Vorgehensweise / Reihenfolge Finanziuerung

An sich würde es genügen wenn die Finanzierung für das Grundstück steht.

Nachteil dieser Variante, wenn man hier einen Finanzierer hat, geht der an die erste Rangstelle im Grundbuch. Somit hat man ein Problem wenn man das Haus später bei einer anderen Bank finanzieren möchte. Man ist also quasi an die erste Bank gebunden und die könnte dieses Position ausnutzen indem sie die Konditionen zu ihren Gunsten festlegt. Dir bliebe ja kaum eine andere Wahl als dieses Finanzierer zu nehmen.

Deswegen klärt man immer zuerst das budget und sucht sich dabei auch die Bank aus mit der man zusammenarbeiten möchte. Dann hat man auch keine Probleme zu erwarten so lange sich die Planung dann innerhalb des budgets bewegt.

In Deinem Fall stehst DU nun vor dem Problem, dass Du nicht nur ein budget festlegen musst, sondern an sich schon die Bausumme, und nach diesem budget wird dann geplant, und nicht umgekehrt wie es üblich wäre.


Du solltest das mit Deinem "Finanzierungsberater" besprechen, der sollte eine Lösung parat haben. Eine Möglichkeit wäre, dass man den Kapitalbedarf für das Grundstück über eine kurzfristige Finanzierung regelt, sprich mit variablen Zinsen. Da muss man nur aufpassen, dass einem nicht die Gebühren einen Strich durch die Rechnung machen (sprich Eintragung der Grundschuld, später Änderung etc.).

Es gibt viele Wege nach Rom, Dein "Berater" sollte die kennen.

 

Finanzier suchen, den groben Finanzrahmen abstecken, Dann zum Architekten. wie soll der Architekt planen wenn er keine Summen hat?

 

Der Architekt kann in der Zeit natürlich keine Planung fertigstellen, höchstens er saß die ganze Zeit zuhause und hat nur auf Dich als Kunden gewartet.

Ohne eine Basis für die Zahlen wird sie das sicherlich nicht machen. Sie würde Euch höchstens eine Finanzierung für das Grundstück machen, und könnte Euch sagen, bis zu welchem Betrag sie bei den Einkommensverhältnissen finanzieren würde. Konditionen sind dann freibleibend, weil sie ja nicht wissen, wann das nächste Darlehen benötigt wird.

 

Ich halte R.B.s Vorschlag mit dem variablen Darlehen auch für gut. Idealerweise bei Deiner Hausbank, wenn Du reelle Chancen siehst, bei denen dann auch die langfristige Finanzierung zu machen. Es sieht im Moment nicht so aus, als würden die Kreditzinsen bis nächstes Jahr davonrennen. Und die Abtretung einer Grundschuld ist jetzt auch nicht soooo immens teuer (vergleichen mit Eintragung und Löschung). Wenn Du echte Zahlen lieferst, kann man ja mal abschätzen.

 

Wenn Du eine Vorstellung hast, welche Banken in Frage kämen (kann auch daneben liegen), kannst Du diese ja alle mal anfragen und das Vorhaben schildern. Ziel wäre m.E. dafür, die wahrscheinlichste für später zu finden, aber dennoch den späteren Bau unabhängig vom Grundstück finanzieren zu können, d.h. beides prinzipiell zu trennen.
Dies ist v.a. dazu hilfreich, dass sich später überhaupt noch eine "Wettbewerbssituation" darstellen lässt und Du dadurch noch faire Konditionen kriegen wirst und nicht von vornherein ausgeliefert bist und dies auch gleich jede Bank sieht!

Dazu wäre ein variables Darlehen (oder auch ein privates Darlehen ohne Grundschuld?) als "Zwischenfinanzierung" ideal, v.a auf dem derzeitigen Zinsniveau. (Ich bezahle für mein variables derzeit 1,75 % Zinsen und ein deutlicher Anstieg ist m.E. nicht in Sicht.)
Falls es dann doch einen Bankenwechsel braucht, ist der Umstieg kein Problem. Die evtl. anfallenden weiteren Notargebühren sind kalkulierbar und evtl. auch durch Grundschuldabtretungen zwischen (manchen) Banken vermeidbar, z.B. innerhalb eines Verbandes wie der Spk. oder V+R.

Aus eigener Erfahrung würde ich heute die Baufinanzierung so spät wie möglich abschliessen (3 Monate später als damals) und ggf. auch dann noch einen grossen Teil als variabel laufen lassen, z.B. wegen Bereitstellungszinsen, Bauverzögerungen / Gesamtbauzeit > Bereitstellung, bessre Abschätzung der Endsumme / Darstellung eines kostenlosen Reservedarlehens, ...

Ein weiterer Aspekt: evtl. solltest Du doch vor dem Grundstückskauf einen Architekten haben, um die Bebaubarkeit und den groben Kostenrahmen mit den eigenen Vorstellungen abgleichen zu können. Ggf. kannst Du als Bau-Ing das aber auch selbst beurteilen, wenn Du den BPlan einsiehst. M.E. ist das ganze am Anfang ein iterativer Prozess zwischen Kosten und Bauplanung. Aber das falsche Grundstück zu kaufen ist schon mal ein worst case.

 

Regionale Banken können auch ganz gute Konditionen machen, wenn sie wollen. Gerade bei Neukunden fällt es ihnen leichter mal über ihren Schatten zu springen. Man sollte sich auch überlegen, ob es sich lohnt wegen dem letzten Hundertstel beim Zinssatz die Bank zu wechseln. Es hängt halt stark von den Sachbearbeitern ab mit denen man vor Ort zu tun hat.