Vorbesitzer vergrößerte den Keller ohne Baugenehmigung?

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  1. emery

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    Hallo,

    Wir sind dabei ein Haus zu kaufen (Bj. 72) (Vertrag unterschrieben, Schlüssel erhalten, Kaufpreis noch nicht gezahlt)

    Problem:

    In einem der Kellerräume befindet sich ein Pumpensumpf/Wasserschacht oder ähnliches.

    Die letzten Tage stieg das Wasser in dem Raum (7mx2m) auf ca. 5 cm.

    Darauf hin habe ich eine Tauchpumpe in den Sumpf reingestellt und das Wasser abgepumpt.

    Da mir das nicht gefällt ließ ich heute einen Außendienstler eines Bauunternehmens anrücken um mir zu helfen.

    Dessen Aussage war: Die jetzige Außenwand wurde nachträglich gemauert und nicht richtig abgedichtet von außen. Deshalb dringt Wasser unters Fundament.

    Der Vorbesitzer hat dies auf diese Weise gemacht weil es wohl billiger war.

    Das ganze wäre jetzt nicht so schlimm wenn die Außenwand nur 12cm Dicke hätte und nach Aussage des Experten eigentlich so niemals zulässig gewesen wäre. D.h. es kann dafür keine Baugenehmigung gegeben haben. Das Erdreich drückt gegen diese Wand und diese wird früher oder später brechen.



    Seiner Meinung nach muss von Außen die Erde abgetragen werden, zusätzliche Betonstütze einsetzen, Vertikalsperren?? Setzen, usw.

    Dann wäre das Problem mit dem Wasser aus dem Pumpensumpf behoben und die Wand wäre stabilisiert.
    Kosten ca. 8000-10000€

    Meine Frage: Hat er Recht?

    Mir wurde zwar mitgeteilt vom Verkäufer dass diese Mauer vom Besitzer selbst errichtet wurde, jedoch sagte man mir nicht, dass es ohne Baugenehmigung erfolgte.

    Können wir den Kaufpreis im nachhinein mindern?

    Seit dem mache ich mir Gedanken über die in der Garage vorhandenen Grube.
    Wahrscheinlich wurde diese auch ohne Genehmigung errichtet (die steht bei Regen ebenso unter Wasser)

    Ich habe mir die Baupläne angeschaut, soweit zu erkennen, nach 40 Jahren, ist weder diese 12cm Wand noch die Grube eingezeichnet.

    Vielen Dank
     
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  3. #2 petra345, 24.02.2017
    petra345

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    Alle machen die Augen auf. Die einen vorher.

    Daß man mit einer Abdichtung verhindern kann, daß Wasser >unter< das Fundament laufen kann, halte ich für ein Gerücht.

    Bevor man sich mit dem Wasser beschäftigt, muß man wissen woher es kommt.
    Ist es ansteigendes Grundwasser oder Oberflächenwasser, das in die ehemalige Baugrube läuft?

    Ich vermute mal, es ist ansteigendes Grundwasser und der Vorbesitzer hat das Wasser mit den Pumpen in den Schächten um diese 5 cm abgesenkt damit er einen "trockenen Keller" hat.
    Das Abpumpen ist zwar nicht zulässig, aber da sehen Politiker gerne weg. Wer kann von einem Häuslebesitzer verlangen, daß er im Wasser steht? Das macht sich nicht gut vor einer Wahl.

    Es ist auch möglich, daß das Grundwasser vor 20 Jahren tiefer stand. Wen will man da verantwortlich machen?

    Du hast die Grube gesehen bzw. sehen können. Du konntest die Pläne einsehen. Was willst Du jetzt verlangen?

    Du kannst nicht wegen arglistiger Täuschung den Vertrag anfechten. Es war ja alles zu sehen
     
  4. #3 Andi1888, 24.02.2017
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    Er hat sicher nicht gesehen, dass da 5cm Wasser drine stehen, da der Vorbesitzer eventuell das Wasser vorher abgepumpt hat.
    Insofern würde ich schon in Richtung arglisitge Täuschung gehen, sofern man es beweisen kann.
     
  5. #4 Andreas Gr, 24.02.2017
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    Man hätte ja auch nachfragen können , was der Pumpensumpf dort zu bedeuten hat !
    Ich persönlich , glaube nicht , das man mit einen abgedichteten Keller-Wand , das Wasser unter der "Bodenplatte" wegbekommt .
    Wichtig wäre zu wissen ,was für ein Lastfall vorliegt !
     
  6. emery

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    Hallo,

    Also bei den 4 Besichtigungen vor dem Kauf stand Wasser in dem Sumpf mir bis zur Oberkante dieses Schachtes.

