Vorhaben Aufstockung Flachdachbungalow (Baujahr 1972)

Diskutiere Vorhaben Aufstockung Flachdachbungalow (Baujahr 1972) im Sanierung konkret Forum im Bereich Altbau; Guten Abend liebes Forum, vorweg möchte ich mich direkt einmal ein großes Danke und Lob aussprechen für die Organisatoren und Mitwirker an diesem...

  1. #1 capodem, 27.12.2020
    Zuletzt bearbeitet: 27.12.2020
    capodem

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    Guten Abend liebes Forum,

    vorweg möchte ich mich direkt einmal ein großes Danke und Lob aussprechen für die Organisatoren und Mitwirker an diesem Forum. Ich war bisher seit einigen Jahren nur "stiller" Mitleser und habe etliche Stunden in den verschiedensten Beiträgen dieses Forums verbracht. Ich konnte sehr viele nützliche Informationen mitnehmen, die mir an der einen oder anderen Stelle sehr weitergeholfen und mich wahrscheinlich vor größeren Komplikationen bewahrt haben.

    Nun habe ich mich entschlossen meinen Passivstatus aufzugeben und aktiv am Forumleben teilzunehmen. Vielleicht sind meine Fragen bzw. mein Thema von "Heute" nützlich für Jemandens Fragen von "Morgen".

    Situation
    Ich habe im Jahr 2017 einen Flachdachbungalow (Baujahr 1972) gekauft. Der Zustand entsprach in etwa noch dem Zustand des Baujahres. Somit habe ich in mehreren Monaten eine Komplettsanierung vornehmen lassen müssen. Sanitär & Heizung, Elektrik, Dach, Fassade, Fenster & Türen, Dämmung Dach & Kerndämmung. Ich würde mich selber als soliden "Hobbyhandwerker" bezeichnen und habe versucht soviel Eigenleistung wie möglich zu machen, und habe sehr viel lernen können :)
    Meine Idee war sicherlich nicht neu: die Gewerke sollten durch Fachunternehmen gemacht werden und ich wollte den Abriss, Entsorgung und körperlich anstrengende "einfache" Arbeiten erledigen. Das hat alles auch wunderbar funktioniert und ich bin recht zufrieden mit dem Ergebnis. Letztes Jahr und dieses Jahr habe ich Pflasterarbeiten (Auffhart und Terrasse) und Doppelstabmatten und Sichtschutzzäune aus Holz gesetzt.

    Zum Bungalow
    - Baujahr 1972
    - ca. 112 qm
    - Auf Streifenfundament (nur ein Kriechkeller mit Kleiboden und regelmäßig Wasser, mal etwas mehr und mal etwas weniger. Somit ist der "Keller" nicht als Lagerort oder ähnliches geeignet. Dieses hat mich zu Anfang etwas abgeschreckt, aber es ist im gesamten Wohnviertel so und anscheinend auch nichts "wildes" und wurde wohl aufgrund dessen auch auf Streifenfundament gebaut.)

    Vorhaben
    Sehr überraschend haben ich und meine kleine Familie nun nach den ersten Jahren festgestellt, dass etwas mehr Platz doch ganz schön wäre und uns einmal Gedanken gemacht über Möglichkeiten einer Wohnraumerweiterung. Hier wurde die Idee geboren, ob es nicht möglich wäre auf den Bungalow einen Aufbau machen zu lassen. Ich denke da gibt es verschiedenste Möglichkeiten wie z.B. Walmdach, Satteldach oder Pulsdach usw.
    Mir ist sehr wohl bewusst, dass bevor man überhaupt über Möglichkeiten der Wohnraumerweiterung nach oben spricht, mit einem Statiker / Architekten sprechen muss und vorweg überhaupt erst in Erfahrung bringen muss ob eine Aufstockung möglich ist bzw. genehmigt wird.

    Meine Fragen
    - Um in Erfahrung zu bringen ob ich überhaupt Aufstocken darf wollte ich gerne eine Bauvoranfrage stellen. Da ich noch keine Idee habe wollte ich gerne allgemein Anfragen ob eine Aufstockung möglich ist oder generell aufgrund des Bebauungsplans abgelehnt wird. Leider konnte ich keinen BB Plan finden und auch beim Bauamt konnte man mir nur nach Sichtung einer Karte von Anno 1899 sagen, "sollte", "eigentlich", "vielleicht". Der Besuch dort war nicht sehr hilfreich.
    Macht es Sinn eine so eher allgemeine Anfrage zu senden oder benötigt das Amt schon genaue Zeichnungen mit einem bestimmten Plan bei der Bauvoranfrage? Ich würde gerne nach meiner "allgemeingehaltenen" Bauvoranfrage einen Architekten nehmen um Möglichkeiten zu besprechen und einen Bauantrag zu stellen.

