Vollgeschoßdefinition in Bayern, "Grundfläche"

Diskutiere Vollgeschoßdefinition in Bayern, "Grundfläche" im Dach Forum im Bereich Neubau; Nein das muss nicht separat drin stehen Danke Du hast doch damals bei den Grundstücks fragen gesagt du wolltest zum Architekt. Warum machst du...

  1. #21 PhilippL, 14.06.2019
    Zuletzt bearbeitet: 14.06.2019
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    Danke
    Mache ich noch. Mir ist aber der Einfall mit der obigen Dachkonstruktion gekommen und wollte hier fragen, ob ich die Vorschriften richtig verstanden habe oder ob ich etwas übersehen habe.
     
  2. Taust

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    das ist zwar grundsätzlich schon richtig, aber aus eigener Erfahrung kann ich sagen, dass das nicht so leicht ist einen A zu finden, der das dann auch wirklich macht.
    Der A schuldet erst mal "nur" eine genehmigungsfähige Planung, ob das dann das Maximum des Möglichen darstellt ist eine andere Frage. Um das nachzuweisen, dass es selbst auf AG Wunsch nicht "das maximale" war/ist, braucht es wieder zweiten Sachverstand....oder man kniet sich eben von Anfang an selber in die Themen rein und sei es nur, um dem A die Fragen stellen zu können wieso dies und jenes nicht geht.
    Von daher kann ich das sehr gut nachvollziehen...ich hab mir z.B. für einen Vorbescheid einen A gesucht, der nur für Bauträger in dem Gebiet arbeitet (bzw. nichts anderes als die Eingabeplanungen für die macht) und eben die Kniffe kennt, wie man das Maximale erreicht.
    Das wäre auch mein Tipp an den TE: such Dir aktuelle BT Vorhaben und finde den Planverfasser dazu. Oft bedienen sich die BT´s dafür externer Architekten mit lokalem Wissen und nur die Werkplanung wird im eigenen Hause gemacht.
     
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  3. arch

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    GFZ ist geregelt, aber GRZ nicht? ziemlich ungewöhnlich. jedenfalls bei uns. Was noch anhalspunkte leifern kann, ist, was die Nachabrn bei einem so alten bebauungsplan alles genehmigt bekommen haben. So ähnlich dürftest du dann auch.
     
  4. #24 simon84, 14.06.2019
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    Ich will nur nicht, dass du mit einer eingebrannten Skizze zum Architekt gehst und sagst, Flachdach, 2,29m lichte Höhe im DG, bitte so planen.

    Dann kann er seinen kreativen Teil nicht mehr voll ausleben.

    Du darfst auch nicht vergessen in München kommt es nicht nur auf die qm nach WoFlV an sondern auch wie du dein Objekt bewirbst. Je exklusiver bzw. differenzierter das ganze, desto mehr kannst du verlangen ist einfach so.

    Lass den Archi erstmal selber machen, auf das Thema mit dem Dachgeschoss kommt er schon selber.
    Kannst ihm ja Starthilfe geben oder ihn drauf ansprechen wenn er es nicht so plant wie du es dir gedacht hast.
    Übrigens ist Fläche sinnvoll je nach Nutzung auf 2 Etagen zu verteilen oft besser als ein "fettes" Erdgeschoss.
    Da bekommst du auf dem Grundstück vermutlich auch mehr Einheiten unter, könnte wieder positiv sein.

    Bei 2 Vollgeschossen kannst du doch theoretisch Keller (nicht als Vollgeschoss, aber dafür als Hobbyraum oder Wellnessarea mit Sauna schon anbieten), EG, OG und DG bauen. Und das DG kannst du z.B. auch wie es heute modern heisst als Dachgarten oder Dachterrasse anlegen...

    Die Leute spinnen! Die kaufen alles :)
     
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  5. #25 PhilippL, 14.06.2019
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    Vielleicht haben sie bei Gfz=0,2 keine Notwendigkeit gesehen, die Grz zu regeln.

