Vollgeschoßdefinition in Bayern, "Grundfläche"

Diskutiere Vollgeschoßdefinition in Bayern, "Grundfläche" im Dach Forum im Bereich Neubau; Hallo, so viel ich weiß, gilt in Bayern folgende Vollgeschoßdefinition: BayBO 1998 Teil 1. Allgemeine Vorschriften Art. 2 Begriffe (5)...

  1. PhilippL

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    Hallo,
    so viel ich weiß, gilt in Bayern folgende Vollgeschoßdefinition:

    BayBO 1998
    Teil 1. Allgemeine Vorschriften
    Art. 2 Begriffe

    (5) Vollgeschosse sind Geschosse, die vollständig über der natürlichen oder festgelegten Geländeoberfläche liegen und über mindestens zwei Drittel ihrer Grundfläche eine Höhe von mindestens 2,30 m haben. [...]

    "Grundfläche" bezieht sich doch eigentlich auf die Außenmaße des Gebäudes. Bedeutet das, daß die Mauerstärke in die Rechnung mit einbezogen wird? Berechne ich also sowohl die Grundfläche als auch die "Fläche mit einer Höhe über 2,3m" inklusive der Mauern?

    Danke, Philipp
     
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  2. Dimeto

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  3. PhilippL

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    Danke!
     
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  4. Fabian Weber

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    Es geht aber um die Grundfläche des Geschosses und nicht des Hauses. Also wenn das OG zum Beispiel zurückspringt und kleiner als das EG ist.
     
  5. PhilippL

    PhilippL

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    Stimmt, danke. Das ist das große Problem mit Terrassengeschoßen, glaube ich

    In einem Satteldach bekommt man anscheinend mit einer möglichst geringen Dachneigung und einem möglichst hohen Kniestock die maximale Wohnfläche > 2m Raumhöhe.
    Wobei eine Dachneigung < 22° teurer ist als eine "normale" Dachneigung.
     
  6. PhilippL

    PhilippL

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    Hallo nochmal,
    wäre diese Bauweise BayBO-konform in dem Sinn, daß das Dachgeschoß kein Vollgeschoß ist?

    Schlaue-Bauweise.png

    Das Dachgeschoß ist auf 1/3 der Fläche unter 2,30m hoch, wie es die Vorschrift verlangt. Allerdings ist die komplette Fläche des Dachgeschoßes über 2m Höhe und damit als Wohnfläche vermietbar, vielleicht abgesehen von der Fläche, die die Wendeltreppe einnimmt. Zusätzlich gibt es noch über 1/3 der Fläche eine großzügige Dachterrasse.

    Könnte man so bauen, ohne daß das OG als Vollgeschoß zählt?

    Danke!
     
  7. Fabian Weber

    Fabian Weber

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    Denke baurechtlich geht das so klar, beim Mietrecht könnte ich mir vorstellen, dass da anders gerechnet wird.
     
  8. simon84

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    Wie ist denn die Wendeltreppe baurechtlich zulässig ?
     
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  9. #9 PhilippL, 14.06.2019 um 00:15 Uhr
    Zuletzt bearbeitet: 14.06.2019 um 00:25 Uhr
    PhilippL

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    Bei EG-Wohnungen werden manchmal Kellerräume über kleine Wendeltreppen erschlossen. Ich dachte, daß man in diesem Fall die Dachterrasse über eine kleine Wendeltreppe erschließen könnte. Bin aber kein Architekt und kenne die Vorschriften zu Treppen nicht. Sind Wendeltreppen heute nicht mehr best-practice?

    Mir ging es um die Frage, ob man die Vollgeschoßregelung der BayOG mit dieser Bauweise umgehen kann, so daß das Geschoß zwar kein Vollgeschoß ist, aber trotzdem die komplette Fläche im Mietrecht als Wohnraum zählt (Aufenthaltsräume in Nicht-Vollgeschoßen zählen u.U. nicht zum Baurecht). Die Dachterrasse wäre nur eine schöne Dreingabe.

    PS: Ach so, Wendeltreppen sind als Fluchtwege nicht zulässig. Also eher irgendeine andere Treppe...
     
  10. Fabian Weber

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    Die Treppe könnte schon unter Umständen ok so sein.
     
  11. simon84

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    Klar, wenn so eine Treppe aber der 18065 entspricht dann ist sie so fett, dass du gleich eine normale bauen kannst..
     
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  12. Dimeto

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    Ja, Vollgeschoss hast Du vermieden, aber baurechtlich scheidet der niedrige Teil des Geschosses für Aufenthaltsräume aus. Ob Du ein Drittel der Fläche für Bad, Flur, Abstell- und Vorratsraum verwenden möchtest ... ?
    Was möchtest Du damit andeuten? Wichtig für solche Fragen ist das Alter des Bebauungsplanes; für die anzuwendende BauNVO das Datum der Offenlage, für die anzuwendende Vollgeschossdefinition das Datum des Satzungsbeschlusses.
     