    - Ich weiß es ist ein Blick in die Glaskugel, da überhaupt noch nicht klar ist was gemacht wird. Nichtsdestotrotz wollte ich gerne mal Eure Meinung hören ob ich mit 80.000€ etwas realisieren kann oder es total utopisch ist. Ohne Elektrik und Innenausbau.

    Ich habe Euch zur Einschätzung der Lage einmal Bilder von Google Maps und aus der Liegenschaftskarte hochgeladen.

    Viele Grüße
    Christian


     

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  2. #2 Kriminelle, 27.12.2020
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    Da das Bauamt wohl etwas überfordert ist:

    Was ist denn um Euch rum? Ich sehe Flachdächer zur Genüge... sind das alles nur Eingeschosser oder auch mal 2-Geschosser?
    Und die beiden roten Dächer? Die sind neu dazu gekommen?
    Euch schwebt ein Satteldach vor, so mit 2 Räumen?
    Habt Ihr Möglichkeiten für eine Treppe? Baustaub versaut das ganze Haus...
    Insofern, Ihr braucht ja eh einen Architekt, geh mal zu einem, der macht Dir was fertig fürs Amt.
    @Dimeto ?
     
  3. #3 capodem, 28.12.2020
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    Hi Kriminelle,

    vielen Dank für Deine Antwort.
    Im Grunde sind das alles Eingeschosser hier um uns herum bis auf die beiden roten Dächer. Hier handelt es sich um ein Walmdach und ein Satteldach, welche in den letzten 15 Jahren irgendwann "Aufgestockt" wurden. Ob es sich hier um Wohnfläche oder Nutzfläche handelt kann ich nicht sagen.
    Was für ein Dach uns vorschwebt, da bin ich noch relativ offen und nicht festgefahren. Schön wäre es natürlich ggf. oben dann 2 Zimmer und ein Bad zu haben, aber das ist selbstverständlich alles abhängig von den Möglichkeiten und Verhältnismäßigkeiten, bautechnisch sowie finanziell.

    Die Treppe würde ich gerne aus dem vorhandenen Erdgeschoss laufen lassen und wohl nicht "anbauen" falls du das meintest.

    Viele Grüße
    Christian
     
  4. #4 Kriminelle, 28.12.2020
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    Was habt ihr denn für eine Decke? Beton oder Holz?
     
  5. #5 capodem, 28.12.2020
    Zuletzt bearbeitet: 28.12.2020
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    Unsere Decke besteht aus Bitumen, Holz, Dämmwolle, Dampfbremse und Rigips.

    Viele Grüße
    Christian
     
  6. #6 simon84, 28.12.2020
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    sind doch Nachbarn im weiteren Sinne , geh hin Klingel und frage :) kostet nix

    ob mit 80.000 machbar traue ich mich nicht zu sagen aber kenne Ähnliche Bauvorhaben die 150 und mehr verschlungen haben
     
  7. #7 capodem, 29.12.2020
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    Danke Simon, ziemlich naheliegende Idee mal mit den Nachbarn zu sprechen :)
    Ich bin gestern einmal spazieren gegangen und habe bei den wenigen Nachbarn, die bereits ein Dach aufgestockt haben, freundlich geklingelt und einfach mal nachgefragt. Bei dem einen ist die Aufstockung bereits 30 Jahre her und wurde nur als Nutzfläche genehmigt und nicht als Wohnfläche.
    Bei einem weiteren Nachbarn, war alles kein Problem und er konnte problemlos ein neues Stockwerk (Wohnfläche) und Satteldach obendrauf setzen. Die Kosten hierfür lagen übrigens bei ca. 70.000€ für knapp 80qm, das war 2003 und wird wahrscheinlich heute locker 30-40% kostenintensiver sein.

    Mein nächster Schritt wird nun sein, überhaupt erstmal irgendwie einen Blick in den Bebauungsplan (sofern vorhanden) beim Amt zu werfen damit ich überhaupt mal abschätzen kann wieviele Geschosse, maximale Wohnfläche usw. erlaubt sind.

