Wann können Architekten in Haftung genommen werden?

Diskutiere Wann können Architekten in Haftung genommen werden? im Bauen mit Architekten Forum im Bereich Architektur; Wir haben uns ein Einfamilienhaus von Architekten entwerfen und planen lassen. Der Bebauungsplan sieht ein reines Wohngebiet mit einer max....

  1. #1 BauherrinKLM, 13. Juni 2011
    BauherrinKLM

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    Wir haben uns ein Einfamilienhaus von Architekten entwerfen und planen lassen.
    Der Bebauungsplan sieht ein reines Wohngebiet mit einer max. Bebauung des mit 200 qm vor. Das ist zwar relativ viel, da wir aber eine Doppelgaragen haben wollten, mußten wir diese schon als Tiefgarage in den Keller legen, um nicht im EG gute Wohnfläche zu verlieren. Wir haben immer wieder nachgefragt (mindestens 100 mal, da uns eine große Garage wichtig ist), wie es sein kann, dass nur eine Strasse weiter, viel größere, höhere Häuser mit Doppelgaragen DANEBEN zulässig sein können, wenn wir mit den 200 qm so knirschen müssen. Die Architekten haben immer wieder darauf hingewiesen, dass eben die 200 qm die absolute Obergrenze der Überbaubarkeit seien und sie auch schon im Bauamt vorstellig gewesen seien, aber in unserer Gemeinde alles sehr streng gehandhabt würde und deshalb einfach keine Chance bestünde.
    Jetzt sind wir in der Umsetzungsphase, haben den Altbau abgerissen und die Grube ausgehoben, da sagt uns unser neuer Bauleiter, die Auskunft sei falsch gewesen, da in der Bauordnung, die neben dem Bebauungsplan auch gilt, geregelt ist, dass NEBEN den 200 qm maximaler Fläche für das HAUPTGEBÄUDE noch 100 qm Fläche für NEBENGEBÄUDE wie Garagen und deren Zuwegung möglich seien.
    Wir haben den Bau in letzter Sekunde erst mal gestoppt und sind geschockt. Da es die Maße nicht zulassen, können wir nicht einfach eine Garage dranklatschen. Außerdem wollten wir ja ein exklusives Architektenhaus und nicht eins mit drangeklatschter Garage. Es muß also komplett neu geplant werden. Also nochmal Kosten für eine neue Planung, Baugenehmigung, von den Finanzierungskosten und Mietkosten durch längere Dauer mal ganz abgesehen.
    Wir sind stinksauer und würden die Architekten gerne in Regress nehmen/verklagen, wie auch immer, einfach wenigstens unser Geld wieder sehen.
    Wie gehe ich dabei vor? Ich hoffe ja, dass es möglich ist, in so einem Fall von wirklich grober Fehlberatung trotz wirklich häufigen Nachfragens, sein Geld zurück zu bekommen.
    Bitte gebt mir Tipps, wie ich hier vorgehe,
    eine wirklich verzweifelte Bauherrin
     
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  3. #2 Gast036816, 14. Juni 2011
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    das ist ein fall für einen anwalt, der mit einem sachverständigen die planung des architekten auf fehler untersucht.
     
  4. sepp

    sepp

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    wenn die garage nicht "drangeklatscht" wird, verliert sie schnell den status als "nebengebäude". ich versteh euren ärger, aber die frage ist, ob euch die alternative wirklich befriedigt hätte. den architekten eine pflichtverletzung nachzuweisen wird eine langwierige sache.
    "sie sind beim bauamt vorstellig gewesen".
    für eine haftung muss erstmal ein schaden entstanden sein!
    ich sehe hier noch keinen.
    ausser, daß ihr den von euch genehmigten entwurf nicht mehr umsetzen wollt,
    weil eventuell ein besserer hätte genehmigt werden können.
    das problem ist die pflicht des architekten zur "wirtschaftlichkeit", allerdings habt ihr den bau genehmigt - auch schwierig.
    erzähl uns was dein anwalt meint.
     
  5. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Sehe ich anders.

    natürlich wurden die Pläne vom Bauherren abgezeichnet und damit genehmigt.
    Dies aber vor dem Hintergrund der Erklärung des Architekten, dass nur so die GRZ eingehalten wird.

    Hätten die Bauherren den tatsächlichen Sachverhalt gekannt, hätten sie diese Pläne nicht genehmigt.

    Selbst wenn der Architekt nun nachbessert, entsteht dem Bauherren ein Schaden . Längere Mietzahlung, Bereitstellungszinsen etc.

