Wann Grundstücksteilung bei Bau eines Doppelhauses?

Diskutiere Wann Grundstücksteilung bei Bau eines Doppelhauses? im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Liebes Forum, ich habe das Forum durchforstet und keine Antwort auf meine Frage gefunden. Also versuche ich es mal: Folgende Situation: Auf ein...

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  1. #1 Felix123, 19.02.2018
    Felix123

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    Liebes Forum,

    ich habe das Forum durchforstet und keine Antwort auf meine Frage gefunden. Also versuche ich es mal:
    Folgende Situation: Auf ein 1000m2 Grundstück in Berlin soll ein Doppelhaus gebaut werden. Eine Haushälfte soll nach Bau samt Grundstückshälfte verkauft werden, die andere wird vom Bauherren genutzt. Die Frage ist nun, wann die Teilung des Grundstücks vorzunehmen ist und - sofern man die Option hat vor oder nach dem Bau zu teilen - was kostengünstiger ist. Also:

    a) Ist es möglich, das unbebaute Grundstück real zu teilen und im Anschluss ein Doppelhaus zu errichten, welches sich auf die beiden Grundstückshälften erstreckt? Wenn ja, was hätte dies für Konsequenzen z.B. für (i) Bauantrag, (ii) Kosten der Teilung (Vermessung etc.)? (Zur Klarstellung: Beide Grundstückshälften blieben bis zur Fertigstellung des Doppelhauses im Eigentum des Bauherren. Erst nach Fertigstellung des Doppelhauses erfolgt der Verkauf einer Hälfte.)

    b) Könnte es vorteilhaft sein, erst das Doppelhaus zu bauen und anschließend die reale Teilung des Grundstücks vorzunehmen? D.h. die Teilung des Grundstücks würde dann erst im Rahmen des Verkaufs einer Haushälfte - d.h. nach Fertigstellung - stattfinden. Oder sind dann z.B. die Vermessungskosten im Rahmen der Teilung deutlich höher, weil der Wert des Grundstücks durch die Bebauuung ja deutlich angestiegen ist?

    Vermutlich habe ich einige relevante Fragen weggelassen, weil ich mir derer noch gar nicht bewusst bin. Antworten auf solche Fragen werden natürlich auch sehr begrüßt :)

    Vielen Dank für eure/ihre Hilfe!
     
  3. #2 Dimeto, 20.02.2018
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    Ich kenne mich in Berlin nicht aus, aber falls sonst niemand antwortet hier die Beurteilung aus NRW-Vermessersicht, als Anregung, wonach Du im berliner Recht suchen musst:
    Da die Gebühren (VermGebT) für die Teilung vom Bodenwert, der Fläche der neuen Flurstücke und der Länge der untersuchten Grenzen abhängen, spielt es keine Rolle, ob das Grundstück bereits bebaut ist. Es gibt aber Erschwerniszulagen. Ob eine vorhandene Bebauung diese begründen kann, ist vom Einzelfall abhängig. Für den Vermesser vor Ort ist es jedenfalls angenehmer, wenn dass Grundstück unbebaut ist. Andererseits könnte man bei Variante b) die Teilung mit der Gebäudeeinmessung verbinden, was wiederum Kosten spart.
    Während bei Variante a) keine Teilungsgenehmigung nach §8 BauONRW nötig ist, muss diese bei Variante b) bei der Baugenehmigungsbehörde eingeholt werden. Die Gebühren betragen je nach Prüfungsaufwand mindestens 100,-€. Wenn die berliner Behörden allerdings bei Variante a) getrennte Bauanträge verlangen, könnten hierbei höhere Gebühren entstehen.
    Lass' Dich einfach mal bei einem ÖbVI vor Ort beraten.
     
  4. #3 Felix123, 20.02.2018
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    Vielen Dank. Das ist schonmal sehr hilfreich. Werde ich machen.

    Noch ein Gedanke: Wenn ich das Grundstück bereits vor dem Bau teile, benötige ich keinen Notar für die Teilung, da der Eigentümer des Gesamtgrundstücks und der Eigentümer beider Teilgrundstücke nach Teilung identisch ist. Notarkosten fallen dann erst mit dem Verkauf einer Doppelhaushälfte an (und diese trägt in der Regel der Käufer).
    Wenn ich allerdings erst baue und dann im Zuge des Verkaufs einer Doppelhaushälfte die Teilung vornehmen lasse, fallen doch neben den Notarkosten für den Kaufvertrag ZUSÄTZLICH Notarkosten für die Teilung an, korrekt? Bei einem Gesamtwert von Grundstück mit Doppelhaus von ca. 900k sind das schnell 15k zusätzliche Notarkosten.
    Ist der Gedankengang so korrekt? Kann das jemand bestätigen?

    Danke für die Hilfe!
     
  5. #4 Dimeto, 20.02.2018
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    Nein. Warum sollte der Notar für die Teilung Geld bekommen? Entweder verkaufst Du die Doppelhaushälfte nach der grundbuchlichen Trennung oder Du verkaufst eine im Notarvertrag genau beschriebene Teilfläche des Gesamtgrundstücks, die dann im Zuge der Vertragserfüllung auf ein neues Grundbuchblatt übertragen wird. In beiden Fällen hat der Notar mit der eigentlichen Teilung nichts zu tun.
     
  7. #5 Felix123, 20.02.2018
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    Super. Vielen Dank.
    Ich dachte, der Notar kassiert mehr als bei einem normalen Kaufvertrag, wenn mit dem Kauf eine Grundstücksteilung einhergeht. Wenn dem nicht so ist, umso besser
     
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