Viele Fragen zu Instandsetzung von altem Haus

Diskutiere Viele Fragen zu Instandsetzung von altem Haus im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hallo zusammen! Gleich vorweg - ich bin Laie was den Hausbau oder Instandsetzungen angeht. Wände tapezieren und streichen bekomme ich noch hin,...

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  1. Samkin

    Samkin

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    Hallo zusammen!

    Gleich vorweg - ich bin Laie was den Hausbau oder Instandsetzungen angeht. Wände tapezieren und streichen bekomme ich noch hin, Fliesen legen mit Unterstützung von Bekannten auch, aber sehr viel weiter geht mein "Wissen" leider nicht.

    Es handelt sich um ein Haus Baujahr ca. 1920-1930 im Raum Ludwigsburg (Baden-Württemberg). Das Haus ist innerhalb der Familie und könnte eventuell günstiger abgegeben werden, aber es stellt sich die Frage ob sich der Erwerb generell lohnt (ob Kaufpreis und Instandsetzung den Wert eines Neubaus schon übersteigen). Wir sind auf der Suche nach einem Gutachter, der den Wert schätzen soll, aber ich würde trotzdem vorweg gerne ein paar Meinungen zu unserem Vorhaben hören wenn ihr uns unterstützen wollt :)
    Die Fläche mit Dachboden beträgt ca. 160m² auf 3 Stockwerken EG, OG, Dachboden plus Keller.
    Das Haus wurde über die Jahre teilweise erneuert und umgebaut, was die Sache nicht einfacher macht. Aus einem Einfamilienhaus wurden 2 Wohnungen gemacht und jede Wohnung ist auf einem anderen Stand. Wir würden daraus wieder ein Einfamilienhaus machen. Böden, Tapeten, Bäder und Küchen müssen vollständig erneuert werden. Darauf muss also keine Rücksicht genommen werden.

    Heizung
    Die Heizung muss komplett erneuert werden.
    Eine Wohnung wird mit Nachtspeicheröfen beheizt, die andere mit Heizkörpern, die beide! mit Strom betrieben werden. Selbst die Elektriker haben Probleme im Keller bei der Anlage einen Durchblick zu bekommen, weil alles irgendwie verwurschtelt ist.
    Eine Gasheizung ist Aufgrund der Straße nicht möglich, also würden wir uns für Pellets entscheiden. Genug Platz dafür ist im Keller.
    Dazu kommt, dass warmes Wasser bisher nur durch Boiler erhitzt wird (2x Bad, 2x Küche).
    D.h. neue Heizung, Leitungen und Heizkörper. Im OG, dem Treppenhaus und auf dem Dachboden waren nie Heizkörper.
    Ich rechne für diesen Posten grob 30k, aber ich weiss nicht ob das realistisch ist?

    Elektrik und Wasserrohre
    Das ist der Punkt, an dem bei mir die meisten Fragezeichen stehen.
    Die Elektrik ist alleine aufgrund der Heizung und unterschiedlichen Erneuerungen in beiden Wohnungen ein heilloses Durcheinander. Aber wie werden Kabel und Anschlüsse erneuert? Werden dafür die Wände aufgerissen? Laufen Kabel in dafür vorgesehenen Rohren oder sind sie direkt so in der Wand verbaut? Was passiert mit alten Kabeln die nicht mehr benötigt werden? Bleiben sie in der Wand oder müssen alle entfernt werden? Muss ich vorher genau wissen wo die neue Küche steht zwecks Anschlüssen?
    Dasselbe gilt für Wasserrohre. Wir würden gerne das Bad in einem anderen Zimmer aufbauen als bisher. Was passiert mit den alten Rohren im bisherigen Bad? Werden sie entfernt, ausgefüllt oder einfach verschlossen?
    Wenn nun Arbeiten an Wasserrohren, Kabeln und Heizungsrohen zusammenkommen wird in meiner Vorstellung nahezu jede Wand und vielleicht einige Böden? aufgerissen. Wird das nicht unvorstellbar teuer? Reichen hier weitere 30k für diese Arbeiten?

    Dachdämmung
    Ein weiterer großer Posten.
    Das Dach ist nicht gedämmt, ausserdem muss die Holzkonstruktion des Dachstuhls erneuert werden. Das Dach wurde nach 2000 neu mit Betonziegeln gedeckt. Wegen der Holzkonstruktion müssen die Ziegel natürlich runter. Werden diese danach wieder verwendet oder muss man das Dach komplett neu eindecken?
    Das Dach betrifft den Dachboden und 3 Zimmer im OG. In den 3 Zimmern haben wir Schrägen bis auf ca. Hüfthöhe. Wie wird in diesen Zimmern gedämmt? Genau wie auf dem Dachboden? In einem der 3 Zimmer mit Dachschräge gibt es eine undichte Stelle wobei die Farbe der Decke bei starkem Regen Blasen wirft. Das müsste im Zuge der Dämmung behoben werden.
    Hier rechne ich mit 30k-50k?