    Fall für Anwalt.
     
  6. sepp

    sepp

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    ich gebe dir recht,
    aber was ist der tatsächliche sachverhalt.
    wenn die garage nicht einfach nur "angebaut" werden soll?
    du hattest doch auch das problem mit der "privilegierung"
    garagenanbau nicht erwünscht -> integriert -> erwirkt GRZ
    die frage ist ob die info weitergegeben wurde
    "wenn garage eigenständig -> keine volle GRZ" ob diese information aufgrund der "zielvorstellung" überhaupt relevanz hatte?
    wissen wir nicht, können wir hier auch nicht lösen.
     
  7. Wieland

    Wieland Gast

    Bevor man irgend-jemand in Haftung nehmen will, muß geprüft werden ob es hierzu eine
    Rechtgrundlage gibt !!!!!


    :mauer:deal
     
  8. #7 BauherrinKLM, 14. Juni 2011
    BauherrinKLM

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    Ergänzungen zum Fall

    Erstmal ganz herzlichen Dank für Eure Antworten.
    Hier noch ein paar Ergänzungen:
    Also, das mit der "drangeklatschten" Garage wäre ja nur noch eine nachträgliche Notlösung, aber wegen der Abmessungen mit dem derzeitigen Entwurf gar nicht machbar. Ich denke, wenn sich die Architekten mit der Bauordung auseinander gesetzt hätten und wir von vorn herein gewußt hätten, dass 100 qm Nebengebäude zulässig sind, hätte man auch eine Doppelgarage neben dem Haus sinnvoll in den Gesamtentwurf integrieren können. Wir haben ein über 1.200 qm großes Eckgrundstück, da dürfte das doch kein Problem darstellen. Und ja, wir hätten die Baugenehmigung natürlich nicht abgezeichnet, wenn wir das gewußt hätten. Wir haben immer wieder nachgefragt, ob es nicht möglich ist, größer zu bauen oder eine Garage anzubauen, wie die anderen Leute, zwei Strassen weiter und ob die Architekten wirklich sicher sind, dass 200 qm die absolute Obergrenze ist.
    Und es ging dabei nicht darum, dass eine im Haus integrierte Garage ggf. schöner aussieht und die Architekten uns deshalb von einer angebauten abgeraten hätten, keineswegs. Die Tiefgarage war immer so eine Art Notlösung, da wir nicht so viel Raum im EG vergeben wollten. Wir haben extra eine zusätzliche Entwässerung und einen Pumpensumpf sowie eine Rampenbeheizung eingeplant, damit das ganze überhaupt praktikabel ist.

    Und den Schaden schätze ich auf rund 50 TEUR: die Planung, die wir jetzt in die Tonne treten können. Denn auch beim Nachbessern kommt doch immer nur eine Kompromisslösung raus. Wir könnten z.B. die Tiefgarage erweitern, aber wenn ich auch eine ebenerdige Garage haben kann, deren Zufahrt ich nicht 3 Monate lang beheizen muss und ich keine angst haben muss, dass mir beim nächsten Kyrill der gesamte Keller überschwemmt und ich nicht alle Einkäufe hochtragen muss, dann ist das doch nur Kompromiss - und das bei dem Hauspreis. Also, neue Planung, neue Baugenehmigung, neue Vermessung, neue Statik, die bereits ausgehobene Baugrube muss angepasst werden, Finanzierungskosten, Mietkosten, etc. Wenn das kein Schaden ist....
     
  9. Lebski

    Lebski Gast

    Ohne jetzt das Ganze auf die leichte Schulter zu nehmen: Einen Schaden muss man Nachweisen! Und das einem Gericht glaubhaft zu machen.........

    Bei Konfrontation wird das sehr Nervenaufwending.

    Bitte mal über eine Mediatation nachdenken. Vieleicht lässt sich auch so ein Problem verkleinern?
     
  10. #9 Ralf Dühlmeyer, 15. Juni 2011
    Ralf Dühlmeyer

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    Stopp mal, Leute.

    Da sagen mehrere Architekten (Plural) >>geht nicht<<, dann kommt ein neuer Bauleiter (Singular), behauptet etwas und nun werden die Pferde scheu gemacht.