    Mach ich nicht, wäre auch nicht sinnvoll. Wenn dann Flachdach auf 1/3 der Fläche und Pultdach auf den restlichen 2/3, so wie auf der Skizze.

    Danke

    Wenn ich davon ausgehe, daß ich mit obiger Dachkonstruktion im DG die gleiche Wohnfläche wie im EG zusammenkriege, würden rechnerisch bei EG+DG 4x ~90m² gehen. Evtl mit Wohnkeller für die EG-Wohnungen und der skizzierten Dachterrasse für die DG-Wohnungen. KG+EG+OG+DG hab ich mir noch nicht durchgerechnet.

    Ich hoffe, daß der Mietmarkt so bleibt wie er ist.
     
  6. #26 simon84, 14.06.2019
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    Auch wenn du vermieten willst, du kannst ja alles moegliche einpreisen.
    Lass dich beraten von jemandem der solche Anlagen schon durchgeplant hat.
    Evtl ist fuer das Bauvorhaben auch eine Bautraegergesellschaft sinnvoll. Dann hast du auch mehr Moeglichkeiten was den Architekt und HOAI angeht.
    Man kann z.B. auch nach WEG teilen, eine Einheit verkaufen um einen Teil der Kosten decken und den Rest vermieten.
     
  7. arch

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    Prinzipiell klug, wenn WEG sich manchmal nicht als so nervig entpuppen würde. Ohne kann man sich komplizierte Abrechnungen zum Thema Hausgeld etc sparen, und die Unterhaltskosten und Rücklagen über alle Projekte sehen, und nicht nur in das eine Einzahlen, wo es dann als totes Kapital rumliegt bis etwas damit geschieht.
     
  8. #28 simon84, 14.06.2019
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    Man kann eine WEG so kastrieren, dass fast alles Sondereigentum ist. Dann hat man nur noch die typischen Gemeinkosten für Schneeräumen, Wege usw.

    Ich gehe mal davon aus, dass hier 4 EFH gebaut werden sollen.
     
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  9. #29 PhilippL, 14.06.2019
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    Guter Tipp, danke!

    Was meinst Du mit "differenzierter"? Alleinstellungsmerkmale wie Dachgarten oder Sauna?

    Die Bauträger, die ich kenne, kaufen nur Grundstücke an, bebauen sie und verkaufen dann die Eigentumswohnungen. Ich werde wahrscheinlich einen Generalübernehmer brauchen, der in meinem Auftrag baut.

    Ich bin noch längst nicht so weit, aber geplant war, nichts zu verkaufen und das MFH ohne Hausverwaltung selbst zu verwalten. Bei vier Wohnungen geht das vielleicht noch gut in der Freizeit. Wenn es mir zu viel wird, kann ich es immer noch an eine Hausverwaltung abgeben.

    MFH mit vier oder fünf Einheiten. Abhängig davon, was sinnvoll ist und genehmigt wird.

    Ich würde Baubeginn mal vorsichtig auf 2021 schätzen, weil das Bauamt mitspielen muß und weil die Eigentumsverhältnisse ziemlich verfahren sind.
     