    Restliche Dämmung und Fenster
    Die Fenster sind 2fach verglaste Holzfenster. Leider weiss ich hierzu kein genaues Einbaudatum. Sie müssten neu gestrichten werden. Lohnt sich der Anstrich oder wären neue Fenster sinnvoller wenn man sowieso alles auseinandernimmt?
    Im EG sind einige Zimmer von innen gedämmt, der Rest des Hauses wohl nicht. Damit fällt eine Aussendämmung weg nehme ich an? Wie wichtig ist die Dämmung zwischen den Geschossen? (Böden, Decken) und wie würde man zum Keller hin dämmen? Durch eine zusätzliche Bodenschicht im EG?
    Dieser Posten ist sehr ungewiss und kann erst durch den Gutachter besser in Zahlen gefasst werden... für Fenster würde ich ca. 20k rechnen, 1k/Stück?

    Balkon
    Eine weitere Instandsetzung betrifft den Balkon. Dieser ist ca. 1960 gebaut worden und muss komplett erneuert werden. Der Balkon ist nicht freistehend, sondern befindet sich über ein paar Zimmern des EGs, d.h. der Boden des Balkons ist die Decke im EG. Vor ein paar Jahren war der Balkon überflutet weil ein Abfluss verstopft war und es lief Wasser in das Zimmer darunter!! Das macht mir schon etwas Sorgen. Der Balkon ist samt Brüstung gemauert und der Boden angeblich aus Teer.
    Wie wird so ein Balkon erneuert? Muss ich die gesamte Decke der Zimmer darunter erneuern plus evtl. Wände mit Wasserschäden?
    Auch hier sehe ich keine Zahl unter 20k.

    Wände einreissen
    2 Wände im UG wollen wir einreissen, da alle Zimmer (wie in alten Häusern üblich) sehr klein geschnitten oder Durchgangszimmer sind. Dafür brauchen wir einen Statiker und vermutlich Stützen, da es sich bestimmt um tragende Wände handelt. Kann man jede tragende Wand durchbrechen oder gibt es hier Einschränkungen?

    Sonstiges
    Eine neue Haustür muss her, eine neue Treppe vom EG ins OG, möglicherweise neue Innentüren (die alten Türen streichen wäre eine Option). Eine neue Küche und ein neues Bad. Tapeten, Fliesen, Farbe und Bodenbeläge. Das war es grob. Hier kommt es eher darauf an wie viel wir ausgeben WOLLEN und davon können wir wenigstens einiges selbst machen.

    Alles in Allem rechne ich grob mit 150k. Verschätze ich mich hier extrem? Ist es sehr riskant, gerade wegen der zwei Stellen die mit Wasser in Berührung kamen? Würdet ihr es wagen dieses Haus zu kaufen und oben genannte Erneuerungen vorzunehmen? Habe ich etwas Wichtiges übersehen?
    Ich weiss dass immer unbekannte Probleme auftauchen können, aber vielleicht kennt ihr einige dieser Probleme und könnte darauf hinweisen?

    Vielen vielen Dank dass ihr euch alles durchgelesen habt!!
    Ich freue mich auf eure Antworten!
     
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  3. R.B.

    R.B.

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    Könnte passen. Schornstein, Pelletlager, Heizkörper, das alles hängt von den Rahmenbedingungen vor Ort ab.

    Sollte machbar sein. Elektrik je nach gewünschtem Ausstattungsumfang ab Zähler so ab 10k aufwärts. Rohre für Sanitär sind schwierig abzuschätzen (Anzahl der Zapfstellen, MÖglichkeiten der Verlegung usw.).
    Mein Bauchgefühl sagt mir, dass in diesem Posten ausreichend Reserve steckt.

    Könnte funktionieren, nach Begutachtung könnte sich auch herausstellen, dass es günstiger wird. Entscheidend ist wohl der Dachstuhl und dessen Zustand, das kann böse in´s Geld gehen.

    Fenster mit 20k dürfte die richtige Größenordnung sein. Dämmung ist anhand der bisherigen Infos nicht kalkulierbar.

    Aus was besteht der Boden? Beton? Das könnte ein Überraschungsei werden.

    Theoretisch kann man jede Wand ersetzen, alles eine Frage des Aufwands (/und Kosten) den man betreiben möchte. Dazu muss sich der Statiker äußern nachdem er alles gesehen hat. Daran denken, dass Wände nicht nur tragende Funktion haben. Bei so einem Altbau muss der Statiker genau schauen, wohin er die Kraft durch die Lasten ableiten kann.