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  13. PhilippL

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    In der BayBO steht:
    Art. 45

    Aufenthaltsräume
    (1) 1Aufenthaltsräume müssen eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,40 m, im Dachgeschoss über der Hälfte ihrer Nutzfläche 2,20 m haben, wobei Raumteile mit einer lichten Höhe unter 1,50 m außer Betracht bleiben. [...]

    Da es das DG ist, sollte doch die untere Grenze zählen?

    Bebauungsplan ist von 1978. So viel ich weiß bedeutet das, daß lt. BauNV Aufenthaltsräume in Nicht-Vollgeschoßen mitzurechnen sind. Das Bauamt hat mir aber mehrmals mündlich bestätigt, daß es Aufenthaltsräume in Nicht-Vollgeschoßen bei meinem konkreten Bebauungsplan nicht in die Berechnung der rechtlich relevanten Geschoßfläche einfließen läßt. Anscheinend entspricht das einer gutmütigen Auslegung der Gesetzeslage seit 1990, die das Bauamt - warum auch immer - auch auf ältere Bebauungspläne anwendet.

    Natürlich kann sich das Bauamt irren oder einfach seine Meinung ändern. Beim ersten Entwurf würde ich die die Vollgeschoßregelung aber gern so gut wie möglich ausnutzen und so viel vermietbare Fläche wie möglich bauen. Wenn das Bauamt dann plötzlich seine Meinung ändert und die Aufenthaltsräume im DG mitrechnen will, kann ich immer noch zurückrudern.

    In der Wohnflächenverordnung heißt es :

    § 4 Anrechnung der Grundflächen
    Die Grundflächen
    1.von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind vollständig,[...]

    anzurechnen.

    Also würden 2,29 Raumhöhe dicke reichen.

    Hier eine Zeichnung mit normaler Treppe:
    Schlaue-Bauweise.png

    Was haltet Ihr von dieser Bauweise, mal angenommen, es würde die BauNV ab 1990 zur Anwendung kommen? Aus Laiensicht scheint es, also ob man damit die vermietbare Fläche maximieren kann.

    Danke!



     
  14. Taust

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    Vollgeschossthematik ist eine sehr spezielle Thematik.

    Du hast als Wohnort München: hast Du wirklich einen Bebauungsplan oder richtet sich Dein Vorhaben im Innenbereich nach §34 umgebender Bebauung?
    In der aktuellen Fassung der BayBO gibt es den Ausdruck Vollgeschoss nicht mehr, aber es wird versteckt auf die Fassung von 1998 verwiesen.
    Hier mal was zum schmökern:
    Vollgeschossdefintion nach BayBO Bayerische Bauordnung

    Spannend für Dich ist vor allem dieser Kommentar:
    "Da in den früheren BayBO's von mindestens 2,30 m Geschosshöhe für ein Vollgeschoss ausgegangen wird, hat die lichte Mindestraumhöhe für Aufenthaltsräume von 2,40 m für Normalgeschosse zur Folge, dass Normalgeschosse in der Regel planungsrechtlich Vollgeschosse sind; auch im Dachgeschoß ist kaum denkbar, mit der 2,20 m lichten Mindesthöhe dann insgesamt unter der Vollgeschossgrenze anzukommen."

    Wenn Du einem Bebauungsplan unterliegst:
    Sagt der 1 Vollgeschoss plus DG?
    Was sind die Trauf- und Firsthöhen? Wie hoch darf ein Kniestock ausgebildet werden? Welche Dachfrom ist zulässig? etc...
    Als erstes würde ich ohne weitere Infos die Wandhöhe auf der Dachterrassenseite in Frage stellen. Hier kommst Du auf ~5,60 plus Attika.
    Wand/Traufhöhe ist übrigens idR "Schnittpunkt Außenwand mit Dachhaut", also da wo die Dachunterseite die Außenkante der Wand schneidet...
     
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  15. #15 PhilippL, 14.06.2019 um 12:12 Uhr
    Zuletzt bearbeitet: 14.06.2019 um 12:41 Uhr
    PhilippL

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    Es ist ein Vorort von München, nicht direkt München oder Landkreis München. Es gibt tatsächlich einen gültigen Bebauungsplan, nur ist er von 1978. First-, Trauf- und Kniestockhöhen sind nicht reglementiert, warum auch immer. Es ist nur festgelegt, daß man maximal zwei Vollgeschoße bauen darf. Es war Sattel- oder Pultdach festgelegt, diese Regelung wurde aber abgeschafft, um Freiheiten für PV und Solarthermie zu schaffen. Jetzt herrscht bei Dachformen anscheinend völlige Freiheit.