  10. Dimeto

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    Die Interpretation, dass es sich bei deinem Obergeschoss um ein Dachgeschoss handelt, halte ich für gewagt. Die Dachterrasse mit dem Treppenzugang erzeugt ja schon ein weiteres Geschoss und selbst wenn Du die Dachschräge bis ins OG hinunter ziehst, fällt es schwer, von einem Geschoss mit einer geneigten Dachfläche zu sprechen. Doch auch mit der reduzierten notwendigen lichten Höhe von 2,20m wird es sehr eng, da Dir nur 9cm für den Dachaufbau bleiben.
    Wenn das Bauvorhaben schon so detailliert mit dem Bauamt besprochen wurde, verstehe ich deine Fragen hier nicht. Wenn die Behörde bereit ist, das Planungsrecht zu beugen, was sollen wir da noch zu sagen?
    Ja, wenn sich die 2,30m auf das lichte Maß bezögen. Tun sie aber nicht, Zitat aus einem Merkblatt der Architektenkammer BY:
    Mit Höhe ist die von OK Fußboden bis zur OK Fußboden bzw. bis zur äußeren Dachhaut gemessene Höhe gemeint, nicht die lichte Raumhöhe.
    Nun könnte dein Bauamt natürlich auch hier "gutmütig" sein. IMHO wäre es einfacher (und rechtssicherer) von der absurd niedrigen GFZ zu befreien. Ist bei Dir die Gemeinde auch Baugenehmigungsbehörde? Wenn nicht, solltest Du mit beiden das Vorhaben mal durchsprechen, bevor die Bauvorlagen exakt ausgearbeitet werden.
     
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  11. #31 PhilippL, 15.06.2019
    Zuletzt bearbeitet: 15.06.2019
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    Man, vielen Dank Dimeto... Höhe ≠ lichte Höhe....

    Abgesehen davon gilt für mich wahrscheinlich die Version von 1969:
    (5) Vollgeschosse sind Geschosse, die vollständig über der natürlichen oder von der Kreisverwaltungsbehörde festgelegten Geländeoberfläche liegen und über mindestens zwei Drittel ihrer Grundfläche eine lichte Höhe von mindestens 2 m haben. [...].


    Sorry, dynamische Verweisung, die neueste BayBO gilt. Also 2,3m bis zur äußeren Dachhaut.

    Die Gemeinde ist gleichzeitig auch die Baugenehmigungsbehörde. Ich werde mal fragen, ob und unter welchen Umständen man von der Gfz freigestellt wird.

    Nochmals vielen Dank, Dimeto
     
  12. #32 simon84, 15.06.2019
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    Mit Bauträgergesellschaft meinte ich, dass du SELBST eine gründest für dieses Bauvorhaben.
    Wenn ich mich Recht erinnere gehört der Grund doch dir.

    Ich weiss ja jetzt nicht ob du dann 1,5-3 Mio auf Tasche hast zu bauen.
    Oft ist dann eine bauvorhabensbezogene Unternehmensgründung eine gute Idee das Bauvorhaben von einer Einzelperson zu trennen. Insbesondere wenn mind. 1 Einheit verkauft werden soll.

    Ich glaub da war auch was mit Erbe(andere Personen) bei dir. Wäre auch so ein Vorteil.

    Ja, mit differenzieren, ich meine alles mögliche, was wertsteigernd sein kann.
    Du hast hier den großen Vorteil, dass du auf der einen Seite alleinstehende Häuser bauen kannst auf der anderen Seite könntest du auch praktische Gemeinschaftsflächen schaffen, die dir vielleicht auch helfen mit den GFZ/GRZ Themen.

    Private Sauna im Keller einfach schon mal mit anbieten (als Aufpreispaket) ist super.
    Im Münchner Umraum haben die Leute doch Geld.

    Das DG mit Terrasse finde ich nicht schlecht ! Aber wenn du es Dachgarten oder Rooftop Bar nennst noch attraktiver.

    Vielleicht ein kleiner Spielplatz (sind ja immerhin 4 Häuser) oder eine zentrale Biomüll/Komposteranlage.
    Ein kleines Häuschen für Kinderwagen....
    Besucherparkplatz privat, Anschluss für E-Auto bzw. Ladesäule.

    Also ich würde mir da auf jeden Fall Gedanken machen was geht und das nicht so starr als 4 EFH betrachten.

    Dir gehört der ganze Grund, du bist König ! Verkaufen oder verpachten kann man im Grossraum München ALLES.
    Sogar ein Erbpachtvertrag wäre denkbar ! Dann "vermietest" du sogar den Grund mit und ggf. kann es der Mieter sogar von der Steuer absetzen. Genial oder ?
     