    Kleinvieh macht auch Mist, und in dieser Liste steht nicht nur Kleinvieh. Eine Zimmertür ist noch relativ einfach, eine neue Haustür kann, je nach Größe, schon ein ganz anderes Kaliber werden. Ob die dann 2T€ oder 5T€ oder 10T€ kostet, das kann man derzeit nur raten.

    Extrem daneben dürftest Du nicht liegen, aber zum aktuellen Zeitpunkt wäre alles im bereich +-30% schon eine verdammt gute Schätzung.

    Damit ist ein Forum überfordert, selbst wenn die User hier ewige Romane schreiben würden. Jedes Haus ist anders, Alter, Zustand, was bei einem Haus noch Super ist, ist beim nächsten schon Schrott. Das Haus ist fast 100 Jaher alt, d.h. am Lebensende angekommen. Hier steht Dir mit höchster Wahrscheinlichkeit eine Komplettsanierung in´s Haus.
     
  4. Samkin

    Samkin

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    Herzlichen Dank für die schnelle und ausführliche Antwort!!
    Ich lese mich seit einigen Wochen in die "Materie" und ich bin beruhigt, dass die Schätzungen nicht ganz daneben liegen.

    Der Balkon ist gefliest, unter den Fliesen wurde geteert und was zwischen Teer und Zimmerdecke liegt weiss ich bisher nicht genau. Überraschungsei trifft es (leider) sehr gut ;)

    Das stimmt natürlich, dass jedes Haus ein Eigenleben besitzt. Ich wollte trotzdem einmal fragen, denn möglicherweise gibt es Probleme mit Renovierungen/Sanierungen die häufiger auftreten als andere.
    Das Haus von Bekannten steht z.B. auf weichem Grund und es entstehen über die Jahre immer wieder Risse in Wänden und Böden. Trotz Architekten die das Haus vor dem Kauf geprüft haben wurde es nicht erkannt. An so etwas denkt man nicht unbedingt.

    Danke nochmals, das hat mir wirklich sehr geholfen!
     
  5. lawrence

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    150k reichen bei der Liste nie und nimmer. wenn ja, muß ich meinen Architekten feuern :mega_lol:
     
  6. Samkin

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    Vielen Dank für die Einschätzung, hehe!
    Die Sache hat es auf jeden Fall in sich und muss gut überlegt werden...
    Falls wir uns dazu entschliessen es durchzuziehen gebe ich Rückmeldung wie teuer es wirklich wurde!
     
  7. #6 Alfons Fischer, 5. April 2016
    Alfons Fischer

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    Da in der Regel das Geld endlich ist, empfehle ich dringend eine qualifiziertere Kostenschätzung.
    Nicht, dass am Ende des Geldes noch ganz viele zu erledigende Restarbeiten übrig bleiben.
     
  8. Giovanni

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    Falls ein Neubau auf dem selben Grundstueck auch im Raum steht: Abriss- und Entsorgungskosten in der Kalkulation nicht vergessen. Vor allem die Entsorgung ist im Raum Stuttgart richtig teuer...
     
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  10. Samkin

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    Danke für die Ratschläge und Einschätzungen!
    Wir werden auf jeden Fall nichts überstürzen und vorher gründlich Kosten/Nutzen prüfen. Deshalb auch mein Posting hier.

    Ein Neubau kommt eher nicht in Frage, da es eine Doppelhaushälfte ist. Danke trotzdem für diesen Denkanstoß! Auf diese Idee sind wir bisher gar nicht gekommen.
    .. und dass der Müll teuer wird überrascht mich nicht, denn was ist bei uns Schwaben schon nicht richtig teuer seufz..
    Einen Container werden wir auf jeden Fall brauchen da sicher einiges an Müll zusammenkommt.

    Zu den Fenstern habe ich ein paar Infos gefunden.
    10 der 20 Fenster sind aus dem Jahr 88 und bestehen aus Merantiholz, zweifachverglast. Man müsste sie streichen lassen - am besten in weiss, da sie diese typische rostbraune Farbe haben und zu nichts an Einrichtung passen. Lohnt sich das im Vergleich zu neuen Kunststofffenstern? Über Meranti habe ich gelesen, dass es sehr hochwertiges Fensterholz ist und mittlerweile sogar knapp wird. Es wäre also viel zu schade sie zu erneuern. Reicht Zweifachverglasung bei den heutigen Standards? Ich werde mich mal weiter informieren.
     
  11. Samkin

    Samkin

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    Der Thread kann geschlossen werden :)
    Danke nochmals für die Antworten! Wir haben uns nach langem hin und her GEGEN den Kauf entschieden, weil es zu viele verschiedene Baustellen im Haus gäbe und zu viel Risiko dabei ist.
     
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