    Das wird ein spannendes Projekt und ich lerne wieder viel dazu, aber bekomme mehr und mehr das Gefühl dass eine Aufstockung doch deutlich im 6-stelligen Bereich liegen wird. Dann wird es vielleicht doch ein aufblasbarer Gartenpavillon.

    Ich bin weiterhin für Eure Meinungen, Tips, Erfahrungen und Anregungen offen und dankbar.

    Viele Grüße
    Christian
     
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  8. #8 matschie, 29.12.2020
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    Sofern ihr euch vor Eigenleistung nicht scheut und es wieder ein Flachdach (ggf. Als Staffelgeschoss) sein darf würde ich überlegen, das vorhandene Dach weiter zu nutzen und eine HRB-Etage dazwischen zu setzen. Je nach Fassade (Holz?) kann man das ziemlich sicher für die angestrebten 80k (ohne Innenausbau und Elektrik) hinbekommen.
    Auf teure Dinge wie riesige Fensterfronten oder ein zusätzliches Bad im OG sollte aber verzichtet werden.
     
  9. #9 driver55, 29.12.2020
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    Interessant! Und das sind die beiden gezeigten Häuser / Dächer (41 und 41 a)?

    Bei ca. 2000 €/m² kannst du das ganz "leicht" berechnen.
     
  10. Dimeto

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    Die Gemeinde ist dazu verpflichtet, Dir kostenlos Auskunft zu erteilen und auch Einsicht in den Bebauungaplan zu gewähren, wenn denn einer existiert. Wegen der abweichenden Bauweise (einseitige Grenzbebauung) würde es mich aber wundern, wenn es keinen gäbe.
     
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  11. #11 capodem, 29.12.2020
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    Moin matschie, das mit dem Staffelgeschoss ist gar nicht so unattraktiv, ich habe mir ein paar Beispiele angeschaut und gelesen, danke für den Hinweis.
    Verstehe ich Dich richtig und Du meinst das vorhandene Flachdach kann "angehoben" werden und auf einer eingefügten HRB Etage wieder installiert werden ?
    Vor Eigenleistung scheue ich mich definitiv nicht, solche Dinge wie Trockenbau, Dämmung, Verputzen sind kein Problem. Noch stehe ich körperlich einigermaßen im Saft :)

    Danke, dafür langt mein Mathe Grundkurs ;)

    Danke Dimeto ! Ich bin, was das Bauamt und Bauordnungsamt betrifft, noch sehr unerfahren, und hatte bei meinen bisherigen 2 Terminen den Eindruck, dass die selber wenig Energie hatten mich mit Informationen zu versorgen.
    Ich habe von einem Nachbarn einen Auszug aus dem Bebauungsplan bekommen auf dem auch mein Haus bzw. Gründstück eingezeichnet ist, aber leider ohne erklärenden Text oder Legende dabei. Das SP. steht wohl für Spiegelverkehrt gebaut, aber ansonsten sagt mir das ganze nicht viel. Online kann ich leider auch keine Informationen zum Bebauungsplan finden. Deshalb werde ich sobald die Gemeinde wieder geöffnet hat, dort nochmal vorstellig werden und mir die Infos besorgen.
    Vielleicht hast Du noch Informationen die du aus der Zeichnung ziehen kannst, ich habe das Bild mal hochgeladen.

    Auszug_BBP.jpg


    Was sind denn so in der Regel die größten "Geldfresser" bei solchen Aufstockungsprojekten, oder ist es einfach die Masse an verschiedenen Posten ?

    Viele Grüße
    Christian
     
  12. #12 Dimeto, 29.12.2020
    Zuletzt bearbeitet: 29.12.2020
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    Die Webpräsenz leider auch nicht. Dass es heute noch Oberzentren gibt mit derart informationsleeren Internetseiten ... INSPIRE ist wohl noch nicht so weit in den Norden vorgerückt - obwohl Hamburg ja auf dem Gebiet federführend ist.
    §10 BauGB
    Der Bebauungsplan ist mit der Begründung und der zusammenfassenden Erklärung nach § 10a Absatz 1 zu jedermanns Einsicht bereitzuhalten; über den Inhalt ist auf Verlangen Auskunft zu geben.

    Mir auch nicht. Sofern es sich beim letzten Bild tatsächlich um den Ausschnitt aus einem rechtskräftigen Bebauungsplan handeln sollte, so dürfte der aus der Zeit vor Inkrafttreten der PlanzV (1965) stammen. Da bereits zwei Aufstockungen genehmigt wurden, wird man sich vermutlich nicht allzusehr an seine Festsetzungen klammern.
    Ja, jedenfalls um die planungsrechtliche Seite abzuklären.
     
