Wanddurchbruch in Eigentumswohnung

Diskutiere Wanddurchbruch in Eigentumswohnung im Bauphysik allgemein Forum im Bereich Bauphysik; Moin moin, wir haben eine Eigentumswohnung in einem MFH aus dem Jahr 1961 erworben. Wir planen in der Wohnung einen Durchbruch von der Küche zur...

  1. Jozi90

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    Moin moin,

    wir haben eine Eigentumswohnung in einem MFH aus dem Jahr 1961 erworben.
    Wir planen in der Wohnung einen Durchbruch von der Küche zur Diele, im Ursprünglichen Grundriss war in der jetzigen Küche ein Gästebad geplant, die Eigentümer hatten sich dagegen entschieden und das Gästebad zur Küche dazu genommen. In der Wand waren auch 2 Türen geplant, aber durch die Änderung wurde in der Wand nur eine Tür eingebaut. (Im Grundriss den ich Anhänge existiert nur die untere Tür, die andere wurde in der Bauphase nicht realisiert und als Vollständige Mauer realisiert.)

    Die Grundrisse der Wohnungen in den Geschossen darüber und darunter sind Baugleich, unsere Wohnung befindet sich im 1.OG darüber sind noch 2 weitere Geschosse.

    Ich hänge zwei Bilder an, einmal den uns zur Verfügung gestellten Grundriss und die Änderung die wir uns in etwa vorgestellt haben.
    Wir waren mit einem befreundeten Bauingenieur bereits in der Wohnung, der meint es handelt sich sehr Wahrscheinlich nicht um eine tragende Wand aber abgefangen werden sollte diese trotzdem.

    Sollte ich trotzdem noch einen Statiker dazunehmen der uns einen Stahlträger berechnet, oder können wir hier einfach einen in der Breite der Wand nehmen?

    Über andere Hinweise auf die wir achten sollten wäre ich auch dankbar..

    Vielen Dank im Voraus!

    MFG
     

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  2. #2 Fred Astair, 18.10.2021
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    Ja hier kommt einer:
    Zustimmung der Eigentümergemeinschaft zu baulichen Veränderungen einholen.
     
  3. #3 nordanney, 18.10.2021
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    Jein. Nicht tragend = Sondereigentum und man darf machen, was man möchte. Tragende Wand = Gemeinschaftseigentum und man braucht die Zustimmung der Gemeinschaft
     
  4. #4 simon84, 18.10.2021
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    hast du die Teilungserklärung gelesen ? Ich nicht .
    Es gibt zwar Standard Formulierungen aber soweit würde ich mich nicht aus dem Fenster lehnen !
     
  5. Jozi90

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    Laut Teilungserklärung sind nicht tragende Wände Sondereigentum, wir gehen davon aus dass es eine nicht tragende Wand ist.

    In der Wand unter der Küche (Laut Plan 24er Wand) ist sogar nachträglich eine Tür eingebaut worden die wir vermutlich wieder schließen werden da nicht benötigt. Denke also wenn es möglich war in eine sehr wahrscheinlich tragende Wand eine Tür einzubauen wird es wohl möglich sein einen Durchbruch in eine, sehr wahrscheinlich nicht tragende Wand, einzubauen oder?
     
  6. #6 nordanney, 18.10.2021
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    Ich auch nicht. Das nicht tragende Wände zum Gemeinschaftseigentum gehören ist genauso wahrscheinlich, wie 2x hintereinander den Lotto-Jackpot zu gewinnen.
    Man kann guten Gewissens sagen, dass nicht tragende Wände immer Sondereigentum sind.

    Ergänzung: Aussteifende Wände gehören in der Rechtsprechung per se zu den tragenden Wänden.
     
  7. Jozi90

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    Wie wahrscheinlich ist dass denn eine Aussteifende Wand bzw. wäre es sinnig gewesen die Wand als solche zu planen wenn ursprünglich dort 2 Türen in der Wand geplant waren? Theoretisch erweitern wir die Öffnung ja "nur" ca. von 0,8m auf 2,4m.
     
