Voraussetzungen für steuerliche Berücksichtigung ELW

Diskutiere Voraussetzungen für steuerliche Berücksichtigung ELW im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo! Ich werde ein Haus mit ELW kaufen. Die anteiligen Darlehenszinsen möchte ich natürlich von der Steuer abziehen. Fragen hierzu: - Muss...

  1. #1 Catkiller, 20. April 2008
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    Hallo!
    Ich werde ein Haus mit ELW kaufen. Die anteiligen Darlehenszinsen möchte ich natürlich von der Steuer abziehen.
    Fragen hierzu:
    - Muss ich meine Bankdarlehen wirklich trennen oder kann ein Darlehen anteilig (Wohnfläche) geltend gemacht werden?
    - Ist eine Splittung des Kaufpreises im Kaufvertrag anzuraten (also Gesamtpreis 300 TEUR, ELW Anteil 65 TEUR)?
    - Wenn nur EIN Bankdarlehen vorhanden ist, sollten dann trotzdem 2 "Konten" bestehen, von denen die Darlehenssummen an die Bank gehen?
    Also im Grunde zielen die Fragen darauf hin, was erfüllt sein muss, damit das Finanzamt die ELW so akzeptiert.
    Achja, noch eine Frage: wie hoch und lange kann ich eine ELW abschreiben? Verschiedene Möglichkeiten?
    Vielen Dank!
    Catkiller
     
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  3. R.B.

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    Man muß die Darlehen nicht trennen, und auch der Kaufpreis muß nicht getrennt den Anteil der ELW ausweisen. Das FA wird sowieso neu festsetzen und nicht unbedingt diesen "Vorgaben" folgen.

    Wichtig ist die Vermietungsabsicht, sonst wird die ELW steuerlich sowieso nicht anerkannt.

    Dauer der Abschreibung? Das FA wird vermutlich auf 50 Jahre festlegen.

    Auf jeden Fall Deinen StB befragen. Da gibt es einige Punkte die man beachten muß, sonst setzt das FA den Rotstift an.

    Gruß
    Ralf
     
  4. #3 Biobauherr, 20. April 2008
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    Mein Steuerberater sagte GANZ anders!

    Bei mir ist eine ähnliche Konstruktion. Mein Steuerberater, den ich BEVOR ich irgend etwas unterschrieben habe, konsultierte, hat mich auf mehrere Dinge dringendst hingewiesen, da es sonst Ärger mit dem Finanzamt gibt und die ELW nicht getrennt betrachtet wird!!!!
    1.) Am sichersten sind natürlich beim Kaufvertrag getrennte Summen für die Haupt- und EL-wohnung, da hierbei dem Finanzamt der Interpretationsspielraum von vorne herein genommen ist!
    Eine anteilig Geltendmachung über die Wohnfläche kann akzeptiert werden - oder auch nicht und du bist am Widerspruch einlegen und Klagen......
    2.) Sofern es banktechnisch möglich ist, für die ELW das Darlehen mit einem höheren Prozentsatz zuordnen (unterschiedliche Prozentsätze können sich z.b. aus unterschiedlichen Förderdarlehen ergeben u.s.w.), da bei der vermieteten Wohnung die Zinszahlungen steuerlich geltend gemacht werden können.
    3.) Am sichersten ist es natürlich auch 2 Dahrlehen zu haben (bei Darlehen, bei denen ein Teil über die KfW geht ist das dann eh der Fall), die getrennt zuzuordnen sind und auch von getrennten Konten bedient werden.
    4.) Die Vermietungsabsicht muß klar hervortreten und spätestens binnen Jahresfrist auch vermietet sein, sonst erkennt das Finanzamt das ganze Konstrukt nicht als steuermindernd an.
    5.) "Abgeschrieben" werden DARF nur mehr je 2% der Herstellungskosten auf 50 Jahre - eine degressive Abschreibung ist nicht mehr möglich!

    Aber hier solltest du wirklich deinen eigenen Steuerberater fragen, denn niemand kennt hier deine Verhältnisse und bei zu niedriger Steuerlast wirkt sich die "Steuerersparnis" bei weitem nicht so aus, wie gedacht......
     
  5. #4 Catkiller, 21. April 2008
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    Vielen Dank schon mal!
    @Biobauherr: zu 5: ich kaufe das Haus, wären dann die Herstellungskosten der Kaufpreis oder der Gebäudewert ohne Grundstück?
    Ich kann es so hin bekommen, dass im Notarkaufvertrag 2 Beträge aufgeführt werden, die circa den Wohnflächenanteilen entsprechen. Insgesamt hab ich 3 Darlehen (inkl. KfW), die allerdings nicht dem Betrag der ELW entsprechen. Da kann und will ich nichts mehr ändern, da ich a) den Zins behalten möchte und b) der Darlehensvertrag zu Hause zur Unterschrift liegt.
    Steuersatz ist immer zu hoch :cry ich rechne mal so mit 35% Durchschnittssteuersatz.
    Einen schönen Start in die Woche!
    Andreas
     
  6. R.B.

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    Das Grundstück bleibt immer außen vor, sprich wird nicht abgeschrieben.
    Die Herstellungskosten wären somit der auf die ELW entfallene Kaufpreis zzgl. anteilige Nebenkosten, vermindert um den Grundstücksanteil.

    Das Ergebnis geteilt durch 50 Jahre, und in der jährlichen Steuererklärung (Anlage Vermietung und Verpachtung) darfst Du dann die Einnahmen aus Vermietung und anteiligen Ausgaben (Betriebskosten usw.) aufführen.

    Das Ergebnis mindert oder erhöht Dein zu versteuerndes Einkommen, je nachdem ob ein Überschuß übrig bleibt oder ein Verlust entsteht.

    Interessant wird es wenn die Hütte dann wieder einmal verkauft werden soll.

    Gruß
    Ralf
     
  7. #6 Catkiller, 14. Mai 2008
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    Wieso das? Was kommt dann auf einen zu? (daran denk ich natürlich heute nicht)
    Andreas
     
  8. R.B.

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    Weil dann ein Veräußerungsgewinn entsteht der zu versteuern ist.

    Aber das ist wirklich eine Thematik für einen StB. Die kennen sich da üblicherweise bestens aus.

    Gruß
    Ralf
     
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  10. #8 Biobauherr, 14. Mai 2008
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    Ja - das mit dem Veräußerungsgewinn stimmt nach jetzigem Steuerrecht.....
    Aber sage mir eine Entscheidung, die vor 30 Jahren aus steuerlichen Gründen gefällt wurde und dann heute in 2008 noch relevant ist?????
    (ausgenommen die Grundstücke der Landwirte, die in den Privatbesitz übergeführt werden konnten)....
    Und für den Fall der Verkaufs weiss sicher der Steuerberater gut Bescheid.
     
  11. R.B.

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    Was in Zukunft sein wird, kann niemand seriös vorhersagen, schon garnicht wenn es um Steuern geht.
    Erfahrungsgemäß werden Steuern aber nicht abgeschafft, höchstens ersetzt. :biggthumpup:

    Man kann somit für seine Entscheidungen nur die aktuelle Lage heranziehen, oder wie an der Börse spekulieren. Das steht natürlich jedem frei.

    Gruß
    Ralf
     
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