Warum so kompliziertes Finanzierungsangebot - Annuitäten- oder Bauspardarlehen?

Diskutiere Warum so kompliziertes Finanzierungsangebot - Annuitäten- oder Bauspardarlehen? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Meine Frau und ich wollen demnächst in Süddeutschland eine DHH kaufen. Vorneweg erstmal die Randdaten von der geplanten Finanzierung:...

  1. naish1

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    Meine Frau und ich wollen demnächst in Süddeutschland eine DHH kaufen. Vorneweg erstmal die Randdaten von der geplanten Finanzierung:

    -Hauspreis (ohne NK) ca. 380.000€
    -Eigenmittel ca. 155.000€
    -Finanzierungsbedarf ca. 225.000€
    -Beleihungsgrenze von 60% oder kleiner können wir realisieren
    -Nettoeinkommen zusammen 5000€
    -Volltilgung in 20J
    -Zinsbindung für 20J
    -monatliche Rate ca. 1400€
    -gerne mit Einbeziehung der Riester-Förderung

    Mit diesen Parametern haben wir uns an verschiedene Baufinanzierer gewandt und von den verschiedenen "Beratern" sehr unterschiedliche Angebote als für uns am besten geeignet angeboten bekommen:

    1) erst Bankdarlehen, dann reine Bausparlösung (scheint auf den ersten Blick die günstigste Lösung zu sein, allerdings bin ich doch sehr skeptisch ob hier alles richtig berechnet wurde):
    -BHW
    -die gesamten Eigenmittel werden in einen Bausparvertrag über 380.000€ gesteckt
    -für die ersten fünf Jahre wird eine Bankdarlehen (ohne Tilgung) über 380.000€ aufgenommen
    -parallel wird der BSV bespart, so dass er nach 5 Jahren zuteilungsreif ist
    -Ab dem 6. Jahr läuft dann alles über den BSV
    -nach 20 Jahren getilgt

    => kann so ein Model eigentlich günstiger sein als direkt mit den Eigenmitteln ein Teil sofort zu bezahlen?

    2) Reines Annuitätendarlehen (ohne Riester)
    -eff. Zins von ca. 4.35
    -nach 20 Jahren getilgt
    => Vorteil: einfaches Konzept
    => Nachteil: etwas höherer Effektivzins, keine Riesterförderung, begrenzte Möglichkeit zur Sondertilgung
    => welche Bank bietet denn Annuitätendarlehen mit Riesterföderung und attraktiven Konditionen an?

    3) Bausparlösung plus Annuitätendarlehen
    -2 Vorausdarlehen von Bausparkasse (je 50.000€)
    -Rest über Annuitätendarlehen (125.000€), allerdings nur 10 Jahre Zinsbindung
    -ggf. mit 3. Bausparvertrag um daraus die Restschuld aus dem Annuitätendarlehen nach 10 J zu bedienen.

    4) reine Bausparlösung:
    -Vorausdarlehen über 225.000€ von der Alten Leipziger
    -effektiver Zins über die gesamte Laufzeit von 4,28%
    -Riesterföderung
    -10 Jahre bis zur Zuteilung
    -Volltilgung nach 21J

    =>Vorteil: niedrigster Effektivzins aller Angebote, ab Zuteilung hohe Sondertilgung möglich (vorher lediglich 5.000€/Jahr), Riesterförderung, einfach zu überblicken, geringe Belastung (ca.1300€/jahr) bis zur Zuteilung, danach 50€ mehr.
    =>Nachteil: in den ersten 10 J geringe Sondertilgung, so von keinem Berater angeboten (immer nur zusammen mit Bankdarlehen (schlechtere Konditionen), obwohl es auch ohne gehen würde)


    Ich bin doch sehr verwundert, dass jeder Berater immer ein anderes Konzept als "ideal" bewirbt. Ich bin mir dabei nur nicht sicher, ob es für den Vermittler oder den Käufer ideal ist...

    Ich tendiere zu der Lösung 4). Evtl. kann man das auch mit einem KFW-Darlehen kombinieren (die Alte Leipziger gibt 0,25% Zinsnachlass auf KFW Darlehen) z.B. mit 10 Jahren Zinsbindung für eff. 3,86%. Dadurch senkt sich der "Gesamtzins", aber nach 10 Jahren müsste man nachfinanzieren oder bis dahin getilgt haben.

    Kann man dem Effektivzins der Alten-Leipziger von 4,28% bei dem Produkt Aktion Zins-Garant 21 vertrauen oder gibt es noch weitere Kosten, die hierbei nicht berücksichtigt wurden? http://www.alte-leipziger.de/AL_fin_baufin_konditionen.pdf

    Habt ihr noch weitere Anregungen/Tipps für uns für die "optimale" Finanzierung. Mir scheint das Angebot von der Alten Leipziger momentant das attraktivste zu sein. Oder kennt einer von euch noch bessere Konditionen?

    Vielen Dank für Eure Hilfe!
     