  13. Dimeto

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    Das ist nach wie vor umstritten. Die Stadt München sagt auf ihrer Website
    Enthalten Bebauungspläne Festsetzungen zum Begriff Vollgeschoss, so finden frühere Fassungen der BayBO auf solche Bebauungspläne weiterhin Anwendung, die unter ihrer Geltung aufgestellt worden sind
    während der Stadtplaner Dr. Johann Hartl auf seiner Webpräsenz diese Aussage veröffentlicht
    Umstritten, aber herrschende Meinung ist, dass es sich beim Bezug zwischen BauNVO und BayBO um eine sog. dynamische Verweisung handelt, nicht um eine statische.
    In NRW gab's dazu letztes Jahr ein eindeutiges Urteil des Oberverwaltungsgerichtes, dass die Anwendung statisch ist.
     
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    Statisch gibt auch Sinn. So gelten innerhalb eines Bebaungsplan für alle die gleichen Regeln, egal wann gebaut wird. Alles andere wäre a ungair. Man stelle sich nur größere änderungen an dwr definition vor. Vollgeschoss nur noch ab 2.60m ? Aber trauf und firsthöhe dann zu klein?
     
  15. #35 PhilippL, 16.06.2019
    Zuletzt bearbeitet: 16.06.2019
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    Wie verhandelt man mit dem Bauamt über Dinge wie Befreiung von der GFZ oder Baufenster? Das Bauamt hat eigentlich keinen Anreiz dazu, etwas zu genehmigen, das rechtlich außerhalb des gültigen Bebauungsplans liegt. Die wenigsten Bauherren werden auf den Bau verzichten, wenn das Bauamt das Recht plötzlich sehr restriktiv auslegt.

    Welchen Anreiz hat das Bauamt, etwas außerhalb des Bebauungsplans zu genehmigen, z.B. eine Befreiung von der GFZ? Oder läuft es in der Praxis eher so, daß das Bauamt vorschreibt, was genau gebaut werden soll, und der Bauherr realisiert das dann?


    Ich werde mich mal in Bauträgergesellschaften einlesen, danke

    Sehe ich auch so. Wenn man den Mietern etwas bieten kann, zieht man sicherlich ein anderes Klientel an. Natürlich muß es sich noch rechnen, wenn die Mietpreisbremse in Zukunft restriktiver wird.
     
  16. #36 simon84, 16.06.2019
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    Dein erfahrener Architekt legt die Planung und das Gesamtkonzept vor und bittet (z.B.) um eine Genehmigung der Abweichung in bestimmten Punkten.

    Als Laie mit denen "verhandeln" kannst du vergessen. Die schreiben dir auch nix vor bzw. geben dir Tips wie du etwas machen sollst.
     
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  17. Dimeto

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    Eine den heutigen Anforderungen entsprechende städtbauliche Entwicklung zu ermöglichen. Vor 40 Jahren war Innenverdichtung kein Thema. Heute will man den Flächenverbrauch möglichst gering halten. Wenn die anderen Festsetzungen weitestgehend umsetzbar sind, wäre die Aufstellung eines neuen BPlans viel aufwändiger als die Befreiung von unzeitgemäßen Einschränkungen.
     
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  18. #38 PhilippL, 18.06.2019
    Zuletzt bearbeitet: 18.06.2019
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    Vielen Dank für die ehrlichen Worte. Ich werd's dem Architekten überlassen.

    Lt. Bauamt gilt die aktuelle BayBO.

    OT: Mir ist aufgefallen, daß in der akuellen BayBO der §47 "Aufenthaltsräume und Wohnungen im Kellergeschoß" weggefallen ist, in dem u.a. die nötige Abböschung vor Kellerfenstern geregelt war. Wird auch hier ersatzweise die BayBO von 1998 verwendet? Oder hat sich die Zulässigkeit von Aufenthaltsräumen in Kellergeschoßen grundsätzlich geändert?
     
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