    Ich denke, der erste Schritt wäre, zu klären, wer denn nun warum Recht hat.
    Die Bebauung zwei Strassen weiter jedenfalls ist kein Maßstab, den man ungeprüft anlegen kann!!! Ich kenne Strassen, da gilt innerhalb des Strassenzugs dreierlei Baurecht (und das sind keine mit Hausnummern im 100er Bereich) - 2 verschiedene B-Pläne + dazwischen § 34

    Dann wäre zu klären, wie weit zurück in der Planung gegangen werden muss. Nehmen wir mal, die Garage ginge zusätzlich zum Haus. Angeklatscht soll nicht sein, wenig Platz scheint auf dem Grundstück zu sein (trotz der Grösse), architektonische Ansprüche gibts auch :28:.
    Und das EG wird ja nicht aus Zufall so groß sein.
    Also müsste erstmal über Konzeptstudien geklärt werden, wie mit dem Grundriss, der ja wohl abgesehen von der Stellplatzsituation stimmig war, eine ebenerdige Garage entwickelt werden kann.

    DANN erst kann überhaupt entschieden werden, ob eine Neuplanung Sinn macht.
    Danach erst setzen die obigen Gedanken ein.

    Nein - ich will die Kollegen nicht "reinwaschen". Aber man soll auch nicht das Kind mit dem Bade ausschütten, nur weil irgendwer behauptet, das Shampoo sei falsch.
     
  11. #10 Thomas Traut, 15. Juni 2011
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    Als kleine Hilfestellung möchte ich die Baunutzungsverordnung (nicht Bauordnung, die sagt dazu nichts aus) zitieren:

    "§ 19 Grundflächenzahl, zulässige Grundfläche
    ...

    (4) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind die Grundflächen von

    1. Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten,
    2. Nebenanlagen im Sinne des § 14,
    3. bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche,

    durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, mitzurechnen.

    Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen der in Satz 1 bezeichneten Anlagen bis zu 50 vom Hundert überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8. "

    Ich kenne B-Pläne, wo diese Überschreitung ausgeschlossen oder reduziert wurde. Wenn das der Fall ist, könnte die Planung optimal sein. Wenn nicht - zurück auf Los.
     
  12. #11 Ralf Dühlmeyer, 15. Juni 2011
    Ralf Dühlmeyer

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    Thomas, bitte zu Ende zitieren
    Stimmt, die sind selten, aber es gibt sie - diese Einschränkungen.
     
  13. #12 BauherrinKLM, 15. Juni 2011
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    Ich war gestern beim Vermesser unserer Gemeinde und der hat ganz klar gesagt, dass eine zusätzliche Garage als Nebengebäude mit den Zuwegungen mit zusammen 100 qm genehmigungsfähig ist. Aber ich werde beim Bauleiter nochmal nachfragen.
    Herzlichen Dank, bauherrinKLM
     
  14. bernix

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    ..war die gewünschte Garage ein Nebengebäude?!
     
  15. Wieland

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    Und warum fragt man Bauleiter u. Vermesser Anstatt den zuständigen
    Sachbearbeiter des Kreisbauamt ? Der Letztendlich auch für Erteilung
    der Baugenehmigung zuständig ist. Und warum geht man nicht zu seinem
    Architekten u.redet anständig mit Ihm ?


    :mauer:winken
     
  16. #15 Ralf Dühlmeyer, 15. Juni 2011
    Ralf Dühlmeyer

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    Wenn das denn keine Lüge war, dann frage ich mich warum die, die nicht im Amt waren es alle besser wissen (wollen) als die, die da waren.

    Kannst Du einen link zu Deinem B-Plan samt textl. Festsetzungen usw. einstellen oder den scannen?
    Dann kann man vielleicht mehr sagen.
     
  17. bernix

    bernix

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    ..wohl der beste Weg Licht ins Dunkle zu bringen....

    Als Ansatz: wenn die 100qm für Garage und Zuwegung gilt und die Garage angenommenerweise eher im hinteren Teil des Grundstücks steht..dann wird aus der Doppelgarage bei einer angemessenen Zufahrt sehr schnell eine Einfachgarage....

    Ob die Nachbarn sich daran gehalten haben...ist eine andere Frage
     
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  19. #17 Ralf Dühlmeyer, 15. Juni 2011
    Ralf Dühlmeyer

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    Ach ja. Was sagen eigentlich die Architekten zu dem ganzen Thema?

    Ich mein, bevor einer meiner Kunden mich verklagt, würde ich erwarten, dass er erstmal meine Erklärung abfragt.
    Andererseits, wenn ich im Recht bin.............. :D
     
  20. Wieland

    Wieland Gast


    Gelll !
     
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