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  3. AgeAge

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    also wenn Du zu Lösung 4 tendierst, dann solltest Du mal bei der LBS anfragen. Die bieten (meine ich) 3,95 % (10 Jahre) Vorfinanzierung mit Wohnriester max. Zinsbindung ist glaube ich 15 Jahre (4,1 %). Bei Zuteilung hast Du dann einen Zinssatz zwischen 1,75 - 3,25 % .
    Bei Wohnriester musst Du beachten, dass Du bei Renteneintritt eine Steuerzahlung leisten musst (nachgelagerte Besteuerung- Wenn Du die Steuer komplett zahlst, musst Du nur 70 % davon zahlen ) .
     
  4. #3 Bankmensch, 27. Juni 2011
    Zuletzt bearbeitet: 27. Juni 2011
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    Zum Thema o.g. Finanzierungsangebot: Ich kenne die genannte Bausparkasse nicht unbedingt als "DIE" Finanzierungsbausparkasse sondern eher als Randkasse zum Thema Rendite sparen (lt Finanztest)

    Proiere es mal bei den grossen Wü... Hall oder Lb ...

    Was ist mit einem Riester Annuitätendarlehen ? (auf 20 Jahre festschreiben) Förderung nutzen, kein Zinsrisiko, keine Gebühren fürs Bausparen ? Sondertilgungsoption nutzen
     
  5. #4 biologist, 27. Juni 2011
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    Im Rahmen unserer Finanzierung haben wir viel verglichen und kamen letztlich zum Schluss, dass ein Annuitätendarlehen am besten für uns ist. Interessant ist, dass man von verschiedenen Beratern komplett verschiedene Meinungen bekommt (auch unabhängige Makler). Die Frage ist also immer: geht es hier um eine halbwegs neutrale Einschätzung oder wird das gut geredet, was viel Provision bringt.

    Zum Thema Bausparen: ich hatte konkret ein Angebot einer Bausparkasse vorliegen. Nun heisst es ja immer, dass man beim Bausparvertrag Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit hat. Ich hab dann mal gerechnet, ab wann sich diese Zinssicherheit für uns lohnen würde. Da kam ich auf einen Zins von >=8,6% nach Ablauf der Zinsbindung. Denn man muss das so sehen: bei der Variante mit dem Bausparvertrag spart man im Vertrag Geld kann (kann da auch wieder welches rausholen), aber in der Zeit tilgt man nicht. Beim Annuitätendarlehen halt schon. Und durch den Zinses-Zins-Effekt entsteht hierbei eine große Diskrepanz. Bezieht man Riester mit ein, wirds ne Runde komplizierter. Insbesondere dann, wenn man vielleicht doch nochmal umzieht (aus welchem Grunde auch immer). Ich persönlich finde es nicht schlecht, wenn man Riester vom Haus separiert (eine ganz subjektive Meinung).

    Daher vielleicht eine Idee für ein Annuitätendarlehen: vielleicht könnt ihr ein kfw153-Programm mit einbinden. Das läuft zwar nur 10 Jahre, ist aber sondertilgbar. Das könnte den Gesamtzins vielleicht noch ein wenig drücken. Oder ihr splittet den Kredit in unterschiedliche Laufzeiten. Ihr habt ein recht großes Nettoeinkommen wie ich finde... da könnt ihr vielleicht einen zusätzlichen Kredit mit 10 Jahren nehmen und den vorrangig sondertilgen.
     
  6. naish1

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    Vielen Dank für die bisherigen Antworten und Tipps!

    Mittlerweile waren wir auch bei der BSK mit den Steinen und deren Angebot hört sich auch erstmal ganz gut an:

    1 BSV mit Vorausdarlehen über 125.000€ (Laufzeit knapp 19J)
    2 BSV mit Vorausdarlehen und Riester über je 50.000€ (Laufzeit knapp 22J)

    Gesamtkosten der Finanzierung ca. 84.000€, allerdings ist bei dem 1. BSV die Sollzinsbindung für das Vorausdarlehen nur für 8 Jahre, die Zuteilung würde aber arest nach knapp 9 Jahren erfolgen. Insofern ist hier der Zins für ein knappes Jahr nicht "gesichert". Darüber werde ich die nächsten Tage noch mal mit dem Berater sprechen.

    Bei der LBS waren wir auch schon, allerdings hat uns der Berater folgendes Angebot gemacht:

    1 Annuitätendarlehen über 125.000€ mit einer Sollzinsbindung über 10 Jahre (Laufzeit 20J)
    2 BSV mit Vorausdarlehen und Riester über je 50.000€ (Laufzeit knapp 20J)

    Hier fehlt mir noch der detaillierte Tilgungsplan, so dass ich die Gesamtkosten noch nicht berechnen kann. Den Tilgungsplan werde ich hoffentlich nächste Woche bekommen genauso wie ein Angebot mit einer längeren Zinsbindung sowie alternativ ein weiterer BSV. Mal gucken wie das dann im Details aussieht.

    Interessant finde ich auch ein Annuitätendarlehen mit Einbeziehung von Wohnriester. Welche Banken/Anbieter könnt ihr dafür empfehlen? Bisher habe ich noch keine attraktiven Angebote finden können...
     