  8. #8 simon84, 18.10.2021
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    Es ist völlig egal wie wahrscheinlich es ist, sondern nur relevant wie es wirklich ist. Also lies deine Teilungserklärung da steht alles drin!

    denn es gibt hier drei Komponenten.
    Einmal das bautechnische . Das kann dir jeder Statiker klären.
    Zweitens das baurechtliche, das kannst du entweder wenn du es im Kreuz hast selber klären ansonsten ist da der Ansprechpartner ein Architekt.
    Je nach Gebäudeklasse und Bundesland Anforderungen an die Vorgehensweise wie Bauantrag beachten bzw die genutzte ausnahmeregelung dokumentieren
    drittens das vertragsrechtliche also alles zwischen dir als Miteigentümer und dem Rest der WEG

    ach ja und viertens nicht vergessen, auch wenn es sachlich und rechlich keinerlei Bezug gibt, immer Kopf behalten welche Probleme dir andere WEG Mitglieder machen können, zb wenn der Besitzer der unter dir liegenden Wohnung dann auf einmal behauptet dass die gerissenen Anschlussfugen seiner GK Decke, die er vielleicht 10 Jahre nicht bemerkt hatte, dann ihm/ihr plötzlich mit deinen Bauarbeiten auffallen und die sie in Bezug auf deine Baustelle bringen !

    ohne Statiker und ggf Bauantrag Entwurf/vorabzug vom Architekt (auch wenn Verfahrenstechnisch nicht gefordert) würde ich da überhaupt nichts anfassen ! Da kommst du wenn es nicht gerade die perfekte WEG ist in Teufels Küche.

    Auf der anderen Seite hast du mit einer sauberen Planung und Statik alle Mittel in der Hand um jegliche Zweifel bei einer WEG Versammlung oder ähnliches komplett aus dem Weg zu räumen und sparst dir teure Gerichtsprozesse und Gutachten.

    Ich sehe es ähnlich wie bei einem Firmenwagen wo man auch für jeden furz Park Kratzer die Polizei ruft auch wenn nicht notwendig, einfach damit man den papierkram hat und Ärger bei nachfragen vermeidet !
     
    Fred Astair und nordanney gefällt das.
  9. Jozi90

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    Vielen Dank für die ausführliche Antwort!

    Ich hab schon bei einer Firma angefragt die Wanddurchbrüche durchführen die mit eigenem Statiker arbeiten. Die werden das ja dann wahrscheinlich auch alles durchrechnen und vor Ort anschauen und ggf. auf rechtliche Erfordernisse hinweisen.

    Selber durchführen wollten wir das nicht, dass ist uns dann in einer WEG zu heikel.
     
  10. #10 nordanney, 18.10.2021
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    War nur ein Hinweis von mir. Klär das mit Deinen Unterlagen und/oder dem Statiker. Hab Dir nur die grds. rechtlichen Regeln darlegen wollen - dazu gibt es noch Feinheiten, die hier aber den Rahmen sprengen (wenn z.B. in der nicht tragenden Wand, die Du gem. Teilungserklärung abreißen könntest, Leitungen verlaufen, deren Änderung die WEG berührt o.ä.).
     
  11. #11 Fred Astair, 18.10.2021
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    Eben.
    Und ob die tragend oder aussteifend oder eine Sodawand ist, klären dann Gerichte oder wer?
    Der Erwerber sollte sich mal damit anfreunden, dass ihm die Luft zwischen den Wänden und die Tapete gehört.

    Das ist ein Wandabriss und keine Türöffnung.
     
  12. Jozi90

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    Ich nehme nochmal Bezug auf die ausführliche Darlegung von dir, damit ich genau planen kann wie wir vorgehen sollen.