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  13. #13 Kriminelle, 30.12.2020
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    Sag mal bitte, welcher LK ist denn das?
     
  14. #14 jodler2014, 30.12.2020
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  15. #15 jodler2014, 30.12.2020
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  16. #16 Kriminelle, 30.12.2020
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    Ist Dir meine Frage nicht genehm?
     
  17. #17 capodem, 30.12.2020
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    Hi Kriminelle, es handelt sich um Wilhelmshaven. Da Du aus Niedersachsen kommst augenscheinlich, warst Du bestimmt schonmal hier :)
    Das gute ist dass ich nicht beratunsgresistent bin und ich erstmal theoretisch dazu lerne bevor es praktisch wirklich weh tut. Aus diesem Grund bin ich ja auch hier und versuche mir soviele Informationen wie möglich im Vorfeld zu besorgen um einen realistischen Überblick zu haben.

    Viele Grüße
    Christian
     
  18. #18 Kriminelle, 30.12.2020
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    Jepp. Es hätte sein können, dass es mein LK wäre, dann wäre ich da mal vorbei gefahren :winken
    Nee, aber dann hätte ich einen Kontakt gewusst, der eventuell was hätte sagen können :o
     
  19. #19 simon84, 30.12.2020
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    Kostentreiber werden sich im Rahmen der Planung zeigen. Das neue Dach kann ein großer Brocken sein ebenso wie zb dir Geschossdecke.
    Diese Holz flach Dächer sind in der Regel nicht direkt als Geschossdecke nutzbar. Die Außenwände und Fundamente sind meist eher schon tauglich für eine Aufstockung (nach Prüfung durch Planer und Statiker)
    Gerüst , GEG (ehem enev) Anforderung an Dämmung usw auch wobei das auch bei Holz Rahmen Bau recht einfach zu stemmen ist.

    wenn du im Prinzip nur einen Rohbau mit Anschlüssen willst und innen selber machen könnte ein guter Zimmerer Meister betrieb aus der Gegend der solche Aufstockungen öfters macht ein guter erster Ansprechpartner sein.
    Der kann oft auch als GU für den Rohbau inkl Fenster usw handeln
     
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  20. #20 capodem, 07.01.2021
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    So langsam kommt Bewegung in die ganze Sache. Zumindest habe ich mit dem Bauordnungsamt gesprochen und die sehen grundsätzlich kein Problem den Dachstuhl auszubauen von Flachdach auf Schrägdach, es darf zwar kein Vollgeschoss sein, aber zumindest 1,5 geschossig. Ist in der weiteren Nachbarschaft ja ebenfalls schon gemacht worden.

    Der Hinweis von Simon84 mit dem Zimmerer Meisterbetrieb war ziemlich gut, in der Tat gibt es hier aus der Gegend Zimmermeister, welche solche Aufstockungen machen bzw. in der Nähe meines Wohnhauses schon gemacht haben.
    Da die finale Entscheidung ob ich diese Aufstockung durchführen werde selbstverständlich stark abhängig ist von den finalen Kosten und ich noch nicht weiß welche Möglichkeiten an Schrägdächern, Baumaterialien und Möglichkeiten es gibt, kann ich mich noch nicht festlegen.
    Kann der Statiker ohne Info was ich genau möchte z.B. Pultdach, 3 Räume + Badezimmer, überhaupt Berechnungen machen. Sind diese Statikberechnungen entsprechend allgemein gehalten, dass die Planer der Zimmerei / Architekt damit wissen umzugehen und quasi eine Maximalbelastung haben in der sie sich bewegen können?

    Hier beißt sich die Katze irgendwie in den Schwanz, zumindest in meinem Kopf.

    Macht es Sinn einen unabhängigen Statiker zu beauftragen der erstmal die Statik begutachtet oder sollte man Statiker, Planung und Ausführung aus einer Hand nehmen, da die Statik sich mit jedem veränderten Aufbau in der Aufstockung ebenfalls verändert und es so ein ewiges hin und her ist.

    Ohne Preis keine finale Idee, ohne finale Idee keine Statik und ohne Statik kein Angebot ! Teufelskreis!

    Ich hoffe ich konnte meinen momentan geistigen Knoten so darstellen, dass er verständlich ist ;)

    Vielleicht hat ja jemand von Euch hierzu einen Meinung oder Erfahrung oder einen Hinweis. Darüber wäre ich sehr dankbar.

    Viele Grüße
    Christian
     
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