    Danke für den Link!
    Ich vermute, daß hier nicht die Situation bei Flachdächern, sonder bei Sattel- oder Walmdächern beschrieben wird: Wenn die minimale Raumhöhe im Kniestock 2,20m beträgt, haben mit Sicherheit mehr als 2/3 der Geschoßfläche eine Raumhöhe von 2,30 oder mehr und das Geschoß ist damit rechtlich ein Vollgeschoß. Die BayBO regelt aber nicht die minimale Raumhöhe sondern die mittlere Raumhöhe. Aufenthalts-Räume im DG müssen über die Hälfte ihrer Fläche eine Höhe von mindestens 2,20m haben. Wenn ich die Vorschrift richtig lese, wären auf der anderen Hälfte durchaus geringere Raumhöhen zulässig. Ein Geschoß mit Flachdach und 2,29m durchgängiger Raumhöhe wäre rechtlich auch kein Vollgeschoß, wenn ich als Laie die BayBO richtig verstanden habe.
     
  16. Taust

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    mal langsam...das entspricht aber nicht Deiner Zeichnung oben.
    2 Vollgeschosse heißt, dass Du EG und OG als Vollgeschoss bauen kannst, solange die Kellerdeckenunterkante weniger als 1,20m über natürlichem Gelände liegt (falls überhaupt Keller geplant ist).
    Oben drauf geht dann noch ein Dachgeschoss als nicht Vollgeschoss wenn das zulässig ist, typisch eben bei einem Satteldach ohne Kniestock und max. 45° Neigung
    Wenn Trauf, Kniestock und Firsthöhen (und Dachform) nicht geregelt sind, dann wird es aber wohl GFZ/GRZ Zahlen geben die dann limitieren. Was sonst regelt denn dann der Bebauungsplan?
     
  17. #17 PhilippL, 14.06.2019 um 12:54 Uhr
    Zuletzt bearbeitet: 14.06.2019 um 13:17 Uhr
    PhilippL

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    Ich dachte, man baut EG als Vollgeschoß, DG und Keller als Nicht-Vollgeschoß. Den Keller hab ich nicht gezeichnet, sorry. Im Bauplan heißt es: "Zwei Vollgeschoße als Höchstgrenze". Ein einziges Vollgeschoß wäre also auch okay.

    Bei Bebauungsplan regelt die Anzahl der Vollgeschoße und die Geschoßflächenzahl. Da die Geschoßflächenzahl bei 0,2 liegt, war mein erster Ansatz, das komplette Baurecht für das EG aufzubrauchen und dann das DG als Nicht-Vollgeschoß auszuführen und dort so viel Wohnraum wie möglich zu erzeugen.

    Außer dem Baufenster, der Geschoßflächenzahl und der maximalen Anzahl der Vollgeschoße wird noch offene Bauweise vorgeschrieben und Dinge wie die Bepflanzung geregelt. Außerdem darf der EG-Fußboden maximal 0,5m über Straßenniveau liegen.

    PS: Der Bebauungsplan gibt tatsächlich keine Auskunft über die Zulässigkeit von Dachgeschoßen als Nicht-Vollgeschoß. Ich bin bis jetzt davon ausgegangen, daß das implizit erlaubt ist.
    Müssen als Nicht-Vollgeschoße ausgeführte Dachgeschoße explizit im Bebauungsplan erlaubt sein, damit man sie bauen darf?
     
  18. Taust

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    sagt der Bebauungsplan nun "maximal 2 Vollgeschosse" oder sagt er "2 Vollgeschosse"? Zudem kann die GFZ auch auf Nichtvollgeschosse, ganz, teilweise oder auch ausnahmsweise nicht angerechnet werden...

    mal ganz nebenbei. Die mietrechtliche Vermietbarkeit von Wohnfläche ist nicht gleich der baurechtlichen Wohnfläche.
    So kann z.B. ein wohnraummäßig (Heizung, Bodenbelag, Wände gestrichen) ausgebauter Hobbyraum im Keller (ganz oder teilweise, je nach örtlichen Gepflogenheiten) auch als Wfl vermietet werden, auch wenn er nicht die baurechtlichen Auflagen wie lichte Raumhöhe, Belichtung, Fluchtweg etc. erfüllt.
    Das FA bezieht diese Flächen oft sogar in die Berechnung des Einheitswert ein.
     
  19. simon84

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    Nein das muss nicht separat drin stehen

    Du hast doch damals bei den Grundstücks fragen gesagt du wolltest zum Architekt.

    Warum machst du das nicht einfach und gibst ihm den Auftrag das Maximum an Fläche rauszuholen ?
     
  20. PhilippL

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    upload_2019-6-14_14-1-17.png

    Das Bauamt sagt, daß es Aufenthaltsräume im als Nicht-Vollgeschoß ausgebautem DG nicht zur Geschoßfläche zählt. So komme ich auf die Bauweise.

    Was hast Du gemeint, als Du geschrieben hast, daß "maximal zwei Vollgeschoße" nicht meiner Skizze entspricht?

    Ich dachte, daß das für den Vermieter rechtlich nicht ganz unproblematisch ist. Bei einem Neubau ist es vielleicht besser, die Flächen möglichst gleich als Wohnfläche zu bauen, anstatt sie als Nutzfläche zu bauen und dann später als Wohnfläche zu vermieten...
     
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