    Das Haus ist in NRW gebaut, ist ein Haus mit 2 Flügeln, in der Mitte das Treppenhaus, mit jeweils 2 Wohnungen pro Flügel pro Geschoss bis zum 3. OG, bzw der andere Flügel startet schon etwas eher (Haus ist am Hang gebaut also versetzt) und geht bis zum 4.OG, es geht noch ein "Balken" durch das Wohnzimmer, zu sehen auch im Grundriss (In der Nische, wurde als Schnitt gezeichnet).

    1. Statiker beauftragen der uns sagen kann ob es sich bei der Wand um eine tragende/aussteifende Wand handelt.
    2. Wenn nicht tragend -> Firma beauftragen die Wand ordnungsgemäß abreißt, die Decken stütz, und einen Stahlträger einsetzt um die Lasten die ggf. trotzdem auf der Wand aufliegen abzufangen.
    3. Wenn tragend -> Projekt aufgeben, da die Zustimmung von jedem Miteigentümer zu bekommen wahrscheinlich gegen Null geht.

    Bauantrag werden wir ja wohl nicht stellen müssen wenn es eine nicht tragende Wand ist oder?

    In der Wand war ja ursprünglich eine zweite Tür geplant, ich geh also Stark davon aus dass die Wand nicht als aussteifend/tragend geplant wurde, oder kann das trotzdem der Fall sein?

    Vielen Dank auf jeden Fall für deine Hilfe!
     
  13. #13 simon84, 19.10.2021
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    Ich mache es noch mal kürzer und konkreter.

    1. Teilungserklärung lesen. Was steht da drin zu den Wänden ?

    2. um welche Gebäudeklasse handelt es sich ? Könnte 3 oder auch 4 sein. Daher bitte unbedingt prüfen !

    3. Bauordnung Sichten. Welche Ausnahmen gibt es baurechtlich ? Welche gerichts Urteile gibt es in deinem Bundesland zu diesen themen, die zumindest eine Intention in der Rechtsprechung kategorisieren?

    In Bayern sind zum Beispiel bis (inklusive) Gebäudeklasse 3 Änderungen an tragenden Teilen Verfahrensfrei und man braucht somit auch keine prüfstatik.

    weiterhin gab es Gerichtsurteile die besagen, dass das verbinden von zwei nebeneinander liegenden Wohnungen des gleichen Eigentümers mittels Durchbruch durch eine tragende Wand im
    Gemeinschaftseigentum der WEG zu dulden ist.

    natürlich sind das immer Einzelfallprüfungen aber auch wenn sich die weg querstellt hast du eine Chance.

    nur eine Baufirma finde ich kritisch. Da sind ja sowieso mehrere Gewerke involviert und zu planen / koordinieren.
    Wenn du das an einen GU gibst brauchst du echt einen guten auftragstext.

    nur weil eine Firma etwas ausführt verschwinden deine ganzen planerischen und rechtlichen Fragen nicht in Luft.

    Du musst die Firma konkret mit der Planung, Ggf Bauantrag , Beachtung von Brandschutz (bei Träger etc) usw beauftragen

    hier wäre wirklich besser Architekt, Statiker, ggf prüfstatiker und dann die Ausführung durch metallbauer usw


    ohne konkrete Infos sag ich dazu nichts

    ich denke das merkst du schon selber dass diese ganzen Gedankengänge mit „wohl“ „schon“ „gehe davon aus“ und „was wäre wenn“ dir nicht weiter helfen . Sondern nur die Fakten !
     
  14. Jozi90

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    Zu 1.: Nicht tragende Wände sind Sondereigentum
    Zu 2.: Wenn ich das richtig sehe handelt es sich bei dem Gebäude dann eher um Gebäudeklasse 5
    Zu 3.: Finde jetzt auf Anhieb nur Vorschriften für tragende Wände, heißt für mich ich muss mir erstmal die Statik vom Bauordnungsamt besorgen damit ein Architekt/Statiker prüfen kann für was die Wand ausgelegt ist?

    Die Firma bei der ich das Vorhaben angefragt habe sind auf Sanierung/Bautenschutz spezialisiert und arbeiten auch mit eigenem Statiker zusammen.
    Einen Bauantrag für eine "nicht" tragende Wand wird aber in jedem Falle nicht nötig sein? Ich melde mich nochmal wenn ich die Unterlagen zur Statik vorliegen habe.

