

 

Woher diese Weisheit?

Die Banken und Spk. mit denen ich zu tun habe machen das. Na gut, sind nur 7 Stck und daher nicht repräsentativ.

Ach ja, so eine Überprüfung der Sicherheiten muss nicht bedeuten, dass ein unabhängiger Gutachter oder ein von der Bank beauftragter SV das ganze Haus auf den Kopf stellt. Manchmal fahren die auch nur vorbei und machen ein paar Bilder, das kriegst Du gar nicht mit. Kommt halt immer darauf an wie hoch das Risiko ist und ob ein enger Kontakt zum Kunden besteht. Ist die Bank vor Ort, dann ist das sowieso kein Thema.

 

Ich arbeite in dem Sektor und kenne keine Bank, die das macht - wie gesagt, es melden sich sicher wieder Ausnahmen...

 

Na gut, dann wissen wir, dass Deine Bank das nicht macht (obwohl sie dazu verpflichtet wäre). Wird interessant wenn sich das Risiko realisiert.

Ich sollte mal eine neue Umfrage bei meinen Banken starten. Vielleicht hat sich da ja einiges verändert. Letztes Jahr war es zumindest noch so, obwohl, vielleicht hat meine Kamera ja nur einen Tourist aufgezeichnet.

 

Jede Bank (auch deine Lex) muss das machen. Alleine schon um den aufsichtsrechtlichen Anforderungen zu genügen. In welchem Umfang das aber geachieht ist Interpretationssache. Bei nem 200TEUR EFH sicherliche nicht alle 6 Monate. Schau doch mal in die CRR. Da hast du nach 2 Seiten keine Lust mehr weiterzulesen.

 

Bingo. Wenigstens jemand der mich verstanden hat.

Es geht nicht darum, dass alle paar Monate jemand vorbei schaut um zu überprüfen ob das Haus noch steht, das wäre nicht verhältnismäßig. Deswegen hatte ich auch geschrieben:

100T€ Restschuld bei einer 500T€ Immobilie, da macht sich keiner Gedanken, das Risiko ist allein schon über das Grundstück gedeckt, und darauf hat die Bank immer noch Zugriff. Da kann der Hausbesitzer das Haus lila anstreichen oder in die Luft sprengen, das ist egal. Wenn man ständig mit dem Kunden zu tun hat, sich vielleicht auch noch mehrfach im Jahr trifft, dadurch auch mehr oder weniger Einblick in seine wirtschaftlichen Verhältnisse hat, dann sieht man die Sache sicherlich auch entspannter. Hauptsache man hat was für die Akte.

 

Ich arbeite für ein paar mehr Banken als eine - und ja, ich kann auch die mittlerweile sehr strengen Anforderungen an die Kreditwirtschaft - trotzdem ist es so wie Toxi sagt: Es gibt eine Nachweispflicht, die aber interpretiert werden kann.

Es ging hier trotzdem meiner Meinung nach nicht um das, was Du, R. B. daraus gelesen hast, sondern ganz einfach um die normale Beleihungswertermittlung - deshalb wäre es schön, wenn der TE sagt, ob er bei einem Makler war und diesen Satz so übermittelt bekommen hat.

 

Das ist doch eine gängige Formulierung und findet sich spätestens in den Darlehensverträgen wieder. Natürlich geht es um die Beleihungswertermittlung, um was denn sonst?

Beim ersten Angebot wird anhand der Daten des zukünftigen Kreditnehmers (oder anhand der Pläne und zahlen des Architekten) ein Beleihungswert ermittelt. Dieser ist Basis für das Angebot, und evtl. auch für die Verträge (sofern es keine Änderungen gibt). Dann wird nach Fertigstellung überprüft ob dieser Beleihungswert noch passt. Passt es, dann ist alles OK, passt es nicht, dann wird geschaut wie stark die Abweichungen sind und ob sich dadurch das Risiko wesentlich erhöht, was sich dann wiederum in einem Risikoaufschlag bemerkbar machen würde. Danach erfolgt während der Darlehensphase eine regelmäßige Überprüfung um sicherzustellen, dass die vorhandene Sicherheit auch das Risiko abdeckt. Auch hier gilt, bei geringfügigen Veränderungen interessiert das niemanden, bei größeren Abweichungen wird die Bank vertragsgemäß eine Verstärkung der Sicherheiten fordern.
Gibt es keine Möglichkeit das Risiko wieder zu reduzieren, dann ist auch eine Vertragskündigung möglich.

Nur zur Erinnerung, der TE hat ein Angebot bekommen, mehr nicht. Etwas überspitzt formuliert, kann in so einem Angebot alles mögliche stehen, das bedeutet noch lange nicht, dass diese Konditionen später auch im Vertrag stehen.

Meine Antwort bezog sich auf die konkrete Frage des TE:

und da kann man nur antworten, dass bei erheblichen Aweichungen nach Fertigstellung sich die Konditionen ändern können. Das hat weniger mit der Formulierung im Angebot zu tun, sondern steht so auch in den Darlehensverträgen.

Solche oder ähnliche Formulierungen finden sich in vielen Angeboten, völlig unabhängig ob vom Makler oder direkt von einer Bank. Ich kenne keine Bank die ein verbindliches Angebot unterbreitet so lange die Rahmenbedingungen sich noch ändern können. Auch der angebotene Zinssatz wird normalerweise zum Stichtag des Darlehensvertrags fest gemacht.

 

Da muss ich dir (ein bisschen) widersprechen RB. Es gibt durchaus verbindliche Zins- und Konditionenzusagen (unter der Voraussetzung dass auch Villa gebaut wird, wenn Villa angenommen).

Wenn sich dann herausstellt, dass die Kondition eigentlich nach oben hin abweicht (weil der Taxator den Wert doch etwas geringer ansieht als ursprünglich angenommen) dann wird (wegen des Risikoaufschlages) die Marge der Bank etwas geringer. Aber die Kondition bleibt ggü. dem Kunden bestehen.

Enger kalkulierende Banken können sich dieses im Ausnahmefall bestehende Problem aber nicht leisten.

Das ist so wie mit den auskömmlichen Preisen bei Handwerkern. Bleibt man fair zueinander, ist auch das eine oder andere Extra mit drin.

 

Deswegen hatte ich geschrieben:

ich habe mit dem ersten Angebot noch nie eine verbindliche Zusage erhalten, da waren immer irgendwelche Hintertürchen vereinbart. Ist ja auch klar, da sich zu diesem Zeitpunkt noch sehr viele Parameter ändern können.

Da fällt mir ein, vor ein paar Jahren hatte ich mal ein Angebot mit verbindlichen Konditionen. Da stand aber der "Preis" schon auf den Cent genau fest, Werthaltigkeit, Gutachten, alles war schon geklärt, und es gab nur eine schwer kalkulierbare Wartezeit, weil auf Seiten der Verkäufer noch ein paar jur. Details zu klären waren. Ich hatte dann mit meiner Bank vereinbart, dass die Konditionen verbindlich vereinbart werden, und wir nur mit der Vertragsunterschrift warten bis die Verkäuferseite alles geklärt hat und der Notartermin steht bzw. vorüber ist.

Kommt halt immer darauf an, in welcher Phase man Angebote einholt, wofür, und welche Unterlagen man dafür bereitstellen kann.