    Mir wurde gesagt das das Wasser bei Regen steigt und mit einer Tauchpumpe abgesaugt werden sollte.

    Das fechte ich überhaupt nicht an.

    Ich wollte nun von einer Firma einen Kostemvoranschlag zur Abdichtung.

    Ja er meinte auch sobald es wieder regnet sollte ich genau beobachten ob das wasser irgendwo an der Wand eindringt oder nur von unten aus dem Schacht aufsteigt. Wenn ich was sehe die Wandstellen mit Kreide markieren.

    Seiner Meinung nach, ist diese Wand jedoch zu dünn mit ihren 12cm. Die ursprüngliche 36er Außenwand steht ja jetzt innen ohne Belastung des Erdreiches.

    Die selbst erbaute Wand hat einen leichten waagerechten Riss am Ende des Raumes, was ich nicht gesehen habe, da er schlecht zugänglich ist.

    Der Profi aber deutet dies schon als erstes Anzeichen dass die Wand nachgibt.

    Falls die Wand genehmigt wurde dann aber nicht im dieser Stärke.

    Und das war mir als Laie im Vorfeld nicht erkennbar.
    Ich gehe ja zuerst mal davon aus dass Außenwände so konstruiert sind, dass sie nicht aufliegende Teile halten, sondern auch das Erdreich ausreichend abstützen.

    Ich möchte auch nicht vom Kaufvertrag zurück treten, ich möchte nur, dass die Mehrkosten die entstehen die Wand ordnungsgemäß zu verstärken vom Kaufpreis abgezogen werden.

    Ich möchte auch keine arglistige Täuschung vorwerfen.

    Das mit dem Wasser war mit klar! Ich wollte lediglich eine Lösung ohne Tauchpumpe finden.

    Die 5cm standen jetzt ohne bei leichtem Regen im Raum. Ich weiß nicht wie es bei tagelangem Starkregen aussieht, oder im Winter wenn mal Schneemassen schmelzen.
     
  7. #6 simon84, 24.02.2017
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    Wenn dir der Verkäufer schon sagt "Die Kellerwand haben wir selber gemacht" dann musst du doch sofort einhaken.
    Das ist ja die Steilvorlage.
    Da kannst du wohl wenig machen, ausser der Verkäufer/Vorbesitzer war fachkundig und hat dir schriftlich zugesichert das wurde
    alles nach geltenden Vorschriften erstellt.
     
  8. #7 1958kos, 24.02.2017
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    Wieso sollte er die Wand bezahlen? Du hast die Wand doch vorher gesehen und hättest dir auch alle andere Unterlagen einholen können.
     
  9. #8 Andybaut, 24.02.2017
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    Hallo,

    ein paar Bilder wären hilfreich.
    Aber grundsätzlich sollten wir unterscheiden zwischen
    A
    ohne Baugenehmigung
    B
    ohne Sachverstand und fehlerhaft

    A wird es wohl nicht sein. In der Baugenehmigung steht nicht drin wie dick eine Wand explizit zu sein hat.
    Ich gehe auch nicht davon aus, dass der Keller unterirdisch über die Baugrenze erweitert wurde.
    Nur dann wäre es "ohne Baugenehmigung".
    Natürlich muss das ganze laut Baugenehmigung standfest sein, aber es wird durch eine falsche Ausführugn nicht zum Schwarzbau.

    B trifft wohl eher zu. Die Wand durft da vermutlich sein und hätte fachlich richtig ausgeführt werden sollen.

    Wie man aber eine Aussenwand im Keller nachträglich Mauern will kann ich nicht nachvollziehen.
    Nachträglich heißt für mich, nachdem der Keller verfüllt wurde.
     
  10. emery

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    Habe hier mal einen Auszug des Bauplans. Habe schnell mal mit Rot die nachträgliche Mauer eingezeichnet. Zusätzlich sind naturlich noch 2 Kellerfenster in der Wand und außen Lichtschächte.

    Die Wand ist zur Straßenseite hin. Sieht von Außen total ok aus. Direkt an der Wand grenzt der Vorgarten.

    Zum anderen: Wenn mir jemand sagt, man hat eine Wand nachträglich gebaut, gehe ich ja erst einmal davon aus, dass das nach rechtlichen Grundlagen und in der Ausführung so in Ordnung ist.

    Es wurde mir weder mündlich noch schriftlich erklärt dass dafür keine Baugenehigung vorliegt, und dass somit auch fachlich einfach Mist gebaut wurde.

    Zum anderen steht im Kaufvertrag wörtlich: " Der Veräußerer versichert, dass für die vorhandene Bebauung alle erforderlichen Genehmigungenen vorhanden sind..."
     