  7. gonso

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    Hallo,

    wir haben über comdirect bei der LBBW für 3,6% nominal 10J abgeschloßen.
    AnulitätenRiester war die Alianz am besten, einfach mal googeln.

    Gruß
    Gonso
     
  8. naish1

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    nach dem aktuellen Zinsrutsch werden wir wohl über 15 Jahre bei der Ing-Diba zu 3,85% finanzieren. Mit etwas Glück sind wir dann nach 15 Jahren durch...
     
  9. R.B.

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    Über diese Variante würde ich mir auch ein paar Gedanken machen, als Option zu den bisher genannten Optionen.

    Gruß
    Ralf
     
  10. naish1

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    Riester Annuitätendarlehen sind von den Konditionen her deutlich schlechter (zumindest die die ich gefunden habe). Da lag der Zinssatz über 4,5% nom.

    Deshalb scheint mir das nicht wirklich interessant zu sein. Wenn ihr ein Produkt kennt mit einem Zinssatz kleiner 4% bei Zinsfestschreibung für mind 15 Jahre wäre ich für den Tip sehr dankbar.
     
  11. #10 Commerzgandalf, 13. Juli 2011
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  12. smirigal

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    schau doch mal bei der Ethikbank vorbei. Dort habe ich vor 2 Monaten finanziert (Eckdaten ähnlich). Die Konditionen waren unschlagbar! Die Zinssaetze, Bedingungen etc. stehen alle auf der Homepage, das sonst uebliche Geschachere enfaellt. Die Abwicklung war telefonisch aber voellig stressfrei.
    Noch ein Tipp, lass Dir immer einen Tilgungsplan erstellen und vergleiche die Summe der Zinszahlungen und die Restschuld. Zur Not tut es auch ein Tilgungsrechner. Mir hat der bei Focus.de gute Dienste getan - auch mit Sondertilgungen.
    Man koennte meinen Baufinanzierung waere super kompliziert - ist es im Grunde aber nicht. Aber die Banken wollen wohl, dass wir das glauben..
    Viel Glueck!
     
  13. naish1

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    die Konditionen habe ich über den "Arzt aus Lübeck" bekommen. Die Ing- Diba gibt momentan auf Darlehen über 200tsd€ wohl einen Rabatt. Das wurde mir auch durch einen regional arbeitenden Baufinanzierer bestâtigt.

    Bei der Ethikbank habe ich auch mal vorbei geschaut, aber die Konditionen konnten mit der Ing-Diba nicht mithalten.
     
  14. gonso

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    Bei Riester die Versteuerung in der Rentenphase nicht vergessen.
     
  15. #14 keinSchlaubauer, 18. Juli 2011
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    Habt ihrs schon Kinder bzw. wollt ihr welche?
    Dann wird's nämlich eng mit den 15 Jahren...
    Es sei denn, ihr macht einen Megasprung beim Gehalt...
     
  16. naish1

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    Kinder sind noch nicht da, könnte aber passieren:Brille

    Ich denke, dass auch mit Kinde(rn) die Finanzierung unproblematisch ist. Monatliche Rate sind knapp 1400€ und ca. 3000€ Sondertilgung pro Jahr. Ggf. fallen die Sondertilgungen eben weg und dann hätten wir nach 15 Jahren noch eine Restschuld von 65tsd€, die man dann über eine Anschlussfinanzierung auch problemlos abzahlen kann.

    Oder habe ich einen Denkfehler?
     
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  18. #16 Waterboy2, 23. Juli 2011
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    also ich rate meistens zu einem Annuitätendarlehen. Der Grund,warum viele Banker ein Bauspardarlehen (welches meist am Anfang keine Tilgung aufweist) anbieten ist die Provision... Sie erhalten sowohl für die Bausparverträge, als auch für die Darlehen Provision... Dies schlägt die Marge der Hausbank um Längen...

    Riester ist so eine Sache, ich persönlich trenne das auch lieber von der Baufinanzierung... (aber damit habe ich mich persönlich noch nicht so viel befasst).

    Würde echt viel vergleichen, denn es gibt sehr viele schwarze Schafe in den Banken, weshalb ich dort auch weggegangen bin und nun studiere :-).

    Aber als Tip: Warum nehmt ihr kein Annuitätendarlehen auf 10J Laufzeit mit einer etwas niedrigeren Rate und bespart nebenbei einen Bausparvertrag? Somit hättet ihr immernoch Reserven und könnt diesen entweder für die Tilgung nach 10 Jahren nutzen, oder für evtl. kurzfristige anfallende Ausgaben...
     
  19. #17 pauline10, 31. Juli 2011
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    Aber das muß eine Hausfrau ja nicht wissen!!
    Warum soll man sein Geld für niedrige Zinsen "sparen", davon noch Steuern zahlen udn gleichzeitig höhere Kreditzinsen bezahlen die man im Eigenheim nicht absetzen kann?
    Dazu kommt eine höhere Vorfälligkeitsentschädigung wenn man den Kredit aus irgendeinem Grunde vorzeitig zurückzahlen will.

    pauline
     
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