    Vielen Dank!
     
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  15. #15 simon84, 19.10.2021
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    In NRW brauchst du ab Gebäudeklasse 3 ein Bauantragsverfahren bei Änderung von tragenden/aussteifenden Bauteilen. (In Bayern ist das etwas entspannter)
    Das heisst dann vermutlich auch Prüfstatik (Bin mir da in NRW nicht sicher).

    Siehe Paragraph 62 BauO NRW

    Wenn eine Wand, eine Säule/Stütze oder die darüberliegende Geschossdecke abgefangen (Träger/Portal etc.) wird, dann ist sie auch tragend/aussteifend, sowas macht man ja nicht zum Spaß.
    Dann muss das auch sauber geplant werden und auch Brandschutz usw. beachtet werden, da verstehen die wirklich keinen Spaß (Brandschutz)

    Ob du im WEG Recht eine Unterschrift aller Eigentümer brauchst kann ich dir nicht beantworten.
    Auch ob du überhaupt eine Zustimmung und mit welcher Mehrheitsform du brauchst kann ich dir leider nicht sagen.

    Zumindest als TOP (auch ohne Abstimmung) solltest du deine Baumaßnahme unbedingt bei der WEG Versammlung anbringen.
    Das gibt sonst riesen Ärger wenn keiner über deine Umbaumaßnahmen Bescheid wusste und danach alles mögliche reininterpretiert wird.

    Stell dir mal vor, was sich die Leute in den Geschossen darunter denken, wenn auf einmal Stahlträger durchs Treppenhaus transportiert werden und Wände abgestemmt werden, das hört und spürt man im ganzen Haus.

    Wir haben eine ähnliche Maßnahme im DG eines MFH durchgeführt (Teil eines Unterzugs zwischen zwei Wohnungen entfernen und mit Träger/Zange ersetzen).
    Es war absolut Gold wert, dass jeder im Haus darüber Bescheid wusste und sich informiert fühlte.
    (Handzettel verteilt zu Art und Dauer der Sanierungs/Umbaumassnahmen etc).
    Der Verwalter hatte stets alle Unterlagen vom Architekt und Statiker vorliegen für Rückfragen.

    Dadurch dass bei uns in Bayern Gebäudeklasse 3 keinen Bauantrag und Prüfstatik erforderte, haben wir uns noch mal ordentlich Geld gespart, den Vorabzug für den Bauantrag
    haben wir trotzdem erstellen lassen und er war immer bei Diskussionen sehr hilfreich.

    Zu unserer Umbaumaßnahme gab es keine Abstimmung (Da es nur um die Verbindung zwei nebeneinanderliegender Wohnungen ging), wurde aber in der WEG von uns bei der Versammlung besprochen, erklärt und alle Fragen beantwortet, damit war das Thema durch.

    Kann dir wirklich nur ans Herz legen einen Planer mit ins Boot zu holen.
    Die Baufirma macht sicherlich die Statik und Ausführung usw. korrekt.
    Aber ob sie den kompletten Job des Architekten auch mitanbieten musst du wirklich mit denen selbst klären und auch im Auftrag schriftlich vereinbaren.
     
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  16. Jozi90

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    Hallo zusammen,

    nachdem wir nun Einsicht in die Baustatik genommen haben und auch den Positionsplan einem Statiker gezeigt haben, hat dieser uns mitgeteilt dass es sich bei der Wand um eine tragende Wand handelt. Leider müssen wir von dem vorhaben Abstand nehmen, auf eine Eigentümerversammlung warten dauert uns zu lange, außerdem wird es vermutlich schwierig von allen Eigentümern ein "Ja" für das Vorhaben zu bekommen.

    Vielen Dank nochmal @simon84 für die Anregung da doch nochmal genau nach zu forschen, hätte sicher viel Ärger gegeben..

    MFG
     
    flokra gefällt das.
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