  11. #10 Andybaut, 24.02.2017
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    für was wurde der Raum genutzt?

    Darüber befindet sich ein auskragender Raum? Also ist das überbaut?
     
  12. emery

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    Raum wurde als Abstellraum genutzt.

    Darüber befindet sich die "Veranda" vor der Eingangstür, falls das der richtige Begriff dafür ist. Jedoch ist der Dachüberstand darüber auch wieder rausragend.
     
  13. emery

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    Raum wurde als Abstellraum genutzt.

    Darüber befindet sich die "Veranda" vor der Eingangstür, falls das der richtige Begriff dafür ist. Jedoch ist der Dachüberstand darüber auch wieder rausragend.
    20170224_122541.jpg
     
  14. #13 Andybaut, 24.02.2017
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    dann geb ich mal zum besten wie das Ding da unten entstanden sein kann.

    Horst, der Bauherr
    Peter, sein Kumpel.

    Peter: Du Horst, warum hast du da zwei Wände raus und keinen zusätzlichen Raum?
    Horst: Weiß nicht, hat mein Architekt so geplant. Sagt, das muß so sein.
    Peter: Du Horst, sei nicht Blöd. Da machst du noch´n tollen Keller draus.
    Horst: Peter, meinste echt.
    Peter: Klar Horst. Mach´n wir zusammen am Samstag. ich hab noch n´parr oll Steine von´r Oma sein Haus.
    Horst: Bis´n dufte Kumpel. Dat mach´n wir.
    Peter: ich helf. Du holst Bier und deine olle macht´n paar belegte Schnitten.

    Das ändert nun nichts am Problem, aber mir war grade danach :-)

    Fakt ist:
    du hast ein Haus gekauft, bei dem Wände die eine statische Last abbekommen nicht dafür ausgelegt sind.
    Das mit dem Baurecht halte ich für irrelevant, da man das wohl genehmigt bekommen hätte.
    Nun solltest du von einem Anwalt den Vertrag prüfen lassen.
    Der wird dir sagen ob laut deinem Vertrag der Verkäufer haften muß.
     
  15. #14 petra345, 24.02.2017
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    Die 11,5 cm Wand ist dem Erddruck nicht gewachsen und läßt jeden Regen durch! 36,5 ist die Wandstärke, die man ohne statischen Nachweis ausführen kann. Will man die Wand dünner machen, ist ein statischer Nachweis erforderlich.
    Dann kann man die Wand z. B. als Gewölbe nachweisen und kommt vermutlich mit 24 cm aus. (geschätzt, ohne gerechnet zu haben). Jetzt kann man die Wand abtragen und in 24 cm wieder aufbauen oder mit einer Betonschale verstärken. Verstärkt man von innen, spart man sich das Aufgraben, hat aber das Problem den Beton ganz oben einzubringen. Verstärkt man außen, muß man aufgraben. Einen Tod muß man sterben!
    Aber man sollte sich nicht von der Erde erdrücken lassen. So war das nicht gemeint. Also die Unfallgefahr ist nicht so ohne!

    Man wird dem Beton Dichtungsmittel zusetzen und auch eine konstruktive Bewehrung von Q 256 beigeben.
    Man sollte sich auch eine Rüttelbirne ausleihen oder mieten. Sonst nützt das Dichtungsmittel wenig bis nichts.

    Wenn man einen w/z-Wert bei 0,5 nicht überschreitet und einen Verflüssiger wie ISOFLOW 761 bekommt wird das ein richtig guter Beton. Allerdings bekommt man den Verflüssiger am besten im 200 l-Faß zu 1,82 €/kg und braucht nur 1,5 l/m³.

    Da braucht man dann ein Unternehmen, daß das erledigen kann. Das geht dann nicht mehr DIY
     
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  17. #15 El Gundro, 06.03.2017
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    Also, ohne Anwalt und Gericht geht da wahrscheinlich garnichts.

    Wäre ich der Verkäufer, würde ich auch "Hast Du doch gesehen" argumentieren.

    Arglistige Täuschung wäre es nur, wenn der Verkäufer bestätigt hätte, dass das alles fachlich korrekt ausgeführt wäre ... was aber die Sichtbarkeit des Pumpensumpfes schon aushebelt.
     
  18. emery

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    Danke für die antworten.

    Wir dichten die "alte" Außendwand richtig ab und versetzen dann alles wieder in den Ursprungszustand.

    Auf eigene Kosten versteht sich. Weiteres Betteln um Einsicht erspare ich mir einfach. Für einen Rechtsstreit hab ich leider keine Zeit.

    Danke für die Hilfe.
     
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